大连市第五郡三号地营销策略总纲132P

1、世联：中国房地产服务的第一选择世联：中国房地产服务的第一选择使命：持续推动中国房地产市场发展的服务力量使命：持续推动中国房地产市场发展的服务力量第五郡三号地营销策略总第五郡三号地营销策略总纲纲20102010年市场研判年市场研判3 3号地营销策略号地营销策略全国市场未来研判全国市场未来研判大连市场大连市场入市时机入市时机推售节奏推售节奏目标界定目标界定三号地营销目标三号地营销目标目标分解目标分解产品盘点产品盘点3影响2010年市场的核心因素1、市场内在规律（可预测程度较高）价量开发商需求房地产走势量支撑价量支撑价1外生变量投机需求投资需求居住需求价格变动价助涨助跌价助涨助跌3成交量支撑位涨涨跌

2、跌量先价后量先价后2资金宽松资金紧张三条规律三条规律房地产行业全图景n手握重金n存量不足n抢购土地n投资客为主流n抵御通货膨胀n暧昧的二套房政策n自身防范风险ngdp政绩n土地财政n倾向于维持救市政策n保增长(维持当前政策)n防风险(适度收紧)n价升量高位稳定为主流n供给不足导致部分城市成交下滑国内经济全球经济n率先复苏,保8无忧n持续回暖行业行业明年市场的主导者1、市场内在规律（可预测程度较高）成交额下降成交额上升成交额上升价量齐升价量齐升价升量跌价升量跌价量齐跌价量齐跌价跌量升价跌量升价跌量急升价跌量急升价量齐稳价量齐稳量量价价量支撑价量支撑价1价助涨助跌价助涨助跌3价助涨助跌价助涨助跌3

3、量先价后量先价后2量支撑价量支撑价1l 在在07090709年的房地产行情中价量规律得到充分体现年的房地产行情中价量规律得到充分体现价量规律在价量规律在0709年走势中的体现年走势中的体现深圳深圳其它一线城市其它一线城市部分二线城市部分二线城市部分中西部城市部分中西部城市量先价后量先价后2070809101、市场内在规律（可预测程度较高）从该因素得出的基本判断从该因素得出的基本判断2、中央政府的政策考量（不可预测性高）深圳商品房价量走势深圳商品房价量走势房价房价拐点之一拐点之一房价房价拐点之二拐点之二9.27新政新政10.22救市救市所谓价格的拐点其实是政策的拐点2、中央政府的政策考量（不可预

4、测性高）从该因素得出的基本判断从该因素得出的基本判断3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高）中期供给逐步回升短期供给走平回升回升回升回升走平走平n中短期供给并没有明显回升态势，08年金融危机导致的开工低迷是目前供给不能显著回升的原因。n中长期供给呈加速回升态势，供应洼地有望早日走出，届时有可能改变供求格局。n短期内供不应求的局面无法改变，价格继续上行。中期来看供求力量将逐步趋于平衡，甚至逆转。从该因素得出的基本判断从该因素得出的基本判断3、发商资金厚度与开工速度（可预测程度较高）4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用）%cpi与70个大中城市房价同比增长走势对比cpi连续加息同升同升同降同

5、降l 在宽松的货币、财政政策刺激下，中长期内通货膨胀的威胁仍然存在在宽松的货币、财政政策刺激下，中长期内通货膨胀的威胁仍然存在l 通货膨胀在前期将带动房价的快速上涨，但随之而来的降温政策将使房价涨速放通货膨胀在前期将带动房价的快速上涨，但随之而来的降温政策将使房价涨速放缓，甚至可能下跌缓，甚至可能下跌4、通货膨胀预期（对市场情绪起催化作用）从该因素得出的基本判断从该因素得出的基本判断对2010预测的总体结论20102010年市场研判年市场研判3 3号地营销策略号地营销策略全国市场未来研判全国市场未来研判大连市场大连市场入市时机入市时机推售节奏推售节奏目标界定目标界定三号地营销目标三号地营销目标

6、目标分解目标分解产品盘点产品盘点0707年以来大连月度成交量年以来大连月度成交量地块名称地块位置拆迁户数规划占地面积规划建筑面积容积率（户） （平方米） （平方米） 黄河路南侧改造地块 该地块位于市药监局东、马栏街道办事处北、黄河路南1735540287005.18香沙街南侧改造地块 该地块位于香沙街南侧、四十五中学北侧、香工街西侧1764300148003.02沙能街东侧改造地块 该地块位于沙能街东侧、沙能东街西侧1826700220003.14刘家桥小学北侧地块 该地块位于刘家桥小学北侧、新生路东侧26515000540003.6升平街1012号地块 该地块位于长兴街南侧、升平街东侧862

7、125137006.44新建小学南北侧地块 该地块位于西南路西侧、通信电缆厂南侧1329000150001.66交通大学家属楼地块 该地块位于交通大学院内、马栏河北侧、西南路东侧22611000450004.1大庆街地块该地块位于机车厂西侧、天河新苑东侧、铁路线南侧1950918002479302.7星海街88号地块该地块位于星海街西侧、化物所东侧、沙区劳服南侧41318084602.66水源南巷地块该地块位于黄河路南、铁路线东、马栏河北、自来水净水厂西33415400481403.12淮海街西侧地块该地块位于黄河路北侧、泉涌街南侧、盖州街东侧327382001945005.1中山区长江路沿线

