物业工程部运作手册

1、万通 物业工程部运作手册北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司拟制人： 王兵审核人： 曹佩祥批准人： 高一民vd/wm-a/gc1998目 录0.部门简介41.组织机构及岗位设置51.1.组织机构51.2.岗位设置52.管理范围62.1.人员管理62.2.公共设备设施的维护保养及运行管理62.3.维修服务82.4.工程管理83.日常管理93.1.日常管理的主要工作内容93.2.设备运行管理内容104.部门与岗位职责134.1.部门职责134.2.岗位职责135.操作规程与标准235.1.茶炉房安全运行操作规程235.2.二次装修管理程序245.3.中控室管理程序265.4.低压配电柜操作指导书2

2、95.5.高压配电柜操作指导书315.6.电容器操作指导书335.7.自动转换开关及紧急发电机操作指导书345.8.空调机房强电箱及风机、水泵强电箱作业指导书365.9.电动机作业指导书385.10.强电竖井作业指导书415.11.蓄水池清洗作业指导书435.12.水泵作业指导书445.13.水工巡查作业指导书465.14.冷水机组作业指导书475.15.空调及新风机组作业指导书495.16.风机盘管清洗及检修作业指导书505.17.空调及新风机组巡视检查作业指导书515.18.空调水系统换季作业指导书525.19.卫星及开路电视信号接收系统作业指导书545.20.背景音乐及紧急广播系统作业指

3、导书575.21.电话机房工作程序585.22.多功能厅系统操作及维护指导书605.23.消防设备设施保养指导书625.24.车库自动收费系统设备保养操作指导书655.25.楼宇自控设备保养操作指导书665.26.楼宇自控系统终端操作指导书685.27.小型工具及设备安全操作规程735.28.外包工程项目管理程序766.规章制度786.1.机房值班制度786.2.交接班制度786.3.机房“动火”制度786.4.机房钥匙管理制度796.5.档案借阅制度796.6.卫生制度796.7.万通新世界广场施工管理规定807.工作细则847.1.工程部经理847.2.工程部副经理857.3.土建工程师8

4、67.4.土建主管887.5.设备工程师887.6.设备主管907.7.空调工程师927.8.空调运行班组937.9.电话机房947.10.音像机房957.11.中控室967.12.中控值班长977.13.中控维修主管工作程序987.14.中控值班员987.15.中控维修工997.16.强电主管1007.17.配电运行值班员1007.18.维修电工工作程序1018.质量记录与表格1050. 部门简介工程部负责为大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。工程部秉承物业公司“诚挚服务，规范管理”的质量方针，努力完善设备设施，保证高质量、高效率的维修工作，对设备设

5、施进行精心的维护与保养，使客户能够真正感受到工作环境的舒适与方便。1. 组织机构及岗位设置1.1. 组织机构1.2. 岗位设置办公室：经理1人副经理1人秘书兼资料员1人土建专业：工程师1人主管1人油工2人木工1人设备专业：工程师1人主管1人员工9人弱电专业：电话音响主管1人电脑主管1人消防自控主管1人电话工2人音响工2人消防员工1人中控室：值班长1人主管1人员工6人强电专业：工程师1人主管1人员工9人值班员4人维修工2人空调专业：工程师1人空调主管1人员工4人2. 管理范围2.1. 人员管理 1). 设置人员编制及岗位，制定岗位职责。 2). 合理选择上岗人员，合理使用做到人尽其才。 3).

6、安排班次。 4). 员工培训。2.2. 公共设备设施的维护保养及运行管理2.2.1. 配变电系统 1). 电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。 2). 楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。 3). 柴油发电机组及其附属设备。 4). 避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。2.2.2. 暖通空调系统 1). 冷水机组及附属设备(包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等) 2). 热交换设备(包括热交换器及热力循环泵) 3). 空调机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风机、调

7、节阀等)。 4). 新风机组(包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿器、挡水器、调节阀等)。 5). 各类风机盘管及控制器 6). 送、排风机 7). 空调水处理设备(包括水软化设备、补水设备等）。2.2.3. 给排水系统 1). 给水系统，视给水方式分为市政管网直接供水，（地下三层至地上二层）、中区水箱供水（三层至八层）、高区水箱供水（九层至二十二层）、加压泵供水（二十三层至二十五层）四类方式。其设备包含供水池、输水泵、中区水箱，高区水箱、加压泵。 2). 生活热水系统，低区地下二层至八层、高区九至二十四层。 3). 排水系统(包括污水排放系统、废水排放系统、雨水排放系统、排污潜水泵及其相

