广州公寓调研报告

1、广州2010年第三季度公寓市场调研报告广州水泥厂地块商业规划部分将进入开发阶段，如何对该地块进行合理规划，实现地块经营效益最大化提入议程。公寓作为商业地产的组成部分，具有户型小，间隔使用灵活，销售期短；持有型的公寓物业，经营模式多样，后续服务延展性强的特点。现对2010年第三季度，广州公寓市场销售及经营情况，进行市场数据收集，为水泥厂地块开发决策提供参考数据。（一） 广州公寓市场状况1、 广州公寓类型广州公寓市场主要分为住宅公寓和商务公寓两种，其中住宅公寓通过国际知名酒店品牌的导入衍生出生活服务配套更人性化、物业服务质量更高的酒店式公寓。表1：广州各类型物业的主要区别：公寓类型住宅公寓酒店式公

2、寓商务公寓产权住宅酒店、综合商业物业年期70年40、50年40年用途以居住为主以居住为主居住兼顾办公特点高档住宅，购买时家具配套较一般住宅齐全。可办牌照，以居住为主，少部分用于商务办公，由运营商或酒店物业管理公司提供专业配套服务以提升物业价值。可办牌照，宜商宜居，适合小型企业，自由职业者，该类客户需要弹性上班时间，一般为物流、贸易、设计公司等户型面积()60-20035-9060-120购买用途自用、投资以投资为主投资为主，自用较少使用人群收入较高的本地人群，职级较低的外籍人士企业高管，外籍商务客户中小企业,自由职业者分布区域市区广泛范围天河北、珠江新城越秀区配套情况社区、康乐、社交配套为主社

3、区、康乐、社交配套为主商务化配套为主租金(元/)30-5050-10060-85管理费(元/)2.5-53-66-10购置成本土地价格低，契税1.5%；首付最低20%，贷款利率低土地价格高，契税3%；首付50%，贷款利率高土地价格高，契税3%；首付50%，贷款利率高持有成本水电费用按住宅计算，空置管理费较低水电费用按商业计算，空置管理费较高水电费用按商业计算，空置管理费较高代表物业朱美拉公寓、鑫耀大厦、御龙国际公寓星汇国际、雅士高白云万达公寓、城市广场2、 广州公寓市场特点（1） 广州公寓地域分布，主要分布在天河、新港东路靠近琶洲展览中心、滨江东、环市路等商务区域。 为公寓分布区域天河北、珠江

4、新城作为广州中心商务区，集合广州最具地标性的超甲级写字楼，也令到一批世界500强企业扎堆到天河，针对企业高管需求，提供服务优质、配套完善酒店式公寓应运而生，同时也推动广州公寓市场的引入国际品牌管理的步伐，代表有早期的中信公寓、新大厦，近年投入运营的雅士高，富力爱丁堡公寓等，深受外籍高管的青睐。新港东路商住公寓得益于靠近琶洲展览中心的地理优势，深受参展客商欢迎，短期租金回报理想，季节性出租率稳定。广州越秀、荔湾、白云等区域的居住型公寓较少，现阶段，该些区域写字楼供应有限，商业产权可用于办理牌照的公寓，自然而言就成为预算较低、目标价格介乎写字楼与住宅之间小型企业的优选。主流是带独立卫生间的商务型公

5、寓，中华广场曾一度定位为商住型公寓，因产权分散以及缺乏配套管理， 现客户多作写字楼使用，租金水平维持在65元/左右。 中华广场平面图，面积49-139方商务公寓（2） 高级酒店式公寓主要客户群日本、欧美、港台人士为广州高档公寓主流客户，以日本客户为例，目前仅中信广场就已聚集了50多家日资企业，其中包括丸红、住友、三菱商事、三井住友等，周边的大厦也有很多新的日资公司进驻，比如耀中广场就有日本财产保险进驻。日本人喜欢住在离办公室较近的地方，故此天河北也自然成为日本人聚居区域。中信广场下面负一层还有个全广州售卖日货最齐全的超市，方便日本人购物。日本租客主要分为两种：一种是单身租客，一种是携妻带女的家

6、庭型租客。众多家庭型的日本租客选择在天河北一带居住，除男主人在附近工作的原因外，还有一个重要原因是很多国际学校的校巴都会在天河北一带有上下车站点，这对于注重子女教育的日本人来说，是吸纳他们租赁天河北物业的一个相当重要的因素。中信公寓是较受外籍租客青睐的楼盘，对于单身租客来说，多会选择该盘43平方米左右的单位，租金约3000元/月。而对于众多日本家庭型租客来说，则会较多地选择中信公寓的两房及三房单位。现时中信公寓128平方米左右的两房租金约9000元/月，181平方米左右的三房租金在1400015000元/月。珠江新城近年落成多个高档住宅，使一些日本人舍弃天河北转租珠江新城。珠江新城西区发展较早

7、，邻近配套成熟的五羊新城。富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓等较受日本人青睐，尤其富力爱丁堡国际公寓是日本租客聚居的地方。爱丁堡公寓月租为120元/，间隔较大，配以高档家电和装修，一般入住的皆为日企高管。（二） 在售项目市场信息针对水泥厂项目的市场定位，本次调研范围主要为白云区公寓，包括：白云万达广场公寓、御龙国际商寓、万丽皮具城公寓（鑫耀大厦），天河区公寓：朱美拉公寓。 （1）白云区御龙国际商寓简介御龙国际商寓位于三元里商圈三元里地铁站上盖，地理位置优越。楼高27层，3梯16户的设计，有3670的多种户型选择。目前剩下10多套分布在20层以上的高层公寓单位在售，均价17000元，带1000元