8、地块隆盛巷北、民生街东、长江路南、修竹街西围合的人民剧场地块12864600088337民主广场东南、世纪街东、明泽街西围合的民主广场东南地块明泽街北、民主广场东、长江路南、天津街西围合的明泽街北地块富丽华大酒店以北、天津街东、长江路南和致富街西围合的富丽华大酒店北侧地块2009年大连房地产主题词年大连房地产主题词拆迁，全年涉及拆迁户拆迁，全年涉及拆迁户13178户户2010年还将有长春路南侧大面积拆迁以及解放路东侧拆迁年还将有长春路南侧大面积拆迁以及解放路东侧拆迁两大拆迁工程两大拆迁工程大连市场预期：大面积拆迁大连市场预期：大面积拆迁品牌开发商进入品牌开发商进入销售量销售量销售均价大幅提升销

9、售均价大幅提升 天津房地产腾飞之路能否在大连上演天津房地产腾飞之路能否在大连上演天津市场回顾天津市场回顾2003年开始拆迁激化天津供求矛盾年开始拆迁激化天津供求矛盾20032004年两年，天津房价平均增幅282，由两年前的2609元平方米上涨到2004年的3345元平方米，2005年一季度天津房价同比涨幅依旧高达10，达到3852元平方米，且成交势头强劲；1998年2002年间，天津的房价一直相当平稳，整体均价维持在2800元平方米的水平，最高不会超过3000元。“这样的情况维持了5年左右，从2003年开始，天津的整体房价开始迅速蹿升，现在已经基本达到了均价3800元平方米，每年的涨幅在20以

10、上；天津建国以来最大规模的城市改造也正是始自2003年，这并非偶然；天津2003-2004这两年房价的上涨，最主要的原因就是拆迁；天津市场回顾天津市场回顾2003年开始拆迁激化天津供求矛盾年开始拆迁激化天津供求矛盾2003年，原中国人民银行行长戴向龙调任天津担任市长。戴向龙到任之后，以海河周边未来15年的收益权作为抵押，天津市政府获得了将近1500亿元的银行贷款改造海河沿线，而天津旧城区的集中改造也旋即上马，大规模的拆迁就此拉开帷幕；拆迁制造出的被动需求直接影响了二手房市场的价格，而二手房价格的上涨刺激了新房价格的上扬；2003年一年天津的拆迁量为450万平方米，比2002年增长3倍。一位市规

11、委内部人士向记者透露，这个拆迁规模至少会制造出1350万平方米的购房需求。而据他估计，上述数字也仅仅是最保守的统计。记者从在津的某外地开发企业了解到，2003年一年，天津的实际拆迁量可能已经达到了700800万平方米的水平。如果这一数字属实，购房需求量的增长几乎需要翻倍。天津市场回顾天津市场回顾大量优质土地供应市场带来大量优质土地供应市场带来规模开发商进入天津市场规模开发商进入天津市场2003年，改造海河沿线计划启动，带来大量优质资源土地面市；2004年大量极具实力的大型开发商纷纷进军天津市房地产市场；深圳的招商、金地，广州的合生、富力，北京的万通、融科智地、阳光100，以及新加坡的仁恒、吉宝

12、相继进入天津市场。2005年以来，又有上海复地、亿城地产、香港恒隆和北京金融街、首创、中远等以收购项目或公开拿地方式，相继杀入天津。外地开发商“蜂拥”进入天津市场，金地、合生创展、永泰红堪等开发企业在天津开发的住宅，高档化的趋势明显；万通地产万通地产香港新鸿基香港新鸿基吉宝集团吉宝集团20072007年年时间轴时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于天津房地产市场产生极大影响：1.产品品质得到提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范；3.加速市场发展，促使市场进一步成熟。20052005年年远洋地产远洋地产外地、外籍品牌开发商相继进入，竞争日益激烈外地、外籍品牌开发商相继进入，竞争日益激烈万

13、科地产万科地产华侨城华侨城华润置地华润置地首创置业首创置业北京住总北京住总品牌开发商开发产品特征：品牌开发商开发产品特征：地段：占据海河/湖水/林木/高尔夫坡地/公园/市中心历史文化遗产等优秀资源产品：多复制在北京、上海、广州等地获得成功的成熟产品线价格：多高于同片区类似项目，引领区域市场北京金融街北京金融街金地地产金地地产上海广洋上海广洋富力地产富力地产仁恒置地仁恒置地合生创展合生创展汉拿汉拿铁狮门铁狮门03年年04年天津大量拆迁带来年天津大量拆迁带来05年住宅成交量以年住宅成交量以及成交均价的大幅攀升及成交均价的大幅攀升2005年住宅销售成交量相较04年上涨58.5%；2005年住宅销售均