8、应的水位控制系统、隔油器等)。 4). 管道和卫生洁具。2.2.4. 消防系统 1). 喷淋系统：自动喷洒头、高低区喷洒泵、水流指示器、警铃等。 2). 消火栓系统：高低区消火栓泵、消防稳压泵、水流压力控制器、灭火喉、减压阀等。 3). 消防电源系统：应急照明系统、紧急出口指示灯、非消防电源切换等。 4). 消防监控：消防报警监控系统，含烟感、温感、手动报警、主机、联动台及相关专业联动系统。 5). 卤代烷(1301)自动灭火系统：含储氮瓶引动装置、控制板等。（用于配电室及电话机房灭火） 6). 煤气报警系统：煤气探头、切换阀、主控柜等。 7). 建筑防火系统：防火卷帘门、消防通道门等。 8)

9、. 消防电梯2.2.5. 垂直交通系统客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、电扶梯、货梯以及相应的机房。2.2.6. 弱电系统 1). 通讯系统：电话系统、电传及传真。 2). 音响系统：紧急广播系统、公共音响系统、多功能厅独立系统。 3). 电视系统：共用无线接收系统、卫星电视接收系统。 4). 保安电视：保安监控系统。 5). 楼宇自控：楼宇自动化控制系统。 6). 网络系统：计算机网络管理系统。2.2.7. 厨房与清扫设备 1). 各种灶具：炸炉、烤箱、蒸箱、电保温箱等。 2). 冷冻器具：冷库、冰箱等； 3). 洗涤器具：洗碗碟机、淘米机、容器洗净机等 4). 加工器具：搅拌机等。 5).

10、清扫设备：吸尘器、洗地毯机、吸尘吸水机、电动洗地机、磨光打蜡机等。2.2.8. 康乐设施含会议室、多功能厅、卡拉、音视灯光设备等。2.2.9. 装饰保新 1). 建筑物的外表：所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、公共区域等。 2). 墙壁：墙布、木墙裙、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。 3). 天花：乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。 4). 家具及隔断：所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。 5). 装饰品：工艺品、书画、饰物、灯具等。2.3. 维修服务为客户提供维修服务。2.4. 工程管理 1). 外包工程项目的管理。 2). 装修工程的管理。3. 日常管理3.1.

11、 日常管理的主要工作内容3.1.1. 人员管理 1). 加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。 2). 合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。 3). 主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部强调协助。 4). 要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。3.1.2. 消防安全管理3.1.

12、3. 设备运行管理3.1.3.1. 严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。3.1.3.2. 安排员工巡查。根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。及时发现设备的初期问题，及早解决。3.1.4. 计划性维修管理3.1.4.1. 制定设备设施的维护保养计划并实施。3.1.4.2. 建立设备档案资料卡将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。3.1.4.3. 编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出

13、年度设备维护保养计划一览表。3.1.4.4. 维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。3.1.5. 安全生产管理3.1.5.1. 进行安全教育及训练。3.1.5.2. 定期或不定期实施安全检查。3.1.5.3. 调查和分析事故发生的原因，保存调查分析的结果。3.1.5.4. 经常保持安全的工作场所。3.1.5.5. 负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。3.1.6. 节能运行管理3.1.6.1. 使设备、设施经常保持良好的机能和状态。3.1.6.

14、2. 更新耗能大的设备。3.1.6.3. 保持建筑物完好，防止不必要的渗漏。3.1.6.4. 确保冷冻水管、热水管保温层完好。3.1.6.5. 合理的安排设备的运行。3.1.6.6. 准时抄表，监视能源消耗。3.1.6.7. 尽可能让机器满负荷工作。3.1.6.8. 采用先进的技术和管理设备。3.1.7. 设备、资料建档及管理3.1.7.1. 建立设备台帐并对大厦内的每一台设备建立设备卡片。3.1.7.2. 设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事故分析等项。3.1.7.3. 建立所有

15、工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。3.1.7.4. 制定资料档案的借阅制度，并认真执行。3.2. 设备运行管理内容3.2.1. 强电专业负责大厦的配电运行及维修工作。大厦供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成，其安全可靠性直接影响到大厦的正常营业。按供电局有关规定：供电电压在6kv以上(6kv)，变压器容量在560kva以上(包括560kva)的变配电室，应配备电气运行值班电工，每班人员不得少于两人。大厦供配电概况 1). 变压器型号sc3-2500/10型号sc3-2000/10容量2500kva容量2000kva输入电压10kv输入电压10kv输出电

