昆山居民房产消费心态调查报告

1、绍兴市居民房产消费心态调查报告10月2日至6日，毘山房产消费市场调查小组”在江苏省昆山市（城区）针对 昆山市的房产发展情况与居民房 产消费心态进行了较为全面的调查。本次调查主要内容，是昆山市居民的房 产消费心态。调查的方法是入户访问 问卷调查。共访问了昆山市居民826户，回收有效问卷826份。同时调查的另一部分主要内容，是昆山市在售的楼 盘情况。调查方式是走访， 共访问了二十多个在售楼 盘，目前昆山市在售的较大、有影响的楼盘均在调查之 列。一、昆山市居民房 产消费意识基本状况描述与分析在本次调查的826个样本中，7.7%为公务员与事业单位职工，25.7%为一般 工人或一般 职员，35.4%为个

2、体户，另外还有15.1%为私营企业主、企业厂长经理 或部门经理，涵盖了昆山市区具有 较强房产消费能力的人群。本次调查在样本分 布上侧重于个体户、私营企业主、厂长经理等群体，其原因在于昆山是一个 经济 发达地区，此类人员相对较多，也应该是最具有消费能力的人群，对他们的房产 消费心态有较清楚的了解，就能在大方向上把握住昆山的房产消费趋势。为了使我们能更清楚地认识昆山市居民的房 产消费心态，在此，我们将昆 山市的调查结果与绍兴市最近的调查结果进行比较，在比较中认识昆山市居民 的消费心理。1、有购房意向者数量1）居民总的购房意向调查时间有购房意向者比例没有购房意者比例看看再说者比例绍兴市2002.74

3、7.1%27.8%24.8%昆山市2002.1052.5%19%28.5%从上表可以看出，昆山市居民的 购房意愿相当高，超过绍兴市区居民：明确 表示有购房意向的人数很高，而明确表示不 购房的人数则相对较低。这说明昆山 市区的房产消费市场还有很大的潜力。2）主要消费群体的购房意愿公务员与事业单位职工个体户一般职工与工人私营企业主厂长经理与部门经理绍兴市55.5%47.2%49.8%50.8%54.9%昆山市62.3%57.1%46.8%59.7%52.3%从上表可以看出，昆山市各主要房 产消费群体的房产消费意愿都很高，且比 绍兴相同群体的意愿要高。相对而言，只有一般职工与工人的房产消费意愿较绍

4、兴要低，但其本身的绝对数并不低。这说明，一方面，昆山主体房产消费群体与 绍兴市的主体房产消费群体基本相同，另一方面，昆山市主要消 费群体的房产消 费市场仍然相当大。2、购房原因折迁安置改善居住环境结婚用房投资绍兴市5.9%63.4%20%11.2%昆山市5.4%57.2%17.5%24.8%昆山市居民被调查者中大多数仍然是 为了改善居住环境”占被调查者的57.2%;其次是投资,占到了 24.8%。这种调查统计结果说明，昆山市的房产消费主要仍然集中在从过去较差的住 房条件向更高的住房条件 过渡的阶段，这与全国房产消费的基本情况一致，与绍 兴的情况也基本一般。但相 对而言，昆山市居民与 绍兴市居民

5、相比，在改善居住 环境的速度上稍快，因此，在选择 改善居住环境”的绝对比例上相对较低。而在此特别应注意的是，昆山市居民（特别是主体房产消费者）胪投资的意 识相当高，要比绍兴市居民的房产消费意识高出很多。其中，个体户为了投资而 购 房者占到了 25.5%,私营企业主占到了 27%,厂长经理占到了 23.1%，而部门经 理（或者说白领阶层）则占到了 38.7%。也就是说，昆山市高收入阶段的房产投 资 意识相当强。这可能与昆山邻近上海有关。不论如何，这种市场现象是必须认 真 对待的一个重要方面。3、购房最重视的因素在被调查者中，总体上人们仍然看重的是地段、价格与房 产质量、与小区自然环境，这与绍兴总

