保利地产佛山东平新城项目提报方案120p

1、整合佛山，树立标杆整合佛山，树立标杆 东平新城项目定位报告东平新城项目定位报告保利华南实业有限公司保利华南实业有限公司汇报提纲汇报提纲n项目研判项目研判n项目定位思考项目定位思考n整体规划布局及功能组合整体规划布局及功能组合n开发顺序初步设想开发顺序初步设想第一部分第一部分 项目研判项目研判地理位置：项目位于大地理位置：项目位于大佛山几何中心，属顺德佛山几何中心，属顺德境内，北部紧临禅城区，境内，北部紧临禅城区，东北面临南海，地缘条东北面临南海，地缘条件得天独厚。件得天独厚。 地理位置：地理位置： 大佛山几何中心，地缘条件得天独厚大佛山几何中心，地缘条件得天独厚区位定位：政府主导的中心组团区位

2、定位：政府主导的中心组团“2+5”为主体的组团式城市发展模式为主体的组团式城市发展模式 ，东平新城为政府主导的中心组团，东平新城为政府主导的中心组团 东平新城位于佛山市中心组团东南部；跨越佛山禅城、顺德两区，范围为佛山大道以东、同济路以南 、南海大道（华阳路）以西、三乐路以北区域；总规划面积43.3平方公里 保利东湾保利东湾功能定位：多重中心汇集，市级公共服务功能定位：多重中心汇集，市级公共服务 大佛山的信息中心、文化中心、行政中心、交通中心、商贸中心、体育中心、教育中心大佛山的信息中心、文化中心、行政中心、交通中心、商贸中心、体育中心、教育中心体育公园体育公园新闻新闻中心中心文化综合体文化综

3、合体坊城坊城东平小学东平小学世纪莲世纪莲佛山歌剧院佛山歌剧院东东平平大大桥桥交通枢纽交通枢纽中心中心文华路南延线文华路南延线行政中心行政中心本项目本项目东平新东平新城城佛山一环“三横五纵”的道路骨架广佛地铁站口区位交通：立体路网、四通八达区位交通：立体路网、四通八达 公路建设：公路建设： 325325国国道以东，同济路以道以东，同济路以南，北滘环镇西路南，北滘环镇西路以西，佛山一环南以西，佛山一环南线及东延线以北。线及东延线以北。1313条轨道贯通佛山，条轨道贯通佛山，加强东平新城与外加强东平新城与外围连接。围连接。 轨道辐射：轻轨、轨道辐射：轻轨、地铁五条轨道经过，地铁五条轨道经过，一小时到

4、达珠三角一小时到达珠三角任一城市。任一城市。 乐从乐从北滘北滘陈村陈村禅城禅城南海南海景观定位：城市生态景观核心景观定位：城市生态景观核心一河两岸滨水景观生态核心区一河两岸滨水景观生态核心区河河 涌涌三江汇合三江汇合无敌江景无敌江景绿地绿地公园公园 根据佛山市东平水道景观规划指引，作为佛山城市中轴线的东平河段是指东平水道紫洞口至佛陈大桥段约20千米的河段。根据规划，东平水道是东平新城城市中轴线，东平帆影是佛山的一大亮点。 东平河景，内河景观，绿地公园等优势自然条件汇合，东平河景，内河景观，绿地公园等优势自然条件汇合，造就生态滨水环境造就生态滨水环境根据规划，东平新城是佛山未来政治、商业、文化中

5、心。得益于佛山“2+5”组团发展规划，东平新城段东平河道将成为一河两岸的中轴线水道，将打造成佛山一河两岸滨水景观生态区。 区域市场发展状况区域市场发展状况河河 涌涌 从住宅角度看，依托区从住宅角度看，依托区域规划利好及突出的江域规划利好及突出的江景资源及生态环境，区景资源及生态环境，区域相邻的两个项目销售域相邻的两个项目销售价格均过一万，且销售价格均过一万，且销售情况良好，与千灯湖区情况良好，与千灯湖区域一道成为佛山住宅市域一道成为佛山住宅市场的标杆。场的标杆。住宅未熟先热，商业尚无气氛住宅未熟先热，商业尚无气氛从商业角度来看，项目从商业角度来看，项目周边还处于起步阶段，周边还处于起步阶段，区

6、域商业市场尚未形成。区域商业市场尚未形成。滨海御庭滨海御庭依云水岸依云水岸1 12 23 34 41 1北面：三江汇聚北面：三江汇聚2 2东面：内河景观东面：内河景观天虹路现状天虹路现状3 3南面：水厂景观南面：水厂景观4 4西面：可观世纪莲西面：可观世纪莲u 北面：北面：为天虹路，为天虹路，正观东平河正观东平河u 东面：东面：为百顺道，为百顺道，有一内河连通东平有一内河连通东平水道水道u 南面：南面：裕和路，为裕和路，为佛山水业厂址佛山水业厂址u 西面：西面：临近文华南临近文华南路路 项目周边情况项目周边情况项目地块指标：项目地块指标：2435167地块用地性质容积率商业建面住宅建面配套要求

7、1商业金融用地，不兼容任何形式住宅5265480按五星级饭店标准配备有关设施标志性商业建筑应180m3商业金融用地，兼容居住；且住宅计容积率面积占该地块计容积率面积不超过30%514550262358大型综合商场建筑面积80000平米5居住用地，兼容商业金融；3.548606.6113415.4商业金融计容积率面积占该地块计容积率面积不少于30%2居住用地兼容商业金融3.5786034居住用地兼容商业金融3.560826.56居住用地兼容商业金融3.574280.57居住用地兼容商业金融3.5188436.5比较因素比较因素综合开发项目综合开发项目单功能物业单功能物业功能功能复合性、适应性复合

