常州新北区别墅市场专题报告2011-35页

1、新北区别墅市场专题报告新北区别墅市场专题报告2011年年3月月30日日point 1秀江南竞争项目分布图秀江南竞争项目分布图point 2新北区已推别墅余量统计新北区已推别墅余量统计（包括江阴部分楼盘）（包括江阴部分楼盘）项目项目名称名称已推总量已推总量（）（）已售量已售量（）（）余量余量（）（）已推总套已推总套数（套）数（套） 已售套数已售套数（套）（套） 余量套数余量套数（套）（套） 龙湖原山龙湖原山108827 6254446283261150111龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步107982 10622917533083035九龙仓别墅（二期）九龙仓别墅（二期）14208 1269615125

2、2475香树湾合院二期香树湾合院二期45549 38031751820617234紫阳美地紫阳美地12417 64575960502624龙城福第龙城福第36227 3095852691109416秀江南秀江南3596821019149491478562总计总计361178277934832441134877257point 3新北区未上市别墅量统计新北区未上市别墅量统计项目名称项目名称项目总量项目总量（）（）项目总套数项目总套数（套）（套）预计上市时间预计上市时间金桥项目金桥项目800002002011年下半年天誉悦墅天誉悦墅267201222011年下半年龙湖原山龙湖原山（二期）（二期）1

3、320003182011年年底龙湖香醍漫步（龙湖香醍漫步（叠加别墅）叠加别墅）480002042011年5月总计总计286720844point 4目前城北在售别墅余量统计目前城北在售别墅余量统计别墅别墅类型类型总量总量（）（）已备案量已备案量（）（）余量余量（）（）总套数总套数（套）（套）已备案套已备案套数（套）数（套）余量套数余量套数（套）（套）联排别墅联排别墅21288918194530944755627128双拼别墅双拼别墅32352487748862独栋别墅独栋别墅362273095852691109416围合式别墅围合式别墅1088276254446283261150111总计总计

4、361178277934832441134877257point 520112011年城北即将上市别墅量统计年城北即将上市别墅量统计别墅类型别墅类型总量（）总量（）总套数（套）总套数（套）叠加别墅叠加别墅48000204联排别墅联排别墅106720322围合式别墅围合式别墅132000318总计总计286720844point 6代表楼盘近期动态代表楼盘近期动态龙湖原山龙湖原山17#17#18#18#19#19#25#25#26#26#20#20#21#21#22#22#27#27#28#28#23#23#24#24#29#29#30#30#31#31#32#32#33#33#34#34#一期

5、推出一期推出房源房源2.12.1期推出期推出房源房源2.22.2期推出期推出房源房源point 7龙湖原山龙湖原山基本信息基本信息开盘优惠：开盘优惠：缴纳足额诚意金客户，且一次性付款享受95折优惠； 排号前200位之前享受98折优惠；若是贷款无优惠。目前优惠：目前优惠：总价减10万，交诚意金即享受98折优惠，全款95折优惠； 贷款首付50%以上99折优惠项目位置项目位置东经120路以东，河海东路以南，太湖东路以北，东支河以西占地面积占地面积311579建筑面积建筑面积502703容积率容积率0.8绿化率绿化率65%别墅总户数别墅总户数579户面积区间面积区间386-450交付日期交付日期201

6、3年4月已推总套数已推总套数261套备案余量备案余量111套已推去化率已推去化率57%（按套）point 8龙湖原山龙湖原山成交走势成交走势（成交数据截止到（成交数据截止到20112011年年3 3月月2727日）日）point 9龙湖原山龙湖原山成交走势成交走势（成交数据截止到（成交数据截止到20112011年年3 3月月2727日）日）point 10龙湖原山龙湖原山成交走势成交走势（成交数据截止到（成交数据截止到20112011年年3 3月月2727日）日）point 11龙湖原山龙湖原山整版硬广整版硬广point 12龙湖原山龙湖原山半版软文半版软文文案标题：文案标题：一枝独秀，龙湖原