14、价相较04年上涨34%销售面积03年、05年属于爆发性增长；销售均价在04年、05年实现大飞跃市场情况总结市场情况总结u 长期来看，房地产市场可能经历缓速区经历缓速区，但大的上升趋势不会改变u 全国市场将趋于平稳，在国家不出台大的政策情况下，不太可能再出现大起大落的可能；u 全国一二线城市在经历09年市场井喷后再8月份回归理性，出现小幅调整态势；u 大连市场9月回归理性，后续将趋于平稳后续将趋于平稳；u 大量拆迁地块以及品牌开发商大举进入大连必然带来大连市场的更新，开发水平将达到新高度，竞争更加激烈；但是这种效益有效益有时间延后性时间延后性，2010年效果不会很明显；2010年大连市场研判年大

15、连市场研判四大现象留下无限遐想空间四大现象留下无限遐想空间u2008年全国市场低迷，大连价格坚挺；u2009年年初大连紧跟全国一线城市快速恢复，成交井喷；u2009年大量市内优质地块拆迁；u2009年品牌开发商大举进入大连；大连，大连，2010年值得期待！年值得期待！20102010年市场研判年市场研判3 3号地营销策略号地营销策略全国市场未来研判全国市场未来研判大连市场大连市场入市时机入市时机推售节奏推售节奏目标界定目标界定三号地营销目标三号地营销目标目标分解目标分解产品盘点产品盘点20102010年第五郡三号地总体目标年第五郡三号地总体目标品牌目标、企业目标品牌目标、企业目标利用本项目为平

16、台，通过整合各项资源，成功奠定第五郡品牌在亿达利用本项目为平台，通过整合各项资源，成功奠定第五郡品牌在亿达集团内的地位和影响力；第五郡项目成为集团重要的现金流项目，集团内的地位和影响力；第五郡项目成为集团重要的现金流项目，为集团后续拿地和开发提供资金为集团后续拿地和开发提供资金具体营销目标具体营销目标20102010年年9 9月底三号地售罄，销售住宅面积月底三号地售罄，销售住宅面积1212万平米；万平米；实现高单价；实现高单价；目标意味着目标意味着什么？什么？项目运作目标项目运作目标借力第五郡一期二期的成功营销，借力第五郡一期二期的成功营销，20102010年突破大连市场，巩固第年突破大连市场

17、，巩固第五郡大连房地产领袖地位，为后续地块开发奠定坚实基础五郡大连房地产领袖地位，为后续地块开发奠定坚实基础三号地以三号地以10-11层小高层为主，总户数层小高层为主，总户数1122户户，总建筑面积，总建筑面积12万平，户型以中小户型为主万平，户型以中小户型为主幼儿园幼儿园商业商业 18 18层层 10-1110-11层小高层层小高层项目单位数值规划总用地m297200地上建筑面积m2176300住宅建筑面积m2119700公建建筑面积m251100容积率/1.81建筑密度%15.1居住户数户1122停车位辆898绿地率%35户型面积户数比例(%)80-9054648.6795443.9211

18、020418.1812015013.37135302.67160605.35185443.92210443.92合计1122100目标分解目标分解速度、速度、还是速度速度、速度、还是速度20102010年年6 6月月-10-10月，月，5 5个月个月3 3号地清盘号地清盘速度目标速度目标现状：现状：0909年上半年市场回暖后第五郡年上半年市场回暖后第五郡4 4、5 5号地在强大的现场展示支撑下最号地在强大的现场展示支撑下最多月份销售多月份销售200200套，周边项目最多销套，周边项目最多销售不足售不足100100套。套。 项目需要实现远高于当前市场项目的项目需要实现远高于当前市场项目的销售速度

19、销售速度5 5个月销售个月销售11221122套住宅，平均套住宅，平均225225套套预计三号地目标价位预计三号地目标价位14000-1600014000-16000元元/ /平平米米2 2价格目标价格目标现状：目前现状：目前4 4号地均价为号地均价为1200012000元元/ /平平米左右，周边项目均价基本在米左右，周边项目均价基本在1000010000元元/ /平米左右。平米左右。4 4、5 5号地依托洋房产品突破价格，号地依托洋房产品突破价格，1 1号地如何突破号地如何突破1 120102010年市场研判年市场研判3 3号地营销策略号地营销策略全国市场未来研判全国市场未来研判大连市场大连

20、市场入市时机入市时机推售节奏推售节奏目标界定目标界定三号地营销目标三号地营销目标目标分解目标分解产品盘点产品盘点1 1、全期房销售！样板区最快也要在、全期房销售！样板区最快也要在6 6月份建成？如何支撑月份建成？如何支撑销售？销售？项目问题构建2 2、从多层洋房转变成小高层及高层，产品形式上优势荡然无、从多层洋房转变成小高层及高层，产品形式上优势荡然无存？存？3 3、20102010年市场大环境不明朗，大连市场环境严峻，如何在板年市场大环境不明朗，大连市场环境严峻，如何在板块市场环境中保持板块热度，在板块竞争中脱颖而出？块市场环境中保持板块热度，在板块竞争中脱颖而出？目标界定目标界定核心目标：

