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文档简介
1、房地产工程成本管理案例分析 案例1:如何快速对项目进行盈亏平衡分析? 案例引导:房地产项目具有资金密集、运作周期长、牵扯的部门多等特点,是高风险项目,规避风险至关重要,所以在决定投资之前,要算清楚帐,最好进行多方案比较,做到心中有数。练习目的:学会项目盈亏平衡分析。操作流程:系统全面地收集有关成本数据。根据营销定位,确定销售价格。制定运算表格。案例参考:房地产项目盈亏平衡计算分析表案例2:如何确定项目选材用料的档次? 案例引导:开发房地产项目,工程成本当然是大家十分关注的。现在业界流行“规划、设计控制说”,却少有关注影响工程成本的最大因素原来是项目的档次定位,确定项目档次才是控制工程成本的第一
2、步。练习目的:学习选材用料的方法。操作流程:根据营销项目定位,考察项目周边竞争楼盘的选材用料档次,将竞争楼盘各分部分项工程的材质、工艺进行描述,并根据市场价格水平,估算其价格档次。根据调查的情况,营销、规划设计、工程部门一起,确定项目每一个分部分项工程的选材用料档次 。案例参考: 某楼盘项目选材用料标准。案例3:如何制定房地产工程目标成本? 案例引导:房地产工程成本管理要实现主动控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标,我们就要对房地产工程成本目标进行测算,做到花钱明明白白。练习目的:学习制定工程目标成本,强化目标成本的市场性。操作流程:根据项目的设计特点、选材用料
3、标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验,测算项目的单方建筑安装成本 。根据项目特点和公司拟分包思路,明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系,将单方建筑安装成本分解到各分包工程上,测算各分包工程的单位成本,检讨是否与选材用料标准吻合,如不吻合,调整有关要求或标准,重复上述步骤。 案例参考: 某楼盘工程目标成本实例。案例4:如何分析房地产项目业务现金流? 案例引导:资金是房地产项目运作的生命线,要保证房地产项目开发过程中不出现资金断流、资金利用率最大化不出现资金断流、资金利用率最大化,就必须认真分析房地产项目业务现金流。练习目的:学习分析业务现金流,学会运用资金。操作流程:将工程、设计、营销成本数
4、据汇总。根据房地产项目开发进度计划,测算出资金需求计划。根据资金情况,确定付款条件。案例参考:工程成本费用计划及现金流分析实例、房地产项目开发计划实例、房地产项目施工控制计划实例案例5:如何实现房地产工程成本的动态控制? 案例引导:工程成本目标有了,但是市场是千变万化的,如何保证我们最终能够守住工程目标成本呢? 或者在工程实施过程中,实时掌握工程成本的控制情况呢?练习目的:培训工程成本动态控制思路。操作流程:根据营销项目定位,制定工程成本控制目标。推行工程量清单招标,合同中尽可能少留“活口”。对建筑市场材料价格进行动态掌握,当出现重大波动时,进行定量测算。 每定一个工程标,都要与目标成本进行对
5、比,并分析对总成本的影响程度。做好现场签证的控制管理,较大设计变更或现场签证及时反馈。当出现可能突破目标成本时,必要时调整选材用料标准。案例参考:某楼盘成本动态控制表实例。案例6:如何把好现场签证关? 案例引导:现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工程管理中,现场签证失控的情况不在少数,少则几十万,多则几百万,如何有效地控制现场签证呢? 练习目的:探讨控制现场签证的方法,培训现场签证技巧。思路参考:控制现场签证的原则:避免签证、减少签证、规范签证。避免签证思路避免签证思路密切与营销接触,了解营销意图,及时反馈信息,避免营销签证。 搞清工程范围划分及其搭接关系,避免出现漏项或重叠
6、工程,从合同源头上避免现场签证,避免合同签证。 施工措施事先明确并定价,避免施工措施签证,有效控制措施费。 施工样板先行,避免施工签证 。 办理好场地移交,避免责任签证。案例:基坑、门窗洞口等。案例7:如何把好现场签证关? 案例引导:现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工程管理中,现场签证失控的情况不在少数,少则几十万,多则几百万,如何有效地控制现场签证呢? 练习目的:探讨控制现场签证的方法,培训现场签证技巧。思路参考:控制现场签证的原则:避免签证、减少签证、规范签证。减少签证思路减少签证思路无法避免营销签证,也要尽量减少营销签证。 把好设计关,减 现场签证 。 提前研究材料样
7、板,减少材料变化引起的价格重新确认。 建立设计变更审核制度,减少不必要的签证 。 设计更施工确认,避免“变而不做或少做” 或重复计算。 采用工程清单招标,有利于现场签证管理。 动工前,做好项目工程管理总策划;售楼前,做好售楼准备工程策划;竣工后,做好物业移交策划,减少施工现场管理引起的签证。案例8:如何把好现场签证关? 案例引导:现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工程管理中,现场签证失控的情况不在少数,少则几十万,多则几百万,如何有效地控制现场签证呢? 练习目的:探讨控制现场签证的方法,培训现场签证技巧。思路参考: 控制现场签证的原则:避免签证、减少签证、规范签证。 规范签证
8、思路规范签证思路 三方签证,规范签证行为。 建立现场签证事先报告制度,甲方确定签证范围和做法后再实施,规范签证流程 。 遵行合同,防止索赔。 案例:现场签证管理程序.doc 规范甲供材料管理。 详见专门ppt.案例9:如何选用建筑门窗? 案例引导:建筑门窗是建筑物重要的分部工程,关系到建筑的品质,房地产企业如何有效地控制门窗的质量和成本呢?请大家探讨选用建筑门窗的思路。案例参考:选用建筑门窗的步骤。练习目的: 强调工程技术以产品为中心,即以营销为中心的理念。 强调房地产工程技术的市场性。 强调同一技术原则下的最低价中标原则。 强调技术与成本的关系。案例10:如何优化建筑门窗设计以降低成本? 案例引导:在住宅建筑中,在住宅建筑中,门窗的面积一般占建筑面积的25左右,门窗的成本对总工程成本影响较大,门窗成本毎增加100元/m2,建筑单方成本就增加25元/m2,况且现在建筑师喜欢使用大窗户,更有必要进行优化 。思路参考:在门窗分隔较小时,适当减少分隔,用尽
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