7、山冠龙城一枝独秀，龙湖原山冠龙城文案内容：文案内容：“城市不缺豪宅，但缺少一片绿意；远郊不缺自然，城市不缺豪宅，但缺少一片绿意；远郊不缺自然，但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的风度；顶级但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的风度；顶级别墅不乏低密的风度，但缺少一份可以承受的价值标签。有没有别墅不乏低密的风度，但缺少一份可以承受的价值标签。有没有一片天空，兼得城市与自然？有没有一种建筑，兼得独栋别墅的一片天空，兼得城市与自然？有没有一种建筑，兼得独栋别墅的顶级居住形态与自然环境，又不高出城市豪宅的价值标签？顶级居住形态与自然环境，又不高出城市豪宅的价值标签？” ” 龙湖原山做

8、到了！龙湖原山做到了！ point 13龙湖原山龙湖原山户外广告户外广告文案：文案：地王到传奇的完美的蜕 2010岁末最值得期待 文案：文案：超越香醍漫步的别墅传奇 常州正式进入原山 point 14龙湖原山龙湖原山网络广告网络广告文案：文案：十年常州 一日原山 文案：文案：龙腾常州 龙湖赢战江湖！ point 15龙湖原山龙湖原山网络广告网络广告短信一：短信一：春到原山风光好，梅花樱花次第开！龙湖原山实景样板区全面苏醒，再一次惊艳常州！每一次重新装扮，都只是为了能让您体验真正的龙湖生活。龙湖原山样板区3月12日（本周六）重新绚烂登场，期待您的莅临鉴赏。point 16龙湖原山龙湖原山短信宣传

9、短信宣传短信二：短信二：有钱不能买房！更别提再多一套常州唯一山地独栋别墅！新政带来投资困境，楼市冠军龙湖地产告急：抢在风暴前囤最好的别墅！原山抢购81663333。point 17龙湖原山龙湖原山短信宣传短信宣传短信三：短信三：限购引发抢楼狂潮！龙湖原山常州唯一山地独栋，春节热卖脱销，荣膺1、2月常州楼市冠军压轴66席传世别墅，3月新鲜上市！原山81663333。point 18龙湖原山龙湖原山短信宣传短信宣传 龙湖原山在开盘价格上用的是典型的高开低走高开低走的策略的策略，预约期间的对外报价为20000元左右，实际开盘的成交价却仅在18000元左右，这样的价格策略极大的刺激了客户的购买欲望，故

10、开盘取得了83套的佳绩。point 19龙湖原山龙湖原山价格策略价格策略 国八条出台以后国八条出台以后，市场观望气氛浓郁，原山及时调整了价格策略，加大了促销力度（总价减10万再打98折，一次性付款再享95折优惠），所有的折扣计算下来，最大有近最大有近9 9折的优惠折的优惠，在周边项目成交普遍低迷的情况下，原山靠着大力度的折扣，仍能维持相对平稳的销售。 point 20龙湖原山龙湖原山价格策略价格策略l目前原山将一期剩余房源加大了打折力度，同时将“大好河山”作为主推产品，“大好河山”面积386，总价约550万，与龙湖原山其他产品动辄600万以上的总价相比，价格上很有优势。l置业顾问在计算该户型的

11、单价时往往会将约100夹层面积一并计算，如此计算单价仅在11000元左右，若将80的花园面积和46的露台面积计入使用面积，使用面积的单价只有9000元左右，如此诱人的销售说辞，极大的刺激了客户的购买欲望。 point 21龙湖原山龙湖原山推售策略推售策略 龙湖原山在原有的贷款及一次性付款的基础上，还提供更为灵活的分期付款的付款方式，让客户在付款上有了更多的选择。 分期付款的付款方式：首付分期付款的付款方式：首付30%30%，5 5月底付款月底付款40%40%，9 9月底付款月底付款30%30%。 point 22龙湖原山龙湖原山付款灵活付款灵活point 23代表楼盘近期动态代表楼盘近期动态龙

12、湖香醍漫步龙湖香醍漫步首次开盘优惠：首次开盘优惠：缴纳足额诚意金客户，享受龙湖开盘特别优惠， 每套最高总价优惠30万元（以诚意金缴纳先后顺 序为准）；一次性付款享受总价97折优惠。占地面积占地面积30.8万方总建面积总建面积68万方小区总户数小区总户数4192容积率容积率2.02别墅面积别墅面积12.75万小高层面积小高层面积2.13万高层面积高层面积39万商业面积商业面积8.16万别墅总套数别墅总套数308套备案余量备案余量5套point 24龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步基本信息基本信息龙湖香醍漫步预计在5月份推出其叠加别墅共204套，在3月19日已经可以办卡预约，办卡方式为交100万存款证明（

