万科合约管理

1、第1页合约制度宣讲1/15第2页合约制度采购制度合约制度签证变更合约制度内审合约工作内容目录第3页 合约工作内容工作内容业务模块事前事中事后合约规划的制定与落实目标成本建立与执行前期调研与资源开拓标准化体系的建立动态成本的管理工程招标采购合同签订签证变更项目履约协调项目结算全过程评估与资源筛选资源关系的维护及潜力挖掘成本数据反馈及标准合约体系修正第4页合约制度文件合约制度工程采购管理办法(2011年11月修订）;工程采购实施细则（2011年11月修订;供应商管理细则（2011年11月修订）;战略合作实施细则（2011年11月修订）;关于工程采购招投标管理办法调整的通知（2015年4月下发）;万

2、科上海区域招标采购实施细则 （2016年5月下发）万科集团房地产开发企业成本核算指导万科集团设计变更、工程指令及签证办理管理办法万科集团工程计价管理办法万科集团营销费用分类管理规范万科集团目标成本管理办法2011年11月，鼓励发展战略鼓励发展战略，长期合作，质量稳定，工期保障优先。2015年4月，成本控制为基准，取消施工类战略合作，鼓励招标取消施工类战略合作，鼓励招标，并提高中标率要求。但对优秀供应商优秀供应商给予优质优价系数、优先谈判限价。鼓励总价包干。对非住业务非住业务给予二次回标报价机会。2016年5月，区域采购实施细则，进一步强调成本控制，进一步细化招标阶段操作细则，要求从严从严。第5

3、页合约制度适用范围及基本原则合约制度l适用范围：“管理办法”第2条：本办法适用于万科企业股份有限公司控股房地产公司所开发项目的工程施工、监理/咨询服务、材料设备供货（含甲指乙供）、配套工程、维修工程等工程类业务。l通用原则：“管理办法”第4条：廉洁奉公、公平公正、公开决策、三权分立、统一管理、投标检测、充分竞争/择优选择、全过程管理、一致性、集中采购、信息系统操作、可追溯、事前签订、事先备案、合理用工、保密。红色：核心基本要求第6页合约制度招标采购方式合约制度第7页合约制度招标职责划分合约制度工作内容合约管理部事业部/项目经理部工程管理中心设计管理部编制项目采购计划负责参与 参与编制项目采购策

4、划负责参与 编制采购方案负责参与参与 采购寻源及采购流程管理负责参与/考察评估参与/考察评估 采购招标决策组织/招标决策小组决策参与参与参与控制采购工作进度负责参与 编制采购文件主持编制提出技术、工期及配合要求参与/技术支持提供图纸，负责产品定样发出招标文件或报价邀请函负责参与 答疑负责技术、工期及配合要求答疑 参与图纸、样品等方面的答疑开标主持接标、开标（财务部参与） 评审投标技术标文件组织负责参与 评审投标经济标文件负责 谈判负责根据情况参与谈判 采购定标决策组织/招标决策小组决策参与参与 文档管理负责 第8页合约制度招标制度核心要求合约制度l供应商入围入围资源应保持同一水平线，竞争与优秀

5、资源的保有应同等考虑；入围即可中；推荐单位，推荐人信息可追溯。l定标原则定标原则须符合唯一性；定标原则在发标前确定；定标原则确定后不可改变；技术标合格前提下，投标报价*供应商系数，合理最低价中标。出现以上认可情况均需要重新招标。第9页合约制度直接委托、零星采购合约制度l零星采购零星采购以效率为先、规范透明为原则，应采用不同采购方式选择供应商。金额小于30万元，具备技术验收标准，有比价过程及记录（有比价分析、约谈记录等），可由项目部发起的，合约管理部负责审核和监控。红线：不得为了实现零星采购而人为肢解采购业务必须明确单位是怎么定的（如比价确定单位）必须明确定价依据（如比价分析说明、约谈记录等）相

6、关资料齐全（设计确认图纸、技术验收规范等）l直接委托 直接委托审批发起前，应进行直接委托公示，公示范围为采购决策小组、管理层全体、项目部及其它相关部门同事。 上海公司直接委托仅接受政府垄断类、技术垄断类理由，示范区工期等以时间紧、没有图纸为理由的均不成立。第10页合约制度配套类工程合约制度第11页合约制度签证变更新要求合约制度l2015年8月31日前发生的未在2015年8月31日前上报的签证变更不予认可；l2016年7月20日前须上报完成2015.9.12016.7.20的变更签证，未上报的签证变更不予认可；l2016年7月20日后的签证变更，务必月清月结，否则不予认可。第12页合约制度签证变

7、更新要求合约制度l共计发生签证及设计变更4066份，预估金额2.09亿；其中签证2019份（1.1亿）；设计变更2047份（0.99亿）；l目前已经审核下发2035份（0.973亿），流程审批中的2031份；l各项目中时一区和旗忠项目设计变更签证量巨大，特别是旗忠项目设计变更1170份，涉及金额约5551.68万；项目项目内容内容数量（个）数量（个）金额（万元）金额（万元）备注备注七宝国际七宝国际签证265470下发122383上报审核设计变更62680下发103400上报审核合计合计55255219331933旗忠项目旗忠项目签证166401.4下发83415上报审核设计变更299851.3

8、5下发8714700.33上报审核合计合计141914196368.086368.08时一区时一区签证5761760.54下发1921471.16上报审核设计变更1201490.32下发471874.47上报审核合计合计9359356596.496596.49翡翠五期六期翡翠五期六期签证4533726.31下发113217.68上报审核设计变更50289.05下发15161.05上报审核合计合计6316314394.094394.09万科学校万科学校签证3149.05下发1131.65上报审核设计变更1313.68下发162542.16上报审核合计合计217217636.54636.54雅宾利

9、雅宾利签证00下发2951000上报审核设计变更00下发2-22.76上报审核合计合计297297977.24977.24收购后收购后名都城名都城签证00下发763上报审核设计变更00下发820上报审核合计合计15158383第13页合约制度签证变更新要求合约制度l 金额5万，项目主办人-合约PM-项目经理l 5万金额10万，项目主办人-合约PM-项目经理/合约大P-合约分管l 金额10万，增加轮值总经理、总经理审批签证审批流程设计变更审批流程l 设计缺陷类（不得不修改的） 必要前置动作：大于5万邮件公示24小时。 设计主办人-项目工程师/合约PM -项目经理l 其它类设计变更（工程做法、定位调整、成本优化、外部条件） 金额5万,设计主办人-项目工程师/合约PM-项目经理 5万金额10万,设计主办人-项目工程师/合约PM-项目经理/设计大P 金额10万，增加轮值总经理、总经理审批重点注意事项：1.涉及报批报建、销售承诺、招商承诺的设计变更，在第二步中增加事业部报批报建、营销、招商端口、客户关系中心风险预控组相应负责人；2.变更需将变化的原因（根据规定进行相关分类）、变化情况列明；3.一个变更一个事项，不可多事项叠加；4.做前后对比图、云线圈出，并明确此变更实施的范围；5.如涉及返工，返工签证金额在变更金额预估中一并体现，不再另行发起签证。6.涉及扣款单位的，在备注中明确，添加扣款