16、压0.4kv输出电压0.4kv数量两台数量两台 2). 备用发电机1000kw 3). 电容器柜8面 4). 高压配电装置12面（手车式） 5). 低压配电装置28面（抽屉式），低压应急开关柜10面3.2.2. 土建专业 1). 大厦天花顶板的养护 a. 巡视、检查、维修、养护：方块石膏板污迹、下垂。更换、调整。 b. 纸面石豪板：开裂、污迹、下垂需修补、刷白、调整。 c. 开花角线：开裂、变形、污迹，需修补、刷白。 2). 墙面部分：开裂、污迹需修补、刷白、喷涂、油漆。 3). 踢脚部分： 碎裂、脱落，需更换、粘贴。 4). 门：开裂、变形、油漆起皮、陈旧，需修补、整更新、油漆。以及普通门锁

17、的修理、更换。 5). 地毯：开胶、破损，需加胶、更换。 6). 其它如办公桌椅修理等。3.2.3. 中控室 1). 监视大厦动力设备的运行状况，采集相关信息；正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。 2). 安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。 3). 接收、分派、处理各部门的工程请修单，对客户的有偿服务项目核定收费标准；全面负责面向客户的日常维修工作。 4). 保管、出借设备机房、水箱间等重要部位的房门钥匙。 5). 全面掌握部门大型工程项目的进展情况、设备维修保养状况，对外工程合同协议的履行情况等等，可随时向有关部门或上级提供工程部的实际运行概

18、况。 6). 值班主管负责安排中控值班员的班次，检查人员到岗值班情况，进行每日派工单的统计和反馈，对值班员进行楼宇自控系统的操作培训。 7). 维修主管负责合理分派维修人员处理当日的派工单，检查其它完成情况，协助值班主管进行统计，对维修人员进行专业技能和服务意识的培训。3.2.4. 其它工作流程3.2.4.1. 日常报修流程 1). 外部门请修单，一律经由中央控制室登记、记录收到时间，由值班员标上达标工时。工程部发出请修单也经由中央控制室登记、记录收到时间，由组长标上达标工时。 2). 以上请修单按以下规定分列优先工作次序：优先序列种类作出反映的时间 1与消防和人身安全有关8分钟内到现场并立即

19、完成 2与客人有关30分钟内完成 3设备故障影响到客人60分钟完成 4一般维修本班范围完成 5大修一周内完成 6新工作申请按员工能力允许 3). 急修单应马上或在24小时内维修完工。一般请修单应在七日内完工，积压超过七日，需每周填报七日以上积压单，由中控室汇总，报工程部经理及总经理。 4). 请修单工作范围大，工作量超过10个工以上或影响广场正常营业，应汇报工程部经理，作计划安排。 5). 请修单完工后由组长每日汇总交中控室注销返回各部门，注销时应注明时间。 6). 对不能完成的请修单由值班员注明原因退回各部门，新工作应附上空白新工作申请表后退各部门。 7). 各部门提出的跟踪表由中控值班员填

20、写，将未完工项目交值班长决定计划完工时间，该询问表一般应次日返回各部门。 8). 各专业工程师对请修单实行计划管理，定额达标工时，注明要求完工日期。专业工程师不允许将请修单积压在自己的抽屉里。除大项目或未明了技术要求的项目外，一般均应分配到员工手里，所有请修单应挂在专业跟踪板上，员工不能按期完工的请修单应提前通知专业工程师，写明原因，并由专业工程师重新分配。3.2.4.2. 重大设备保养流程 1). 大厦重大设备应有专人，定时进行日常保养，专业管理应亲临现场，工程部经理负责检查。 2). 大厦技工难以胜任的保养、维修项目，应由工程部上报大厦管理层，委托专业公司进行。 3). 委托专业公司时，应

21、先寻价、填表、审批、签约。 4). 专业公司保养、维修过程中，各有关主管、技工应跟班，逐渐转变成本部门维修、保养。 5). 各主管应详细记录每次维修保养的内容、方法、使用的工具、所花的人力、更换的备件等详细材料，经工程部经理审阅，留档。4. 部门与岗位职责4.1. 部门职责 1). 负责大楼内机械设备、电气设备的日常维修与保养。 2). 负责大楼建筑、装璜等设施的日常维修与保养。 3). 负责大楼的供电、供水、供气、供冷、供暖的统计与管理。 4). 负责跟踪、控制所有水、电、气等方面的能源消耗，保证大楼最大限度的节能。 5). 负责大楼环境保护、排污等工作。4.2. 岗位职责4.2.1. 工程