6、体情况基本相同。但在各方面的重 视程度上有一些区别。请 看下表：选择地段选择价格选择房产质量小区自然环境小区生活环境绍兴市28. 1%55. 4%37%38. 7%12. 9%昆山市35.3%44.7%35.6%41.9%16.6%从上表数字对比可以看到，价格在消费者心中占据最重要 的位置，而小区自 然环境占到了第二位。这与绍兴居民的选择有一定不同，虽然在基本选择上，绍 兴居民与昆山居民的 选择大致相同，如价格居第一位，小区自然 环境居第二位， 房产质量与地段也相当重要，但在某方面的影响上，差 别较大，如价格的地位比 在绍兴低，而地段的地位则比绍兴高。这种区别虽然并不一定具有 绝对性意义， 但

7、对项目的规划、营销的基本思路会有 较大影响。从上表数据 还可以看出，昆山居民在 购房时的要求更为全面，也就是说对房 产的整体要求较高，而不能只靠某方面的特征吸引 顾客，必须全面地考虑如何提 升房产（小区）白总体品质。说明昆山居民的消费心理相对于绍兴居民而言，较为 成熟，这可能是由于受上海房 产市场影响的结果。4、小区建筑风格总体上看，昆山市居民对建筑风格的选择与绍兴市居民基本一致，请看下表:中国古典式欧陆式中西兼容式江南（绍兴）水乡特色式绍兴市10. 8%17. 8%35. 6%35. 8%昆山市15.2%17.1%31.5%36.6%中西兼容”与 江南水乡特色”仍然是居民的主要 选择。绍兴与

8、昆山均属于江 南水乡特色较为明显的地方，地方大小也相关差不大，文化特征 总体上有较多相 似之处，因此，两地居民对建筑风格的要求也就基本相同。5、从现在起，准备完成购房的时间马上购买尽可能快过三四个月半年以后绍兴市10.5%31.6%12.2%43%昆山市6. 7%37. 8%10. 8%44. 7%从上述数字可以看出，昆山市居民 购房在时间安排上也呈两极分化的现象， 与绍兴市居民基本相似。而在 调查中，可以较明显地感觉到不少居民目前的 观望 心理较浓，虽然想买房，但也想等等再说。这与绍兴市可能有所不同。6置房投入意向总体上看，昆山市居民准 备花费30万元以内的投 资购买一套自己满意的住 房，但

9、愿意投入35万以上的居民也占到了 11.9%。这种结果说明昆山市居民的 消费力较强，房产消费投入的心理值在绝对值上较高，对房产开发有好处。本次调查对问卷答案的设计与绍兴调查时有所不同，因此，将绍兴市居民与 昆山市居民在此方面做比 较较难，也不完全准确。但大致可以看到，总体上昆山 市居民在房产消费时的心理价格承受水平 较高。请看下表。20万以下20-25 万25-30 万30-35 万35万以上50万以上绍兴市23. 8%25. 3%11.5%5. 8%昆山市25万以下37. 9%14. 3%35-50 万4. 5%36. 7%7. 4%7、购房面积与房型昆山市房产市场能接受的主体房型面 积仍然

10、为100-140tf，总体上与绍兴市、 全国其它地区目前 对房型面积选择的情况大致相同。但在分布上有不同。请看下 表：80-100100-120120-140140-160160以上绍兴市14. 3%51 . 1%19%7. 3%& 2%昆山市18. 2%37. 9%23. 4%9. 1%9. 8%从上表可以明显地看出，昆山市居民对住房面积的要求主要分布在100-140卅之间，且100-120卅与120-140卅的选择比例较为接近，而不象绍兴市居民 的选择主要集中在100-120之间。而对于大面积套型的要求，昆山市居民与 绍 兴市居民的市场要求基本一致。在房型方面，昆山居民的最 爱也集中在三房

11、一厅一卫与三房二厅二卫上，总体上与绍兴市的市场需求基本相同。但在分布上仍然有不 同。请看下表。二房一厅一卫三房一厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫错层与跃层绍兴市7.8%41%29.4%6. 8%14.9%昆山市12. 3%35.8%32. 3%7. 2%13. 9%也就是说，昆山市居民对房型的要求集中在三房一 厅一卫与三房二厅二卫, 且对两种房型的选择相当平均，绍兴市居民的选择虽然也集中在这两种房型上， 但分布则不平均，主要集中于三房一 厅一卫。而且，与绍兴居民相比，昆山市居 民对二房一厅一卫的需求相对较高。其它与绍兴市场基本相同。8、期房和现房在此问题上，昆山市居民与绍兴市居民的要求相似性更

