控制性详细规划的基本特征和内容

1、控制性详细规划的基本特征和内容控制性详细规划的基本特征和内容 一、控制性详细规划的含义和作用一、控制性详细规划的含义和作用 1.控制性详细规划的含义：控制性详细规划是控制性详细规划的含义：控制性详细规划是城市规划编制办法城市规划编制办法中确定的规划层次之中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划，是以一，与修建性详细规划同属详细规划，是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理

2、的依据并指导修的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。建性详细规划的编制。 2.控制性详细规划的作用：控制性详细规划的作用： 是连接总体规划与修建性详细规划的承上启是连接总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次；下的关键性编制层次； 是规划与管理、规划与实施的重要环节，更是规划与管理、规划与实施的重要环节，更是规划管理的依据；是规划管理的依据； 是体现城市设计构想的关键。是体现城市设计构想的关键。总体规划总体规划控制性详细规划控制性详细规划平面、定性、宏观的控制平面、定性、宏观的控制三维空间、定量、微观三维空间、定量、微观的控制的控制二、控制性详细规划的内容二、控制

3、性详细规划的内容1.规划控制指标体系的内容规划控制指标体系的内容 土地使用：包括土地使用控制和环境容量控制土地使用：包括土地使用控制和环境容量控制类别类别土地使用控制土地使用控制环境容量控制环境容量控制含义含义是对建设用地上的建设是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。界范围等方面做出规定。是为了保证城市良好的环境质是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出合理规设量和人口聚集量做出合理规定。定。控制内容控制内容土地使用性质、土地使土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用的相容性、用地边界、用

4、地面积等。用地面积等。容积率、建筑密度、人口容量、容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等绿地率等 设施配套：是生产生活正常进行的保证，即设施配套：是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。定量配置要求。 公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。卫生设施和商业服务业等配置要求。 市政设施配套包括机动车、非机动车停车场市政设施配套包括机动车、非机动车停车场（库）及市政公用设施容量规定，如给水量、（库）及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。

5、排水量、用电量、通讯等。 设施配套控制应按照国家和地方规范（标准）设施配套控制应按照国家和地方规范（标准）做出规定。做出规定。 建筑建造：包括建筑建造控制和城市设计引建筑建造：包括建筑建造控制和城市设计引导。导。类别建筑建造设计引导含义 是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。 是依照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性综合设计要求和建议。 控制内容建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还包括消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其他方面的专业要求。 建筑单体环境的控制引导 建筑群体环境的控制引导 建筑风格形式、建筑色彩、

6、体量、绿化布置要求及对广告、霓虹灯等建筑小品的规定和建议建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等 行为活动控制：是从外部环境要求出发，行为活动控制：是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。面提出控制规定。类别交通活动控制环境保护规定控制内容 交通出入口方位、数量，规定允许出入口方向和数量；交通运行组织规定地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织；装卸场地规定装卸场地位置和面积。 噪声振动等允许标准值、水污染物允许排放量、水污染物允许排放浓度、废气污染物允许排放量、固体废弃物控制

7、及其他。规划控制指标体系 土地使用 建筑建造设施配套行为活动用地使用控制环境容量控制建筑建造控制城市设计引导市政设施配套公共设施配套交通活动控制环境保护规定用地使用控制 环境容量控制 建筑建造控制城市设计引导用地面积、用地边界、用地性质、土地使用相容性容积率、建筑密度、居住人口密度、绿地率、空地率建筑高度、建筑后退、建筑间距建筑体量、建筑色彩、建筑形式、其他环境要求、建筑空间组合、建筑小品设置市政设施配套公共设施配套交通活动控制环境保护规定给水设施、排水设施、供电设施、交通设施、其他教育设施、医疗卫生设施、商业服务设施、行政办公设施、文娱体育设施、附属设施、其他交通组织、出入口方位、数量装卸场

8、地规定噪声振动等允许标准值、水污染物允许排放量、水污染物允许排放浓度、废气污染物允许排放量、固体废弃物控制、其他2.规划控制的方式规划控制的方式 （1）指标量化）指标量化 含义：通过一系列控制指标对建设用地进行含义：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。绿地率等。 适用范围：适用于城市一般用地的规划控制。适用范围：适用于城市一般用地的规划控制。 （2）条文规定）条文规定 含义：通过一系列控制要素和实施细则对建含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，如用地性质、用地使设用地进行定性控制，如用地性

9、质、用地使用相容性和一些规划要求说明等。用相容性和一些规划要求说明等。 适用范围：当对规划地块需作适用性质规定适用范围：当对规划地块需作适用性质规定或提出其他特殊要求时采用。或提出其他特殊要求时采用。 （3）图则标定）图则标定 含义：用一系列控制线和控制点对用地和设含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化绿线、控制点等。建筑后退线、绿化绿线、控制点等。 适用范围：当需要对规划地块的划分和建筑适用范围：当需要对规划地块的划分和建筑的布置做出标示时采用。的布置做出标示时采用。 （4）城市设计引导）城市设计引导

10、 含义：通过一系列指导性综合设计要求和建含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。如建筑色彩、控制提供管理准则和设计框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑轮廓线示意图等。建筑轮廓线示意图等。 适用范围：在城市重要景观地带和历史保护适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。城市特色时采用。3.规划控制指标的类型规划控制指标的类型 控制指标分为规定性

11、指标和指导性指标两类。控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。 （1）规定性指标一般为以下各项：用地性质；）规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度；建筑控制高度；容积率；绿地率；建筑密度；建筑控制高度；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施；的公共设施； （2）指导性指标一般为以下各项：人口容量；）指导性指标一般为以下各项：人口容量；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。其他环境要求。4.地