8、性、适应性单一性单一性区位区位一般在城市核心区域一般在城市核心区域根据功能确定根据功能确定建筑形式建筑形式多样化多样化单一单一投资风险投资风险较小较小较大较大总投资总投资一般较大一般较大相对较小相对较小经济风险经济风险较大较大较小较小客户来源客户来源具有自我寄生功能，部分来自具有自我寄生功能，部分来自于内部于内部全部来自于外部全部来自于外部客户活动客户活动体验式的体验式的目的性的目的性的客户综合使用客户综合使用成本成本较小较小较大较大项目属性小结：从项目指标及地块条件来看，本项目属性小结：从项目指标及地块条件来看，本项目属于大型城市综合开发项目项目属于大型城市综合开发项目属性界定属性界定描描

9、述述区位属性区位属性u 所在东平新城是多级政府合力打造的城市发展核心所在东平新城是多级政府合力打造的城市发展核心u 目前生活和市政配套处于起步阶段目前生活和市政配套处于起步阶段项目属性项目属性u 除享除享cbdcbd配套外，自身拥有配套外，自身拥有5050万商业配套万商业配套u 集中五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业功能的城市综合体集中五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业功能的城市综合体u 佛山地标性建筑之一佛山地标性建筑之一u 核心地段，四通八达的交通网络，与外界连通性强核心地段，四通八达的交通网络，与外界连通性强u 强大景观支持，外江内河，享受天然双水景，绿地公园、湿地资源强大景观支持，

10、外江内河，享受天然双水景，绿地公园、湿地资源丰富丰富区域内最具发展潜力的示范性城市综合体区域内最具发展潜力的示范性城市综合体同时占据政府主导配套和自然环境双重资源，同时占据政府主导配套和自然环境双重资源，从现状来看，区域发展较为不成熟从现状来看，区域发展较为不成熟关键词提炼：综合体、新城中心、大体量关键词提炼：综合体、新城中心、大体量项目研判小结项目研判小结总体体量大，商业比例高总体体量大，商业比例高n从基本信息来看，项目的住宅开发得益于良好的先天自然从基本信息来看，项目的住宅开发得益于良好的先天自然条件，市场相对明确，风险较少。条件，市场相对明确，风险较少。n而商业体量大，限制条件较多，将成

11、为项目开发的难点，而商业体量大，限制条件较多，将成为项目开发的难点，将是项目定位思考的要点。将是项目定位思考的要点。第二部分第二部分 项目定位项目定位for the world has changed, and we must change with it. obama20092009年是变革的一年：年是变革的一年：这一年，美国诞生了建国这一年，美国诞生了建国233233年以来第一位黑人总统；年以来第一位黑人总统；这一年，日本民主党终结了自民党长达这一年，日本民主党终结了自民党长达5050余年的垄断余年的垄断执政；执政；这一年，佛山在珠三角发展纲要、广佛同城、顺德改这一年，佛山在珠三角发展纲要

12、、广佛同城、顺德改制、镇区扩权、等一系列变革的推动下，产制、镇区扩权、等一系列变革的推动下，产业升级、旧城改造加速进行业升级、旧城改造加速进行保利保利东平新城作为一个足以改变佛山城市格局的项目东平新城作为一个足以改变佛山城市格局的项目,我们我们也在思索，我们因何而变，我们为谁而变，我们何以改变也在思索，我们因何而变，我们为谁而变，我们何以改变世界必须改变，我们都必须改变。世界必须改变，我们都必须改变。奥巴马，就职演讲，奥巴马，就职演讲，2009.1.20解决项目定位问题解决项目定位问题如何找准定位？如何找准定位？项目环境项目环境项目市场定位项目市场定位目标客户目标客户通过分析变化中的项目环境及

13、目标客户，发现市场机通过分析变化中的项目环境及目标客户，发现市场机会，从而得出项目的定位会，从而得出项目的定位项目环境分析项目环境分析从了解东平新城的发展方向开始：从了解东平新城的发展方向开始：立足珠三角立足珠三角立足大佛山立足大佛山珠三角城市发展：珠三角城市发展：第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心1、珠三角发展重大转型、珠三角发展重大转型发展纲要发展纲要出台出台2、随着珠三角经济圈朝着都市群方向演变、随着珠三角经济圈朝着都市群方向演变，二线城市发展机会大增二线城市发展机会大增3、都市群的形成，必然要求每个城市寻求差异化发展的模式，需要产、都市群的

14、形成，必然要求每个城市寻求差异化发展的模式，需要产生一个具有代表性和独特性的城市核心，引领城市发展，避免成为其生一个具有代表性和独特性的城市核心，引领城市发展，避免成为其它城市的附属它城市的附属大佛山城市发展：大佛山城市发展：镇区经济实力雄厚镇区经济实力雄厚镇区管理自主权力大镇区管理自主权力大镇区定位差异化大镇区定位差异化大镇区发展各自为政镇区发展各自为政佛山缺少整合各区域、代表佛山佛山缺少整合各区域、代表佛山整体形象的中心整体形象的中心珠三角：呼唤在珠三角城市群中珠三角：呼唤在珠三角城市群中能平等参与竞争并形成竞争差异的中心能平等参与竞争并形成竞争差异的中心大佛山：呼唤能整合佛山、代表大佛山

15、：呼唤能整合佛山、代表佛山的中心佛山的中心机会？机会？东平新城能否整合佛山，成为代表佛山东平新城能否整合佛山，成为代表佛山参与珠三角城市群竞争的标杆参与珠三角城市群竞争的标杆佛山多中心发展特点佛山多中心发展特点佛山缺少这样的中心佛山缺少这样的中心影响客户对东平新城发展的信心影响客户对东平新城发展的信心从从03年东平新城开始规划至今，年东平新城开始规划至今，投入使用的只有世纪莲和新闻中投入使用的只有世纪莲和新闻中心，其他规划项目因为各种原因心，其他规划项目因为各种原因迟迟未动工。迟迟未动工。顺德与佛山经济分顺德与佛山经济分家，加剧了东平新家，加剧了东平新城发展的不确定性城发展的不确定性面对珠三角