12、强，多数居民还是喜 欢现房。请看下表。现房期房无所谓说不清楚绍兴市44.6%21.3%24.6%8. 5%昆山市42. 6%20. 1%24. 7%12. 7%现房由于能直观地进行认识，且能尽快使用，在很多地方都受到了人 们的喜 爱。但对于一些以投资为目的的人士而言，也许更喜欢的是期房。9、汽车库昆山市居民对汽车库的热情同样很高，与绍兴市居民基本相似。请看下表。打算购买不打算购买说不清楚绍兴市59.1%16.3%24.6%昆山市54. 8%14%31.2%10、付款方式在此方面，各地居民基本上都已 经接受了银行按揭的方式，银行按揭也就成 了主要的付款方式 选择，昆山居民选择银行按揭进行住宅消费

13、的占被调查对象 的40.7%。而且选择按建筑进度付款的被调查者也占到了 28.8%。对于按揭年限与按揭首付款，昆山市居民的 选择与绍兴市居民的选择基本相 似，在此不做更多说明。11、地段对于地段，昆山市居民还是热衷于市中心，另外对城东与城北的房产也有不 少人表示了兴趣。请看下表：市中心城东城南城西城北只有房子好，位置无所谓35. 7%15. 9%5. 6%2. 6%17. 2%24. 4%相对而言，昆山市居民 对市中心房产的热情较高,选择的被调查者比绍兴市 选择市中心的被调查者多出12个百分点。这可能与昆山市各区的区域功能规划 与现有的功能分布状况有关：在周边地区，大多为以工厂为主的工业区，而

14、生活区 主要集中于一个 较为集中的地带，在居民的心理上，居住的范围受到一定局限， 在选择购房时则集中对选择市中心的住房。12、价格在调查中发现，不少昆山市一般居民对目前昆山市的房价 有看法，认为太高， 而且不少人认为在不长的时间内房价可能会下降。对于昆山市中心商品房的价 格, 昆山市居民的心理承受价位如下表：2200元/以下2500元/左右2800元/左右3000元/左右40. 1%41.8%14. 1%4. 2%也说是就，昆山市居民大多认为市区的住宅价应该在2500元加以内，。前 昆山市中心区域在售的楼 盘基本价格均在3000元/卅左右，且销售情况良好，我 们可以认为，昆山市区中心地带商品房

15、的价格 应该在3000元/川以上。周边地带般楼盘的价格大致在2000元/卅左右13、对已开发楼盘的评价对昆山已开发的楼盘存在的不足，昆山市居民认为主要有楼距小、绿化太少、 配套设施不足、物业管理未跟上、房型设计差等方面，这与绍兴市居民的看法也基 本相同。14、房产信息来源在房产信息来源上，昆山市居民与绍兴市居民既有相似之 处，但在一些方面 差别较大。先看下表：报纸广告电视广告亲朋好友介绍中介服务处了解自已到处看获取绍兴市31.8%27.9%12. 9%9.4%31%昆山市19.8%24. 2%19. 5%13. 1%41.4%总体上昆山市居民 习惯于自己到处看亲自去获得房产信息，这与绍兴市居

16、民基本相同，而且此比例 较绍兴市居民还要大。而对报纸广告则不太重视，只有 19.8%的居民相信报纸广告，却有13%的人到中介服务机构了解房产信息。另外，在调查中还发现，昆山市专业网站 昆山在线”有专门的房产信息栏, 且信息较多，不少居民在网上就昆山市的楼 盘进行交流，也有人在网上 销售商品 房。以上为昆山市居民房 产消费意识调查的基本结果。从上述介绍可以看出，昆 山市居民的房产消费心理与绍兴市居民的房产消费意识在大的方向上基本一致， 但在某些方面 还是有较大的区别。通过调查，我们可以得出几个最基本的结论：1）昆山市居民的房产消费热情较高，房产消费市场的潜力较大。2）昆山市居民对房产的综合性素质