22、部经理报告上级：工程总监督导下级：工程部副经理及各专业工程师联系部门：公司各部门 1). 在管理当局的统一领导下、制定、贯彻、执行有关工程和能源管理方面的方针，政策、规定和制度。 2). 根据公司要求为写字楼及商厦所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修计划。 3). 建立健全工程设备的运行和操作程序，确保整个工程设备的正常运行。 4). 全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和修改工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。 5). 跟踪，控制所有水、电、煤气、煤的能源消耗，保证最大限度地节能。 6). 负责准备并及时向管理当局上交所有有关报告及报表。 7). 负责工程部员工绩效

23、评估，并按照奖惩制度实施奖惩。 8). 负责建立全部门各岗位责任。 9). 负责建立健全全部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能。 10). 认可签收部门所有发票。 11). 在环境和安全方面保证广场执行法律要求。 12). 制定并执行对其它部门紧急情况做出反应的计划。 13). 始终把消防工作放在第一位，做到防消结合。4.2.2. 工程部副经理报告上级：工程部经理督导下级：各专业工程师联系部门：公司各部门 1). 负责协助部门经理工作，按制度要求对工程师、主管进行工作考勤、考绩。根据部门经理的意见进行工作调配、传达部门经理的工作指令。 2). 紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计

24、，提供节能措施。 3). 管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度实施奖惩。 4). 制定管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监督实施。 5). 和人事部一起为工程部选择面试新员工。 6). 巡查工程设备、设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，阅读各类技术报表和工作日记，确保安全可靠运行。 7). 完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。4.2.3. 工程师岗位职责总则 1). 在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备经常处在优良的技术状态下安全运行。 2). 编制或审定本专业所负责设备的年、季、月度检修计划，建立相应的维修记录档案，并监督实施。

25、3). 每天检查设备运行状况及工作现场： 4). 检查设备运行技术状态，发现问题及时处理。 a. 检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正。 b. 审阅运行及值班日志，及时发现隐患并采取相应措施。 c. 检查工作现场卫生状况，保持良好的工作环境。 5). 安排下属员工的班次，监督检查出勤情况。 6). 负责制定各班组的岗位职责及巡回检查制度，并监督执行、检查或抽查落实情况。 7). 负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作。 8). 负责对员工进行安全教育及训练，并定期或不定期实施安全检查。 9). 严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。 10). 负责与其它班组或

26、部门的协调合作。 11). 完成部门领导临时交给的其它工作，完成后及时报告。4.2.4. 土建工程师报告上级：工程部经理督导下级：土建主管联系部门：工程部各专业 1). 负责写字楼及商城的维修，土建内外装修，家具维修，项目预算及部分装修改造管理工作。 2). 负责大厦整改工程的预算和报价，并制作材料样板。 3). 对所有请修单内容和大厦内的装修改造工程，按轻重缓急分类，制定计划，并安排施工。 4). 加强对所属员工进行防火安全方面的教育，并做经常性的检查。 5). 负责订购备品、备件及审核领料单。 6). 负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并予以执行。4.2.5. 设备工程师报告上级

27、：工程部经理督导下级：设备主管联系部门：工程部各专业 1). 审定设备、管道年、季、月维修及大修计划，并督促计划的有效实施。 2). 负责订购设备备件及外包项目。 3). 负责制定有关设备的操作规程，并监督执行。 4). 负责督促本专业的员工严格执行防火及安全的有关规定。 5). 负责下达维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料和维修质量。 6). 监督和检查每日派工单完成情况。 7). 负责有关报表的统计：水质分析表、设备损坏记录等。4.2.6. 空调工程师报告上级：工程部经理督导下级：空调主管联系部门：工程部各专业 1). 负责大厦制冷机的运行、各机房设备正常运转、维修保养的管理工作。 2

28、). 制定制冷机附件的日常维护保养计划、预防性维修计划，以及月、季、年检修计划和材料备件计划，并负责组织实施。 3). 定时巡视检查运行情况，督导值班员做好工作记录。 4). 负责组织制冷机安全运行，按照规定要求运行设备，并制定防范措施。检查本班组人员岗位责任制，巡检制度和交接班制度的执行情况。 5). 负责技术指导等工作。 6). 负责培训、提高专业技术人员的维修技能。 7). 与其它班组或部门协调合作。 8). 完成上级指派的其它工作。4.2.7. 强电专业工程师报告上级：工程部经理督导下级：强电专业主管联系部门：工程部各专业 1). 在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖

29、的设备经常处于优良的技术状态下安全运行。 2). 确保和提供24小时有效服务，对客人在任何时间的投诉都应得到重视，立即做出反应，并直接处理应急事件。 3). 审阅运行值班日志及配电运行记录，及时发现隐患并采取相应措施。 4). 负责安排下属员工的班次，监督检查出勤情况。 5). 负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并予以执行。 6). 负责订购备品、备件，及审核领料单，严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。 7). 负责与其他部门或专业的协调合作。 8). 确保中控室下发的派工单及时完成，完成后应立即通知中控室。 9). 完成部门领导临时交给的其它工作，完成后及时报告。4.

