金桂家园二期房地产项目可行性研究报告

1、 目录1.项目地块概况21.1项目建设必要性21.2项目的建设信息21.3项目地周围环境22.市场分析和需求预测32.1SWOT分析32.2产品类型定位42.3户型定位42.4价格定位43.技术方案53.1设计依据53.2设计指导思想53.3设计理念53.4总平面规划设计64.房地产开发进度安排115.项目投资估算及资金筹集125.1开发投资费用估算125.2分年资金投入计划145.3项目资金来源156.项目财务评价166.1项目现金流量表166.2主要财务指标167.风险分析187.1房地产风险简介187.2宏观风险分析187.3风险分析方法188.环境影响分析208.1环境影响评价概念20

2、8.2评价标准及指导思想208.3可能的影响分析21(1)项目建设期环境影响分析21(2)项目营运期产生的环境影响21(3)外环境污染源调查219.结论23 1.项目地块概况1.1项目建设必要性 （1）贯彻实施常熟市城市总体规划（2010-2030年）和城市发展的需要。按照常熟市近期（2010-2015年）的城市总体规划，“十二五”期间要稳步建设并扩大中心城区，进一步提高城镇化率，完成城市规划区建设的指标任务。常熟金桂家园二期房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求。该项目的建设将进一步的改善常熟文化片区的城市景观，增强城市区域性的功能。 （2）顺应当前常熟市房地产行业的良好发展形势

3、。最近几年长三角经济圈区域内房地产市场作为中国房地产行业的一个重要参照点，一直保持一个稳健的上升趋势。在这样一个充满经济活力的区域内发展地产行业是非常明智的选择。 （3）因为住宅建设是国家建设小康社会中的重要一环，提高居民住宅品质是人民生活品质提高的重要标志。对于常熟而言，要在2015年达到城市化率81%这样一个目标也是需要推动住宅项目的建设。本项目的建设可以吸纳一部分的农村居民从而达到城市化的目的。1.2项目的建设信息金桂家园二期所处的位置是在文化片区金山路以东、丹桂路以北，属于市区范围之内，面积约5万平方米。基本信息如下表： 金桂家园二期项目基本信息表地块位置面积容积率绿地率%建筑密度%交

4、易价格建筑类型使用期限常熟市文化片区金山路以东、丹桂路以北5万平方米1.7容积率2.5 绿地率35建筑密度208000 住宅 70年1.3项目地周围环境 金桂家园项目块位于常熟市主城区东部，距市中心2.3公里。项目地西边是金山路，南边靠近正在修建的丹桂路，往北靠近青墩塘路，最东面是东三环路。项目附近有虞山镇人民政府、城南派出所、金山苑、青龙新村、第三人民医院等机构和社区。2.市场分析和需求预测2.1SWOT分析（1）优势分析 1、地理位置优越，交通方便，众多公交途经，附近有配套的商业带和城市广场。教育方面有昆承小学、藕渠中学，医疗方面靠近第三人民医院。 2、项目所在区域人气兴旺，区域内有中南世

5、纪城和琴湖壹号两个社会知名度很高的楼盘，虽然与本案互相竞争，但同时也是互为补充，为项目所处区域提高了社会关注度，有利于在消费者心中形成大型住宅项目聚集、未来配套完善、市场发展潜力不可小觑的城市新片区形象。 3、金桂家园二期项目入市早，土地成交是2011年完成的，拿地成本比同类型的住宅项目要低。售价方面有定价优势定价优势，各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价的一般水平，销售价格合理、比价优势明显。（2）劣势分析 1、虽然项目周边配套比较完善，但是与老城区相比较，配套设施的水平仍有一定的差距。 2、周围有名的楼盘较多，市场上的识别度受到一定的影响，竞争压力较大。 3、相比较生活休闲、娱乐等配套