17、要求相对较高，对房产基本素质的要求 呈相对平均的分布状况。3）昆山市的房产主要消费群体也主要是公 务员、事业单位职工、个私企业主、 厂长经理与部门经理等白领阶层等。这与绍兴的情况基本 一致。4）昆山市居民的房 产投资意识相对较高。特别是私 营企业主、个体户、白领 人士中，有房产投资意向的人相当多。5）昆山市居民 对房型与面 积的要求主要集中在以三房一 厅一卫、三房二厅 二卫为 主、面积在 100-140 平方的房型上。6）昆山市居民 对市中心的房 产需求 较高。7）昆山市居民目前 对昆山市商品房价格存在 观望等待的心理，希望房价会 下降。8）昆山市居民关注报纸房产广告的人 较少。二、昆山市房

18、产开发与销售情况 调查 小结本次调查我们对昆山市目前已开 盘在售的楼 盘做了较全面的模底，共调查 了二十多个楼 盘的营销情况。现根据调查情况对昆山市的房 产开发情况与 营销 情况小 结如下。1、在售楼盘总量较多作为一个县级 市，目前在售的楼 盘有二十多个，其数量 应属于较多，与绍兴 市房产开发相比，楼盘开发速度较快。而且在开发的楼盘中，有些规模较大，如阳 光昆城、世 纪苑、雍景湾、东方 华庭等，规模均很大。如此集 中 的楼盘 开发，使昆 山目前的商品房供 应量较为充分。相比较于绍兴 ，昆山市的房产开发可以说是更 为火爆。2、各楼盘的销售情况良好在有较大的市 场供应量的情况下，昆山市目前各楼 盘

19、的销售情况仍然良好。 如 雍景湾开出后几个月至今已 销出约 90%（推出部分），阳光昆城一期已售完，东 方华 庭一期在开 盘一个月左右 时间已售出 70%以上，爱河假日半 岛已基本售完、 江南明 珠苑已基本售完、庆枫花苑已售 出 90%、华泰花园已售出 95%、阳光世纪 花园二期 也已只剩几套、新港湾花园已售完、理想家已售 90%、都市桂冠已售 90%、昆山花园已售出85%,，总体情况是，开盘在售的各楼盘销售情况均十分的 好。这种情况甚至 让人感到惊 叹。这也许进一步说明了昆山市房 产消费市场潜力 巨大。3、昆山市楼盘开发两级分化的情况较为明显从房产层次看，一方面高层次的楼盘不少，如别墅特别多

20、，且都销售情况良 好，如较早开发的宝岛花园全部售完，新开出的 东方华庭售销情况良好。另一方 面，其它楼盘特色不是很明 显（雍景湾等较大楼盘除上）。总体上感 觉两级分化较 为明显，一是高档楼盘，一是中低档楼盘。别墅开发多，是昆山市高档楼盘开发中 的一个特色。从价格上看，各楼 盘价格明显分为两极，一是单位售价在 3000 元以上甚至 过4000元的楼盘，而另一方面则大多为价格要1800-2200元/川的楼盘，而2500- 3000元/卅之间的楼盘很少。4、物业管理 收费标准普遍较高昆山市区一般楼盘的物业管理费一般均在1.2-1.5元/月卅左右，而小高层、高层、别墅的物业管理费更高。这与绍兴市物业管

21、理费收费标准很低形成鲜明的对照。这种情况与昆山市物价总体较高有关。而物业管理收费标准较高，给高层与小高层的开发带来了好处小高层与高层住宅在物业管理费方面相对较高的问题就显得并不明显了。5、各项目在开发与营销中，均较强调物业管理的水平特别是有一定规模、一定档次的楼盘，均聘请知名的物业管理企业作代理，或作为公司的物业管理顾问，有些甚至是香港的高 层次物业管理企业介入。6、营销工作水平参差不齐从目前看到的情况分析，昆山市各楼 盘的营销水平差别较大，有些营销组织工作做得相当好，如雍景湾、 东方华庭等，而有些楼盘则相对简单。雍景湾与东方 华庭的售楼 处规模较大，装饰气派，且具有较高品味，与杭州、上海的一