30、2.8. 中控室值班长报告上级：工程部经理督导下级：中控主管联系部门：工程部各专业 1). 确保中控室为写字楼客户及商场提供有效服务并和广场所有部门保持有效联系，对所有紧急要求及时做出反应。 2). 确保“客人热线投诉”在任何时间都得到重视并做出立即反应，直接处理热线投诉，直接处理应急事件。 3). 随时掌握广场的机房、设备的运行状况，制订节能方案并根据设备运行情况及时调整使能耗降到最低。 4). 审阅各系统运行监测技术数据及运行报表，出现问题及时处理。 5). 确保所有请修单和电话请修记录在册，按轻重缓急组织有关人员修理。 6). 确保所有请修单制度、预防性维修制度和新工作制度的正常执行和有

31、效管理。 7). 对备件损坏和积压7天以上的派工单实行跟踪处理。 8). 对公共区域的维修项目，特别是影响客户和中断能源的项目进行直接督导。 9). 建立健全中控室规章及岗位责任制，并监督执行。 10). 负责请修单统计及大厦空调区域温度监测记录工作。 11). 负责广场内机房动力设备运行及大楼设施的监视及派工单的管理工作。4.2.9. 设备主管报告上级：设备工程师督导下级：维修工联系部门：工程部各专业 1). 在工程师的领导下，具体负责广场内水系统设施、设备的维修、运行的管理工作。 2). 制定组内所有设备的安全运行规则，并要求永久性贴在设备操作处和工作间内。 3). 正确按管理公司请修单制

32、度对请修单实行管理，保证请修单跟踪板一直处于正确使用状态，对请修单当天完成特殊情况例外。凡七天以上积压单实行登记管理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。 4). 对新工作申请估工估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时，并报工程师。 5). 编制本专业年度培训计划，负责培训讲课。 6). 负责本班组人员的工作安排和技术指导。 7). 按月组织预防性修理并上报完工量。 8). 完成上级指派的其他工作。4.2.10. 土建主管报告上级：土建工程师督导下级：维修工联系部门：工程部各专业 1). 书面制定组内所有设备的安全运行规则，并要求永久性贴在设备操作处和工作间内。 2). 正

33、确按管理公司请修单制度对请修单实行管理，保证请修单跟踪一直处于正确使用状态，对请修单当天完成，特殊情况例外，凡七天以上积压单实行登记管理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。 3). 对新工作申请估工估料，并组织施工。对完成的新工作填报实耗材料和工时，并报工程师和经理。 4). 编制本专业年度培训计划，并负责讲课。 5). 负责本班组人员的工作安排和技术指导。 6). 负责检查有关员工的岗位责任制，巡查制度等，制度的执行。 7). 按月组织预防性修理并上报完工量。 8). 完成上级指派的其它工作。4.2.11. 强电主管报告上级：强电工程师督导下级：维修工联系部门：工程部各专业 1).

34、在强电工程师的领导下，具体负责大厦内的配电室、机房、竖井设备、设施的维修、运行管理工作。 2). 书面制定强电设备的安全运行规则，并要求永久性张贴在设备操作处和工作间内。 3). 对派工单进行管理，凡七天以上积压实行登记管理理，并于每周五下午将积压单登记本交中控室登记。 4). 对新工作估工估料，并组织施工，对完工的工作，填报实耗材料和工时，并报工程师。 5). 编制年度培训计划，负责安排培训讲课。 6). 负责本专业人员的工作安排和技术指导。 7). 负责检查本专业人员的岗位职责、巡检制度等制度的执行。 8). 按月组织预防性修理并上报完工量。 9). 每周写工作总结。 10). 完成领导交

35、办的其它工作。4.2.12. 空调主管报告上级：空调工程师督导下级：维修工联系部门：工程部各专业 1). 具体负责大厦内空调系统及所属设施、设备的检查、维修及运行的管理工作。 2). 在布置工作和执行技术管理时，应把是否安全，劳动保护放在首位考虑。首先考虑安全，再布置工作。 3). 书面制定组内所有设备的安全运行规则，并要求永久性贴在设备操作处和工作间内。 4). 正确按照管理公司请修单制度实行管理，保证请修单跟踪板一直处于正确使用状态。 5). 对新工作申请估工估料，并组织施工。对完工的工作，填报实耗材料和工时，并报工程师。 6). 编制本年度培训计划，负责培训讲课。 7). 负责本班组人员

