海口市土地市场研究报告

1、海口市土地市场研究报告市场中心2008年6月19日前 言本报告研究内容为海口市07年土地市场发展状况，主要为配合海南公司深入把握海南土地市场现状顺利拿地之用。本报告仅供公司领导及海南公司决策参考。报告中的数据为海口统计局、国土与海洋局、房管局、发改委等政府部门网站公布的数据，个别时间较早的政府未予公布的数据为根据现有数据推算，在报告中已注明。由于海口市政府各部门历来沟通不畅，各部门公布的相同经济指标的具体数据经常存在差异，为保证数据的尽可能真实性、权威，本报告中的数据按照如下标准采集：1、宏观经济数据以海口市统计局发布的数据为准2、土地数据以海口市国土海洋局发布的数据为准3、房价数据以海口市房

2、管局发布的数据为准特此说明。目录一、海口市地价水平及变化趋势1、海口市整体地价水平及整体变化趋势2、海口城市地价指数二、2006年-2008年海口地价季度变动趋势1、06-08海口综合地价季度变动情况2、06-08海口综合地价季度增长率变动情况（环比）3、06-08海口商服用地地价季度增长率变动情况（环比）4、06-08海口居住用地地价季度增长率变动情况（环比）5、06-08海口工业用地地价季度增长率变动情况（环比）三、2007年海口城市土地供应状况分析1、土地的总体供应分析（公开出让和转让） 2、2007年海口土地供应结构分析3、海口土地供地方式4、2007年供应的新增建设用地结构5、200

3、7年供应的存量建设用地结构四、海口城市地价与房地产市场发展协调研究1、地价增长率与房屋实际销售面积增长率比较2、地价与房价比值分析3、地价指数与房价增长率比较五、海口城市地价与社会经济发展协调状况1、2007年海口总体经济发展状况2、地价增长率与国内生产总值增长率比较3、地价增长率与固定资产投资增长率对比4、地价增长率与房地产投资增长率对比六、海口土地市场近期动态及未来趋势分析1、海口地王出现2、十大地产项目助推海口土地市场快速发展（1）金沙湾（2）西海岸起步区（3）海口歌剧院（4）渔人码头（5）海口湾大酒店（6）会展中心及会展酒店（7）玉沙村改造项目（8）司马坡岛（9）港湾核心区（10）海甸

4、金水岸项目3、海口土地市场未来发展趋势（1）宏观调控对还有影响有限，海口房地产市场迎来发展机遇（2）海口城市定位及整体规划的清晰与优化，将为海口地产发展提供良好的政策环境（3）海口土地市场进入卖方市场，土地价格将继续上涨（4）海口拿地应重点关注沿海土地表-1    海口市整体地价水平历年状况表表-2    海口市地价指数表表-3 海口地价历年增长率（环比）表-4 海口2006年-2008年地价季度变动表表-5 海口2006年-2008年地价季度环比增长率表-6   海口市建设用地公开供应表表-7 

5、0;  海口市建设用地供应结构表-8    海口市建设用地供地方式表-9    海口市新增建设用地供地结构表-10   海口市存量建设用地供地结构表-11   海口市增量、存量商品房交易表表-12 海口近年房价变动状况（2002-2007）表-13 海口近年房价增长率变动状况（2002-2007）表-14 2007年海口社会经济发展宏观环境表-15 海口近年国内生产总值变动状况（2002-2007）表-16 海口近年全社会固定资产投资变动状况（2002-2007）表-17&#

6、160; 海口市近年房地产投资变化状况（2002-2007）图-1 海口市整体地价水平历年变化曲线图-2 2008年一季度海口分用途地价图-3 不同用途地价变化趋势（商业、居住、工业用途）图-4 海口地价历年增长率曲线（环比）图-5 海口2006年-2008年综合地价季度变动曲线图-6 2006-2008综合地价季度增长曲线（环比）图-7 2006-2008商业地价季度增长曲线（环比）图-8 2006-2008居住地价季度增长曲线（环比）图-9 2006-2008综合地价季度增长曲线（环比）图-10   海口市建设用地供应结构图-11  

7、60;海口市建设用地供地方式图-12   海口市存量建设用地供地结构图图-13 地价指数与房地产竣工面积、销售面积增长率关系图图-14 海口近年房价与地价比例图-15 地价指数与房价增长率曲线图-16 海口地价增长率与社会经济环境增长协调关系图-17 海口近年地价增长率与gdp增长率比较图（2002-2007）图-18 海口近年地价增长率与固定资产投资增长率比较图（2002-2007）图-19 海口近年房地产投资增长率与地价增长率比较图（2002-2007）附图一：海口市城市总体规划（2005-2020）附图二：海口市2009年住房建设计划附表一：海口市城区住宅用