16、一体化后的更加激烈的区域竞争，政府急需整合面对珠三角一体化后的更加激烈的区域竞争，政府急需整合佛山资源，加快东平新城的发展，为自己正名。而本项目是佛山资源，加快东平新城的发展，为自己正名。而本项目是达成此目标最好的契机达成此目标最好的契机目标客户分析目标客户分析目标客群目标客群泛本地富裕阶层外地移民外地移民周边区域高端客户周边区域高端客户新新城人+刚需投资买家区域民营企业区域外延企业区域外延企业新进入佛山高端新进入佛山高端企业企业投资买家居住居住商业商业/商务商务乐从钢铁市场乐从钢铁市场乐从家具市场乐从家具市场乐从布匹市场乐从布匹市场乐从塑料市场乐从塑料市场乐从家具精品市场乐从家具精品市场土著

17、乐从人：十人九商，财富积累丰厚土著乐从人：十人九商，财富积累丰厚乐从拥有领先全国的乐从拥有领先全国的三大支柱产业：钢铁、三大支柱产业：钢铁、塑料、家具塑料、家具至少产生至少产生1.5万人佛万人佛山顶端富豪山顶端富豪雄厚的产业后盾支撑雄厚的产业后盾支撑起顺德区最丰厚的居起顺德区最丰厚的居民资金积累民资金积累乐从人均储蓄余额是乐从人均储蓄余额是广东人均储蓄余额广东人均储蓄余额（3万元）的万元）的4.8倍倍按乐从户均人口按乐从户均人口3.43人，乐从户均储蓄达人，乐从户均储蓄达49.4万元万元项目项目均价均价户型户型面积面积套数套数未来供应未来供应顺联新城花园顺联新城花园6113611330-453

18、0-45公寓公寓3203201.81.8万万68-7468-742 2房房888882-12082-1203 3房房4164161301304 4房房176176160-200160-200复式复式4040依云水岸依云水岸133791337962-6962-692 2房房14214247.447.4万万70-24070-2403 3房房770770286-290286-290复式复式4 4360-420360-420别墅别墅7575威斯广场威斯广场4722472236-8036-80公寓公寓2522525 5万万60-7860-782 2房房43043070-10670-1063 3房房565

19、565金河水岸金河水岸6636663644-8044-802 2房房2292290 092-15092-1503 3房168154-1684 4房房142142乐从产品供应乐从产品供应9 9成为成为120120以下产品，难以满足乐以下产品，难以满足乐从富豪大宅需求从富豪大宅需求乐从经商基本以厂房加门面为主，较少高档写字乐从经商基本以厂房加门面为主，较少高档写字楼或商铺供应楼或商铺供应乐从商、住产品供应少、档次低乐从商、住产品供应少、档次低 由此产生了一批居住生活质素和办公环境远小于由此产生了一批居住生活质素和办公环境远小于其财富价值的老板和准老板人群，他们渴望高素其财

20、富价值的老板和准老板人群，他们渴望高素质的居住地和高素质的办公地，在居住的同时能质的居住地和高素质的办公地，在居住的同时能较好的打理生意较好的打理生意乐从富豪和企业乐从富豪和企业渴望同时提升居住品质和商业形象渴望同时提升居住品质和商业形象外地移民代表：新乐从人外地移民代表：新乐从人三大产业支柱下的外三大产业支柱下的外来人群来人群n乐从家具市场是全球最大的家具销售中心，容纳了海内乐从家具市场是全球最大的家具销售中心，容纳了海内外外3450多家经销商，销售量居全国家具市场之冠，从业多家经销商，销售量居全国家具市场之冠，从业人员超过人员超过5万人。万人。n乐从钢铁市场是全国最大的钢铁交易中心，现有钢

21、材贸乐从钢铁市场是全国最大的钢铁交易中心，现有钢材贸易商户易商户1500多家，加工配送企业多家，加工配送企业100多家从业人员超过多家从业人员超过2万人。万人。n乐从塑料市场是华南地区最大的塑料专业市场和物流中乐从塑料市场是华南地区最大的塑料专业市场和物流中心，拥有经销商户心，拥有经销商户600多户，从业人员超过多户，从业人员超过5000人。人。 新乐从人（外来居民）新乐从人（外来居民）渴望商住融合，生活便渴望商住融合，生活便利利n他们也有一定的财富积累他们也有一定的财富积累n他们来到这个城市活动区域就围绕生活和工作他们来到这个城市活动区域就围绕生活和工作n他们希望居住和工作的地方尽量靠近，同

22、时又要求生活他们希望居住和工作的地方尽量靠近，同时又要求生活便利、舒适便利、舒适新乐从企业新乐从企业产业升级下的新兴配套产业产业升级下的新兴配套产业n优二进三积极推进，现代第三产业迅猛发展优二进三积极推进，现代第三产业迅猛发展n现代第三产业要求高素质办公环境现代第三产业要求高素质办公环境n初步发展阶段要求严格控制办公成本初步发展阶段要求严格控制办公成本n关注交通便捷和生活配套完善关注交通便捷和生活配套完善n最好能解决员工就近居住问题最好能解决员工就近居住问题关注办公居住成本和便捷性关注办公居住成本和便捷性新新城人新新城人由新城功能升级带来的工作人员由新城功能升级带来的工作人员n泛公务员群体。尤

