城市土地权属管理

1、 内容提要 第一节第一节 土地制度与土地产权土地制度与土地产权 第二节第二节 土地权属管理的任务和内容土地权属管理的任务和内容 第三节第三节 土地权属的确认土地权属的确认 第四节第四节 土地权属的流转土地权属的流转 第五节第五节 土地权属纠纷的调处土地权属纠纷的调处2l土地制度土地制度l土地产权土地产权 31 1、土地制度的概念：、土地制度的概念：土地制度土地制度是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。手段和界限等的法律

2、规范和制度化体系。狭义的土地制度的狭义的土地制度的主要内容主要内容包括包括土地所有制度土地所有制度和和土地使土地使用制度用制度。广义的土地制度包括广义的土地制度包括土地所有制度土地所有制度、土地使用制度土地使用制度、土土地规划制度地规划制度、土地保护制度土地保护制度、土地征用制度土地征用制度、土地税收土地税收制度制度和和土地管理制度土地管理制度等。等。42 2、土地所有制度、土地所有制度（Land Ownership） 土地所有制土地所有制，是指人们在一定的，是指人们在一定的社会经济条件社会经济条件下拥有土下拥有土地的地的经济形式经济形式。它表明土地这一生产资料的分配问题，。它表明土地这一生产

3、资料的分配问题，谁应该享有谁应该享有土地的所有权土地的所有权及其及其责责、权权、利利。 土地所有制土地所有制是整个土地制度的是整个土地制度的核心核心，是土地关系的，是土地关系的基础基础。 土地所有制的土地所有制的法律表现形式法律表现形式是是土地所有权土地所有权，即土地所有，即土地所有者对其土地享有者对其土地享有占有占有、使用使用、收益收益和和处分处分的权利。的权利。5z 形式：形式： 土地管理法土地管理法规定：中华人民共和国实行土地的规定：中华人民共和国实行土地的社会社会主义土地公有制主义土地公有制，即，即全民所有制全民所有制和和劳动群众集体所有制劳动群众集体所有制。z 土地全民所有制及其形成

4、：土地全民所有制及其形成： 我国土地的全民所有制具体采取的是我国土地的全民所有制具体采取的是社会主义国家所有社会主义国家所有制制形式，由形式，由国家国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。通过以下方式逐步行使占有、使用、收益和处分的权利。通过以下方式逐步建立：建立： 接管、没收；接管、没收； 赎买；赎买； 土地征收；土地征收； 立法。立法。我国现阶段土地所有制度及其形成我国现阶段土地所有制度及其形成6z 农村集体土地所有制及其形成：农村集体土地所有制及其形成： 我国土地的劳动群众集体所有制，采取的是我国土地的劳动群众集体所有

5、制，采取的是农民集体农民集体土地所有制土地所有制形式，形式，农村集体经济组织农村集体经济组织代表该组织的全体代表该组织的全体农民占有属于该组织的集体土地，并对其行使经营、管农民占有属于该组织的集体土地，并对其行使经营、管理权。通过以下方式逐步建立：理权。通过以下方式逐步建立： 土地改革土地改革个体农民土地所有制；个体农民土地所有制； 农业合作化运动农业合作化运动农业生产合作社集体土地所有制；农业生产合作社集体土地所有制； 人民公社化运动人民公社化运动人民公社土地所有制；人民公社土地所有制； 十一届三中全会以来的土地承包制十一届三中全会以来的土地承包制社会主义农民社会主义农民集体土地所有制。集体

6、土地所有制。7 土地使用制度土地使用制度，是人们在一定的土地所有制下使用土，是人们在一定的土地所有制下使用土地的地的形式、条件形式、条件和和程序程序的规定。它表明人们如何对土的规定。它表明人们如何对土地地加以利用加以利用和和取得收益取得收益，谁应当享有土地，谁应当享有土地使用权使用权及其及其责责、权权、利利。 土地使用制度的土地使用制度的核心内容核心内容是确定独立于土地所有权的是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。 土地使用制度的土地使用制度的法律体现形式法律体现形式是是土地使用权土地使用权。 3 3、土地使用制

7、度、土地使用制度（Land Employment System）8我国现行的土地使用制度及其形成我国现行的土地使用制度及其形成z 形式：形式：由我国土地所有制度规定，由我国土地所有制度规定，土地使用制度土地使用制度包括包括城镇城镇国有土地使用制度国有土地使用制度和和农村集体土地使用制度农村集体土地使用制度。z 城镇国有土地使用制度及其形成：城镇国有土地使用制度及其形成： （1）城镇国有土地使用制度的基本特征）城镇国有土地使用制度的基本特征：无偿、无期限、：无偿、无期限、无流动无流动 有偿、有期限、有流动。有偿、有期限、有流动。9 （2）城镇国有土地使用制度的形成：）城镇国有土地使用制度的形成：