36、的工作安排和技术指导。 8). 负责检查班组人员的岗位责任制，巡检制度等的执行情况。 9). 按月组织预防性修理并上报完工量。 10). 保证制冷机设备安全运行，对制冷机微电脑中心显示数据进行分析，发现问题及时记录、汇报，并及时与制冷机维保单位联系解决。对机组运行随时进行检查。 11). 提前完成送冷暖的准备工作。 12). 保证供热系统设备正常运行。 13). 完成上级指派的其它工作。4.2.13. 中控维修主管报告上级：中控值班长督导下级：维修工联系部门：工程部各专业 1). 在中控值班长的领导下，具体负责广场内设施、客户房间内、公共区域日常维修的工作。 2). 在布置工作和执行技术管理时

37、，把消防安全、劳动保护放在首位考虑，先布置安全，再布置工作，并切实领会管理公司消防安全制度和工业能源闭锁制度。 3). 正确按管理公司派工单制度对派工单实行管理，凡七天以上积压单进行跟踪反馈。 4). 对新工作申请估工估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时，并报中控值班长。 5). 负责本班组人员的工作安排和技术指导。 6). 负责检查有关员工的岗位责任制，巡检制度等制度的执行。 7). 完成上级指派的其他工作。4.2.14. 电话音像主管报告上级：工程部经理督导下级：维修工联系部门：工程部各专业 1). 负责大厦内音响、卫星、电话系统的维护工作。 2). 负责制定音响、卫星、电

38、话的检修计划，并督促计划的有效实施。 3). 负责制定设备备件的采购计划。 4). 负责制定有关设备的操作规程，并监督执行。 5). 监督和检查每日派工单完成情况。 6). 监督和检查为商场及写字楼客户音像服务的完成情况。 7). 负责安排维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料成本和维修质量。 8). 完成领导交办的其它工作。4.2.15. 消防自控主管报告上级：工程部经理督导下级：维修工联系部门：工程部各专业 1). 负责大厦内消防监控系统、楼宇自动化系统的维护及派工单的管理工作。 2). 负责制定消防监控设备、楼宇自动化系统的检修计划，并督促计划的有效实施。 3). 负责制定设备备件的采

39、购计划。 4). 监督和检查每日派工单完成情况。 5). 负责安排维修计划，督促检查完成情况，控制维修材料成本和维修质量。 6). 完成领导交办的其它工作。4.2.16. 电脑主管报告上级：工程部经理联系部门：公司各部门 1). 负责公司内部计算机局域网系统的管理及维护工作。 2). 负责公司各部门所使用电脑硬件的维护、维修，软件的安装与维护工作。 3). 负责公司新购置电脑的技术评价及质量验收工作。 4). 负责公司内部电脑应用的培训工作。 5). 完成领导交办的其它工作。4.2.17. 秘书兼资料员报告上级：工程部经理督导下级：联系部门：公司各部门 1). 负责打印各类文件、报表，文件的复

40、印及收发。 2). 负责文具用品及劳保用品的分发。 3). 负责对广场全部图纸和技术说明书分类保管、编排目录、建立台帐及日常借阅制度。 4). 负责采购单的报批、存档及现金报销、支票申请手续。 5). 为经理转接电话。 6). 负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。 7). 会议记录，整理会议机要、打印、发送。 8). 对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。 9). 工程部月度报表，按时正确填报发出。 10). 完成上级领导交给的其它工作。4.2.18. 中控值班员报告上级：中控值班长督导下级：维修工联系部门：工程部各专业 1). 协助做好所管辖的机房设备的运行

41、管理及派工单分发管理工作。当值班长不在岗时，代行值班长的全部职责。 2). 迅速、热情应答往来电话，详细记录所有信息。 3). 热情接待各部门员工，承接请修单，按规定进行登记、分发。 4). 及时处理投诉，并通知部门有关领导。 5). 做好所辖机房设备的运行监测记录，发现问题及时调查。 6). 定时通过电脑终端对各空调机房的温度参数进行监测，并进行记录。 7). 对通过电脑终端所做的任何操作都应有详细记录，备案并在交接班时对接班人交待清楚。 8). 负责中控室消防安全系统的操作，遇有紧急情况及时与保卫部取得联系。 9). 做好各区域的巡视检查，发现问题及时处理。 10). 完成上级指派的其它工