6、设施建设前景是不错的，但目前还在完善中需要加强。（3）机会分析 1、常熟文化片区是常熟市政府规划大力发展的中心城区之一，在支持度和未来城市规划这一战略高度上讲具有很大的优势。 2、市场需求这一块有相应的空间，尽管有世茂世纪中心这样的大盘以及中南世纪城和琴湖壹号这样的名盘，但是它们并不能很好的满足中产阶级及以下的消费者需求，金桂家园二期的建设方名气和实力与上述开发商相比要差但我们卖的是实惠，普通的老百姓是最主要的客户群。（4）威胁分析 1、全国房地产市场行情的波动和对未来走势判断的不确定性，响人们购房的预期。 2、建筑材料价格上涨，影响到项目建设成本。 3、竞争楼盘以及潜在的竞争对手会逐渐增多，

7、有多个项目已进入销售期或潜在销售期，未来竞争会比较激烈。2.2产品类型定位 通过对项目的SWOT分析完成市场定位，本项目定位为中高档的住宅小区。建筑类型以高层和小高层为主。2.3户型定位 由市场调研报告中的调查问卷的结果可知，最受欢迎和接受度最高的户型是面积81-100户型，占受调查者比例高达45.88%，而就整体而言85.88%的受调查者接受的户型面积范围在81-130之间，所以金桂家园二期的户型设计就定位在81-130之间。2.4价格定位 金桂家园二期附近中南世纪城现在均价15000元/，琴湖壹号均价13500元/两者都是定位高档住宅小区，世茂世纪中心目前11000元/，但该楼盘巨大达到了

8、接近170万平方米的建筑面积，面向的客户群很广。综述可以认为金桂家园现在的市场价格可以定位到12000元/。3.技术方案3.1设计依据A. 常熟市金桂家园二期规划设计征集方案说明书B. 常熟市发展计划委员会关于金桂家园二期小区开展前期工作的批复计投字 201323号C. 住宅设计规范 、 城市居住区规划设计方案D. 其他相关的技术规范、规定3.2设计指导思想A. 服从城市总体规划，满足城市发展需求，服务城市建设。B. 满足城市交通功能要求，便于各类市政管线敷设布置。C. 建治并举，改善美好环境，以人为本，服务于民。D. 统盘考虑，综合治理，一次设计分项实施。E. 安全可靠，经济实用，美观大方。

9、F. 突出城市小区特点，远近结合，适度超前。G. 留有余地，兼顾现实，充分体现时代风貌与现代城市建筑风格。3.3设计理念A. 生态建设理念现代生态城市的核心观点是“城市与自然的平衡”，从社区的角度来讲就是建立起完善的自然生态体系，并与城市的生态体系紧密联系，充分保护利用城市的蓝带和绿带空间，形成和谐共生的城市生态环境。这也是可持续发展所体现的对环境的尊重和爱护。B.以人为本理念充分体现以人为本的价值思想，在规划设计中首先要研究人的居住行为和居住心理，营造空间尺度适宜、居住舒适方便、颇具人气的居住区，形成具有凝聚力和特色的社区人文环境。在建筑附加设施里要更多的有人性化的设计和提供便捷的服务功能。

10、C.社区密度理念社区的密度是构建空间的基本元素，考虑紧密的群体形态和紧凑的社区形成有助于形态亲切和谐的传统居住氛围，合适的密度也体现了社区的可持续发展的原则。另外也是合理利用项目地块，毕竟一寸土地一寸金，要提供土地的利用价值。3.4总平面规划设计设计方案一共两个，项目规划用地5万平方米，容积率设计为2.5，建筑面积约12.5万平方米。方案一如下：1)整体布局设计本案拟采用中心轴对称设计的方式，体现了一种对称美，中心轴即是中央街道的位置，一共有三个门，正门为南门，北门为后门，西门为侧门。侧门不可以通过机动车，是一个小的通道口供小区内人员步行通过。三个大门前的道路沿街都设有店面，将来都将规划为商业