23、以定点新城办公的公务员、新闻、行泛公务员群体。尤以定点新城办公的公务员、新闻、行政、医疗群体政、医疗群体n于东平新城设点办公外来企业主于东平新城设点办公外来企业主n工作在新城，也需要在新城安家工作在新城，也需要在新城安家n个人素质较高，对居住和工作环境要求较高个人素质较高，对居住和工作环境要求较高n工作忙碌，希望居住和办公距离近，生活便利工作忙碌，希望居住和办公距离近，生活便利关注居住办公品质和便利关注居住办公品质和便利大佛山其他区域客户大佛山其他区域客户n居住在豪宅板块高端客户，他们渴望改善办公条件但不居住在豪宅板块高端客户，他们渴望改善办公条件但不愿降低居住品质愿降低居住品质n目前工作在商

24、业氛围成熟板块客户，他们渴望改善居住目前工作在商业氛围成熟板块客户，他们渴望改善居住环境但不愿舍弃办公便利环境但不愿舍弃办公便利关注居住和办公双优，不会为一方面舍弃另一方面关注居住和办公双优，不会为一方面舍弃另一方面新进入佛山高端企业新进入佛山高端企业n占据佛山最高端区域凸显自身档次占据佛山最高端区域凸显自身档次n对办公类产品需求量大，易出现大宗交易对办公类产品需求量大，易出现大宗交易n在最高端区域倾向选择高端办公物业在最高端区域倾向选择高端办公物业n高管及员工居住问题将被同时考虑高管及员工居住问题将被同时考虑关注办公产品档次，同时对居住档次有一定要求关注办公产品档次，同时对居住档次有一定要求

25、投资客户投资客户n投资客户地域范围较广，主要关注点就是物业的升值性。规划利好投资客户地域范围较广，主要关注点就是物业的升值性。规划利好区域，新城市中心成为关注重点区域，新城市中心成为关注重点n根据市场经验总结，地铁上盖的商住综合物业升值潜力较大，是投根据市场经验总结，地铁上盖的商住综合物业升值潜力较大，是投资者追捧的对象。资者追捧的对象。商住综合，配套完善，升值潜力大商住综合，配套完善，升值潜力大客户总结客户总结n从物业销售的角度来看，住宅的目标人群及商业投资类的人群高度一从物业销售的角度来看，住宅的目标人群及商业投资类的人群高度一致，密切相关。致，密切相关。n从客户自身变化来看，事业的发展、

26、财富的积累都需要在产业上得到从客户自身变化来看，事业的发展、财富的积累都需要在产业上得到进一步的支持，需要更好的办公环境，同时需要更好的生活居所。且进一步的支持，需要更好的办公环境，同时需要更好的生活居所。且在城市产业升级、旧城改造及新城建设三重因素的推动下，这种需求在城市产业升级、旧城改造及新城建设三重因素的推动下，这种需求大增。大增。n区域客户更加关注生活工作与购物休闲的关系，希望更便捷和更经济区域客户更加关注生活工作与购物休闲的关系，希望更便捷和更经济的满足事业家庭的多重需要。的满足事业家庭的多重需要。商业与居住的复合是本项目特点，也将是本项目的商业与居住的复合是本项目特点，也将是本项目

27、的一大优势。一大优势。n因此，我们找到了这样一群人，他们渴望生活的两个重因此，我们找到了这样一群人，他们渴望生活的两个重要方面要方面办公和居住，能较好的融合，同时兼具品质办公和居住，能较好的融合，同时兼具品质感，在两方面最短的半径内解决生活基本需求。感，在两方面最短的半径内解决生活基本需求。n我们的项目就要满足这部分人的需求，提供一种依托良我们的项目就要满足这部分人的需求，提供一种依托良好的生态环境、便捷的交通路网、完善的市政配套的将好的生态环境、便捷的交通路网、完善的市政配套的将居住、商务办公完美的融合在一起的便捷生活方式。同居住、商务办公完美的融合在一起的便捷生活方式。同样，他们也希望便利

28、的解决购物、休闲的需要。样，他们也希望便利的解决购物、休闲的需要。为客户提供居住、工作、投资的一站式解决方案为客户提供居住、工作、投资的一站式解决方案此项目的使命：此项目的使命：n增加客户对新城信心，为政府正名增加客户对新城信心，为政府正名n促使东平新城更具资格整合佛山，成为代表佛山的城市中心促使东平新城更具资格整合佛山，成为代表佛山的城市中心n为目标顾客提供一套提升生活品质，为事业发展提供平台的为目标顾客提供一套提升生活品质，为事业发展提供平台的“一站式一站式”解决解决方案方案n因此此项目将提供的生活方式就是一种将办公、商务、居住、休闲完美的融因此此项目将提供的生活方式就是一种将办公、商务、

29、居住、休闲完美的融合在一起的，极具城市感的生活方式。为城市功能升级、产业功能升级及住合在一起的，极具城市感的生活方式。为城市功能升级、产业功能升级及住宅品质升级提供平台，打造商务、商业休闲和居住宅品质升级提供平台，打造商务、商业休闲和居住3项标杆项标杆项目使命：项目使命：整合佛山，打造标杆整合佛山，打造标杆项目具备提供这种生活方式的条件吗？项目具备提供这种生活方式的条件吗？n无敌自然环境、完备市政配套无敌自然环境、完备市政配套n全新区域，统一规划全新区域，统一规划n借鉴经验，后发优势借鉴经验，后发优势n操作体统一，思路统一操作体统一，思路统一项目天生丽质、后天可塑性强，为新生活方式提供项目天生

