二手房交易税概述

1、 二手房交易税概述 二手房个税”就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差 价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征受一 部分作为 税收。表面上看，征收 个人所得税 是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是，卖方会把征 收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。 编辑 二手房交易各类税收介绍 营业税、个人所 各类税收共有8种，根据最新的税收征管政策，个人销售房屋应缴纳的税收包括: 得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育 附加、地方教育附加税，合

2、计 税率为5. 55 %;对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印 花税为房屋买卖成交价的0. 15%。；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理 费用后的余额为 应纳税所得额，税率为20 %;普通住宅的契税为 2%，高档商品房契税为 4%。 营业税的缴纳主要分以下两种情况: （1 ）对于个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入金额征收营业税。 （2）对于个人购买住房超过2年转手交易的，如是普通住房，免征营业税；如非普通住房，销售 时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 编辑 二手房交易个人所得税征税依据 普通住宅2年之内：售房收入购房总额（

3、营业税+城建税+教育费附加税+印花税）迢0 %; 2年 以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入购房总额印花税 ）左0 %。岀售公房：5年之内，（售房收入 经济房价款 土地岀让金合理费用）20 %，其中经济房价款=建筑面积 M000元/平方米，土地岀 让金=1560元/平方米 %沟建筑面积。5年以上普通住宅免交。 按照个人所得税法规定，个人岀售自有住房取得的所得，应按财产转让所得”项目计征个人所 得税，税率为20 %。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作岀了明确规 定，具体分三种情况征税： 1、个人岀售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的

4、有关规定确定。 即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20 %的个人所得税，合理费用指卖岀财 产时支付的有关费用。 2、个人岀售已购公有住房，其应纳税所得额为个人岀售公有住房的销售价，减除住房面积标准的 经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法 规定的合理费用后的余额。 3、 职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房 以及拆迁 安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 编辑 免缴与少缴 主要有两种情况可享受个人所得税优惠政策： 一是对个人转让自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得

5、，免征个人所得税。 二是对岀售自有住房并拟在现住房岀售1年内按市场价重新购房的 纳税人，其岀售住房应缴纳的个 人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还 纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余 额作为个人所得税缴入国库。 编辑 房地产买卖税费 根据国家税法有关政策规定，个人转让房地产涉及的有关税费在商品房销售过程中，大致涉及到以 下几种税费，包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中 介服务费、房屋所有权 登记费、房产税等。 (1) 契税政策。 中华人民共和国

6、契税暂行条例规定，征税对象 为土地使用权、房屋所有权 的转移行为，税目为 国有土地使用权岀让，土地使用权转让(包括岀售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换，税率为 3% 5%，纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。国家规定对个人购买自用普通 住宅，暂减半征收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、 容积率三方面明确了享 受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起，个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标 准执行。 据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税 ，征收的标准是按房屋买卖成交价的 3%5%收取,全部由买方负担。 (2) 印花税 印花税是对经济活

7、动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规 定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。对房屋买卖双方要 缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上。 3）营业税 国家营业税暂行条例规定，单位和个人 销售不动产 ，按成交价格征收 5% 的营业税。 1999 年，为了 配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的 税收负担 ，国家出台优惠政策规定，对个人购买 并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税 按销售价减去购入原价后的差额计征。最近，为促进房地产市场健康发展，遏制 投机 炒作行为

8、，国家对 个人转让房地产营业税政策做出调整，自 2005 年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2 年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2 年 （含 2 年 ）转手交易的，销售时 免征营业税。对个人购买非普通住房超过2 年 （含 2 年 ）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋 的价款后的差额征收营业税。 （ 4）城市维护建设税 缴纳 增值税 、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值 税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税 额的 7% ；纳税人所在地在县城镇的

9、 ,税率为 5% ；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为 1%. （ 5 ） 教育费附加 这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为 3%。 （ 6 ） 土地增值税 土地增值税于 1994 年开始征收，目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地 增值收益，维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级 超率累进税率，税率分别为30% 、40% 、50% 、 60% 四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建

10、设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地 增值税。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 ，都要缴纳土地增值税， 土地增值税实行四级超额累进税率。 应纳税额 =增值额X适用税率 增值额=转让收入-扣除项目金额转让收入包括 货币收入、实物 收入和其它收入。 扣除项目包括： 取得土地使用权所支付的金额，指支付的地价款和交纳的有关税费。 房地产开发成本 ，包括土地征用及 拆迁补偿费 、 前期工程费 、 建安工程费、基础设施费、配套设 施费、 开发间接费 。 房地产开发费用，包括销售费用、管理费用、财务费用，其中销售费用、管理费

11、用按（1）（ 2） 项金额之和的 5%以内计算扣除，财务费用按 （1）（2）项金额之和的 10% 以内计算扣除。 与转让房地产有关的税金，指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。 按 （1）（2） 项金额之和加计 20% 扣除。 应纳税额的计算，采用四级超额累进税率。按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣 除系数的简便方法计算，具体公式如下： 增值额未超过扣除项目金额 增值额超过扣除项目金额 额X5 增值额超过扣除项目金额 X15 增值额超过扣除项目金额 公式中的 5% 、 15% 50% 土地增值税税额 = 增值额 X30 50% ，未超过 100% 的 土地增值税税额 1