42、作。4.2.19. 计量员报告上级：工程部经理督导下级：仪器仪表使用人联系部门：工程部各专业及库房 1). 负责大厦的仪器仪表的统一使用、管理及保养。 2). 定期检查各种仪器仪表工作是否正常，其标识是否完好有效。 3). 根据各种仪表的检测周期制定校正计划，并负责将仪器仪表送至有关计量部门校准，保证仪器仪表的可靠性及使用精度。4.2.20. 维修工报告上级：主管联系部门：工程部各专业 1). 严格各项操作规程及各项规章制度。 2). 始终把防火等安全制度贯彻到工作中去，要牢牢树立安全第一的思想。 3). 确保请修单按时完成，不得积压。 4). 服务中做到宾客至上，微笑服务，使广场内的客人及客

43、户能够满意。 5). 做好运行记录，认真履行值班检查制度。 6). 完成维修任务，做好维修记录。 7). 爱护工具及公物，视工具为第二生命。 8). 完成上级交给的其它工作。4.2.21. 发配电工（配电值班员）报告上级：强电工程师联系部门：工程部各专业 1). 负责配电室值班运行管理工作，严格遵守输配电各项制度和规定。 2). 严格执行安全操作规程，检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行，认真填写值班记录和工作是报表，按规定手续做好交接班工作。 3). 认真做好配电室安全防火防事故工作，保管好高压电路检修工具，定期检查绝缘情况。 4). 熟悉并掌握停电时的应急发电方法，确保大厦供电的连续性和

44、可靠性。 5). 熟练掌握大厦的供配电方式、线路走向、设备技术性能和实际操作方法。 6). 按计划做好发电机组及变配电设备的月、季、年度维护保养工作。 7). 完成大厦各强电竖井内各开关设备的巡视，检修工作，对于不能及时处理的故障或隐患及时向主管或工程师汇报。 8). 认真填写大厦用电量日报表及月报表。 9). 负责搞好配电室的清洁卫生工作。4.2.22. 维修电工报告上级：强电主管联系部门：工程部各专业 1). 负责大厦所有照明线路和灯具的日常管理和维修工作。 2). 负责大厦所有机房内电器设备的维修和保养。 3). 完成大厦内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安装和拆收工作。

45、 4). 根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向主管或工程师汇报。 5). 做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因加以纠正。 6). 完成写字楼客户因装修改造而提出的新工作申请。4.2.23. 弱电技工报告上级：弱电工程师联系部门：工程部各专业 1). 负责弱电机房（电话机房、音像机房、电脑机房）内设备的日常维护管理及运行监测；填写工作日志。 2). 认真保管电子设备维修专用仪器、仪表保障达到仪器的各种工作指标。 3). 根据计划做好电子设备的月、季、年度检测维护工作。 4). 对电子设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部

46、件、备用组件要妥善管理，定期测试，保证随时应急使用。 5). 保证机房的工作环境条件达到设备的要求，做好防火、防潮、防静电工作。 6). 负责为写字楼及商城客户提供安装电话及维修的服务。 7). 确保大厦背景音乐、电视系统的正常工作。 8). 负责大厦消防系统、自控系统的维护和检修。5. 操作规程与标准5.1. 茶炉房安全运行操作规程5.1.1. 目的：确保茶炉的安全运行，保证大厦的开水供应。5.1.2. 范围：适用于地下一层茶水间的茶炉。5.1.3. 职责：设备主管负责安排班次并监督实施，值班人员负责茶炉安全运行。5.1.4. 操作规程：5.1.4.1. 点火前，首先检查茶炉里是否有水，如果

47、水很少可以进行排污，把底部排污阀打开，进行清洗茶炉底的残渣工作。5.1.4.2. 清洗以后，关闭排污阀和开水供水阀，打开自来水阀给茶炉注水。5.1.4.3. 水位应在水位线上，在表管上端25毫米的位置上。5.1.4.4. 注满水后，关闭自来水供水阀，准备点火。5.1.4.5. 点火时首先点燃点火棒，小火点着后关闭点火棒，检查有无异常，如无异常，快速打开大火阀门，茶炉就开始运行了。5.1.4.6. 在茶炉燃烧运行中，操作人员不得离开操作现场，以免发生事故没人处理。5.1.4.7. 当水温上升到100时打开供水阀门，关闭茶炉上面的所有煤气开关，以免发生煤气泄漏。5.1.4.8. 开水供应期间，清扫

48、操作间的卫生并准备下次烧水运行。5.1.4.9. 要观察每天的供水量，制定出每天的供水时间。5.1.4.10. 如果茶炉出现任何事故，都要及时向上级汇报，不得擅自处理。5.1.4.11. 烧水完毕后，填写烧茶炉记录表5.1.5. 质量记录vd/wm-a/gc-f21-01烧茶炉记录表5.2. 二次装修管理程序5.2.1. 目的确保顾客的二次装修符合大厦的有关规定并维护顾客的利益，使二次装修的管理工作处于受控状态。5.2.2. 范围大厦写字楼内顾客房间内的二次装修改造工程的报批、施工、验收管理。5.2.3. 职责由工程部土建工程师负责。5.2.4. 工作程序5.2.4.1. 办理二次装修手续 1