30、丽质、后天可塑性强，为新生活方式提供可能。可能。何谓何谓“领跑领跑”？n整合区域资源，成为资源聚集的方向整合区域资源，成为资源聚集的方向n打造标杆，树立旗帜打造标杆，树立旗帜n与时代共成长，保持先进性，成为公众学习和追随的对象与时代共成长，保持先进性，成为公众学习和追随的对象提供一种将居住、工作和休闲完美融合的生活方式，树立标杆，并提供一种将居住、工作和休闲完美融合的生活方式，树立标杆，并且能随着时代变化而不断发展，在若干年引领佛山城市发展方向。且能随着时代变化而不断发展，在若干年引领佛山城市发展方向。项目定位：项目定位：佛山都市生活的领跑者佛山都市生活的领跑者项目主推广语：项目主推广语：为改

31、变的佛山领跑为改变的佛山领跑建议将住宅和商业分开，特色鲜明建议将住宅和商业分开，特色鲜明住宅：保利住宅：保利东湾东湾商业：保利中心商业：保利中心突出家的温馨安全突出家的温馨安全突出商业的核心繁华突出商业的核心繁华第三部分第三部分 整体规划布局及功能组合整体规划布局及功能组合整体规划布局及功能组合整体规划布局及功能组合n一、历史经验回顾一、历史经验回顾n二、整体规划布局设想二、整体规划布局设想n三、功能细分设想三、功能细分设想一、历史经验回顾一、历史经验回顾n千灯湖千灯湖保利水城保利水城较好的商住复合开发模式较好的商住复合开发模式超越超越总结成功经验总结成功经验规避问题规避问题整合功经验、规避过

32、往问题，实现超越发展整合功经验、规避过往问题，实现超越发展保保利利洲洲际际酒酒店店一号一号公馆公馆购物中心购物中心西街西街双子星双子星双子星双子星保利花园保利花园吉之岛吉之岛永盟永盟百货百货和国和国际影际影城城千灯湖千灯湖公园公园地铁地铁地铁地铁住宅住宅持有商业持有商业持持有有销售商业销售商业销销售售商业住宅区隔清晰，商业对住宅影响小项目名称项目名称面积面积持有或销售持有或销售入市时间入市时间一号公馆一号公馆155008方方销售销售07年年6月月保利水城西街保利水城西街27252方方销售销售08年年10月月保利水城双子星保利水城双子星25843方方销售销售08年年10月月保利花园保利花园455

33、124方方销售销售07年年11月月保利洲际酒店保利洲际酒店78578方方持有持有10年年1月月保利水城购物中心保利水城购物中心106800方方持有持有09年年4月月销售、持有物业比例合理，减少压力可可售售面面 积：积：66万方万方 持有面积：持有面积：18.5万方万方风情酒吧街，总风情酒吧街，总建面建面27252平米平米商务公寓，总建商务公寓，总建面面25843平米平米三层商铺，与购物中心连通，可三层商铺，与购物中心连通，可作购物中心的休闲餐饮配套，吸作购物中心的休闲餐饮配套，吸引自有经营项目或对商铺具有投引自有经营项目或对商铺具有投资欲望的客户资欲望的客户主力面积控制在主力面积控制在35-6

34、0平米，用低平米，用低总价吸引投资客总价吸引投资客户户保利水城购物中心地上面积：保利水城购物中心地上面积：106881平米，地下平米，地下25000平米平米投资性物业差异化细分，吸引不同客户￥31180332￥25029925￥5380688￥11813540￥20628860￥11633720￥7882600￥26187876西街成交客户分析西街成交客户分析千万级投资买家多，需求旺盛千万级投资买家多，需求旺盛多整条、整栋购买多整条、整栋购买千万级客户成交占总成交额的千万级客户成交占总成交额的32%整栋购买需求存在，多套购买占总成交整栋购买需求存在，多套购买占总成交的的60%60%以上以上千灯

35、湖保利生活圈销售时间表千灯湖保利生活圈销售时间表07.607.6公馆公馆销售销售实现实现销售销售10亿亿保利保利花园花园开盘开盘实现实现销售销售4.8亿亿07.1107.1108.408.4保利保利花园花园开盘开盘实现实现销售销售2.3亿亿保利保利花园花园开盘开盘实现实现销售销售2.3亿亿西街西街商铺商铺实现实现销售销售3亿亿保利保利花园花园及公及公馆余馆余货销货销售售5亿亿09.309.3保利保利花园花园二期二期实现实现销售销售6亿亿08.508.508.1008.1008.6-1008.6-10西街西街公寓公寓实现实现销售销售1亿亿09.409.4西街商铺西街商铺和公寓未和公寓未获实现销获

36、实现销售售1.7亿亿商住物业交替开售，最大限度消化客源商住物业交替开售，最大限度消化客源保利生活圈概念现实拉动作用强保利生活圈概念现实拉动作用强n整合宣传，突出生活圈各业态组合整合宣传，突出生活圈各业态组合n购物中心（吉之岛）开业，西街马上完售购物中心（吉之岛）开业，西街马上完售n保利花园二期连通地铁商业依托保利水城销售迅速且实保利花园二期连通地铁商业依托保利水城销售迅速且实现价格高现价格高反思千灯湖保利水城项目反思千灯湖保利水城项目经验：经验：n商业和住宅区隔清晰，商业对住宅的不良影响小商业和住宅区隔清晰，商业对住宅的不良影响小n合理安排持有性物业和投资性物业，增加资产流动合理安排持有性物业

37、和投资性物业，增加资产流动n投资性物业进行差异化细分，扩大客群，增加市场容量投资性物业进行差异化细分，扩大客群，增加市场容量n合理安排销售周期，实现充分销售合理安排销售周期，实现充分销售n充分利用保利生活圈的概念，使得各业态资源最大程度整合充分利用保利生活圈的概念，使得各业态资源最大程度整合n商住物业同时滚动开发，提升住宅价值，实现快速销售商住物业同时滚动开发，提升住宅价值，实现快速销售n注意保证持有物业（酒店、购物中心）较高素质注意保证持有物业（酒店、购物中心）较高素质不足：不足：n商业资源和住宅环境资源不对称商业资源和住宅环境资源不对称n住宅和商业只有区隔没有连通，有一定割裂感住宅和商业只