22、些楼盘比， 并不逊色。7、外资（合资）企业人员购房量不少调查中发现，不少楼盘外资（合资）企业人士与昆山本地居 民的购买 基本相 当，如宝岛花园、东方华庭、雍景湾等，这此消费者所占的 比例均相当大。这与昆 山市外资企业多有极大关系，也是房 产开发中应特别注意的一个特点。8、开发楼盘的总体品味 较高也许是受苏州与上海的影响，昆山市各楼 盘在规划建设时，总体品味均 较好， 或者说均具有一定的文化品味。相 对而言，绍兴不少楼盘只是在建 设几栋建筑，而 不太在意其表 现的品味 。，9、居民对小高层与高层的接受程度相对较高昆山市目前开发的众多楼盘多为多层与小高层结合的楼盘，而完全多层的 楼盘并不多，而且出

23、现如东方华庭这样的纯高层住宅楼盘。值得注意的是， 小 高层与高层楼盘售销情况也较好，昆市居民的接受程度较好，这与绍兴市小 高 层很买形成了强烈的对比。根据上述基本情况，我 们也得出几点基本 结论：（由于时间与地域的 问题，目 前还未收集到昆山市 经济发展的最基本 资料，因此，在对昆市房地产开发的情况 进行总结时有可能并不很准确。在此作出的 结论主要建立 在对昆山市目前在售 楼盘的销售情况分析基 础 上。）1）昆山市房地 产开发处于高潮期，开发量大，但市场的消费能力也 强。2）昆山市房地产开发受上海与苏州等大城市房 产开发的影响较明显。3）昆山市房地产开发受昆山市外 资企业较多的区域经济发展特征

24、影响 较大， 不少楼盘明显地是针对外商这个巨大的消 费市场而规划开发的。4）昆山市周边工业开发区多，对住房的开 发形成的影响在于 住宅楼盘较为 集中在一个确定的范 围内。除了城市中心以外，城北与城 东是两个 较热的房 产开 发区域。嘉禾房产准备开发的项目位置位于城北区域，但目前开 发的热点 还未完 全辐射到该区域。5）价格在昆山房 产开发中的影响一 时难 以说清。一方面较好的楼盘虽然价 格 较高，但销 售情况良好，而另一方面不少居民 对 房价存在降价的期望心理。二 者之间似乎存在一定反差。就我 们分析认为，在目前经济发 展的情况下，昆山 市 的房产价格下 调的可能性不大 一方面由于其受上海的

25、辐射影响，土地价格 与区域位置的地位均会一步步上升，另一方面昆山市本身 的住宅开发并没有 饱 和，应该还 有较大的空 间。6）昆山房地 产开发中住宅开 发量较大，商业用房的开 发量并不显得很多。各 楼盘开发中也会 规划建设一定商 铺，但总量似乎并不大。而 专门的商务用房则更 少。因此，只要有较为合适的土地，昆山商 业用房的开 发应该 也会具有 较好的市 场昆山毕竟是一个 经济较发 达的地区，对商业用房的 需求也会随着 经济的 发展而一步步增加。三、嘉禾房产在昆 项目规划设计 的建 议嘉禾房 产在昆项目的建 设所面临的大 环境并不 错，或者说由于昆山目前的 房产开发与消费市场均较好，正处于好的开 发环境中。但由于本项目的一些特殊 原因，使它在开发时应 有特殊的思路。1、规划设计时应特别注意的因素我们认为，本项目的规划设计除了考 虑基本的因素外，最 应考虑的因素在于 如下三个方面：1）位置较偏。从目前的情况看，本项目所有位置 处于工 业用地与商住用地的 边缘 ，从住宅项目开 发角度看，位置 较偏。虽然城北的住宅 开发目前也 较火热 ， 但在开 发项 目均离本 项目有一定距离。与此相关，本 项目所在区域的人气稍差， 特别是居民的气氛 较差，需要一定的 时间才会变化。而且周围城市生活配套也不 足，或者说较 差。2）周边外资企业多。本项目周 边及以