11、街道。从正门进去，门右侧是保安室，左侧设立一个卫生所，主要为小区和附近居民服务。正门里的中央街道前50米左右的路段两旁均设有小型商铺以方便居民购买生活日用品，也可以开设面馆、包子铺、水果店等等。2)绿化及园林式设计的风格小区的整体绿化率在35%以上，特点之一是小区周围设置了绿色的“围墙”。具体而言就是在项目地块的外围10米的环形圈内统一进行绿化，种上植被形成一圈的绿化带。第二个特点是主干道两旁栽培银杏树和杨树，楼盘对向区位择合适位置载上天香木瓜树。园林式设计是在地块中部区位搭建小型园林，以走廊的形式半环绕中央休息区，另外也开凿一个小池塘，里面养些鱼为宁静的环境增添一份生机。3)关注人文提倡健康

12、生活方式以人为本的设计的理念，最终体现在为民谋福利，为广大居民健康发展的着想上，所以在规划设计里我们特地添加了一个文艺宫的建设。这个文艺宫里可以绘画、可以练舞、可以下棋、可以品茶也可以进行其他的文艺活动。文艺宫的外面有一下室外的健身器材可以供居民锻炼。另外在中央区域有个小型广场，可以供中年人跳广场舞。广场附近也设置一个小型篮球场供相应的兴趣爱好者娱乐。4)道路及交通情况在道路设计中，交通的便捷性排在首位，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。大部分区内机动车走行小区主路、小区次路及区内进出停车场（库）的道路，车辆进出停车库主要依据右进右出的原则，为使小区主路上行人安全及交通流的顺畅，停

13、车库入口均设在小区次路或小区支路上。侧门的设置是提供了便捷，仅供非机动车通过，可以有效的缓解交通压力和降低风险。 金桂家园二期方案一效果图 金桂家园二期方案一主打户型图 方案二：1)整体布局设计方案二继续沿用方案一的中心轴对称设计的方式，体现了一种对称美，不同的是没有中央街道的概念而是采用环形延伸的形式连通小区内部。大门设置两个，正门为南门，北门为次门两个门直接连通外围的环形道路可以通往小区任何地方。从正门进去是一个音乐喷泉，接着是一个半圆形的低层商业区，方便居民购买相应的生活所需品，同时也开设相应的餐饮店铺。2)中央水域绿地环绕的设计风格在小区的中央地带东西延伸的方向建造了一个集休闲娱乐和生

14、态环保为一体的大型泳池。整体绿化率在35%以上，在每栋楼盘的周围都进行绿化种植相应的植被。3)休闲娱乐场所方案二的最大特点是拥有一个中央水域供居民游泳休闲，两端分别设有体育休闲中心满足不同体育爱好者的需求。另外一个特点是在小区四个角落处均设有儿童活动场地方便低龄居民的活动以及家长对于儿童的监督。4)道路及交通情况此次方案的小区道路系统也是别具特色，不是传统的主干分支形，而是采用了修建外围通道向中心延伸的方式，这样一来小区内所有居民到中央水域的距离最近，设计上也较为合理体现了公平性。 金桂家园二期方案二效果图 金桂家园二期方案二主打户型图4.房地产开发进度安排计划工期2013年11月15日至20

15、15年11月15日共两年时间。具体工期安排见下表： 项目实施进度计划表 项目开发进度的安排主要还是要配合这个项目的销售规划和财务规划，照常熟市的规定完成主体工程建设25%以上可以进行预售。除去前期可行性研究项目审批及规划设计占用的4个月时间，金桂家园项目将于第5个月开工即2014年3月份开工，一般而言一年当中九十月份是销售的旺季，故要在半年次之前完成25%的主体工程建设，这样就可以在2014年10月份进行预售，从而达到了财务规划的要求。5.项目投资估算及资金筹集5.1开发投资费用估算（1）土地费 土地使用权出让金：共平方米土地，总计金额60175万元 契税：60175万元3%=1805.25万