8、 十一届三中全会以后，进行了国有土地使用权有偿十一届三中全会以后，进行了国有土地使用权有偿出让试点，对合理、节约用地起到了积极作用；出让试点，对合理、节约用地起到了积极作用； 为使土地使用权有偿出让、转让有法可依，第七届为使土地使用权有偿出让、转让有法可依，第七届人民代表大会第一次会议修订人民代表大会第一次会议修订宪法宪法第十条第四款：由第十条第四款：由“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。式非法转让土地。”修正修正为为“任何组织或个人不得侵占、任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依

9、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。照法律的规定转让。” 修订修订土地管理法土地管理法第二条第二款、并增加第四款第二条第二款、并增加第四款和第五款；和第五款； 19901990年年5 5月国务院发布月国务院发布城镇国有土地使用权出让城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和转让暂行条例。10z 农村集体土地使用制度及其形成：农村集体土地使用制度及其形成：（1）使用权的表现形式：）使用权的表现形式：农村土地承包经营权、集体建设农村土地承包经营权、集体建设用地使用权用地使用权（2）农村集体土地使用制度的形成：）农村集体土地使用制度的形成： （经历从两权结合到两权分离的转

10、变）（经历从两权结合到两权分离的转变） 个体农民土地所有制阶段个体农民土地所有制阶段个体农民既有土地所有个体农民既有土地所有权，又有土地使用权；权，又有土地使用权； 高级农业生产合作社和人民公社化阶段高级农业生产合作社和人民公社化阶段集体既有集体既有土地所有权，又有土地使用权；土地所有权，又有土地使用权； 家庭联产承包责任制阶段家庭联产承包责任制阶段集体拥有土地所有权，集体拥有土地所有权，个体农民拥有土地使用权。个体农民拥有土地使用权。11 （1 1）土地所有制是土地使用制的）土地所有制是土地使用制的前提前提； （2 2）土地使用制不仅是土地所有制的）土地使用制不仅是土地所有制的反映反映和和体

11、现体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式形式和和手手段段。4 4、土地使用制与土地所有制的关系、土地使用制与土地所有制的关系 土地制度变迁土地制度变迁是指新土地制度是指新土地制度( (或新土地制度结构或新土地制度结构) )产生，并否定、扬弃或改变旧土地制度产生，并否定、扬弃或改变旧土地制度( (或旧土地或旧土地制度结构制度结构) )的过程。的过程。5 5、土地制度变迁、土地制度变迁121 1、土地产权的涵义：、土地产权的涵义：指有关土地财产的一切权利的总指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继和。它包括土地所有权、使用

12、权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律保护。样，必须有法律的认可并得到法律保护。2 2、土地产权的特性：、土地产权的特性： 具有排他性；具有排他性； 土地产权客体必须具有可占用性和价值性；土地产权客体必须具有可占用性和价值性； 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护；法律的保护； 土地产权具有相对性。土地产权具有相对性。133 3、土地所有权：、土地所有权：（1 1）涵义：）涵义：是土地所有者在法律规定的范围内自由使用

13、和处是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。土地所有权包括分其土地的权利。土地所有权包括土地占有权土地占有权、土地使用土地使用权权、土地收益权土地收益权和和土地处分权土地处分权等四方面的内容。等四方面的内容。 土地占有权土地占有权 指对土地进行实际支配和控制的权利。指对土地进行实际支配和控制的权利。 土地使用权土地使用权 指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。收益的权利。 土地收益权土地收益权 指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。的权利。 土地处分权土地处分权 指土地所有

14、人依法处置土地的权利。它决定土指土地所有人依法处置土地的权利。它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。地的最终归属，是土地所有权的核心。14（2 2）我国的土地所有权）我国的土地所有权 我国土地所有权分为我国土地所有权分为国家所有国家所有和和集体所有集体所有两种：两种： 国有土地所有权国有土地所有权主体：主体：国家，由国务院代表国家行使国家，由国务院代表国家行使客体：客体：一切属于国家所有的土地。根据法律规定，包括：一切属于国家所有的土地。根据法律规定，包括： 城市市区的土地；城市市区的土地； 依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；

15、依照法律规定国家征收的土地；依照法律规定国家征收的土地；依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、山岭和滩涂依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、山岭和滩涂及其它土地。及其它土地。15内容内容与与限制：限制：（a）国有土地所有者代表国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者。国家对土地依法享有使用者。国家对土地依法享有收益权，收益权，并保有最终并保有最终处分权。处分权。（b）国有土地所有者代表可依法通过）国有土地所有者代表可依法通过出让出让(含以出让金出资或入股含以出让金出资或入股)、租、租赁和划拨赁和划拨等方式将国有土地使用权让与