21、核心目标：通过设计项目高形象、高速、高价的专属营销模式，项目营销结合区通过设计项目高形象、高速、高价的专属营销模式，项目营销结合区域营销，巩固并大大加强第五郡整体项目的市场影响力，持续实现高速度，域营销，巩固并大大加强第五郡整体项目的市场影响力，持续实现高速度，为公司实现现金流目标。为公司实现现金流目标。意味着相对较高意味着相对较高的价格的价格2价格目标价格目标1速度目标速度目标大大超出当前大大超出当前市场平均水平市场平均水平解决项目所面临的问题解决项目所面临的问题中心板块中心板块 外地客户在50%以上（主要为东北客户） 在售项目中小户型产品占较大比例，投资客户比例较高 本地自住客户主要为私营

22、业主及周边公司白领软件园板块软件园板块 本地客户占较大比例 长期居住为主 本地客户主要为周边高校教师、软件园高级员工星海广场板块星海广场板块 50%以上外地客户（东北客户为主），40%左右本地客户，少量外籍客户 居住、度假为主，少量投资 本地客户多从事贸易、投资类行业南部沿海板块南部沿海板块 帝柏湾项目中50%以上外地客户（东北客户为主），海天瀛洲客户以本地客户为主 长期居住为主 本地客户多从事贸易、货运类行业东港板块东港板块 50%以上为外地客户（东北客户为主），少量日韩籍外地客户 置业目的主要为自住兼投资 本地客户为企业高级员工、私营业主或政府职员山区板块山区板块 本地客户整体超过70%，

23、外地客户在尚品南山项目中比较集中（主要为东北客户） 长期居住为主，少量投资 本地客户周边企业高级员工、大外教师、贸易及货运类私营业主大连市场竞争就是板块格局竞争大连市场竞争就是板块格局竞争区域仍是置业客户首要考虑的区域仍是置业客户首要考虑的中心板块中心板块 09年售价在18000-28000元/平米； 10年主力竞争在售项目仅有中心裕景，价格保持在价格保持在20000-2800020000-28000元元/ /平米；平米；软件园板块软件园板块 09年售价集中在8000-18000元/平米； 圣荷西价格突破后，2010年软件园价格集中在9000-15000元/平米；星海广场板块星海广场板块 星海

24、广场板块均为高端项目，售价在13000-26000元/平米 2010年主力销售项目有星海湾一号以及一方星海阳光二期，价格有可价格有可能突破能突破3 3万万/ /平米平米 泛星海区域绿城项目2010年面市，预计售价20000元/平米左右南部沿海板块南部沿海板块 2010年没有主力项目供应东港板块东港板块 万达公馆目前报价25000元/平米 2010年不会有大的价格突破山区板块山区板块 西岗区板块由于拆迁，将有土地供应，但是开发之后，2010年基本没有主力项目供应大连市场竞争就是板块格局竞争大连市场竞争就是板块格局竞争各板块各板块20102010年没有大的价格突破年没有大的价格突破房地产市场黄金定

25、律：房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段地段，地段，还是地段。区域质素区域质素的优良决定豪宅项目的的优良决定豪宅项目的营销方向营销方向。区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段豪宅成功营销方向豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低陌生区域，认知度低区域区域“婴儿婴儿”期期区域发展迅速，拥有区域发展迅速，拥有一定区域价值一定区域价值区域高成熟度，区域区域高成熟度，区域价值已被充分认可价值已被充分认可区域区域“少年少年”期期区域区域“成年成年”期期“告诉别人她会长得很美告诉别人她会长得很美 ” ”重新定义区域价值，提升形象重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同告诉别人她美得与众不同 ”

26、 ”基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的告诉别人她是完美的 ” ”利用成熟区域价值，项目全方位利用成熟区域价值，项目全方位打造的细节放大打造的细节放大世世联联豪豪宅宅营营销销模模型型机 场 新 区机场新区，甘井子新的政机场新区，甘井子新的政务中心，城市未来的发展务中心，城市未来的发展方向，配套快速完善，具方向，配套快速完善，具有一定客户认知度，有一定客户认知度，20102010年必然成为成熟区域年必然成为成熟区域区域特征区域特征区域发展阶段区域发展阶段对应成功营销方向对应成功营销方向区域区域“成年成年”期期利用成熟区域价值，项目全方位打利用成熟区域价值，项目

27、全方位打造的细节放大造的细节放大机场新区区域发展阶段定位机场新区区域发展阶段定位处于区域少年期往成年期快速过渡阶段处于区域少年期往成年期快速过渡阶段营销方向营销方向营销动作营销动作时尚感时尚感身份感身份感稀缺感稀缺感定义区域定义区域定义产品定义产品细节放大细节放大随着甘井子区政府的全面入住，随着甘井子区政府的全面入住，配套块速完善，区域从少年期配套块速完善，区域从少年期快速过渡到成年期快速过渡到成年期20102010年区域营销方向年区域营销方向区域区域“少年少年”期期基于区域价值，重新定义产品基于区域价值，重新定义产品房地产市场黄金定律：房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段地段，地段，还是