8、地基准地价表附表二：海口市城区商业用地基准地价表附表三：海口市城区工业用地基准地价表附表四：海口市辖区内18个建制镇基准地价海口市土地市场研究报告一、海口市地价水平及变化趋势1、海口市整体地价水平及整体变化趋势2007年海口市土地市场总体呈现上升趋势，随着城市基础设施条件的日渐完善和城市知名度的提高以及资本市场的快速发展，土地地价水平呈较快增长的势头，2007年海口市地价综合水平值为495元，综合指数136比上年度增长20.15%。表-1    海口市整体地价水平历年状况表       

9、0;                                      单位：元/平方米类别综合商业居住工业2005年4005244312442006年4125614392352007年4956695312862008年一

10、季度533706571320数据来源：海口国土海洋局图-1 海口市整体地价水平历年变化曲线 根据海口市国土海洋局公布的数据，2007年，商业地价水平值为669元/平方米；居住地价水平值531元/平方米；工业地价水平值为286元/平方米。在商业、住宅、工业三类用地中，工业用地的增幅最大为21.70%，地价指数113；住宅用地次之为20.96%，地价指数138；商业用地相对小点，为19.25%，地价指数148。图-2 2008年一季度海口分用途地价数据来源：海口国土海洋局图-3 不同用途地价变化趋势（商业、居住、工业用途）数据来源：海口国土海洋局2007年，海口市各个区域的地价水平均有所增加，这与

11、海口市良好的宏观经济形势，城市“东优、西拓、南控、中强”的发展方向，大力改善基础设施、交通条件以及房地产市场继续保持健康、稳定的发展趋势是分不开的。2、海口城市地价指数2007年海口市城市综合地价指数为136，比2006年增加了23个点数；商业地价指数为148个点数，比2006年增加了24个点数；居住地价指数为138个点数，比2006年增加了24个点数；工业地价指数为113个点数，比2006年增加了20个点数。地价指数增长幅度较为平均，反映海口市土地市场发展较为健康平稳。表-2    海口市地价指数表类别综合商业住宅工业2002年1012003年1022004年1

12、091141061052005年110116114982006年113124114932007年136148138113数据来源：海口国土局 从地价的环比增长率上看，2007年海口地价实现了快速增长，见下表：表-3 海口地价历年增长率（环比）类别2002年2003年2004200520062007地价增长率1%1%7%1%3%20.15%注：此表2002年-2004年地价增长率为根据海口官方公布的地价指数及综合地价测算，可能存在误差。图-4 海口地价历年增长率曲线（环比） 从上图可以发现，海口市土地价格在2004年出现了一次快速增长，之后经历了2005年的平稳发展后，在2006年下半年开始，海

13、口土地价格出现了快速上升，2007年土地价格环比上涨了20.15%，价格上升幅度较大。2007年，海口市不同的土地级别，其对应的价格增长率差别较大，级别越低的区域和沿海一带的地价增长率较高，这与政府规划的城市发展方向有关。商业用地一、二级增长率在16%-19%之间，三、四、五级的地价增长率在20%左右，居住用地大部分增长率均在18%以上，尤其是四、五级的地价增长率达23%-26%之间。工业用地受土地政策的影响，出现较大的增幅，增幅均在15%以上，尤其是二级工业用地增幅达到27%左右。 土地级别不同所对应的土地价格增长率的差异，反映出海口市城市的发展方向和状态。特别是居住用地四、五级土地价格的快

14、速增长，体现了海口城市扩张及城市价值的进一步提升，而一、二级土地的增长率却相对较低。可以预见，随着四、五级土地的升值，海口一、二、三级等拥有优越资源的土地，其价值必定也在将来会在四、五级土地的推动下快速上升。二、2006年-2008年海口地价季度变动趋势1、06-08海口综合地价季度变动情况 海口的综合地价水平，按季度分析，在2006年前三个季度，地价的综合水平基本保持不变，从2006年第4季度开始，海口的综合地价水平开始逐季度稳步上涨。表-4 海口2006年-2008年地价季度变动表类别综合商业用途居住用途工业用途2008年一季度5337065713202007四季度493660525295

15、三季度471623496291二季度440584461274一季度4275654522632006四季度412551436247三季度403526437247二季度405521436256一季度403517433261数据来源：海口国土海洋局图-5 海口2006年-2008年综合地价季度变动曲线2、06-08海口综合地价季度增长率变动情况（环比）海口综合地价从2006年第四季度开始后，从2007年一季度开始，逢单季度地价增长率均屡创新高，特别是2008年一季度，海口综合地价达到了近年最高水平。表-5 海口2006年-2008年地价季度环比增长率类别综合商业用途居住用途工业用途2008年一季度8

16、.116.978.768.472007四季度4.675.945.851.37三季度7.056.687.596.20二季度3.043.361.994.18一季度3.642.543.676.482006四季度2.234.75-0.230.00三季度-0.490.960.23-3.52二季度0.500.770.69-1.92一季度0000注：本表数据为根据海口国土海洋局公布数据推算。图-6 2006-2008综合地价季度增长率曲线（环比）数据来源：海口国土海洋局3、06-08海口商服用地地价季度增长率变动情况（环比）海口市商服用地在2006年前三季度价格保持在低水平平稳增长，在2006年四季度开始，