16、元 城镇土地使用费：收取6元/年. 总计62=元（2）报批报建费及工程建设其他费 土地登记费：1.6元/=元 规划服务费：元0.2%=元 其他：20万元 合计：元 工程前期咨询费：1、编制项目建议书15万元 2、编制可行性研究报告30万元 3、评估项目建议书10万元4、评估可行性研究报告10万元 合计65万元调整系数为0.8 则合计65万元0.8=52万元 环境影响评估费： 编制环境影响报告书 20万元结合相应的调整系数合计 （205320.61.2=21.6万元 另专家等咨询人员费用2万元 总计 21.62=23.6万元 招标代理费： 本案中标金额元+元+元+元+元=元 招标代理费用为620

17、万元 监理费：5000万元10.851=4250万元 造价咨询费：元（0.4+0.2）+元（1.4+4+0.5）=.5元（3）建筑安装工程费:1800元/=元（4）市政配套费：160元/=元（5）园林绿化费：40%150元/=元 (6)道路工程费：22000250元/=元 (7)管网工程费：20000m1200元/m=元 (8)管理费 包括房地产开发公司管理人员发生的工资、办公、差旅等费用综上3.5%=5661万元 (9)营销费 为销售房地产而发生的推广费及销售人员费用12000元/2.5%=13494.3万元 (10)财务费金桂家园二期项目开发商以40%的自有资金投入，其他资金通过银行等渠道

18、融资，融资额为6亿元，综合利率10%，分为两年，第一年3亿元，第二年3亿元。各年应计利息=（30000+1500010%+15000）10%=4650万元 两年共9300万元 (11)税金营业税：销售收入*5% 销售收入为40亿元 营业税可算得为2亿元城市维护建设税：营业税*7%为1400万元教育费附加：营业税*3%为600万元地方教育费附加：营业税*2%为400万元土地增值税:扣除项目金额：60175+1805.25+165.5+9300+1400+600+400+4650*2+13494.3+5561+80965.8+7197+2699+550+2400+254+91382.6520%=.

19、38万元销售收入万元增值额-.38=.62万元增值额占扣除项目比例：.62.38=86.44%应纳税额=.6240%+5%.38=84909.817万元(12)预备费取上述成本和的3%作为预备费=.5373%=8348.386万元金桂家园二期投资估算表序号项目名称数量单位单价合价/万元一土地费用1土地出让金601752土地契税1805.25二报批报建费及工程建设其他费用1土地登记费722规划服务费元1623工程前期咨询费元524 环境影响评估费元23.65招标代理费元6206造价咨询费元5887监理费元42508其他费用元20三建筑安装工程费1建筑工程费元/165074218.652安装工程费

20、元/1506747.15四基础设施费元/1607196.97五道路工程费22000元/250550六园林绿化费元/1502699七管网工程费20000元/m12002400八管理费元56661九营销费元13494.3十财务费元9300十一税金1营业税元200002城市维护建设费元14003教育费附加元6004地方教育费附加元4005土地增值税元84909.817十二预备费元8348.39十三合计.1275.2分年资金投入计划根据项目投资估算及建设进度安排（以年或季度为单位）资金投入计划，是项目融资的依据。 金桂家园二期资金投入计划表序号名称第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季

21、度第8季度合计1土地费用61980.2561980.252报批报建费及工程建设其他费用2893.8413.4413.4413.4413.4413.4413.4413.45787.63建筑安装工程费11566.811566.511566.511566.511566.511566.511566.580965.84基础设施费1028.131028.141028.141028.141028.141028.141028.147196.975道路工程费137.5137.5137.5137.55506园林绿化费269926997管网工程费60060060060024008管理费7082.6297082.62

22、7082.627082.627082.6257082.627082.627082.62566619营销费2698.865397.725397.7213494.310财务费1162.51162.51162.51162.51162.51162.51162.51162.5930011税金.82.8212预备费3500 600600 600700 700 700 948.39 8348.395.3项目资金来源1、资本金 遵照资本金制度（项目法人资本金占总投资比重不小于30%）的相关规定，本项目由开发公司资本金14.66亿元，占总投资比重40%，并保证在项目运作期内及时到位。2、借款资金 本项目计划向银