38、有区隔没有连通，有一定割裂感n经营性面积稍大，为后期经营带来压力经营性面积稍大，为后期经营带来压力n商业区域缺乏地铁等交通资源，价值受到限制商业区域缺乏地铁等交通资源，价值受到限制二、整体规划布局二、整体规划布局n将景观资源面规划住宅，而城市道路面规划商业功能，将景观资源面规划住宅，而城市道路面规划商业功能，并利用商业可能实现住宅和公共道路的隔离并利用商业可能实现住宅和公共道路的隔离n商住相对独立分区，地块内部道路私家化，以最大程度商住相对独立分区，地块内部道路私家化，以最大程度提升住宅的品质提升住宅的品质n合理搭配持有物业和投资物业，进行区域整合，提升投合理搭配持有物业和投资物业，进行区域整

39、合，提升投资物业价值资物业价值n商业地块规划注重人流动线的组织，与地铁等价值因素商业地块规划注重人流动线的组织，与地铁等价值因素充分融合充分融合外城外城-商业区商业区内城内城-居住区居住区交通枢纽交通枢纽-地铁口地铁口整体规划布局整体规划布局三、功能细分设想三、功能细分设想商业部分商业部分住宅部分住宅部分界定业态界定业态界定规模界定规模界定购买人群和使用人群界定购买人群和使用人群界定产品类型界定产品类型界定购买人群界定购买人群n借鉴已操作项目经验和市场上成功案例借鉴已操作项目经验和市场上成功案例n对区域市场顾客的了解与分析对区域市场顾客的了解与分析n充分挖掘商业物业价值点，注重商住不同业态的资

40、源整合充分挖掘商业物业价值点，注重商住不同业态的资源整合项目地块指标项目地块指标2435167地块用地性质容积率商业建面住宅建面配套要求1商业金融用地，不兼容任何形式住宅5265480按五星级饭店标准配备有关设施标志性商业建筑应180m3商业金融用地，兼容居住；且住宅计容积率面积占该地块计容积率面积不超过30%514550262358大型综合商场建筑面积80000平米5居住用地，兼容商业金融；3.548606.6113415.4商业金融计容积率面积占该地块计容积率面积不少于30%2居住用地兼容商业金融3.5786034居住用地兼容商业金融3.560826.56居住用地兼容商业金融3.57428

41、0.57居住用地兼容商业金融3.5188436.5项目名称项目名称面积面积用地性质用地性质方向方向保利洲际酒店保利洲际酒店78578方方商业商业持有持有保利水城购物中心保利水城购物中心106800方方商业商业持有持有一号公馆一号公馆155008方方商业商业销售销售保利水城西街保利水城西街27252方方商业商业销售销售保利水城双子星保利水城双子星25843方方商业商业销售销售商业合计商业合计约约40万万保利花园保利花园46万方万方住宅住宅销售销售从规模来看从规模来看, ,东平项目与保利水城东平项目与保利水城+ +保利花园项目相近，只是住宅保利花园项目相近，只是住宅规模更大，同时增添了更多的商务功

42、能规模更大，同时增添了更多的商务功能。商业功能划分思路商业功能划分思路n尽可能对产品功能进行细分，充分挖掘市场，扩大市场尽可能对产品功能进行细分，充分挖掘市场，扩大市场容量容量n尽量整合不同商业业态资源、增加持有性物业对投资性尽量整合不同商业业态资源、增加持有性物业对投资性物业的带动性，减少持有物业数量物业的带动性，减少持有物业数量n将部分产品转为类住宅产品，同时注重单位面积，控制将部分产品转为类住宅产品，同时注重单位面积，控制总价，保持消化速度总价，保持消化速度n市场成熟的产品先规划先建设先上市，其它产品加紧研市场成熟的产品先规划先建设先上市，其它产品加紧研究，分步明确规划，依次上市究，分步

43、明确规划，依次上市n合理安排不同物业的上市时间，提高市场接受度合理安排不同物业的上市时间，提高市场接受度商业业态商业业态01010202关于酒店、集中商业（必选动作）关于酒店、集中商业（必选动作）酒店引入五星级品牌按其常规规模打造集中商业按8万平米规模打造其它部分（自选动作）其它部分（自选动作）基本原则确定：其它物业按照可变现优先原则打造，尽量减少持有物业可变现物业注意差异化细分，扩大客户面商业部分商业部分必选动作必选动作自选动作自选动作酒店酒店集中大商业集中大商业居住居住商务商务服务式公寓服务式公寓酒店式公寓酒店式公寓写字楼写字楼商务公寓商务公寓商业街区商业街区商业零售商业零售必选动作必选动

44、作酒店的思考酒店的思考n酒店变现能力不强，开发体量尽量进行控制；酒店变现能力不强，开发体量尽量进行控制；n五星级五星级的产品定位，客房数量不适宜过小，可参考五星级五星级的产品定位，客房数量不适宜过小，可参考我司现开发洲际酒店体量，总体量在我司现开发洲际酒店体量，总体量在5万方，客房面积约万方，客房面积约2.5-3万平方米；万平方米；n酒店必须具备的服务、商务配套注意与其他业态整合酒店必须具备的服务、商务配套注意与其他业态整合酒店功能配套酒店功能配套n依照东平新城未来发展前景，依照东平新城未来发展前景，依托体育中心、政府办公中心依托体育中心、政府办公中心、文化中心等功能中心设置，、文化中心等功能