17、商服用地的价格出现了快速上涨，在2007年一季度出现涨幅小幅回落之后，商服用地的价格便处于持续快速的增长阶段。图-7 2006-2008商业地价季度增长曲线（环比）4、06-08海口居住用地地价季度增长率变动情况（环比）居住用地在2006年全年的价格水平基本保持不变，在2006年四季度更出现了小幅的幅增长，进入2007年，海口居住用地价格便出现了爆发式上升，在2007年一、三季度屡创新高，在2008年一季度居住用地价格的增长率更大，并保持持续上涨的趋势。图-8 2006-2008居住地价季度增长曲线（环比）5、06-08海口工业用地地价季度增长率变动情况（环比）工业用地在经历了2006年的大幅

18、度负增长之后，在2007年也获得了快速的大幅度增长，在2007年底涨幅相对回落后，2008年1季度实现了大幅度的增长。图-9 2006-2008综合地价季度增长曲线（环比）总的来看，海口商业用地的价格增长率基本保持平稳上升的趋势，而居住用地的平均增长率较高，具有较高的价格成长性，工业用地地价增长率波幅较大，2008年一季度增长幅度较大。2007年商住用地保持较高的增长水平，尽管 2007年国家密集出台了土地、房产、财税、信贷等房地产新政策和措施进行调控，抑制了部分投资性、投机性房地产需求。但是我国宏观经济上存在流动性过剩、人民币升值等情况。在我国投资资源相对不足情况下，房地产和股票（基金）成为

19、最主要的投资品种，同时房地产行业也是人民币升值最直接受益行业，因此从我国宏观经济看，房地产行业仍然是一个短期内呈上升的行业。其次是海口市人居环境的改善，作为国内主要的旅游度假目的地，作为全国主要热带海岛，土地的稀缺性将将保证房地产市场价格保持稳步上升，居住、商业地价仍然保持较高增长趋势。三、2007年海口城市土地供应分析1、土地的总体供应分析（公开出让和转让）2007年，海口市土地供应量比上年度有较大的上升，一级市场对房地产市场的调控力度不断加强，土地供应呈现相对充足的局面。全年土地实际供应面积为400.2893公顷，增长34.09%，其中居住用地供应62.7797公顷,，增长208.28%；

20、工业用地供应171.2134公顷，增长37.01%，商业用地供应9.5495公顷，下降34.95%；以盘活存量土地和招拍挂方式出让的土地增幅均在60%以上。住宅用地供应，全部为利用存量建设用地。表-6    海口市建设用地公开供应表类别建设用地供应总量(万m2)新增建设用地(万m2)存量建设用地(万m2)住宅用地面积(万m2)2006年298.521211.8437180.084230.14262007年400.2893202.8589197.430462.7797注：以上土地供应、交易数据来自国土部门的统计公告数据来源：海口统计局2、2007年海口土地供应结构分

21、析2007年，海口市土地供应主要集中在工矿仓储用地，其出让的面积占全年土地供应总面积的51%；其次为公共建筑用地和居住用地，分别占22%和20%；商服用地供应较少，仅占6%，公共建筑用地供应最低，仅为1%。表-7    海口市建设用地供应结构供地结构供应面积（万平方米）商服用地22.8827工矿仓储用地207.7344公用设施用地3.6471公共建筑用地86.8569居住用地79.1683图-10    海口市建设用地供应结构3、海口土地供地方式：2007年，海口的土地供应主要以招拍挂方式供应，全年62%的土地供应为招拍挂方式，另采取

22、协议出让的方式占17%，采取行政划拨的方式占21%。表-8    海口市建设用地供地方式供地方式供应面积（万平方米）协议出让69.6445招拍挂244.5901划拨86.0547图-11    海口市建设用地供地方式4、07年供应的新增建设用地结构2007年海口的新增土地供应，主要为工矿仓储用地的供应，其供应面积为全年新增土地供应面积的96.91%。表-9    海口市新增建设用地供地结构用途新增商服用地0.6472工矿仓储用地196.5863公用设施用地0公共建筑用地5.6264居住用地05、2007年

23、供应的存量建设用地结构2007年海口的存量建设用地的盘活再次投入市场是整年土地供应的主要来源。其中，除工矿仓储用地外，其他用途的土地供应基本上均为存量土地供应，如下表：表-10    海口市存量建设用地供地结构供地结构存量商服用地22.2355工矿仓储用地11.1481公用设施用地3.6471公共建筑用地81.2305居住用地79.1683图-12    海口市存量建设用地供地结构图存量建设用地的供应主要集中在公共建筑用地和居住用地两类，住宅用地供应量的大幅增长显示开发商对海口房地产市场的升值潜力有良好的预期，同时也显示政府按国家的要