16、土地使用者。国有土地所有者代等方式将国有土地使用权让与土地使用者。国有土地所有者代表应遵守其与土地使用者订立的土地表应遵守其与土地使用者订立的土地出让或租赁出让或租赁合同，履行合同义务。合同，履行合同义务。国有土地所有者代表可国有土地所有者代表可依法收回依法收回国有土地使用权。国有土地使用权。（c）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权处分权的权限限划分按划分按土地管理法土地管理法4444条确定。条确定。不具有审批权限不具有审批权限或或超越审批权限超越审批权限处处分国有土地，其分国有土地，其处分行为无效。处分行为无效。（d d）

17、县级以上地方人民政府县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使及其职能部门对国有土地行使收益权收益权应依应依法向法向上级人民政府上级人民政府及其职能部门及其职能部门上缴土地收益上缴土地收益。国有土地收益中的新增。国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，建设用地的土地有偿使用费，3030上缴上缴国家中央财政，国家中央财政，7070留给留给有关地有关地方人民政府。方人民政府。 16 集体土地所有权集体土地所有权 主体：主体：农民集体，一般包括三类：一是村农民集体，二是村民小组农民农民集体，一般包括三类：一是村农民集体，二是村民小组农民集体；三是乡（镇）农民集体。集体；三是乡（镇）农民集体

18、。 客体：客体：属于农民集体所有的一切土地，包括：属于农民集体所有的一切土地，包括：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有；于集体所有；宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有。 内容内容与与限制：限制：（a）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益占有、使用、收益和和处分处分四项权能；四项权能；（b）集体土地所有权在）集体土地所有权在收益收益方面受国家法律的方面受国家法律的限制；限制；（c）集体土地

19、所有者代表对土地行使）集体土地所有者代表对土地行使处分处分权的权的限制：限制： 受农民集体经济组织成员受农民集体经济组织成员共同意志共同意志的限制；的限制； 受国家受国家法律法律和和政府管理政府管理的限制。的限制。174 4、土地使用权、土地使用权: : （1 1）涵义：）涵义：是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用占用、使用使用、收益收益及及依法部分处分依法部分处分的权利。的权利。 （2 2）我国的土地使用权）我国的土地使用权 根据根据土地

20、管理法土地管理法第九条的规定，土地使用权分为第九条的规定，土地使用权分为国有国有土地使用权土地使用权和和农民集体土地使用权农民集体土地使用权。18u 国有土地使用权国有土地使用权主体：主体：任何依法取得国有土地使用权的单位或个人任何依法取得国有土地使用权的单位或个人客体：客体：国家依法提供给单位或个人使用的国有土地国家依法提供给单位或个人使用的国有土地内容内容与与限制：限制： 国有土地使用权人对国有土地享有国有土地使用权人对国有土地享有占有权、使用权占有权、使用权，并依，并依权利取得方式之不同享有权利取得方式之不同享有不同的收益权、处分权不同的收益权、处分权。但对于。但对于依法律或者依约定不属

21、于国有土地使用权客体的依法律或者依约定不属于国有土地使用权客体的土地空间土地空间范围范围及及附着物和其他物附着物和其他物，不得行使上述权利。，不得行使上述权利。 国有土地使用权人不得国有土地使用权人不得擅自改变土地用途擅自改变土地用途。 国有土地使用权人行使权利不得违反国有土地使用权人行使权利不得违反法律法律、行政法规行政法规规定规定的其他义务和权利设定时的其他义务和权利设定时约定的义务约定的义务。19u集体土地使用权集体土地使用权主体：主体：依法使用农民集体所有土地的单位或个人依法使用农民集体所有土地的单位或个人客体：客体：使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅使用权主体依法取得的承

22、包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等等基地和农村集体建设用地等等内容内容及及限制：限制： 集体土地使用权人对集体土地享有集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权占有权、使用权。依土。依土地用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的地用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的收益权、收益权、处分权处分权。 集体土地使用权人行使权利，在集体土地使用权人行使权利，在权利客体范围权利客体范围方面有所限方面有所限制。对依法或依约定不属于集体土地使用权客体的土地、制。对依法或依约定不属于集体土地使用权客体的土地、空间范围及物，不得行使上述权利。空间范围及物，不得行使上述权利。 集体土地使用