45、中心设置，会议需求将较旺盛，同时酒店会议需求将较旺盛，同时酒店会议功能可以和写字楼会议功会议功能可以和写字楼会议功能整合，因此面积可稍大能整合，因此面积可稍大n目前周边餐饮配套功能不足，目前周边餐饮配套功能不足，酒店应设当配比高规格宴会场酒店应设当配比高规格宴会场所所项目项目总面积总面积客房客房2.5-3万方万方餐饮会议餐饮会议 1-1.5万方万方其他其他1万方万方合计合计5万方万方规定动作规定动作集中商业功能设想集中商业功能设想减少持有物业比例，尽量将减少持有物业比例，尽量将8万方集中商业分解万方集中商业分解分解后物业要能符合市场需求，实现销售分解后物业要能符合市场需求，实现销售保留物业比例

46、合理，注重标杆作用和聚合效应保留物业比例合理，注重标杆作用和聚合效应持有持有购物中心购物中心可销售可销售商业物业商业物业至少涵盖主题百货、至少涵盖主题百货、大型超市、部分餐大型超市、部分餐饮娱乐功能，面积饮娱乐功能，面积在在4-54-5万平米左右万平米左右充分细分充分细分地铁步行街地铁步行街餐饮街餐饮街风情酒吧街风情酒吧街商务公寓商务公寓n地铁是此项目商业部分最灵动元素地铁是此项目商业部分最灵动元素n最大限度整合地铁的商业价值最大限度整合地铁的商业价值n将地铁沿线商业化，可考虑部分区域地下商业，形成地将地铁沿线商业化，可考虑部分区域地下商业，形成地铁商业街，参考流行前线和佛山花园二期做法，满足

47、精铁商业街，参考流行前线和佛山花园二期做法，满足精品小商户需求。品小商户需求。超五星级酒店：超五星级酒店：面积为面积为5万平方米万平方米左右左右地铁地铁商业步行街商业步行街：参考90a，总体量约2万平米地铁商业街地铁商业街：参考流行前线，总参考流行前线，总体量约体量约1万平米万平米风情酒吧街风情酒吧街/企业会馆企业会馆：参考西街，总体量约参考西街，总体量约3万平方米万平方米集中式购物中心：集中式购物中心：参考东广场，分两参考东广场，分两期进行，体量约期进行，体量约8万平方米（首期万平方米（首期5万）万）地铁地铁商务物业可能商务物业可能开发方向开发方向【办公方向】【办公方向】【居住方向】【居住方

48、向】写字楼写字楼商务公寓商务公寓服务式公寓服务式公寓酒店式公寓酒店式公寓自选动作自选动作其他商务物业设想其他商务物业设想办公市场分析各公寓类型市场分析自选商业物业业态组合原则原则商业办公方向商业办公方向商务公寓商务公寓写字楼写字楼n佛山以第二产业为主导，且工业迅速发展，而现代第三产业还有待佛山以第二产业为主导，且工业迅速发展，而现代第三产业还有待发展，佛山现有办公需求主要由第二产业、传统第三产业拉动，对发展，佛山现有办公需求主要由第二产业、传统第三产业拉动，对高端办公物业较多需求的现代第三产业还有待发展高端办公物业较多需求的现代第三产业还有待发展n佛山写字楼多年供应稀缺，近年开始有一定供应，但

49、市场消化每年佛山写字楼多年供应稀缺，近年开始有一定供应，但市场消化每年仅仅5万平米左右，市场处于起步阶段万平米左右，市场处于起步阶段n佛山写字楼市场经历接近佛山写字楼市场经历接近10年的断供后，年的断供后，07年起才陆续有中高端写年起才陆续有中高端写字楼推出字楼推出n佛山禅桂写字楼市场目前形成三大板块：祖庙佛山禅桂写字楼市场目前形成三大板块：祖庙-汾江路、季华路、南汾江路、季华路、南海大道海大道写字楼市场概况写字楼市场概况项目区位产品及货量售价/租金推出时间环球国际广场环球国际广场禅城区汾江路城门头禅城区汾江路城门头总占地总占地1.531.53万平米，写字楼建筑面万平米，写字楼建筑面积约积约3

50、.653.65万平米，共万平米，共2727层，层，8-228-22层层为写字楼；户型为写字楼；户型80-40080-400平米平米整体均价约整体均价约1080010800元元/ /平米；平米；目前租金约目前租金约60-7060-70元元/ /平米平米月月20072007年年8 8月月国际商业中心国际商业中心禅城区祖庙路汽车站旁禅城区祖庙路汽车站旁总占地总占地80008000平米，写字楼建筑面积平米，写字楼建筑面积约约2500025000平米；共平米；共3131层，层，4-314-31层为层为写字楼；户型写字楼；户型93-20293-202平米平米整体均价约整体均价约1180011800元元/

51、/平米（平米（含含20002000元元/ /平米装修）平米装修）20082008年年1010月月财富大厦财富大厦禅城区汾江南路禅城区汾江南路总用地面积总用地面积1.21.2万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积约约2.52.5万平米，共万平米，共5454套；户型套；户型280-280-390390平米平米只租不售，只租不售，3f3f以上以上60-7060-70元元/ /平米平米月，物管费月，物管费6 6元元/ /平米平米月月20082008年底年底岭南大厦岭南大厦禅城区岭南大道与绿景路禅城区岭南大道与绿景路交汇处交汇处约约129129套，户型套，户型60-30060-300平米平米整体均价约整体

52、均价约7000-80007000-8000元元/ /平平米米20082008年底年底卓远国际商务卓远国际商务大厦大厦禅城区季华禅城区季华5 5路路总建面总建面3.63.6万平米，万平米，3-233-23层为写字楼层为写字楼，面积，面积2.972.97万平米；共万平米；共196196套，户套，户型型78-135078-1350平米平米整体均价约整体均价约11000-1300011000-13000元元/ /平米平米20092009年年9 9月月佛山佛山07年后推出的一些高端写字楼年后推出的一些高端写字楼集中在成熟商圈、货量少集中在成熟商圈、货量少经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达