24、求往更成熟更规范的方向发展，在盘活存量土地、收回闲置土地等方面做了大量的工作，收回的闲置土地将分批再次投入到土地市场，成为土地一级市场的有效补充，土地供应显现多样化，多层次的发展趋势，随着土地招拍挂制度的进一步完善，土地的真实价值开始显现出来。四、2007年海口城市地价与房地产市场发展协调分析1、地价增长率与房屋实际销售面积增长率比较2007年海口市房地产开发建设规模呈现上升趋势，全年房地产开发完成投资60.1亿元，同比上涨19.10%，房屋新开工面积200.03万平方米，同比上涨25%。房屋竣工面积130万平方米，同比增长62.10%。2007年海口市地价增长率为20.15%，而商品房的施工

25、、竣工面积也有一定幅度的增长，反映在不断回升的房地产市场推动地价水平上涨，地价水平及变化趋势与房地产市场供需变化规律相吻合。此图来源：海口国土海洋局2007年海口市房地产市场供给有所放缓，全年商品房批准预售面积351.21万平方米，同比下降25.35%，但房屋交易并未放慢，2007年全年商品房共登记销售面积为294.62万平方米，同比增长54.21%，销售均价为3322元/平方米，同比增长21.50%；由此可见房地产市场在国家的各项调控政策下，供给开始放慢，但由于经济增长以及购房者对海口市房地产市场的良好预期等各方面因素的影响，需求量还是保持增长态势。存量房销售方面，随着房价的上涨，存量房的交

26、易增长幅度超过增量房，全年存量房交易登记面积88.60万平方米，同比增长118.54%，由此可见，2007年需求增长比供给增长快，存量房得到消化，空置率降低，市场的消化能力增强，具有供不应求的现象；在一手房和二手房地产市场的快速发展影响下，海口的地价上涨是必然、合理的。表-11   海口市增量、存量商品房交易表类别本年批准预售面积（万）本年交易登记面积（万）市场吸纳率2004年238.04123.7952.00%2005年252.37170.4367.53%2006年470.48191.0540.61%2007年351.21272.4777.58%注：市场吸纳率=新建商品房

27、交易登记面积÷批准预售面积×100%。 2007年交易登记面积为统计到11月底，存在误差。                                         数据来源

28、：海口市房屋管理局2、地价与房价比值分析地价与房价的比例关系主要由土地供求关系及住房的建筑质量、住房的区域环境等因素决定，土地供应相对充足的地区地价较低，地价在房价中的比例也较低，土地供应相对不足的地区地价较高，地价在房价中的比例也较高。根据海口国土部门公布的数据，2007年，海口市地价的综合水平值为房地产平均价值的14.9%，该比例比全国的平均值水平相对较低，地价存在较大的上涨空间。表-12 海口近年房价变动状况（2002-2007）类别2002年2003年2004年2005年2006年2007年房价（元/）2110208624232651.752978.903322地价（元/）365368

29、396400412495注：2002-2004年官方未公布地价数据，表中数据为根据官方公布地价指数反算所得，可能存在误差。数据来源：海口统计局、房管局图-14 海口近年房价与地价比例 特殊说明：按照科学的地价与房价比值计算方法，应采取平均楼面地价进行计算，得出的地价房价比才是有科学的，但海口政府部门并未公布城市平均楼面地价，也未公布整年完整出让土地数据信息，平均楼面地价无法计算，故上表/图采取城市综合地价进行计算，作为参考。 从上图可见，房价从2003年开始实现了平稳的快速上涨，同时土地价格占整体房价比例越来越低，随着房地产行业的快速发展，土地未来价格增长预期较高。3、地价指数与房价增长率比较

30、房价不仅反映房地产的价值,同时也反映房地产市场的供求关系，因此房地产价格由价值规律与供求关系共同决定。土地市场中地价形成也主要受收益机制和市场机制作用。收益机制是土地市场价值形成的前提,土地价格的决定不同于一般商品，不是完全由社会必要劳动量决定的，而主要由收益决定，即土地产出能力大小决定，而影响土地收益的主要因素是土地的区位、社会政治经济环境与市政基础设施投入程度及土地用途与开发利用集约程度等。市场机制对地价形成的作用大小取决于土地市场化程度，土地市场化程度越高，市场竞争越激烈，市场关系越紧张，市场主体的行为越规范，市场地价水平越接近地块的收益水平；反之，则市场地价与收益水平相差越大。结合地价

31、、房价比值，我们可以看出，地价为构成房价一个成本因素对房屋的开发成本有直接的影响作用，但是这种对房屋价格的影响作用不是绝对的，房价上涨并不能简单归结于地价因素。房价上涨（下跌）则带动开发商对未来的预期上升（下降），从而相对提升（降低）地价（最明显的表现在购置土地时的数量和价格），而土地成本的提高（降低），也提高（降低）了商品房的核算成本，就可能（非必然）促使下一周期房价的上升（下降），所以，地价、房价只是在一定程度上、一定周期内发生这种互动关系，起作用的还有宏观经济政策、经济发展速度、农村城市化进程等。2007年海口市房地产价格与土地价格均呈现上涨态势，地价与房价走趋势保持一致，见下图：表-1

