房贷证券化破冰银证互通时难题亟待破解

1、房贷证券化破冰银证互通时难题亟待破解作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，是中国金融创新的重中 之重。运用房地产产权进行金融创新，已成为众多国家防范金融风险的重 要手段。加入WTO后中国金融市场将逐步放开，为顺应国际金融创新潮 流，诸如住房贷款证券化等国际流行的金融创新工具，将在中国逐步运用。日前有消息称，中国建设银行上海市分行即将首推房贷证券化， 上海市民可通过购买证券来投资房地产市场，相关政策也将于4月出台。 这使得一度被热炒的“房贷证券化”再次成为关注焦点。诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授早前预言，不动产证券化是2 1世纪全球金融业的发展趋势，是金融结构调整和金融工具创新的主要 内

2、容之一。而不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重 中之重。运用房地产产权进行金融创新，已成为众多国家防范金融风险的 重要手段。加入WTO后中国金融市场将逐步放开，为顺应国际金融创新 潮流，诸如住房贷款证券化等国际流行的金融创新工具，将在中国逐步运 用。银证市场互动其实，住房贷款证券化运作的基本结构是：首先，商业银行将其可证 券化的住房贷款资金出售给证券特设机构；其次，证券化特设机构将所获 得住房贷款汇总重组，经信用担保及评级后，发行住房贷款证券；最后， 住房贷款人偿付的抵押本息，用于对投资者支付本息，以及评估、担保、 承销或其他证券化费用。随着中国住房商品化加快，个人住房贷款将迅

3、速增长。当到一定规模 时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款 资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。然而，通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有 机互动，可以扩大商业银行的融资规模。即商业银行可以源源不断地从资 本市场募集资金，以满足不断增长的住房贷款融资需求。同时还会带来良 性的连锁效应，即可以提高银行资产的流动性、改善银行运营质量、降低 银行开展住房贷款业务成本。由于中国住房贷款开展时间比较短，绝对数字比较低，经济周期对居 民偿付能力的影响还没有显现出来。因此，目前住房贷款的呆坏账比例相 当低。但是，住房贷款期限是10年至3 0年，风险是长

4、期的。从国际经 验看，一旦经济不景气，呆坏账比例容易升高。而实施住房贷款证券化， 可以分散开展该业务面临的金融风险。由此可见，住房贷款证券化的最大 受益者是商业银行。中国建设银行市场研究和产品开发部总经理孙涤博士表示，住房贷款 证券化将推动房地产投资与消费，使房地产成为新的经济增长点和消费热 点。各投资主体能直接到市场上寻求资金来源，减少相互依赖；购房者可 以通过购买有价证券，对房地产实现保值；中小投资者也可按自己的意愿 换房，更多地得到实惠；证券化让资产持有者更加分散，有利于整个房地 产风险的分散，对市场的长期发展大为有利。试点举步维艰实施住房贷款证券化带来的利益显而易见。为此，社会各方始终

5、在为 其奔波。早在1 9 9 2年海南推出“地产投资券”以来，中国住房贷款证 券化一直行走在政策的边缘。进入9 0年代中后期，中国房地产业处于低 迷状态，如何促进地产业与金融业的有机结合，成为迫切而现实的问题； 住房贷款证券化的呼声也越来越高。于是，在深圳、上海等经济发达地区，先后出现了区域性住房贷款证券化的试点个案。其实，央行对推进住房贷款证券化的态度很鲜明，认为是启动中国房 地产市场的突破点。对两家银行的抵押债券模式 （即表内融资）表示认同, 并考虑今年上半年，由两家银行率先在京沪两地推行住房贷款证券化业务。据一位官方人士透露，2 0 0 2年底，国务院已责成央行和证监会共 同拿出一套住房

6、贷款证券化可行性方案。为此，央行曾多次与证监会高层 接洽。然而，二者在共同研究“可行性方案”时出现波折。问题核心是央 行与证监会的权力分配、责任分担的划分及对试点工作如何有效监管。更 有消息说，住房贷款证券化何时面市， 要视各方利益如何平衡而定。 最终, 央行在先前原则上认同抵押债券模式（即表内融资）的情况下，重新改变 态度。认为各商业银行上报的试点方案很难说服监管部门。据称，央行表示，拿出来出售才是真正意义上的住房贷款证券，即通 过“表外融资”方式出售住房贷款资产。而各方商业银行提出“表内融资” 方案，其核心是把银行证券化资产拿来抵押，并保留在银行资产负债表内，其所有权仍属于银行，这只能叫作

7、住房抵押债券。央行希望商业银行能一 步到位地推进住房贷款证券化（即表外融资）。难题亟待破解有关专家指出，住房贷款证券化似乎又还原至可行性分析论证阶段； 推行这种全新融资行为的关键是完善国内金融基础环境。健全法制环境住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程，将银行债 权转化为投资者有价证券持有权的过程中，涉及原始债权人、证券特设机 构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。现有法律体系 无疑是实施住房贷款证券化的阻碍。时下当务之急是着手构筑资产证券化 所需要的法律框架，并研究制订相关法律法规，弥补证券监管体制的缺陷 及解决相关操作过程中存在的种种困难。同时，结合资产证券化的特性， 在中国

8、现行会计和税收法制的基础上，制订具体的适用制度，确保住房贷 款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。构建信用评估体系独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成 败的关键。以国外成熟的资产证券化体系为例，一般需要由国家出面，建 立全国统一的担保机构，对证券化资产进行担保或保险，对个人信用予以 认证，使其信用等级得以保障。完善金融交易网络作为资产证券化的重要组成部分，全国性的银行交易网络有待形成。由于中国银行内部的资源 和网络还未形成有效共享系统，即便在同一间银行内部，异地交易结算时 间冗长。住房贷款证券化正式面市后，很有可能在多家银行之间同时交易。保 障交易网络形成互联互通，是推行该业务的先决条件。因此，完善金融基 础设施迫在眉睫。组建专业人才队伍住房贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性极 强的新型融资方式，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、 评结、