53、私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应特征大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位，企业自身发展需要开发商/企业自建并存部分开发商由住宅转入写字楼开发办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导专业开发商为主产品表现住宅/企业自建办公楼第一代商务公寓纯商务写字楼高端写字楼与新一代商务公寓并存需求需求特征良好的产品形象和品质办公物业形象，与住宅办公接近的使用成本一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对

54、成本敏感度低中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理客户特征大型国有企事业单位外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销）贸易物流类、装修装饰、中介公司等高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业客户逐渐按租金承受力分层，外地外资企业进入。高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等驱动因素办公需求改善环境追求形象需求多样化非市场化非市场化时期时期市场化启动期市场化启动期市场化发展期市场化发展期市场化成熟期市场化成熟期佛山写字楼处于市场化发展前期佛山写字楼处于市场化发展前期类比维度惠州

55、东莞深圳cbd深圳cbd当时产业背景第二产业为主，占到57.1%，第三产业以商贸、旅游业为主，处于发展期第二产业为主，占到54.2 %，第三产业以服务于电子制造业的商贸业为主，占42.7%，第三产业比重占到45%，高新技术产业产值占工业总产值的比重由8.1%提高到42.3%第二产业比重61%，第三产业38%，但第三次产业增长11.3，以金融业、现代物流业和信息服务业为主。写字楼市场环境03年中高档纯写字楼供应几乎为0/市场需求小2003年放量20万平米/市场需求增大，仍供过于求99年整个深圳写字楼供应仅26.54，供应与销售处于低谷04年中心区在售和新增项目总面积04年末已经超过100万平米，

56、市场供需两旺项目入市时区域写字楼发展阶段市场化启动期市场化成长期中期市场化成长期后期市场化成熟期项目名称双子星大厦华凯大厦江苏大厦诺德金融中心销售价格情况入市价格是同期豪宅价格1.42倍，但年增长速度（约16%-20%），缓于豪宅（25%-35%）入市价格是同期豪宅价格1.19倍，但年增长速度（11%，14%，56%）缓于豪宅（31%，66%，71%）约20%-30%，以致07年价格仅为豪宅的约60%入市价格平，与同期号至阿价格比值1.09，增长速度高于豪宅入市价格高，是cbd同期豪宅1.6倍，增长稳定，持续高于豪宅销售速度年消化约3.1万/平米，同期豪宅年消化约5.3万/平米，低于豪宅约41

57、%年消化约2.27万/平米，同期豪宅年消化约5万/平米，低于豪宅约55%年消化量约3.0万/平米，是豪宅消化量的1.49倍年消化量约6.18万/平米，同期豪宅年消化约10万/平米，低于豪宅约41%租金情况租金缓慢增长，持续高于同期豪宅约50%租金稳步增长，持续高于同期豪宅约40%-42%租金水平高于豪宅，为豪宅租金的2.5倍左右租金上涨速度快于豪宅，基本维持在豪宅的2-2.5倍标杆写字楼最佳入市时机是市场化成熟期，在入市时即能实现最大化现金回流，且后期增长最快；在市场化启动期或成长期，入市时资金回流收益远不及豪宅。入市时资金回流入市时资金回流收益不及豪宅收益不及豪宅（1 1：1.191.19）

58、入市时资金回流入市时资金回流收益不及豪宅（收益不及豪宅（1 1：1.851.85）入市时资金回流收入市时资金回流收益大于豪宅（益大于豪宅（1 1：0.420.42）入市时资金回流入市时资金回流收益大于豪宅收益大于豪宅（1 1：0.620.62）城市发展视角城市发展视角：产业升级是佛山现代第三产业发展的推进剂产业升级是佛山现代第三产业发展的推进剂 现代第三产业必然首先在新城市核心区域聚集现代第三产业必然首先在新城市核心区域聚集标杆写字楼必然出现在新城市核心区域标杆写字楼必然出现在新城市核心区域新城发展视角：新城发展视角：城市中心定位必然是高端写字楼发展的催化剂城市中心定位必然是高端写字楼发展的催

59、化剂标杆写字楼必然以极具昭示性的形象面市标杆写字楼必然以极具昭示性的形象面市佛山写字楼市场化发展趋势佛山写字楼市场化发展趋势趋势城市发展视角：产业升级是佛山现代第三产业发展推进剂，但兴起预计仍需3-5年时间，需求的爆发增长可能所需时间更长2008年，佛山第三产业增加值1395.32亿元，增长11.8%，占三大产业比重为32.2%32.2%。根据佛山市关于加快第三产业发展的指导意见，佛山第三产业发展目标为：到2012年，第三产业增加值达到1890亿元，年均增长17%，占全市gdp达到40%40%左右左右；到2015年，第三产业增加值占全市gdp的45%45%；到2020年，第三产业增加值占全市g

60、dp的50%50%。根据佛山市关于加快第三产业发展的指导意见，佛山未来将重点发展7 7大支柱第三产业大支柱第三产业：1、金融服务业金融服务业：建设金融商务区/积极发展保险业/大力发展资本市场/引导金融类机构为企业融资服务2、现代物流业现代物流业：承接广州新火车站、白云机场等大型节点/重点建设三山、容桂、九江、狮山、乐平五大物流园3、现代会展业现代会展业：加快大型专业性会展场馆建设/加强与广交会联系/推进会展业的对外交流合作4、商贸流通业商贸流通业：推进商业结构和业态结构调整/形成若干具有地方特色、国内外知名的商业街或旅游商业圈5、旅游餐饮娱乐业旅游餐饮娱乐业：建设中国旅游强市/加快星级酒店建设