32、3 海口近年房价增长率变动状况（2002-2007）类别2002年2003年2004年2005年2006年2007年房价增长率108.398.5111.6108.76107.98121.5地价指数101102109110113136地价增长率1%1%7%1%3%20.15%数据来源：海口统计局图-15 地价指数与房价增长率曲线2007年海口市新增商品房销售均价为3322元/平方米，同比上涨21.50%，城市地价综合水平值为495元/平方米，同比上涨20.15%；增长幅度较接近。海口市全年房地产开发投资出现较大增幅，房地产开发完成投资60.1亿元，同比上涨19.10%，其中住宅投资39.7亿元，

33、同比增长40.2%，但全年增量商品房供给却出现了明显的下降，全市商品房批准预售面积351.21平方米，同比下降25.35%，房地产形势的良好预期使开发商出现“捂盘惜售”的现象，推动房价的上升，促使土地价格进一步上涨。从趋势看，2002-2007年海口地价、房价是对应匹配的，地价与房价呈明显互动关系，房价上涨带动地价的上涨，地价上涨反过来为房价上涨的一个成本因素之一。四、海口城市地价与社会经济发展协调状况1、2007年海口总体经济发展状况2007年，海口市生产总值达396.35亿元，增长12.6%;财政总收入达到82.5亿元，增长17.7%，地方财政收入达31.29亿元，增长19%;全社会固定资

34、产投资182.77亿元，增长15.5%;城镇居民人均可支配收入12289元，增长14.7%，城乡居民收入增幅创10年来新高。完成第三产业增加值255.75亿元，增长13.6%。发起建立“琼北湛江区域旅游合作组织”，搭建了区域旅游合作新平台;组织“十万人自驾游海南”、“中国热气球飞越琼州海峡挑战赛”、“全国速度轮滑公开赛”等一系列大型活动;加大对航空公司和旅行社的奖励，接待国内外过夜旅游者585.65万人次，增长9.2%;旅游总收入55.39亿元，增长8.1%。表-14 2007年海口社会经济发展宏观环境类别2006年2007年增长率居民收入10712元12289元14.7%房地产投资50.47

35、亿元60.1亿元19.1%固定资产投资158.2亿元182.77亿元15.5%房价2734元/平方米,3322元/平方米21.5%gdp350.06 亿元396.4亿元12.6%地价412元/平方米495元/平方米20.15%注：居民收入为城镇居民人均可支配收入数据来源：海口统计局图-16 海口地价增长率与社会经济环境增长协调关系2、地价增长率与国内生产总值增长率比较城市地价变化的幅度和趋势与gdp的变化趋势历来是政策调控的方向标。2007年海口市的国民经济保持平稳较快的发展，全年生产总值实现396.4亿元，同比增长12.6%，第二、三产业均保持10%以上的增长速度，人均生产总值3049美元，

36、同比增长10.9%，经济持续快速的增长，从而为房地产市场、土地市场的健康发展提供了有力的保证。表-15 海口近年国内生产总值变动状况（2002-2007）类别2002年2003年2004200520062007gdp（亿元）211.04238.18253.01301.35350.06396.35增长率（环比）10.3%13.6%13.2%12.1%12.9%12.6%数据来源：海口统计局图-17 海口近年地价增长率与gdp增长率比较图（2002-2007）2002-2007年是海口市经济发展速度不断增长的时期，土地供应量、土地价格水平也在相应增长。虽然土地市场配置程度提高很快，但是整体供给增长

37、并不是很快。海口市地价均呈稳步上涨趋势，但低于gdp增长率。2007年，海口土地价格增长率首次大幅高于gdp增长率，土地价格增长过快。3、地价增长率与固定资产投资增长率对比2007年海口市固定资产投资总量不断扩大，完成全社会固定资产投资额182.77亿元，比上年增长15.5%，与土地价格的增长保持相同，土地价格受固定资产投资的影响比较直接。固定资产投资的不断扩大对土地价格的上涨起到促进的作用。表-16 海口近年全社会固定资产投资变动状况（2002-2007）2002年2003年2004年2005年2006年2007年全社会固定资产投资（亿元）93.66104.9119.28137.17158.