12、块划分、土地使用性质与兼容控制地块划分、土地使用性质与兼容控制 （1）地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、）地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。地分成许多地块。 （2）地块的概念和特性）地块的概念和特性 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。的最基本用地。 地块的特性：地块的特性： 制定文本图则时编码与指标的载体；制定文本图则时编码与指标的载体； 使用性质相对单一，但不排除混合使用；使用性质相对单一，但不排除混合

13、使用； 与开发的规模、时序相一致；与开发的规模、时序相一致； 地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等；地，大至一个单位、一个厂矿企业不等； 根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。 （3）地块划分的依据：划分地块要考虑用地）地块划分的依据：划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，参照下引导原则，以规划布局结构为依据，参照下列因素综合考虑：列因素综合考虑： 用地功能性质的区别。用以杜绝

14、不相容使用，用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能保证地块性质单一；尽可能保证地块性质单一； 用地产权或使用权边界。土地使用单位利益用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一个基本地块原则上不能跨越这一边界；个基本地块原则上不能跨越这一边界； 城市城市“六线六线”规划等专业规划要求（注：城规划等专业规划要求（注：城市市“六线六线“指道路规划红线、绿地绿线、河指道路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线）；紫线、微波通道橙线）； 考虑土地价

15、值的区位级差、因区位不同地块考虑土地价值的区位级差、因区位不同地块管理要求也会不一样；管理要求也会不一样； 不超越分区界或片区界，以利于规划管理；不超越分区界或片区界，以利于规划管理； 与开发规模尽可能一致；与开发规模尽可能一致； 兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。集统计。u上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项因素能考虑周全，用地划分则较为科学合项因素能考虑周全，用地划分则较为科学合理。理。5.土地使用性质及其兼容控制土地使用性质及其兼容控制 （1）用地分类：基本上按照国标）用地分类：基本上按照国标城

16、市用地城市用地分类与规划用地标准分类与规划用地标准分类，根据所占城市分类，根据所占城市不同规模、城市特征、所处区位、土地开发不同规模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。一般规律是老城性质等确定土地细分类别。一般规律是老城区分类多，新开发区分类少，中心区分类多，区分类多，新开发区分类少，中心区分类多，边缘区分类少。边缘区分类少。 （2）兼容控制）兼容控制 土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性，反映，给规划管理提供一定程度的灵活性，并应作为技术法规立法通过执行并应作为技术法规立法通过执行 三、确定土地使用

17、强度的因素三、确定土地使用强度的因素 1.强度土地使用强度的因素：强度土地使用强度的因素： 用地性质用地性质 城市土地级差城市土地级差 建造方式和形体规划设计建造方式和形体规划设计 城市设计要求城市设计要求 城市交通与基础设施容量城市交通与基础设施容量 2.控制指标确定的方法控制指标确定的方法 形体布局模拟形体布局模拟 经验归纳统计经验归纳统计 调查分析对比法调查分析对比法四、控制性详细规划的成果四、控制性详细规划的成果 1规划文件规划文件 .文本（或实施细则）文本是规划的法制化文本（或实施细则）文本是规划的法制化和原则化体现，以简练、明确的条款格式，和原则化体现，以简练、明确的条款格式，表示

18、地块划分和土地使用性质、开发强度等表示地块划分和土地使用性质、开发强度等控制指标、配套设施、有关技术规定等内容，控制指标、配套设施、有关技术规定等内容，经批准后成为土地使用和开发技术的法定依经批准后成为土地使用和开发技术的法定依据。据。 （1）总则）总则 制定规划的依据和原则，主管部门和管理权制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限；限； （2）土地使用和建筑规划管理通则）土地使用和建筑规划管理通则 各种使用性质用地的适建要求；各种使用性质用地的适建要求； 建筑间距的规定；建筑间距的规定； 建筑物后退道路红线距离的规定；建筑物后退道路红线距离的规定； 相邻地段的建筑规定；相邻地段的建筑规定；

19、容积率奖励和补偿规定；容积率奖励和补偿规定； 市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；市政公用设施、交通设施的配置和管理要求； 有关名词解释；有关名词解释； 其他有关通用的规定；其他有关通用的规定； （3）地块划分以及各地块的使用性质规划控）地块划分以及各地块的使用性质规划控制原则、规划设计要点。制原则、规划设计要点。 （4）各地块控制指标一览表。）各地块控制指标一览表。 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。 规定性指标一般为以下各项：用地性质，用规定性指标一般为以下各项：用地性质，用地面积，建筑密度，建筑控制高度，容积率，地面积，建筑密度，建筑控制

20、高度，容积率，绿地率，建筑后退红线要求，交通出入口方绿地率，建筑后退红线要求，交通出入口方位，停车泊位及其他需要配置的公共设施。位，停车泊位及其他需要配置的公共设施。 指导性指标一般为以下各项：人口容量，建指导性指标一般为以下各项：人口容量，建筑形式，体量，风格要求，建筑色彩要求，筑形式，体量，风格要求，建筑色彩要求，工程设施配套要求，其他环境要求。工程设施配套要求，其他环境要求。 .规划说明规划说明2.规划图纸规划图纸（1）区位图：图纸比例不限）区位图：图纸比例不限（2）用地现状图：土地利用现状、建筑物现状、）用地现状图：土地利用现状、建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状。人口分布现状、市政公用设施现状。（3）用地规划图：规划各类用地的界线，规划用地的分类和现状、道路网布局等。（4）道路交通及竖向规划图：确定道路走向