23、权的取得及行使，不得集体土地使用权的取得及行使，不得违反法律、行政法规违反法律、行政法规规定规定的的义务义务和权利设定时和权利设定时约定的义务约定的义务。205 5、土地他项权利、土地他项权利: : 涵义：涵义：土地登记规则土地登记规则所称土地他项权利，所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括包括抵押权抵押权、承租权承租权以及以及法律、行政法规法律、行政法规规定规定需要登记的需要登记的其他土地权利。其他土地权利。21 土地他项权利依设定目的的不同可以分为土地他项权利依设定目的的不同可以分为土地抵押权土地抵押权、土地土地承租权承租

24、权和和其他土地他项权利其他土地他项权利。 土地抵押权土地抵押权是土地使用权人在是土地使用权人在法律许可法律许可的范围内不移转土地的范围内不移转土地占有而将占有而将土地使用权土地使用权作为债权担保，在作为债权担保，在债务人债务人不履行债务时，不履行债务时，债权人债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。利。 土地承租权土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付是土地承租人按期向土地使用权人支付租金租金而取而取得的得的一定期限一定期限

25、内对土地内对土地使用使用、收益收益的土地他项权利。的土地他项权利。土地他项权利的分类: 22 其他土地他项权利：其他土地他项权利： 地役权地役权是指为自己土地是指为自己土地( (需役地需役地) )的利用需要，而对他人土地的利用需要，而对他人土地( (供供役地役地) )加以支配的权利，包括在他人所有或者他人使用的土地上加以支配的权利，包括在他人所有或者他人使用的土地上实施一定行为实施一定行为或者或者限制限制土地所有权人、使用权人在其土地上实施土地所有权人、使用权人在其土地上实施一定行为的权利。地役权主要包括一定行为的权利。地役权主要包括通行权通行权、用水权用水权、建筑物地役建筑物地役权权、工作物

26、地役权工作物地役权和和嘹望地役权。嘹望地役权。 空中权空中权和和地下权地下权 空中权空中权主要指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑主要指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物的权利。物、工作物的权利。 地下权地下权主要指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或者建造并主要指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施的权利。维持地下设施的权利。 土地借用权土地借用权是指借用人无偿占有、使用出借人拥有土地使用权的是指借用人无偿占有、使用出借人拥有土地使用权的土地的权利。土地的权利。 耕作权耕作权是指在他人土地上进行是指在他人土地上进行种植活动种植活动并获取并获取

27、收获物收获物的权利。的权利。23 l土地权属管理的涵义土地权属管理的涵义l土地权属管理的任务土地权属管理的任务l土地权属管理的内容土地权属管理的内容24一、土地权属管理的涵义一、土地权属管理的涵义 国家为合理利用土地、调整土地关系而依法对土地所国家为合理利用土地、调整土地关系而依法对土地所有权、使用权及他项权利进行的科学管理。有权、使用权及他项权利进行的科学管理。 二、土地权属管理的任务二、土地权属管理的任务（1 1）巩固、维护和不断完善社会主义土地）巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制公有制（2 2）保护土地权属人的合法）保护土地权属人的合法权益权益，调动其合理开发、利，调动其合理开发、利

28、用土地和不断改善土地使用条件的积极性用土地和不断改善土地使用条件的积极性（3 3）调整）调整土地关系土地关系（4 4）规范）规范，发挥市场对土地资源的优化配，发挥市场对土地资源的优化配置作用置作用25土地使用权市场流转一般可分为两级：土地使用权市场流转一般可分为两级： 一级使用权流转一级使用权流转指土地所有者通过土地使用权指土地所有者通过土地使用权出出让、租赁、作价出资（入股）、联营让、租赁、作价出资（入股）、联营等方式，将等方式，将土地使用权从土地所有权中分离出来，提供给土土地使用权从土地所有权中分离出来，提供给土地使用者；地使用者； 二级使用权流转二级使用权流转是指从一级市场取得土地使用权

29、是指从一级市场取得土地使用权的土地使用者，通过的土地使用者，通过转让、出租、抵押转让、出租、抵押等方式将等方式将土地使用权再转移给其他土地使用者。土地使用权再转移给其他土地使用者。26三、土地权属管理的内容三、土地权属管理的内容（1 1）依法）依法确认确认土地权属土地权属（2 2）依法管理土地权属）依法管理土地权属变更变更，具体包括：，具体包括：土地所有权变更土地所有权变更土地使用权变更土地使用权变更他项权利变更及主要用途变更他项权利变更及主要用途变更（3 3）依法调处土地权属）依法调处土地权属纠纷纠纷（4 4）依法查处土地权属）依法查处土地权属违法违法行为行为（5 5）依法征收土地权属）依法