13、具体开盘优惠未定）。本次推出叠上叠下两种户型。u叠加别墅产品基本数据叠加别墅产品基本数据地下室面积地下室面积（算产权）（算产权）地下室层高地下室层高（米）（米）标准层高标准层高（米）（米）开间开间（米）（米）庭院面积庭院面积（）（）露台面积露台面积（）（）605.53.47.47015-20point 25龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息叠加别墅基本信息别墅别墅类型类型面积面积区间区间（) )地下室地下室面积面积（）（）地下室地下室层高层高（米）（米）总价区总价区间（万间（万元）元）产权单价产权单价区间（元区间（元/ /）使用面积使用面积单价区间单价区间（元（元/ /）庭院面庭院面积积

14、（）（）露台面积露台面积（）（）叠下别墅（地下室+地上两层）256-275605.5300-35011700127009500105007015(中间户）20（边户）point 26龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息叠加别墅基本信息别墅别墅类型类型面积区间面积区间（）（）总价区间总价区间（万元）（万元）单价区间单价区间（元（元/ /）露台面积露台面积（）（）叠上别墅叠上别墅（地上三层）（地上三层）190-212250-3001315714150 15(中间户）、20（边户）point 27龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息叠加别墅基本信息文案：文案：190-270原创手工叠墅 首发

15、常州 point 28龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步整版报广整版报广短信一：短信一：中国四大发明，让世界进入文明社会！别墅四大发明，让龙湖成为别墅专家！龙湖香醍漫步，190-270原创城市叠墅，珍罕预约89893311point 29龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步短信宣传短信宣传point 30龙湖香醍漫步产品龙湖香醍漫步产品优劣势分析优劣势分析优势：l总价优势：总价在250万350万之间，总价更有竞争力。l景观优势：龙湖的景观植被丰富，乔木与灌木搭配协调，叠加别墅掩映在高大植被中可以有效降低叠加别墅由于楼层较高给客户造成的压迫感。l地下室层高优势：叠加别墅的地下室层高与其合院别墅一样，达到了5.5米的层

16、高，大大的提高了地下室的利用率。l电梯：叠加别墅安装的公用电梯，避免了传统叠加别墅由于没用安装电梯，客户需要攀爬楼梯的烦恼。 point 31龙湖香醍漫步产品龙湖香醍漫步产品优劣势分析优劣势分析劣势：l非正统别墅：叠加别墅严格意义上不应该归类为别墅，只能算多层，无法做到传统别墅有天有地的境界，缺乏传统别墅的尊贵感。l户型缺陷：仅有叠下别墅有地下室，叠上别墅无地下室，无法达到传统别墅的使用功能。l近期预约政策：3.19开始办卡，交100万存款证明即可办卡。样板房预计4月中下旬可对外开放。l销售时间：预计5月开始销售。由于香堤漫步叠加产品的总价在250万350万之间，与秀江南目前在售别墅的总价相近

17、，目标客户群会有重叠，该产品依靠其景观优势及样板房的感染力，再加上其惯用的高开低走的价格策略，会对秀江南产品未来的去化来带一定的阻力。point 32目前新北区别墅市场小结目前新北区别墅市场小结l别墅供应量大。目前新北区主要在售别墅余量有257套，在目前的市场形势下销售压力已经不小。下半年更有844套的别墅供应量，是目前别墅存量的3倍有余，下半年新北区别墅市场的竞争压力可见一斑。l别墅产品的选择面广：2011年新北区别墅市场的别墅种类繁多，有叠加别墅，联排别墅，合院别墅，双拼别墅，类独栋别墅,独栋别墅等多种别墅产品可供选择。价格从200万800万之间的各档次别墅都有供应，客户的选择面广。开发商想凭借单一产品的优势占领市场的可能性显得微乎其微。point 33目前新北区别墅市场小结目前新北区别墅市场小结l促销政策的入市时机显得至关重要：目前已有龙湖原山，香树湾别墅两个楼盘开始加大促销力度，