38、2182.77增长率（环比）29.90%12.10%13.71%15.00%15.33%15.53%数据来源：海口统计局图-18 海口近年地价增长率与固定资产投资增长率比较图（2002-2007）在所有的城市经济指标中，土地价格受固定资产投资的影响更为直接，这反映了固定资产投资的增长对地价的上涨虽有一定的拉动作用，但在国家宏观调控政策下，并没有改变土地市场的结构，地价的增长遵循土地市场的机制。2007年，海口地价快速上涨，增长幅度超过固定资产投资增长率。4、地价增长率与房地产投资增长率对比2007年海口房地产投资增速平稳，全市完成房地产开发投资60.1亿元，同比增长 19.1%，地价的增长与房

39、地产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康，稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长，为地价的增长提供了动力。表-17  海口市近年房地产投资变化状况（2002-2007）2002年2003年2004年2005年2006年2007年房地产开发投资（亿元）15.0527.740.2946.3850.4760.1同比增减（%）11.48%84.05%45.40%15.10%8.80%19.10%房地产开发投资占固定资产投资的比例（%）16.07%26.41%33.78%33.81%31.92%32.88%数据来源：海口统计局图-19 海口近年房地产投资增长率与地价增

40、长率比较图（2002-2007）从上图可以发现，海口的地价增长率与房地产投资增长率保持相同的变化曲线，但从2003年-2006年间，房地产投资增长率逐年趋近地价增长率，并在2007年房地产投资与城市地价几乎达到了相同的增长率，说明海口目前的房地产投资增长受地价影响程度越来越高，地价的增长是影响房地产投资增长率的主要因素。五、海口土地市场近期动态及未来趋势分析1、海口地王出现2008年5月8日，海口新港片区一期工程用地开始挂牌出让，出让起始价约为318万/亩，成为海口“地王”。 新港片区土地正式挂牌出让，这标志着“海岛不夜城”项目跨出了实质性的第一步。该块土地为一期工程使用地，位于海口市滨海大道

41、北侧新港片区(具体为沿海甸岛西海岸线往南纵伸160、170米左右，世纪公园以东方向)。该规划地性质为高档酒店、商务办公、高级公寓、休闲娱乐、游艇码头用地。新港片区一期工程挂牌出让地土地面积为227272.63平方米，挂牌起始价为每平方米4783元人民币(楼面地价约为1195元人民币/平方米)，约为318万/亩，成为海口的“地王”。 按照土地出让的用途，该宗地中城镇住宅用地不大于147727.21平方米，商服用地不小于79545.42平方米，住宅用地占了大部分。竞得人取得土地使用权，按总容积率不超过4.0进行控制性详细规划设计。根据海口城市规划，新港区将建成“一轴、两带、两核心、六区”的格局，把

42、现有的新港客运港前广场改造成为可供万人集会的庆典广场，同时打开通向海湾的视觉景观通廊，形成新港国际商务中心万人集会庆典广场滨水亲水平台大型表演舞台风帆主题雕塑等重要节点。建成滨水开放步行景观带和购物娱乐休闲带，串联休闲购物公园主题区、海岛不夜城主题区、特色饮食风情街、休闲度假主题区、游艇码头主题区、滨海文化公园主题区，为广大市民提供滨水的开放步行空间。该地块的挂牌出让将会拉动海口土地价、海口新港片土地出让价格上涨。海甸岛的住宅用地基础地价为50/亩，去年，海甸岛东部的一块土地以220万/亩的价格成功挂牌出让，对整个海甸岛地区地价起到了立杆见影的作用：目前海甸岛的住宅用地评估价达到了七十、八十万

43、每亩。新港片区318万/亩的起始价格，必将会起到水涨船高的效应，对周边、甚至对整个海口的地价都具有很大的拉动作用，周边的房价也会随之提高。2、十大地产项目助推海口土地市场快速发展海口正加速推进着城市的建设，于2007年底面向全国重点推介十大地产项目，涉及项目的土地高达数万亩，所在地段均为海口当前较珍贵的待开发地段，根据规划，都将作为高端的旅游地产项目对外推介。十大地产项目的推出，引起了香港新世界、和黄，内地的万科、富力、北京首创等大企业的关注，众多地产商争相与政府签订合作意向。这表明海口的土地价值和城市价值处于良性增值中，具有较大的升值和发展空间。据海口市国土部门负责人表示，此十大地产项目目前

44、正在做挂牌方案，而此十大项目不会集中一次性招标，而会选择合适的机会慢慢推出。在2007年海口地价增长幅度加快，2008年一季度地价快速上涨的背景下，10大地产项目的推出，必将带动海口整体房价的快速上涨，而政府对推出土地的有节奏供应，可避免因短时间大量供应土地带来房地产市场供过于求，保证海口房地产市场的稳定健康发展。可以预见，国土部门控制土地的供应量必将进一步促进海口土地价格的进一步上涨。十大地产项目介绍：（1）金沙湾:定位：旅游度假休闲功能区金沙湾位于长流新区西部区域，东临海口火车站，南至盈滨半岛，西与老城工业区隔海相望，北临琼州海峡。土地面积约1600公顷（24000亩），可开发利用的土地面