30、征收土地权属27与土地有关的税费可以分为两大类：与土地有关的税费可以分为两大类： 一是土地资源税费，一是土地资源税费，如如城镇土地使用税城镇土地使用税、耕耕地占用税地占用税、土地闲置税土地闲置税、新菜地开发建设基新菜地开发建设基金金等；等； 二是与土地资产（权属）有关的税费，二是与土地资产（权属）有关的税费，如如土土地增值税地增值税、契税契税、印花税印花税、土地使用权出让土地使用权出让金金、土地使用权租金土地使用权租金、土地使用权股利土地使用权股利等。等。28确定土地权属的概念确定土地权属的概念确认土地权属的一般原则确认土地权属的一般原则国有土地使用权的确认国有土地使用权的确认集体土地所有权和

31、使用权的确认集体土地所有权和使用权的确认土地权属的确认土地权属的确认是土地权属管理是土地权属管理的核心内容。的核心内容。29 指依法确定土地权利的主体、客体和内容指依法确定土地权利的主体、客体和内容; ;一、确认土地权属的概念一、确认土地权属的概念二、确认土地权属的一般原则二、确认土地权属的一般原则1 1、城市土地国有化的原则、城市土地国有化的原则 城市市区即建成区的土地属于国家所有；城市市区即建成区的土地属于国家所有； 城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购、征用为城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。国有的土地属于国家所有。2 2、国有土地所有权性质不可

32、变更原则、国有土地所有权性质不可变更原则 国有土地可以由农民集体长期使用，但不能因此而改变国有土地可以由农民集体长期使用，但不能因此而改变土地所有权的性质；土地所有权的性质； 已经征用（收）过的土地，无论退还给原集体或拨给其已经征用（收）过的土地，无论退还给原集体或拨给其他集体使用，其国有土地的性质不得改变。他集体使用，其国有土地的性质不得改变。303 3、尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则、尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则 建国以来，我国土地所有权制度经过多次大调整。因此，建国以来，我国土地所有权制度经过多次大调整。因此，在确权工作中，既要根据当时的历史条件和政策、又要

33、在确权工作中，既要根据当时的历史条件和政策、又要充分考虑当前土地使用的实际状况确定土地所有权、使充分考虑当前土地使用的实际状况确定土地所有权、使用权和土地他项权利归属。用权和土地他项权利归属。4 4、界线与面积不吻合时的确权原则、界线与面积不吻合时的确权原则 一宗地的权属界线清楚、合法，界线确定的实际用地面积一宗地的权属界线清楚、合法，界线确定的实际用地面积与批准用地的面积不符的，一般情况下，应按界线确定的与批准用地的面积不符的，一般情况下，应按界线确定的土地权属面积确认土地权属。土地权属面积确认土地权属。 31三、国有土地使用权的确认三、国有土地使用权的确认1 1、 国有土地使用权的取得国有

34、土地使用权的取得（1 1）有偿取得）有偿取得出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出租、抵押出租、抵押 （2 2）无偿取得）无偿取得国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨（3 3）依法承包经营取得）依法承包经营取得 （4 4）依照法律、政策规定取得）依照法律、政策规定取得 2 2、国有土地使用权的确认、国有土地使用权的确认 依土管法第依土管法第8 8条的规定：条的规定：“单位和个人依法使用的国有土单位和个人依法使用的国有土地，由地，由县级以上地方人民政府县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认登记造册，核发证书，确认使用权。使用权。”323 3、国有土地使用

35、权收回的条件（土管法、国有土地使用权收回的条件（土管法5858条）条） 为公共利益的需要使用土地的为公共利益的需要使用土地的; ; 为实施城市改造规划，需要对土地进行调整的为实施城市改造规划，需要对土地进行调整的; ; 土地有偿出让期限已满的，使用者未申请续期或申请土地有偿出让期限已满的，使用者未申请续期或申请续期未获批准的续期未获批准的; ; 单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的; ;经核准报废的公路、机场、矿场等用地。经核准报废的公路、机场、矿场等用地。33四、农村集体土地所有权和使用权的确认四、农村集体土地所有权和使用权的确认1 1

36、、农村集体土地所有权的取得、农村集体土地所有权的取得 现行的农民集体土地所有权是在土地改革、农业合作现行的农民集体土地所有权是在土地改革、农业合作化、人民公社化的基础上建立起来的；土地管理法第化、人民公社化的基础上建立起来的；土地管理法第1010条条规定，农民集体土地所有权的规定，农民集体土地所有权的主体主体是是村农民集体村农民集体或或村民小村民小组农民集体组农民集体或或乡（镇）农民集体乡（镇）农民集体。2 2、农民集体土地使用权的取得、农民集体土地使用权的取得（1 1）依法承包经营取得；）依法承包经营取得；（2 2）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得；）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得；（