49、). 客务部人员负责对需要进行二次装修的顾客解释二次装修所需办理的手续，并将万通新世界广场施工管理规定发给顾客。 2). 顾客须按万通新世界广场施工管理规定办理二次装修手续。 3). 工程部按万通新世界广场施工管理规定中的要求对顾客的改造方案及图纸进行审核并签署意见。 4). 保安部根据消防的有关规定，对顾客装修中涉及消防设备设施的改动与增设进行审核并要求顾客签定消防协议书及到市消防局办理消防安全许可证。 5). 财务部负责装修预算审核的主管对顾客的工程造价进行核实并要求顾客按规定交纳工程管理费和押金。 6). 当顾客各项手续完成后由各有关部门在二次装修申请单上签字，由顾客或施工单位人员到工程

50、部换取施工通知单，再到保安部办理出入证，方可进场施工。 7). 工程部对办理装修工程的公司进行统计，填写装修公司统计表，便于管理。5.2.4.2. 施工过程控制 1). 施工前，由工程部与顾客或施工单位人员到现场检查现状，并双方认可。 2). 工程部每日须到施工现场巡查23次，并严格按照万通新世界广场施工管理规定中的条款执行，将发现的问题在单元工程检查表上记录备案，监督整改并视情节按管理规定条款填写罚款单处理。5.2.4.3. 施工验收 1). 装修施工完成后，由顾客或施工单位人员通知工程部，并在由顾客和装修单位双方签定的顾客装修工程验收表的验收签字处签字并留存工程部。 2). 工程部接到顾客

51、或施工单位人员的通知后，当天或第二天组织工程各专业人员及保安部消防主管、财务部预算审核主管共同对改造工程进行竣工检查，严把工程、消防质量关及工程量控制。全部合格后共同在房屋设施状况检查表上签字并留存工程部。 3). 全部应检查的文本、图纸资料齐全后，由工程部管理装修人员通知客务部可让顾客搬入大厦。 4). 顾客或施工单位人员可持房屋设施状况检查表复印件到财务部退其工程施工押金。5.2.5. 质量记录vd/wm-a/gc-f01-01二次装修申请单vd/wm-a/gc-f02-01施工通知单vd/wm-a/gc-f03-01单元工程检查表vd/wm-a/gc-f04-01房屋设施状况检查表vd/

52、wm-a/gc-f05-01顾客装修工程验收表vd/wm-a/gc-f06-01装修公司统计表5.3. 中控室管理程序5.3.1. 目的确保中央控制室（以下简称中控室）在对客户的服务过程中服务质量达到公司质量体系要素的要求，防止不合格服务的发生。5.3.2. 范围本程序适用于中控室日常工作的运行管理。5.3.3. 职责 1). 中控室值班员负责监视、管理大厦楼宇自控系统的运行状态并根据天气变化及客户投诉情况及时对系统运行参数进行调整。 2). 中控室值班员负责派工单的登记、派发、统计及反馈。 3). 中控值班长负责对派工单的类别进行划分，视工作的轻重缓急对派工单的派发进行统一管理。 4). 中

53、控室维修工负责完成派工单指定的工程维修及服务工作。5.3.4. 工作程序5.3.4.1. 楼宇自控系统运行监控 1). 中控值班员应对大厦楼宇自控系统进行严密监视，时刻注意模拟显示盘上各设备的运行状态，发现问题及时在中控运行操作记录和中控值班纪录上做出记录并通知相关专业人员，必要时直接向工程部经理汇报。 2). 根据客户投诉，及时调整系统的运行参数，以使客户达到满意的舒适程度。对参数所做的任何调整均应在中控运行操作记录上做出详细记录。 3). 根据天气的变化及时对系统的运行做出相应的调整以保护设备的正常运行，同时使设备达到最佳的运行及节能状态。 4). 系统控制终端的操作严格按楼宇自控系统终端操作指导书中的规定进行。 5). 认真做好值班纪录，并将本班发生的重大事项及对系统参数所做的调整在各项记录本上做出详细记录。 6). 中控值班长每天应检查各班次填写的中控值班纪录和各种表格，及时对出现的问题进行纠正，对重大问题向工程部经理汇报。5.3.4.2. 派工单的登记 1). 派工单的签发 i. 公