45、积约933.33公顷（14000亩）。这一区域总体定位多功能、密度合适的旅游度假休闲功能区，沿海一线规划以度假酒店、高档度假村为主；二线建设时尚居住区及休闲体育运动场所，打造充满阳光、沙滩、绿色生态的琼北地区度假海岸线。突出休闲度假居注欢乐海岸旅游、休闲康体运动三大功能。规划意向包括国际化酒店群、国际寓居示范区、生态型高尔夫球尝欢乐海洋公园、纪念性海岸广尝游艇码头等内容。据了解，金沙湾一带的酒店可不是一般的酒店，有意向建设七星级酒店和超五星级酒店。如果金沙湾的七星级酒店建成，则无疑会创造中国旅游酒店业的一个神话。（2）西海岸起步区：定位：行政办公商务酒店西海岸起步区项目位于长流组团北部，北沿滨

46、海大道，对面为热带海洋世界公园，东距秀英港10公里，至美兰机场约35公里，西距海口火车站4.1公里，交通条件便利。据悉，土地面积243.33公顷。功能定位是行政办公、商务办公与酒店、商业服务、会议展览、住宅、公建配套、公共绿地等。开发方式将采用分期分批招、拍、挂方式出让。（3）海口歌剧院：定位：高层次文化交流场所海口歌剧院，将定位为海口的“悉尼歌剧院”，已确定土地位置，即填海造岛。项目位于海口核心滨海区填海小岛，西眺西海岸带状公园，东邻世纪大桥和世纪公园，北隔海甸溪与海甸岛相望。拟建为海口高层次文化交流场所。总用地面积为6.67公顷，约100亩。明年正式开始主体工程建设。设计中的海口歌剧院总建

47、筑面积2万-3万平方米，具有接待世界一流艺术表演团体的条件和能力。在未来的歌剧院里，将包括1200个席位的剧院，500个席位的音乐厅，还拥有100-400个席位的环球影院。此外，还将设置多功能厅、海南民俗文化展厅、艺术家画廊等一些配套的休闲服务设施。（4）渔人码头：定位：滨水文化休闲娱乐区该项目位于海口市中心区新港地区，海甸溪以南至港前路，世纪大桥以东至四二四医院之间区域。集海、城、河、岛与一体，具有独特的优美景观。拟建成以为渔人码头为主题，发展成为集市民游憩、商业购物、休闲度假、服务为一体的综合性滨水文化休闲娱乐区。功能布局为一轴（新港国际商务中心）、两带（滨水开放步行景观带、购物娱乐休闲带

48、）、两核心（商住综合核心、南洋风格商业核心步行街）、六区（不夜城主题区、游艇码头主题区、滨海文化公园主题区、休闲度假主题区、特色饮食风情街主题区、休闲购物公园主题区）。总用地面积为47.9公顷，拆迁面积23万平方米，安置面积为6.06万平方米。（5）海口湾大酒店：定位：海中小岛上建豪华酒店项目位于海口核心滨水区的海中小岛，通过景观栈桥与海口市中心相接，是海口海湾核心景观节点。项目用地面积30公顷，将建设成为设施完备国际知名品牌超五星豪华度假酒店，区域性地标式建筑和海口旅游观光的著名景点。（6）会展中心及会展酒店：定位：会展商务综合区该项目位于海口市行政中心对面，南临滨海西路，北临琼州海峡，西临

49、琼珠海岸用地。项目所在地是长流组团范围临海一线稀缺的土地资源，享有沙质细腻的海岸线，有珍稀的海岸温泉资源，交通便利，独特的地理位置和旖旎的自然风光。总用地面积29.2公顷，功能定位为会展、商务、酒店为一体的综合区。（7）玉沙村改造项目：定位：休闲商务区该项目在海口市国贸大道北、玉沙路西、滨海大道南、明珠路东的北区和金龙路南侧的南区。该区拟建成集休闲娱乐、主题旅游、精品购物为一体的休闲商务区。目前该区的现状为基础设施不配套、环境质量差，外来人口复杂，与周边的环境格格不入。所以，玉沙村改造项目的改造是提升城市品位的需要、是海口城市化发展的需要。项目总面积为34.47公顷，总拆迁面积为30万平方米。

50、容积率为3.21，建筑密度位24.4%，绿地率为34.2%。（8）司马坡岛：定位：江景资源的珍贵典藏该项目是海口江景资源的珍贵典藏，该地处拥有最佳水质海南第一大河流南度江出海口的江心，紧邻海南省新行政中心，紧邻琼州大道、国兴大道、滨江西路等交通要道。位交通便利，到海口市中心仅10分钟车程，到海口美兰国际机场只需15分钟。同时还与海南省新行政中心、文化艺术中心、体育中心相邻，可谓出可享城市繁华，入则揽田园宁静，是城市中难得的“世外桃源”。项目规划面积为140.395公顷，岛上建设不超过10000平方米的会所和相关配套服务设施。主要功能有体育培训、水上运动、娱乐、体育、酒店式会所码头和培训相关配套