37、3 3）依法用于非农建设；）依法用于非农建设；（4 4）依法用作宅基地、自留山、自留地。）依法用作宅基地、自留山、自留地。343 3、集体土地所有权与使用权的确认、集体土地所有权与使用权的确认 土管法土管法1111条规定：条规定：“农民集体所有的土地，由农民集体所有的土地，由县级人民政县级人民政府府登记造册，核发证书，确认登记造册，核发证书，确认所有权所有权。” 土管法实施条例第土管法实施条例第4 4条第条第2 2款规定：款规定：“农民集体所有的土地农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由依法用于非农业建设的，由县级人民政府县级人民政府登记造册，核发登记造册，核发证书，确认证书，确认建设用地

38、使用权建设用地使用权。” 土管法土管法1414条规定：条规定：“土地承包经营期限为土地承包经营期限为3030年。发包方与年。发包方与承包方应当订立承包方应当订立承包合同承包合同，约定双方的权利与义务，农民，约定双方的权利与义务，农民的土地承包经营权收法律保护。的土地承包经营权收法律保护。” 农村土地承包法第农村土地承包法第2323条规定：条规定：“县级以上地方人民政府县级以上地方人民政府应应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认登记造册，确认土地承包经营权土地承包经营权。 354 4、集体土地所有权的变更、集体土地所有

39、权的变更 农村集体经济组织全部成员农村集体经济组织全部成员转为城镇居民转为城镇居民的，原属于其成的，原属于其成员集体所有的土地转变为国家所有；员集体所有的土地转变为国家所有； 因国家组织因国家组织移民、自然灾害移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，转变为移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，转变为国家所有；国家所有； 国家依法国家依法征收征收农民集体土地，并给予补偿，征收后的农民农民集体土地，并给予补偿，征收后的农民集体土地所有权转变为国有土地所有权。集体土地所有权转变为国有土地所有权。5 5、集体土地使用权收回的条

40、件（土管法、集体土地使用权收回的条件（土管法6565条）条） 为乡为乡( (镇镇) )村村公共设施和公益事业公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；建设，需要使用土地的； 不按照批准的不按照批准的用途用途使用土地的；使用土地的； 因因撤消、迁移撤消、迁移等原因而停止使用土地的。等原因而停止使用土地的。36 土地征收土地征收国有土地使用权流转国有土地使用权流转集体土地使用权流转集体土地使用权流转土地权属流转土地权属流转是指土地产权在不是指土地产权在不同经济主体之间的流动和转移。同经济主体之间的流动和转移。 37（一）土地征收的概念（一）土地征收的概念 国家为了社会公共利益的需要，依法给予农村集体

41、经国家为了社会公共利益的需要，依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。的行为。 土地征收与土地征用的土地征收与土地征用的区别区别：土地被征收以后，会发：土地被征收以后，会发生土地生土地所有权的改变所有权的改变；而土地征用只是土地；而土地征用只是土地使用权的改变使用权的改变。 土地征收与土地划拨的土地征收与土地划拨的区别区别：土地征收后原土地所有：土地征收后原土地所有者则丧失了对已征收土地的所有权；土地划拨后的土地所者则丧失了对已征收土地的所有权；土地划拨后的土地所有权仍属于国家，用地单位只有使用权，原土地所有

42、者未有权仍属于国家，用地单位只有使用权，原土地所有者未丧失对已划拨土地的所有权。丧失对已划拨土地的所有权。一、土地征收一、土地征收38（二）土地征收的特征（二）土地征收的特征 （1 1）土地征收的公益性）土地征收的公益性 （2 2）土地征收的强制性）土地征收的强制性 （3 3）土地征收的补偿性）土地征收的补偿性 （4 4）土地征收程序的合法性）土地征收程序的合法性（三）经济发达国家土地征收的特点（三）经济发达国家土地征收的特点 （1 1）国家征收土地必须是为了公共目的；）国家征收土地必须是为了公共目的； （2 2）征地必须经过法定程序；）征地必须经过法定程序； （3 3）征地补偿标准大都接近或

43、等于土地市场价格。）征地补偿标准大都接近或等于土地市场价格。39（四）土地征收的程序（四）土地征收的程序 （1 1）用地预审用地预审 土地管理部门对建设项目可行性研究报告土地管理部门对建设项目可行性研究报告或项目建议书中有关土地利用方面的内容进行预审。或项目建议书中有关土地利用方面的内容进行预审。 （2 2）用地申请与审查用地申请与审查 预审完毕后，用地单位向用地所在预审完毕后，用地单位向用地所在地的地、市、县国土资源行政主管部门提出用地申请，受地的地、市、县国土资源行政主管部门提出用地申请，受理用地申请的国土资源行政主管部门，对用地是否进行预理用地申请的国土资源行政主管部门，对用地是否进行预