12、00% ，未超过 200% 土地增值税税额 = 增值额 X40% 扣除项目金 = 增值额 X50% 扣除项目金额 200% 土地增值税税额 、 35% 为速算扣除系数。 增值额 X60% 扣除项目金额 X35% （ 7 ）房产税 房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收.房产税的计税依据分 为房产余值和 租金收入 两种： 企、事业单位的房产不论自用还是出租均以房产评估值 （没有房产评估值的按房产原值） 一次扣 除 30% 后的余值计算缴纳房产税。 其他单位（免税单位或房产管理部门）和个人出租的房产以租金收入为房产税的计税依据。 房产税实行的是比例税率： 以房产余值为

13、计税依据的，税率为1.2% 。 以租金收入为计税依据的，税率为12% 。 计算公式： 房产税应纳税额 = 房产评估值 X70%X 1.2% 或：房产原值 X70%X 1.2% 房产税应纳税额 = 租金收入 X12% （8）手续费 办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是按照国家房 屋买卖成交价或最低保护价的 1% ，由买卖双方各缴纳一半。 9）房屋产权登记费 精品文档 你我共享 办理房屋所有权登记时，应交纳登记费、权证工本费、印花税。登记费的收费标准是每建筑平方米 3角，管房单位自测并符合要求的每平方米减收8分，由登记人交纳。不按规定期限申请登记，又未获 准

14、缓期登记的，每逾期1个月，每建筑平方米加征罚金1角；已申请登记，但未按期办理手续的，亦按 上述标准加征罚金。 权证工本费，每件收费4元；共有权执照及他项权利执照，每件收费2元。印花税，每件 5元。 （10 ）中介服务费 中介服务费是依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介 服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营 管理、消费等方面的中介服务，向委托单位收取合理的费用。 评估收费。房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总 额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地

15、产价格评估收费标准相同。基准地价 评 估收费另立标准。具体收费标准请参见房地产中介制度”一章。此外，每宗房地产价格评估收费不足300 元的，按300元收取。 为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。 企业转制、资产重组 过程中，涉及 房地产评估 的，按房地产价格评估标准的50%计收评估费。 代理收费。房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限 长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方 协商议定一次性计收。 房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收：500万元以下2.5% 5012000 万元2% 20015000 万元1.5% 5001100000 万

16、元1% 1001万元以上 0.5% .实行独家代理最高收费标准不得 超过成交价格总额的 2.8%。 咨询费书面咨询费 普通咨询报告，每份收费300?/FONT1000 元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的 咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%. 口头咨询费.房地产中介服务机构 对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业 技术等级由双方协商议定收费标准。 编辑 二手房交易税、费明细表 二手房交易税、费明细表（2005年3月） 房屋性质 征税项目 征税比例 计征依据 备注 卖方 买方 所得税 1.50% 总价（或评估价） 印花税 0.05%

17、0.05% 公有住房 土地出让金 1% 所得税具备以下条件可免收： 1、出售时是唯一住房 2、第一次出售 契税 1.5% 交易手续费 3 元 / m2 3元/ m 面积 权证变更登记费 130元 按项计征 贴花 5元 普通商品房 所得税 1.5% 总价（或评估价） 非自住普通商品房 印花税 0.05% 0.05% 契税 1.5% 营业税 5.55% 增值部分 交易手续费 3 元 / m2 3元/ m 面积 权证变更登记费 130元 按项计征 贴花 5元 所得税 1.5% 总价（或评估价） 印花税 0.05% 0.05% 契税 3% 高档住宅 营业税 5.55% 增值部分 非自住普通商品房 交易

18、手续费 3 元 / m2 3元/ m 面积 权证变更登记费 130元 按项计征 贴花 5元 备注： 1、本表仅适用个人出售房产。 2、 划拨性质的商品房须补交土地出让金：20元/平方米（按其中分摊计补）；拆迁安置房产土地出让金：4%（成交 总额）;自用房为：8%（成交总额）。 3、 商场、办公楼、车库、车位税费缴交比照高档住宅，交易手续费另为：商场、店面（20元/平方米）、办公楼（12 元/平方米）、车库（14元/平方米）、车位（300元/个）。 4、 高档住宅：别墅、渡假村、岛内5000元/M2以上，集美、杏林、海沧 3600元/M2以上，同安3000元/M2 以上。 5、营业税的计税依据为

19、增值部份的金额。 6、特殊情况本表未列之。 编辑 房地产业主要涉及哪些税种? 房地产业涉及房地产开发建设、保有、转让等多个环节，不同环节涉及的税收政策也不尽相同。根 据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税（附加征收城市维护 建设税和教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税等。 编辑 税收政策名词解释 1、容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比 2、 个人岀售自有住房取得的所得，按照财产转让所得”项目征收个人所得税。适用比例税率，税率 为 20%。 其计算公式为：应纳所得税 额=应纳税所得额*20% 应纳税所得额=转让住房的收入额一住房原值和合理费用 3、合理费用：是指本次交易中缴纳的营业税等相关税费。 4、个