28、地段。板块区域板块区域板块成熟度板块成熟度目前板块价格目前板块价格城市中心板块城市中心板块东港板块东港板块星海湾板块星海湾板块板块典型项目板块典型项目泛星海板块泛星海板块机场新区板块机场新区板块二二级级一一级级三三级级其它其它绝对成熟绝对成熟强势资源，借助城市强势资源，借助城市中心，成熟中心，成熟强势资源，交通成熟强势资源，交通成熟资源优势，配套成熟资源优势，配套成熟区域未来，预期成熟区域未来，预期成熟中心裕景中心裕景万达公馆万达公馆星海湾一号星海湾一号星海阳光二期星海阳光二期绿城项目绿城项目华业玫瑰东方华业玫瑰东方第五郡第五郡2500025000元元/ /平米平米2500025000元元/

29、/平米平米25002500元元/ /平米平米13000-2000013000-20000元元/ /平米平米1300013000元元/ /平米平米高 端 竞 争主 力 竞 争绿城项目/9万平/135-211平米庙岭/40万/南区1000套/140-190平米高端竞争项目豪宅竞争项目20102010年年20092009年年橄榄季/11万/1171套/剩余400套/50-140平米万科魅力城/40万/4488套/剩余3716套/76-117平米四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度小平岛/137万/12000套/40-350平米华业玫瑰东方/10万/12

30、09套/90-120平米中海英伦官邸/ 16.26万/1300套/剩余965套/40-320平米中心裕景/80万/2168套/剩余1723套/70-90平米万达公馆/48万/634套/未售/280、330、360平米软景易居/8万/1800套/未售四季度四季度美树日记/18.8万/1640套/剩余1380套/58-273平米高端项目及豪宅项目高端项目及豪宅项目20102010年仍以城市豪宅以及资源型年仍以城市豪宅以及资源型豪宅产品为主豪宅产品为主杰特/6.2万/664套/剩余364套/60-120平米星海湾1号/15万/468套/剩余366套/90-350平米中海华庭/10.46万/1162套

31、/剩余270套/50-235平米沿海国际/30万/1839套/剩余1209套幸福e家/42万/3000套/剩余套明秀山庄/30万/2200套/剩余1065套/127-164平米其它竞争项目远洋风景/14万/1200套/剩余400套/40-120平米北京公园/13万/950套/剩余7万平/40-200平米大医项目/50万/瑞安项目/一期别墅项目启动春柳公园/未知低端竞争项目户型面积户型面积( (平米平米) )竞争竞争项目项目60-10060-100100-120100-120120-140120-140140-160140-160160-180160-180180-200180-200200-3

32、00200-300300300以上以上主力豪宅户型集中在主力豪宅户型集中在160160平米以上平米以上二级二级一级一级顶级顶级万达公馆，280-350平星海湾一号，90-350平绿城项目，135-211平中心裕景，120-300平峰景山，60平峰景山，350-470平海天下，400平以上瑞安项目别墅，180-300平六号地，六号地，90-160平平明秀，127-170平华业，90-120平庙领，140-190平3号地主力号地主力80-120平平一方地产，140-260平总价区间总价区间( (万万) )竞争竞争项目项目100-200100-200200-400200-400400-600400-

33、600600-800600-800800-1000800-10001000-12001000-12001200-14001200-140014001400以上以上3 3号地体现出差异化竞争优势号地体现出差异化竞争优势总价优势仍然是区域不足情况下的竞争法宝总价优势仍然是区域不足情况下的竞争法宝二级二级一级一级顶级顶级万达公馆，700-1100万星海湾一号，400-800万绿城项目，300-700万中心裕景，500-800万峰景山，200万峰景山1000-1200万海天下，1000万以上瑞安项目别墅，500-1000万六号地，六号地，200-500万万明秀，150-200万华业，100-200万庙

34、领，200-300万1号地号地100-200万万一方地产，400万以上市场竞争情况总结市场竞争情况总结u 区域仍是客户置业首选因素区域仍是客户置业首选因素；u 机场新区随着甘井子区政府的全面入住，配套块速完善，区域从少区域从少年期快速过渡到成年期；目前仍是机场新区区域的少年期，在区域年期快速过渡到成年期；目前仍是机场新区区域的少年期，在区域竞争中处于弱势；竞争中处于弱势；u 泛星海区域为机场新区主力竞争区域泛星海区域为机场新区主力竞争区域，在推广上要看齐一级高端区域，站高位，确立自己的地位；u 2010年主力豪宅户型为160平米以上户型平米以上户型；u 就目前所掌握的情况，2010年个区域没有

35、价格上的大突破年个区域没有价格上的大突破，仍将维持09年的基本水平；20102010年市场研判年市场研判3 3号地营销策略号地营销策略全国市场未来研判全国市场未来研判大连市场大连市场入市时机入市时机推售节奏推售节奏目标界定目标界定三号地营销目标三号地营销目标目标分解目标分解产品盘点产品盘点区域区域甘井子沙河口中山西岗项目名称项目名称橄榄季美树日记小平岛中海英伦官邸万科魅力之城华业玫瑰东方庙岭软景e居杰特星海湾1号中海华庭沿海国际幸福e家万达公馆中心裕景时代1号明秀山庄港湾1号远洋风景北京公园建筑面积建筑面积( (万万) )1118.813716.26401040 南北86.21510.4630