44、审、用地位置、用地规模及占用耕地情况进行审查，对符审、用地位置、用地规模及占用耕地情况进行审查，对符合条件的，拟订合条件的，拟订“一书四方案一书四方案” 。 （3 3）批前公告和确认批前公告和确认 在土地征收报批前，要将拟征地在土地征收报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告之被征地农民；并的用途、位置、补偿标准、安置途径告之被征地农民；并由被征地农村集体经济组织和农户确认拟征土地现状的调由被征地农村集体经济组织和农户确认拟征土地现状的调查结果；确有必要时，应组织听证会。查结果；确有必要时，应组织听证会。40 （4 4）用地审批用地审批 将拟征土地的有关资料按要求整理成册，报本级人

45、民政府将拟征土地的有关资料按要求整理成册，报本级人民政府审核签署意见后，逐级上报有批准权限的人民政府批准。有批准权限的人审核签署意见后，逐级上报有批准权限的人民政府批准。有批准权限的人民政府审核征地方案，对符合条件的方案予以批准。民政府审核征地方案，对符合条件的方案予以批准。 （5 5）发布征地批准公告发布征地批准公告 经批准的征地方案由市、县人民政府土地行政主经批准的征地方案由市、县人民政府土地行政主管部门在被征地所在乡（镇）、村范围内予以公告。管部门在被征地所在乡（镇）、村范围内予以公告。 （6 6）办理征地补偿登记办理征地补偿登记 被征收土地的所有权人、使用权人应在征地批准被征收土地的所

46、有权人、使用权人应在征地批准公告规定时间内，持土地权属证明，到指定的地点办理征地补偿登记。公告规定时间内，持土地权属证明，到指定的地点办理征地补偿登记。 （7 7）发布征地补偿安置方案公告发布征地补偿安置方案公告 研究被征地农村集体经济组织对征地补研究被征地农村集体经济组织对征地补偿安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。偿安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。 （8 8）征地补偿安置方案的报批与实施征地补偿安置方案的报批与实施 将公告后的土地补偿安置方案，连将公告后的土地补偿安置方案，连同被征地农村集体经济组织的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。市、同被征

47、地农村集体经济组织的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。市、县政府批准后，并报省国土资源厅备案，由市、县国土资源行政主管部门县政府批准后，并报省国土资源厅备案，由市、县国土资源行政主管部门组织实施。按规定支付征地补偿安置费。组织实施。按规定支付征地补偿安置费。 （9 9）颁发颁发建设用地批准书建设用地批准书 由土地所在地的市、县由土地所在地的市、县( (市市) )土地行政主管土地行政主管部门向用地单位颁发。划拨的，核发部门向用地单位颁发。划拨的，核发国有土地划拨决定书国有土地划拨决定书。 （1010）土地登记土地登记 用地单位应依法申请土地登记，被征地方应依法申请土用地单位应依法申请土地登记，

48、被征地方应依法申请土地变更登记。地变更登记。41（五）征地补偿与安置标准（五）征地补偿与安置标准1 1、现有征地补偿费的构成、现有征地补偿费的构成 土地补偿费土地补偿费 青苗费青苗费 地上附着物补偿费地上附着物补偿费 安置补助费安置补助费 社会保障费用社会保障费用 新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金拆迁补偿费拆迁补偿费422 2、征地费标准及计算方法、征地费标准及计算方法 土地补偿费标准（土地补偿费标准（土管法土管法47条条）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的平均年产值的六至十倍六至十倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区

49、、征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。43 安置补助费标准（安置补助费标准（土管法土管法47条条）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的口数计算。需要安置的农业人口数农业人口数，按照被征收，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年安置补助费标准，为该耕地被征收前

50、三年平均年产值的产值的四至六倍四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的值的十五倍十五倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。44征收耕地的安置补助费计算公式：征收耕地的安置补助费计算公式： F = SF = S（4 46 6） P PP P总总/ H/ H S S：被征收前三年平均年产值（元）：被征收前三年平均年产值（元） P P：征收耕地面积（公顷

51、）：征收耕地面积（公顷） P P总：某被征收耕地单位的耕地总面积总：某被征收耕地单位的耕地总面积 H H：某被征收耕地单位的总人口（农业人口）：某被征收耕地单位的总人口（农业人口） P P总总/ H/ H：人均耕地面积：人均耕地面积注意注意：土地补偿费和安置补助费的总和不得超：土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前过土地被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的3030倍倍。45实例：实例：现征收某农村集体经济组织耕地现征收某农村集体经济组织耕地40公顷，该单位耕地总面积为公顷，该单位耕地总面积为400公顷，农业人口为公顷，农业人口为500人，被征收耕地前三年平均年产值为人，被征收耕