23、行融资21亿元，占总投资比重60%左右6.项目财务评价6.1项目现金流量表 金桂家园二期现金流星表6.2主要财务指标(1)财务净现值本项目的净现金流量如下： 金桂家园二期净现金流量表1季度2季度3季度4季度5季度6季度7季度8季度-43993.43-4762.03-4762.0332049.2312754.5625774.9718139.765096.84在国民经济统计中房地产行业折现率为15%，季度折现率为3.75%。FNPV=-43993.43-4762.03*(1+3.75%)-1-4762.03*(1+3.75%)-2+32049.23*(1+3.75%)-3+12754. 56*(1

24、+3.75%)-4+25774.97*(1+3.75%)-5+18139.76*(1+3.75%)-6+5096.84*(1+3.75%)-7 =-43993.43-4589.91-4424.01+28698.11+11008.18+21441.62+14544.64+3938.98=26624.18万元(2)财务内部收益率 已知季度折现率为3.75%时FNPV为26624.18万元远大于0，那么假定季度折现率为15%则可以算FNPV为-796.63万元 则季度FIRR=3.75+（15-3.75）*26624.18/（26624.18+796.63）=14.67% 所以年化FIRR=14.6

25、7*4=58.69%(3)投资利润率 投资利润率利润投资总额，本项目销售收入万元，投资总额为70165万元，总成本为80115万元，毛利润=-80115=69885万元，净利润=69885-69885*25%-26500.76=25912.99万元 所以投资净利润率=25912.99/70165=36.93%，毛利润率=69885/70165=99.6%。(4)销售利润率 销售利润率=销售利润/销售收入=69885/=46.59%(5)投资回收期 金桂家园二期投资回收期表项目第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度净现金流量-43993.43-4762.03-4762.

26、0332049.2312754.5625774.9718139.765096.84累计净现金流量-43993.43-48755.46-53517.49-21468.26-8713.717061.2735201.0340297.87净流量现值-43993.43-4589.91-4424.0128698.1111008.1821441.6214544.643938.98累计现值流量-43993.43-48583.34-53007.35-24309.24-13301.068140.5622685.226624.18由此表可以算出Pt静态=6-1+（8713.7/18139.76)=5.48季度=1.

27、37年 Pt动态=6-1+（13301.06/21441.62）=5.62季度=1.405年(6)项目经济合理性判断 对于金桂家园二期这个项目的经济合理性可以从5个方面进行评判，第一是财务净现值26624.18万元远大于0；第二是内部收益率，年化内部收益率58.69%远高于行业标准15%；第三是投资利润率，净投资利润率达到了36.93%；第四是销售利润率，达到了46.59%；第五是投资回收期，静态投资回收期1.37年，动态投资回收期1.405年。从这五个方面的财务数据表明本项目的经济上的可行性很高很合理，是一个值得投资的项目。7.风险分析7.1房地产风险简介房地产项目风险简单讲就是未来实际收益

28、与预期收益的偏差和可能性大小。它分为系统风险和个别风险。系统风险对市场内所有投资项目均产生影响、是投资者无法控制的，比如市场供求风险、利率风险、政策风险等。个别风险仅对市场内个别项目产生影响、是投资者可以控制的比如经营风险、管理风险、资金风险等。 7.2宏观风险分析 根据常熟市统计局发布的数据，2013年 全年完成固定资产投资715.21亿元，比上年增长12.5%。 固定资产投资中，内资项目投资491.39亿元，比上年增长1.0%，其中个私经济投资203.91亿元，增长5.2%；外资项目投资223.82亿元，增长50.3%。 2013年完成房地产开发投资134.23亿元，比上年增长55.3%。