36、42488011.830814.0713套数套数117116401200013004488住宅913 公寓306南区1000 北区未定1800664468套 (含1期80套别墅)1162(含62套别墅)18393000公寓6342168675 47层22001350住宅1000 公寓200950已销售已销售8002603000335772未售300108892630未售445535135基本售罄800286剩余套数剩余套数400138090000965371612091800364366270套住宅 公寓基本清盘12096341723140 33层以上106584007万多平主力户型主力户型5

37、0-14058-27340-35040-31076-11750-120(赠送20-30平)南区主力140-180 40-442#4#38-91 6#180-22090-35050-23540-105 主力60-12042-170280 330 36060-12088-49488-27046-84 50主力40-12040-208价格价格9000-110008000-10000海角7号均100009000-10000小高均6500 装修(含)8200预计11000预计15000预计14000均15000清水均2.5万8000-11000(高层9500 别墅400万元/套)东西14000均精装修1

38、3500 普通均127002500018500 精装 含4000装修费均17000均1400012000起 含精装1500130001.2-1.4万是否精装是否精装否否否部分未定精装2000元/平1600 1850否a2一栋800元/平3000元/平 精装精装精装无精装公寓精装公寓精装入市时间入市时间09年5月开盘 预计09年10月后入市预计10年春节后入市预计09年11月入市08年9月开盘08年11月开盘08年9月开盘未定08年6月开盘08年10月开盘09年7月开盘 从价格区间及区域看从价格区间及区域看, ,第五郡第五郡1 1号地主要面临区域外竞争号地主要面临区域外竞争项目项目绿城项目/9万

39、平/135-211平米庙岭/40万/南区1000套/140-190平米主力竞争项目高端竞争项目20102010年年20092009年年橄榄季/11万/1171套/剩余400套/50-140平米万科魅力城/40万/4488套/剩余3716套/76-117平米四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度小平岛/137万/12000套/40-350平米华业玫瑰东方/10万/1209套/90-120平米中海英伦官邸/ 16.26万/1300套/剩余965套/40-320平米中心裕景/80万/2168套/剩余1723套/70-90平米万达公馆/48万/634套/未

40、售/280、330、360平米软景易居/8万/1800套/未售四季度四季度美树日记/18.8万/1640套/剩余1380套/58-273平米1 1号地入市时机号地入市时机20102010年一季度入市，抢占市场空白年一季度入市，抢占市场空白点点杰特/6.2万/664套/剩余364套/60-120平米星海湾1号/15万/468套/剩余366套/90-350平米中海华庭/10.46万/1162套/剩余270套/50-235平米沿海国际/30万/1839套/剩余1209套幸福e家/42万/3000套/剩余套明秀山庄/30万/2200套/剩余1065套/127-164平米其它竞争项目远洋风景/14万/1

41、200套/剩余400套/40-120平米北京公园/13万/950套/剩余7万平/40-200平米大医项目/50万/瑞安项目/一期别墅项目启动春柳公园/未知市场市场空档期空档期低端竞争项目市场市场竞争期竞争期1号地入市时机号地入市时机2010年尽早入市，越早越有利年尽早入市，越早越有利u全年供应量上半年整体量比下半年少，同时预计部分项目将会推迟到下半年推售，下半年整体推售量大，竞争激烈；u2010年上半年市场新增供应量较少，已销售项目产品持续消化，竞争相对有利；u1号地直接竞争项目基本均在下半年上市，旅顺南路板块项目基本也预计在下半年入市，下半年直接竞争加剧，整体竞争环境激烈，不利于1号地快速消

42、化；建议建议3号地在号地在2010年一季度面市，抢夺市场份额年一季度面市，抢夺市场份额20102010年市场研判年市场研判3 3号地营销策略号地营销策略全国市场未来研判全国市场未来研判大连市场大连市场入市时机入市时机推售节奏推售节奏目标界定目标界定三号地营销目标三号地营销目标目标分解目标分解产品盘点产品盘点甘井子甘井子区政府区政府营销中心营销中心六号地六号地3号地目前情况幼儿园幼儿园商业商业1109876543213121114户型面积户数比例(%)80-9054648.6795443.9211020418.1812015013.37135302.67160605.35185443.92210

43、443.92合计11221003号地工程节点无法满足销售要求号地工程节点无法满足销售要求2010年上半年整体为销售空档期年上半年整体为销售空档期u2009年12月底3号地规划设计工作，政府报批完成；u2010年2月底3号地具备开工条件；u2010年5月取得3号地预售许可证；u2010年8月份3号地样板区完工；u2010年8月底3号地具备展示条件；u2010年10月份3号的清盘，六号地准备入市：工程节点配合不上全年销售时机，保证不了全年销售任务的完成；工程节点配合不上全年销售时机，保证不了全年销售任务的完成；必须要抢销售期必须要抢销售期09-1009-1210-0310-0410-0510-08