52、地前三年平均年产值为1000元元/公顷，公顷，试计算征收该耕地需要的土地补偿费和安置补助费？试计算征收该耕地需要的土地补偿费和安置补助费？（1）土地补偿费土地补偿费 = 前三年平均年产值*补偿标准*被征收的耕地数 = 1000*补偿标准*40 由于补偿标准为耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍六至十倍 因此，耕地补偿费为240000400000元（2）安置补助费安置补助费 = 每一农业人口的安置补助费*需要安置的农业人口总数 需要安置的农业人口总数 = 被征收的耕地数/征地前被征地单位人均耕地数= 40/（400/500）= 50（人） 每一农业人口的安置补助费 = 前三年平均年产值*补偿标准

53、 = 1000*补偿标准 由于每一农业人口的补偿标准为耕地被征收前三年平均年产值的四四至六倍至六倍，每公顷最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍十五倍 安置补助费 = 每一农业人口的安置补助费*需要安置的农业人口总数 = 1000*补偿标准*50 因此，安置补助费为200000300000元，最高为1200000元46 新菜地开发建设基金收取标准新菜地开发建设基金收取标准在城市人口（不含郊县人口。是指市区和郊区的在城市人口（不含郊县人口。是指市区和郊区的非农业人口。下同）非农业人口。下同）100100万以上的城市，每征用万以上的城市，每征用1 1公顷菜地，缴纳公顷菜地，缴纳10500010

54、5000150000150000元。元。在城市人口在城市人口5050万以上，不足万以上，不足100100万的城市，每征万的城市，每征用用1 1公顷菜地，缴纳公顷菜地，缴纳7500075000105000105000元；元；在城市人口不足在城市人口不足5050万的城市，每征用万的城市，每征用1 1公顷菜地，公顷菜地，缴纳缴纳45000450007500075000元。元。 47 土地征收补偿安置费的补充规定土地征收补偿安置费的补充规定 依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地

55、征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费增加安置补助费。 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地用国有土地有偿使用收入予以补贴有偿使用收入予以补贴。 省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到

56、年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价同地同价。 对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权用权入股入股。 在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度社会保障制度；在城市规划区；在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的内为被征地农民留有必要的耕作土地耕作土地或安排相应的或安排相应的工

57、作岗位工作岗位；对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置移民安置。48（六）有关征地的审批权限（六）有关征地的审批权限1、土地征收的审批权限（土管法、土地征收的审批权限（土管法45条）条）（1 1）征收下列土地，由）征收下列土地，由国务院国务院批准：批准：v 基本农田基本农田v 基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过3535公顷的公顷的v 其他土地超过其他土地超过7070公顷的公顷的（2 2）征收以上规定以外的土地，由）征收以上规定以外的土地，由省、自治区、省、自治区、直辖市人民政府直辖市人民政府批准，并报国务院备案。批准，并报国务

58、院备案。492 2、农用地转用的审批权限（土管法、农用地转用的审批权限（土管法4444条）条）（1 1）国务院批准权限：）国务院批准权限： 国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的；的； 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；基础设施建设项目； 直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100100万以上的其他城市以及国务院指定的其他城市扩张用地。万以上的其他城市以及国务院指定的其他城市扩张用

59、地。（2 2）省、自治区、直辖市人民政府批准权限：）省、自治区、直辖市人民政府批准权限： 上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。地的。 50国国有有土土地地使使用用权权流流转转 国有建设用地使国有建设用地使用权的流转用权的流转 国有农用地使用国有农用地使用权的流转权的流转 国有未利用地使国有未利用地使用权的流转用权的流转 国有建设用地使国有建设用地使用权的一级流转用权的一级流转 国有建设用地使国有建设用地使用权的二级流转用权的二级流转 国有农用地使用国有农用地使用权的一级流转权的一级流转 国有农用地使用国有农用地使用权的二

60、级流转权的二级流转 国有未利用地使国有未利用地使用权的一级流转用权的一级流转 国有未利用地使国有未利用地使用权的二级流转用权的二级流转 国有土地使用权出让国有土地使用权出让 国有土地使用权租赁国有土地使用权租赁 国有土地使用权作价出资国有土地使用权作价出资(入股入股) 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨 国有土地使用权转让国有土地使用权转让 国有土地使用权出租国有土地使用权出租 国有土地使用权抵押国有土地使用权抵押 发包发包 转让转让 出租出租 抵押抵押 谁开发，谁使用谁开发，谁使用承包承包 转让转让 出租出租 抵押抵押 二、国有土地使用权流转二、国有土地使用权流转51（一）国有建设用地使用