陆家嘴投资分析案例

1、转转 型型 中中 的的商业地产明珠陆 家 嘴 600663通程小组 大 纲一、一、公司发展概况公司发展概况 二、经营要素分析二、经营要素分析 三、盈利质量分析三、盈利质量分析 四、资产质量分析四、资产质量分析 五、技术分析及操作五、技术分析及操作 公司发展概况公司概况法定名称：上海陆家嘴金融贸易开发股份有限公司成立日期：1992年8月30日所属行业：房地产开发与经营业发行数量：4500万股实际控制人：上海市浦东新区国有资产管理办公室、上海市国有资产监督委员会公司类别：国有独资公司经营环境 06年上海市确定的“十一五规划”中，提出“一个聚焦”，即聚焦“陆家嘴金融中心的建设” ，为公司的主营业务转

2、型和未来的发展创造了良好的外部条件。 公司的主要职能是陆家嘴金融贸易区的开发，坚持以土地开发为主要经营方向，积极投资建设市政基础设施及动迁用房，改善经营环境。因此政策环境和投资环境优良。与上海建设步伐“共舞”。陆家嘴努力建成环境优美、设施齐全、功能完善的国际一流现代化金融贸易区，将继续成为跨国机构设立总部的首选区域。因此该区物业房产出租市场将持续火爆，公司也将持续受益。 业务转型作为国内为数不多的投资性地产公司之一，公司正在谋求从土地一级开发商向商用物业经营商的战略转型。2007年，公司的租赁物业存量及建设规模将达到百万平方米以上，成为a股市场拥有投资物业数量最多的地产公司，其转型进展非常迅速

3、。投资型地产与开发型地产在盈利模式等方面具有完全不同的特点。因此对于陆家嘴应改变以土地价值估值转为以物业价值进行估值。因此公司的商业地产价值显著。投资亮点位居黄金地带，陆家嘴将成为跨国机构设立总部的首选区域，具有国际金融中心题材，土地升值潜力大。浦东特别是陆家嘴区域的日租金水平相比香港等地有较大的上涨空间。公司与控股股东各持股50的合营子公司拟收购新上海国际博览中心有限公司50的股权。通过收购可逐步提升公司未来的整体经营效益，分享2010世博会的举办所带来上海会展产业的高速增长。 风险提示公司的项目建设已经全面展开，项目本身具有建设期，以及竣工后招商及市场培育情况具有不确定性。近年公司主营业务

4、收入中来自土地批租收入预计会下降。目前，公司努力提高房产经营的收入，提高公司房产产品的盈利能力，防范风险 。国家连续出台的对房地产调控的措施也会对公司的股价造成一定的负面影响。经营要素分析2007年中主营构成年中主营构成项目名称营业收入（万元）营业利润（万元）毛利率（%） 占主营业务收入比例（%）土地批租(行业) 66680.1 35434.353.14 66.21房产销售(行业)27239.314081.451.69 27.05房地产租赁(行业)6353.92640.0 41.556.31 主营收入及成本主营收入及成本主营毛利率单位：亿元单位：亿元公司的主营业务收入增长比较稳定公司的主营业务

5、收入增长比较稳定公司盈利增幅落后于公司收入增幅。公司盈利增幅落后于公司收入增幅。公司的主营毛利率一直保持较高水平，公司公司的主营毛利率一直保持较高水平，公司盈利能力优于行业平均水平。盈利能力优于行业平均水平。公司盈利与去年同期相比大幅提高；五年来公司盈利与去年同期相比大幅提高；五年来盈利波动增长；盈利波动增长；06年来盈利增速上升。年来盈利增速上升。主营业务的调整从2007年开始，陆家嘴将步入租赁转型的收获期。公司此后每年将有十几到几十万平方米物业竣工。从在建规模来看，至2007年底，陆家嘴就有望成为内地最大的持有物业投资商。从收入规模来看，预计2008年，陆家嘴的租赁收入规模将可位居行业前列

6、。从收入规模来看，预计2008年，陆家嘴的租赁收入规模将可位居行业前列。全部建成后，陆家嘴将成为最大的持有大量高端资源的地产公司，其将在人民币升值过程中首先而且最大程度受益。每股收益00.050.10.150.20.250.30.352006-6-302006-9-302006-12-312007-3-312007-6-30每股收益每股净资产 3.33.43.53.63.73.83.942006-6-30 2006-09-302006-12-312007-3-312007-6-30每股净资产市盈率与市净率盈利质量分析-20000020000400006000080000100000120000

7、14000016000002末03末04末05末06一季06中06三季06末07一季07中0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%主营利润其它业务利润公允价值变动投资收益净利润实际所得税负净利润率利润分析-10000-500005000100001500020000250003000002末03末04末05末06一季06中06三季06末07一季07中-4000.00%-3500.00%-3000.00%-2500.00%-2000.00%-1500.00%-1000.00%-500.00%0.00%500.00%营业费用管理费用财务费用管理费用率财务费

8、用率费用分析-150000-100000-5000005000010000015000020000002末03末04末05末06一季06中06三季06末07一季07中-2-101234经营活动现金流投资现金流筹资现金流每股现金流现金流状况投资活动现金流量后几个季度都为负数，说明该公司一直在扩大投资规模，所以支付大量的现金。筹资活动几个季度一直是负数，可见该公司由于经营活动产生大量现金流入来维持现金净流量，虽然几个季度有一定的起伏，但有一定的现金支付能力，短期内不会出现财务危机，经营发展良好，有一定的投资潜力。资产质量分析负债01000002000003000004000005000006000

9、0002末03末04末05末06一季06中06三季06末07一季07中0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%总负债短期银行负债应付帐款长期负债预收帐款资产负债率负债状况企业负债以流动负债为主，流动负债的比重逐季增加，流动负债比重大，企业的资本成本低但财务风险较大，但也从侧面说明企业的信誉较好，且有政府信用的强有力支持020000040000060000080000010000001200000140000002末03末04末05末06一季06中06三季06末07一季07中0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%总资产

10、流动资产固定资产长期投资净资产净资产收益率资产状况该公司流动资产占总资产的比重高达80%以上接近90%，说明企业的资产流动性强，变现能力较强，以房产租赁、收取租金为主要收入。技术分析及操作控盘情况05000010000015000020000002末03末04末05末06一季06中06三季06末07一季07中0100020003000400050006000股东人数人均持股数 从控盘情况可看出，该股的二级市场流通股东人数在07年二季度大幅减少，人均持股数大幅增加，显示筹码不断集中，主力的控盘能力不断增强。 二级市场上，公司股价近日出现非理性下挫。鉴于陆家嘴业务转型的顺利推进，应改变原来以土地价值对公司进行估值的模式，转为按物业价值对公司进行估值，并考虑到公司将来可能进行部分土地转让，因此陆家嘴的投资价值被严重低估。 10月24日买入近半仓。前期地产股受调控，陆家嘴股价下跌近30%，处于箱型震荡中，预计股价基本无下跌空间。从技术指标来看，rsi、kdj、 bias指标都成向上突破形态，中短线的爆发在即，故在此价位逐步迈入。但从日k线图来看，走势仍呈空头排列形态，均线压力比较沉重，故欲突破向上必须有一根涨幅超过5%的中阳线加以确认，等待时机。10月25日，受大盘暴跌280点影响，盘面恐惧性抛压