44、10-10规划设计完成3号地开工3号地样板区销售空档期销售空档期销售期销售期3号地预售许可证支撑明年支撑明年3号地销售号地销售借助借助4、5号地现房实景，号地现房实景，3号地期房销售号地期房销售4号地a1号楼预留出样板间 利用4、5号地现房实景效果，同时利用4号地a1号楼预留出的样板间进行期房销售，通过区域不断成熟以及配套不断完善的震撼力，打击客户，进行销售；推售节奏推售节奏抢时机，专空档，差异化竞争抢时机，专空档，差异化竞争1号地6号地美术日记橄榄季明秀山庄3号地开工三号地样板区三号地样板区6号地开工中学开学六号地样板区六号地样板区二期入住售楼处开放11.30一期入住开盘推售认筹认筹认筹推售

45、，1280平顶底推售，90平两室推售，85平两室小户型空档期小户型空档期10-0110-0210-0410-0610-0810-093号地强势销售期号地强势销售期强势推广期强势推广期3号地户型大小搭配6号地高端大户型玫瑰东方11.15一期入住10年1月30日，一期入住推售，130平三室推售，两室3号地认筹10-033号地开盘3号地加推加推加推加推10-053 3号地开盘号地开盘10-07先行推售北侧18层高层小户型，小面积低价起势，快速走量；第一次开盘为主，其余均可逐次加推，挤压市场，快速走量；第一次开盘可将5号楼标高；最后一次加推推售最后大户型8号楼，整体对接六号地1#1#2#2#3#3#5

46、#5#4#4#6#6#7#7#8#8#9#9#10#10#11#11#12#12#13#13#14#14#3号地两次开盘，四次加推号地两次开盘，四次加推第一次推售第一次推售第一次加推第一次加推第二次加推第二次加推第二次开盘第二次开盘第三次加推第三次加推时间10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月推售方式开盘加推加推开盘加推房源情况2、3、5、6、14号楼11、12号楼10、13号楼1、4、7号楼8、9号楼套数546套260套260套270套146套112345第一次开盘第一次开盘“抢占先机抢占先机”（6月底月底) 意义 抢占市场先机，在竞争的空档期脱颖而出； 在整个市场产品供应不足

47、的时机抢夺客户； 3号地2.3.5.6.14号楼，户型搭配，以80-90平米户型为主，搭配大户型； 共计：546套 “区域升级”，“第五郡产品升级”主推房源关键动作配合策略营销主题 价格 服务 期房销售 春节连市,5月份开始进行认筹 从1月份开始深化区域营销，春节过后开始产品阐述月月开盘，周周加推月月开盘，周周加推“小步快跑引爆市场小步快跑引爆市场”（7月）月） 意义 奠定全年营销目标完成的基石 小步快跑，月月开盘，周周加推，不断强化市场关注度 3号地11.12号楼，户型搭配合理； 共计：260套幸福无须等待第五郡“幸福公园”组团全面加推主推房源关键动作配合策略营销主题 强推广强力公关活动 小

48、步快跑，月月开盘，周周加推； 紧凑的销售动作，全面的销售力； 全面放大的营销策略，各方面提升； 老客户大事件持续保持吸引力3号地推出号地推出“强展示，持续引爆市场强展示，持续引爆市场”（8月）月） 意义 本阶段主力拉高单价，衔接6号地销售； 保证全年销售任务完成； 3号地10.13号楼，户型搭配合理，中小户型为主 共计：260套幸福无须等待第五郡“幸福公园”组团全面加推主推房源关键动作配合策略营销主题 强展示+强推广强力公关活动 借助3号地样板区开放，强力展示，全面展示精品园林和户型； 兑现承诺，拉升单价； 老客户大事件持续保持吸引力3号地第二次开盘号地第二次开盘“强展示，集中快速消化强展示，

49、集中快速消化”（9月）月） 意义 本阶段主力拉高单价，衔接6号地销售； 保证全年销售任务完成； 3号地1.4.7号楼，户型搭配合理，中小户型为主 共计：270套第五郡成熟沁润之作，没有理由等待！主推房源关键动作配合策略营销主题 强展示+强推广强力公关活动 借助3号地样板区开放，强力展示，全面展示精品园林和户型； 兑现承诺，拉升单价； 老客户大事件持续保持吸引力3号地第三次加推号地第三次加推“3号地收官，衔接六号地号地收官，衔接六号地”（10月）月） 意义 本阶段继续拉高单价，衔接6号地销售； 保证全年销售任务完成； 3号地8.9号楼，户型搭配合理，中小户型为主 共计：260套第五郡“幸福公园”

50、收官之作；给家人的幸福错过一次，您怎能再次错过？主推房源关键动作配合策略营销主题 强展示+强推广强力公关活动 兑现承诺，拉升单价； 户型面积以中小为主，保持总价优势，拉升单价 老客户大事件持续保持吸引力20102010年市场研判年市场研判3 3号地营销策略号地营销策略全国市场未来研判全国市场未来研判大连市场大连市场入市时机入市时机推售节奏推售节奏目标界定目标界定三号地营销目标三号地营销目标目标分解目标分解产品盘点产品盘点本案本案swotswot分析分析优势（优势（s s）：）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（机会（oo）：）：甘井