29、其中，住宅投资98.94亿元，增长72.0%；办公楼投资完成1.99亿元，下降39.4%；商业营业用房投资18.54亿元，下降6.9%。所以可以认为最近一两年内常熟地产类的项目的风险不会是价值风险，也就是说房价不会产生大的波动。这样一来风险就归结为从两方面考虑，第一是流动性风险。指的是项目建设过程中资金链供应问题，如果出现资金断裂势必影响项目的开发，但这种风险是依托于价值风险也就是说地产项目价值不变一般不会影响它的资金供应问题。在项目成立之时我们已经解决了这个风险，以自有资金投资40%，剩余部分向银行等金融机构融资。另外对于融资，我们开发商可以通过选择和优秀交易对手合作来规避掉流动性风险。第二

30、个风险是市场风险，即是否会出现存量过多供大于求的市场行情。2014年3月份在杭州出现了一栋楼盘一夜之间降价几千元的大波动，究其原因是杭州楼盘的存量过多导致的，因为同为东部沿海的江苏省省会南京并没有出现这种情况。所以我们认为它是一个局部的风险不会产生系统性的风险。那么就常熟而言房地产市场需求还是处在一个高涨的阶段。在2013年上半年出现了市场供应量不足的现象，到了下半年之后房地产市场需求进一步升温，刚性需求人群购房的需求量被进一步释放，使得累计可售面积达到近两年来的最低水平。7.3风险分析方法 经济学角度的分析方法大体上有三种：1、盈亏平衡分析2、敏感性分析3、概率树分析现用第一种方法即盈亏平衡

31、分析对本项目做一个简单的风险分析。盈亏平衡条件：总成本总销售收入（ S销售面积*V单价）盈亏平衡时的售价=80115/=6409.2元/12000元/；盈亏平衡时的销售量=80115/1.2=66762.5。通俗的讲只要我们的楼盘销售价格大于等于6409.2元就可以保本（在面积都售完的情况下），而我们的定价是12000元大概是这个价格的两倍所以盈利空间很大；另一方面如果按照12000元这个价格我们只需要售出66762.5楼盘就可以实现保本，而这个面积大约是我们总建筑面积的一半，所以我们的销售压力很小。再次从会计学的角度来看，金桂家园二期这个项目的各项财务指标都表明了其经济上的合理性，这也是本项

32、目控制风险的重要保障。 金桂家园二期财务指标表财务指标财务净现值/万元财务内部收益率投资利润率销售利润率投资回收期数值26624.18万元58.69%36.93%46.59%1.41%8.环境影响分析8.1环境影响评价概念 环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估， 提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。8.2评价标准及指导思想1、指导思想：A.以各项环境保护法规、评价技术规定，环境标准和本区域环境功能规划目标为依据。指导评价工作。项目必须符合国家产业政策，选址必须符合城市总体规划和土地利用 规划的要求。B.坚持环评工作为优化设

33、计服务，为环境管理服务的方针，不断提高环评工作的实用性。C.评价工作将在利用本区各种已有资料的基础上，进行必要的类比调查和分析，力求全面、公正、客观；评价中要体现“总量控制”、“达标排放”的原则。D.评价内容力求主次分明，重点突出数据准确可靠，污染防治及环境影响防治措施可行，结论明确可信。E.规划方案的优选。对不同规划方案进行筛选，按照实用可行的标准，详细论证项目规划细节，主要包括区位布局、社会环境、生态环境、经济环境、功能分布、技术标准等指标，优选出最终规划方案。2、环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物

34、污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院建设项目环境保护管理条例(1998)3、 环境影响评估的原则A.符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。B.坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。C.坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程 同时设计、同时施工、同时投产。D.力求环境效益与经济效益相统一。E.注重资源综合利用，对环境治理过程中项目产生的废水、废气、固体废弃物应提出回收处理和再利用方案。8.3可能的影响分析(1)项目建设期环境影响分析在项目的建设期间出现的环境影响问题主要有施工噪声、扬尘、施工废水、生活污水、固体废弃物和光污染等。对于噪音控制主要通过采用低噪音设备同时设立一些隔音屏障来降低噪声影响。施工废水要进行集中的收集，如冲洗水、泥浆水、地下渗透水等应集中收集，经过沉淀澄清后能利用的可以回收利用。生活污水主要是将它接入城市污水管网由污水处理厂进行处理。特别的也可