51、服务设施。司马坡岛是海口未来城市发展中心“一江两岸”格局中的中心和重心，是联系东西两岸发展的重要节点。海口通过国际竞赛编制了南渡江滨江地带规划设计方案，确定南渡江既是一条生态轴，也是一条城市发展轴与活动轴，南渡江片区定位为未来海口新的综合性城市中心，其功能为旅游娱乐、高档居住、行政中心及文化教育中心。（9）港湾核心区：定位：发展国际邮轮经济项目南接滨海大道秀英港，东西北三面临海，为港口向北延伸填海形成的用地区域，用地面积84.19公顷。今后，这里将以发展国际邮轮经济区为依托，建设及高档酒店、娱乐休闲、购物、商务办公为一体的功能区。（10）海甸金水岸项目：定位：复合型滨河区域该项目位于海口海甸岛

52、南端、海甸溪北岸、沿江二路以南片区，与长堤路隔河相望，是海口市的门户土地为海甸岛瑰宝中的瑰宝，但因城市的快速扩展使得该区成为海口的城中村，海口市政府提出通过海甸金水岸改造等项目实施，实现“海甸岛再造”工程。该项目拟建成为以精品型商业、商业公寓、高尚住宅为主的复合型滨河区域。规划指标中容积率小于或等于2.0，绿地率20%35%，建筑密度15%30%。项目用地总面积为104公顷，总拆迁面积为62.5万平方米，安置建房面积42万平方米。3、海口土地市场未来发展趋势（1）宏观调控对还有影响有限，海口房地产市场迎来发展机遇2008年，国家实行从紧的货币政策，防止投资过热、信贷紧缩对房地产市场的发展带来一

53、定的压力，在一线城市房价出现大幅波动的时候，作为三线城市的海口城市建设和房地产方兴未艾，成为投资快速增长的重要引擎，宏观调控对海口这种走高端路线、外向型的房地产影响甚微，调控的重点也将转移住房保障体系的建设方面，房价不再是调控的重点，商品房市场的价格机制会更加市场化，价格会保持继续上涨的势头，低基点的经济基础，巨大的发展空间也将吸引众多的投资者的青睐，土地价格将保持稳定增长的势头。随着一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，土地成本日益上涨，越来越多的跨地域开发商转向二、三线城市跑马圈地，海口市以其独特的地理位置，不可再生的环境资源，受到开发商的追捧，实力雄厚的开发商积极参与土地的拍卖推动地价价格的

54、不断上涨。在国家宏观政策环境不断趋紧的情况下，海口作为省会城市拥有独特的发展优势。首先，海口从全国来看并不位列开发前沿，正因为如此，对于投资商来说，海口地产开发的投入成本、进入门槛都相对较低。近两年来，国家出台了严格的土地流转政策，对土地开发过热城市都进行了严格的控制。海口以其充足的土地储备，为未来发展赢得了难得的历史性机遇。第二个优势是海口与其他城市地方性政府不同，海口市政府承担了保障性住房的所有责任和义务，这为开发商按照市场化路线开发提供了更加宽松的环境。三是海口在“十一五”规划中提出从生产型城市向宜居型城市转变，海口的生态环境、气候条件等具有国内其他省会城市无可比拟的条件。这些都为海口房

55、地产行业的快速发展提供了良好的条件。（2）海口城市定位及整体规划的清晰与优化，将为海口地产发展提供良好的政策环境海口的城市发展战略：抓好一个定位，突出两个支撑，加快三大转型，确保四个优先抓好一个定位，就是紧紧围绕阳光海口娱乐之都品位之城的战略定位。突出两个支撑，一个是加快发展临空经济区，另一个是加快发展临港经济区。加快三大转型，一是从生产型城市向宜居型城市转型，二是从滨海型城市向海湾型城市转型，三是从海口城市带向区域一体化转型。这三大转型预示着海口城市发展战略走向从重点发展开始转向优化发展。确保四个优先，则是指规划优先、基础设施优先、生态环境保护优先、文化发展优先。在海口城市定位清晰化后，海口

56、政府对城市进行了大规模规划，上述“十大地产项目”便是具体体现。有着政府强力支持与推动，海口地产迎来了难得的历史发展机遇。（3）海口土地市场进入卖方市场，土地价格将继续上涨 2007年，海口实现了房价、地价同步上涨，房地产市场进入快速发展轨道。2008年一季度在房价高企并持续快速上涨的大背景下，房地产商开发土地的热情进一步高涨，海口土地交易已完全转向卖方市场，这是导致本季度土地价格继续以较大幅度上涨的根本原因。值得注意的是土地交易价格涨幅22.3%是同期房屋销售价格涨幅12.1%的1.84倍，即土地价格上涨远快于房价的上涨。土地价格的快速上涨与海口在经历了地产泡沫破灭打击后在国家宏观经济快速发展及宏观调空提供的发展机遇有关，更与海口政府的推动有直接关系。2008年，海口市土地出让收入目标为38个亿，其为完