51、子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（威胁（t t）：）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（劣势（ww）：）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利价格高于平台价格强调机场新区就是未来大强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实连城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显现性弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导亿达作为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼者的造城能力和前瞻性眼光光借甘井子区政府入住以及低借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打密度洋房产品口碑龙共同

52、打造本区域为城市的高尚生活造本区域为城市的高尚生活区。区。以甘井子区政府入住为契机，以甘井子区政府入住为契机，创造区域爆点，同时用区域创造区域爆点，同时用区域的成熟度的成熟度pk新兴区域启动区新兴区域启动区的强势宣传。的强势宣传。本案本案swotswot分析分析发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁优势（优势（s s）：）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（机会（oo）：）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑

53、已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（威胁（t t）：）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（劣势（ww）：）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利、价格高于平台价格强调项目的热销态势，借助强调项目的热销态势，借助亿达品牌以及项目高端形象亿达品牌以及项目高端形象向大连市高举高打高层形象向大连市高举高打高层形象资源+形象强调机场新区就是未来大强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实连城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显现性弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导亿达作为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼者的造城能力和

54、前瞻性眼光光借甘井子区政府入住以及低借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为城市的高尚生活造本区域为城市的高尚生活区。区。以甘井子区政府入住为契机，以甘井子区政府入住为契机，创造区域爆点，同时用区域创造区域爆点，同时用区域的成熟度的成熟度pk新兴区域启动区新兴区域启动区的强势宣传。的强势宣传。本案本案swotswot分析分析发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁优势（优势（s s）：）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5

55、号地销售良好，得到市场的追捧机会（机会（oo）：）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（威胁（t t）：）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（劣势（ww）：）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利、价格高于平台价格强调项目的热销态势，借助强调项目的热销态势，借助亿达品牌以及项目高端形象亿达品牌以及项目高端形象向大连市高举高打高层形象向大连市高举高打高层形象政府+口碑借甘井子区政府入住以及低借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为

56、城市的高尚生活造本区域为城市的高尚生活区。区。强调机场新区就是未来大强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实连城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显现性弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导亿达作为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼者的造城能力和前瞻性眼光光以甘井子区政府入住为契机，以甘井子区政府入住为契机，创造区域爆点，同时用区域创造区域爆点，同时用区域的成熟度的成熟度pk新兴区域启动区新兴区域启动区的强势宣传。的强势宣传。本案本案swotswot分析分析发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁

57、减小劣势，避免威胁优势（优势（s s）：）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（机会（oo）：）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（威胁（t t）：）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（劣势（ww）：）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利、价格高于平台价格强调项目的热销态势，借助强调项目的热销态势，借助亿达品牌以及项目高端形象亿达品牌以及项目高端形象向大连市高举高打高层形象向大连市高举高打高层形象区域+成熟

58、借甘井子区政府入住以及低借甘井子区政府入住以及低密度洋房产品口碑龙共同打密度洋房产品口碑龙共同打造本区域为城市的高尚生活造本区域为城市的高尚生活区。区。强调机场新区就是未来大连强调机场新区就是未来大连城市发展的方向，用实现性城市发展的方向，用实现性弱化现处环境，凸显亿达作弱化现处环境，凸显亿达作为行业绝对的领导者的造城为行业绝对的领导者的造城能力和前瞻性眼光能力和前瞻性眼光以甘井子区政府入住为契机，以甘井子区政府入住为契机，创造区域爆点，同时用区域创造区域爆点，同时用区域的成熟度的成熟度pk新兴区域启动区新兴区域启动区的强势宣传。的强势宣传。本案本案swotswot分析分析发挥优势，抢占机会发

59、挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁优势（优势（s s）：）：前期项目高端形象已建立品牌开发商开发拥有一定的山景资源；4、5号地销售良好，得到市场的追捧机会（机会（oo）：）：甘井子区政府入住带来区域成熟；第五郡低密度洋房产品口碑已形成；区域日渐成熟，体现出城市价值威胁（威胁（t t）：）：区域热度有可能减弱下半年旅顺南路集中放量集团内竞争激烈劣势（劣势（ww）：）：机场新区传统概念不是城市区域机场新区周边楼盘档次不高周边配套不成熟交通不便利、价格高于平台价格强调项目的热销态势，借助强调项目的热销态势，借助

60、亿达品牌以及项目高端形象亿达品牌以及项目高端形象向大连市高举高打高层形象向大连市高举高打高层形象发展+造城放大放大 提升提升 总体策略放大放大 区域价值区域价值服务提升服务提升放大放大 亿达品牌亿达品牌放大放大 成熟姿态成熟姿态营销提升营销提升展示提升展示提升案场提升案场提升产品提升产品提升放大放大 提升提升 推广策略：以我为主，高调推广推广策略：以我为主，高调推广争大势，占地位，争大势，占地位，代表大连树旗帜代表大连树旗帜阶段阶段目标目标 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 区域价值放大区域价值放大教育营销教育营销强销阶段强销阶段放大区域价值；放大区域价值；彰显区域成熟度彰