8、的精装修，产权为住宅，板房参照服装展示间设计，虽然不能办理牌照，但可配合低层御龙服装专业市场作产品展示或办公使用，简单而实用。物管公司为御龙物业管理公司，每月物管费2元。目前小户型租金可达60元/。御龙国际商誉实景图白云万达广场公寓白云万达广场项目规划用地面积约12.64公顷，总建筑面积39.2万，由大型商业、甲级高档写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外步行街以及地下车库设备用房组成。地上建筑面积26.4万，其中商业9万，甲级高档写字楼3万，写字楼5万，酒店3.7万,室外步行街2.1万,精品名店2.9万。 白云万达广场效果图其中A地块酒店用途规划为希尔顿酒店，建筑面积45000，拥有34

9、1间客房，以及甲级写字楼3栋，建筑面积46000；B地块规划为购物中心，也就是即将在12月11日正式开业的部分；C地块规划为5栋SOHO写字楼，也就是常说的酒店式公寓，建筑面积34500。目前酒店公寓已全部售罄，均价20000元/平方米。区别于紧凑的市区公寓，万达广场地块全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四层级公园绿地。5条宽约60120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合，中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%，人均公园面积达到10平方米，居民在步行500米范围内可到达公园。耀华国际（鑫耀大厦，万丽皮具城）耀华国际位

10、于三元里皮具专业市场商圈，商业部分将打造近400个“以皮具批发为主、零售为辅”的顶级商铺，首层商铺层高达5.8米，发展商根据项目地利条件，将225套住宅打造成皮具商务公寓，层高4.5米，LOFT复式为设计参考，以“商展住”多用功能为卖点。并在5楼空中花园转换层配有多功能会议厅等商务配套。该项目目前对外声称售罄，毛坯均价19000元/平方米，参照周边写字楼报价，发展商声称租金预期在60元左右。（3） 天河区：朱美拉公寓高德置地广场，位于广州CBD珠江新城的中轴线上，其总建筑面积92万平方米，包含购物中心、写字楼、酒店和酒店公寓，是全国最大的商业地产项目之一。朱美拉公寓为高德置地广场组成部分，项目

11、导入国际顶级品牌朱美拉酒店实施管理，建筑面积8万平方米，占规划建筑面积13%，目前销售均价32000元/平方米，A、B、C、D四幢物业销售已接近7成。交通 地面：东有冼村路，西有华夏路，南有花城大道、临江大道，北有金穗路、黄埔大道，构成四横两纵的干道交通网络。 地下：地铁3号线纵穿南北、5号线横贯东西，集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞机场。 地下一层有地铁站厅、公交站、旅游大巴总站、出租车停靠站；地下二层有集运系统站厅、地下车库等，都和周边建筑相互联系、相互贯通。 配套物业设有3000平米幼儿园，可以共享整个项目带来的商业、酒店配套(整体项目在隔壁的地块F2-4设置有艺术馆、国际名牌汇聚

12、的高档次商场、超五星酒店、健身室、室内恒温游泳池、SPA、桑拿、电影院、高档次中西餐饮)。双会所，3个泳池。 作为大型综合项目，商场、写字楼、酒店、公寓相互协同，各版块间资源高度互补，为商业地产市场最领先的产业组合模式。本次调研公寓数据对比表：公寓名称朱美拉公寓白云万达公寓御龙国际商寓鑫耀大厦特点导入国际顶级品牌品牌知名度高，规划大气专业市场配套专业市场配套公寓类型酒店式酒店式住宅式住宅式发展商广州市明和实业有限公司广州万达广场投资有限公司广州金凯达置业有限公司耀华房地产开发有限公司地址花城大道与冼村大道交界云城西路广园西路235号机场路10号之一至五土地性质4层以上住宅办公住宅住宅式项目占地

13、1048012640067505482建筑面积85943.1339200032575.8930237公寓建筑面积80624.95370001698215120商业建筑面积5318.181400002716.5348709层数A：45，B：45：C：45，D：389层28层20层项目套数764962336225层户数D：层12-13，C栋31个单元16个单元15个单元最大户型29362.517683.4最小户型5338.313649主力户型60-6540-607660-65实用率74%77%74%77.61%层高3.072.82.84.5均价均价：30000元/18832元/11734元/168

14、29元/最高售价38000元/20000元/17000元/18000元/市场租值预计：80-100元/预计65-70元/40-60元/60元/物业管理费4.3元/5.5-6.5元/2元/2元/目前销售状况约7成售罄约9成9.5成结论：目前广州公寓市场发展几成定局，天河作为CBD是广州公寓市场格局的峰点。一方面天河超甲级写字楼集中，企业管理人员，尤其异地派遣的高级管理人员，是公寓市场的主力消费人群。消费人群既有个体，亦有以家庭为单位。以个体为单位的流动性相对较高，以家庭为单位的则较为稳定。另一方面，天河经多年的发展，配套已趋完善，成为天河区集合全城最顶尖的消费人群、领先于其他各区，无论在管理、综合配置、设计均超前于市场水平。 从公寓的利用角度考虑，除天河区和琶洲、新港东以居住客户为主外，其他各区公寓主要用途为商业居住综合，尤以商业为重。商务公寓在专业市场、商务区域周边的则较受追捧。目前广州公寓购买市场，投资者比例高于自用，投资客考虑的因素一般为：1、 区域前景，商贸环境成熟或政府规划重点区域等具备升值潜力的区域；2、 交通配套，地铁，城市快速道路沿线；3、 周边配套发展规划成熟，医疗、教育、休闲、购物、商务环境等；4、 市场出租率稳定，租金符合市场价值水平；5、 开发商品牌号召力，优良的后期物业服务；6、 土地使用年限；7、 购买条件，税费、贷款比例。 水泥厂项目周边鞋