商品房购房合同备案(20210308000404)

1、商品房购房合同备案 篇一：商品房买卖合同上签订及备案相关问题解答 商品房买卖合同上签订及备案相关问题解答 为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋 交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据 住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善住 房预售制度有关问题的通知 （建房 XX53 号）和大连 市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知 （大政 发XX 63号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新 园区实施商品房买卖合同上签订及备案管理，现将有关问题 予以解答。 1、什么是商品房买卖合同上签订及备案 商品房买卖合同上签订及备案是指商品房买卖双方 直接登录商品房买卖合同上

2、签订及备案系统（以下简称签系 统），在线签订商品房买卖合同，通过签系统将商品房买卖 合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时 记载的行为。 2、上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同 以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买 意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的商品房买 卖合同，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上 述合同至交易登记机构办理合同备案手续。签及备案是指在 签系统中签订商品房买卖合同，由签系统打印合同并同时将 数据提交至签系统进行即时备案。签系统打印的合同文本即 是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登 记机构登记薄记载为准。 3、上签约及备

3、案的意义 （1）房源信息公开透明。买卖双方登录签系统即可 查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。 （2）防止出现“一房两卖”的问题。买卖双方一经 在签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已 售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。 （3）高效便捷。买卖双方一经上签约，合同提交后 即时予以备案，购房人在上能够即时查看到该套房屋已备案， 省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时 间。 （4）为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。 上签约及备案能够及时将房屋成交量及相应价格准确数据 提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。 4、实行上签订及备案的商品

4、房项目范围是哪些 凡新开盘的商品房项目及原已实行上预登记的商品 房项目，自 3 月 28 日起全部按签及备案模式管理；属历史 遗留问题商品房项目个别处理。 5、实行签及备案前签订的原合同文本是否有效 按签及备案模式管理的商品房项目，实行签前已签定 的原合同文本已经备案的继续有效。尚未备案的，开发企业 应按有关通知要求完成合同备案。已经签订合同尚未备案的 购房人应及时与开发企业联系，进行合同备案。 6、购房人如何在上查询可售房源 只需登录房地产官方站，点击拟购买的商品房项目， 进入该项目楼盘表，根据楼盘表下方的信息提示栏，即可查 看出哪些是可售房源。同时，该项目的公示信息中，还包括 项目前期审批

5、手续及相应的典型户型图，以备购房人查询。 7、上发布的准售房源，购房人都可以要求购买吗 已在上发布的准售房源，购房人要求购买的，开发企 业不得拒售。 8、签及备案的流程 买卖双方达成购买意向后，由开发企业委托的签操作 人员在签系统中录入合同文本相关信息，经买卖双方确认无 误后，签操作人员将合同电子文本信息提交至签系统申请合 同备案。签系统即时对买卖双方确认提交的合同电子文本中 的房屋自然状况和他项权利限制状况进行查验，符合备案条 件的，记载入登记薄，完成上备案，生成合同编号。同时签 系统及站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信 息。备案完成后，开发企业应即时在销售现场打印出已备案 的签合

6、同文本，买卖双方签字盖章后分别留存。另外，购房 人也可凭身份证明到交易登记机构查询合同确已备案的信 买卖双方因各种原因需要解除或变更、更正已备案的 商品房买卖合同时，必须双方持有效证件及相关登记材料同 时到交易登记机构申请办理撤销原合同备案业务。合同撤销 后，该套房屋恢复可售状态，可重新签合同，但系统记录换 手一次。 9、签及备案实行后购房人应注意哪些问题 购房前可在上查询项目的公示信息，查看是否具备商 品房预（销）售审批手续。 若不能上查询可在售楼现场查看是否悬挂有商品房预 售许可证或初始登记证明，拟购买的房源是否在预售许可范 围内，达成买卖意向后在实施签备案前，要反复认真核查本 人的姓名、

7、证件号码、联系方式等个人信息方面的内容录入 是 否有误，合同上的房号是否为自己选定的房屋，价格是 否正确等。合同提交备案后打印的合同文本需经买卖双方签 字盖章，买受人还需查看卖方印章主体与合同首页的出卖人 主体是否一致。 篇二：购房合同备案效力 篇一：预售商品房合同备案的作用及法律效力 预售商品房合同备案的作用及法律效力 XX-08-27 11:01 搜房综合整理 摘要 买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为 保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行 了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可 制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。 天津预售商品房合同备案的作用

8、及法律效力是什么呢？ 什么是商品房预售合同？商品房预售合同是指商品房预售 方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房 所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款 并按期接受商品房的书面协议。 买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买 受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别 的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外， 还规定了商品房预售合同登记备案制度。 中华人民共和国城市房地产管理法 第四十四条规定： 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以 上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售登记备案的作用在于： 1、商品

9、房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登 记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求 权而为的登记。 2、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同 才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售 房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合 法性审查的一道屏障。 3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对 抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的 房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或 设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该 抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的 一房二卖。 4、预售合同未办理登记备案手续

10、的，不能办理房屋产 权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程 度上保证了交易安全。 商品房预售合同登记备案的性质及效力 目前，我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预 售合同登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质与效力 并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为，商品房预 售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登 记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目 的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物 权，例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存 在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种 请求权 （债权 ） ，登记的内容是将来请

11、求发生物权变动。 房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权， 经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企 业将经过预告登记的房屋售予第三人，该第三人不能通过登 记获得所有权 ; 如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋 设定抵押，该抵押权不能对抗预告登记的买受人。预告登记 使合同债权应当具有物权性质，是一种典型的债权物权化。 商品房预售合同登记备案的效力不同于商品房预售合同的 效力。曾有个别地方性法规与规章规定，预售合同未经登记 备案的，该预售合同无效。这种规定与合同法关于合同 效力的有关规定相抵触，同时也不利于保护买受人的合法权 益，故预售合同是否经过登记备案并不影响预售合同的

12、有效 成立。 商品房预售合同登记备案的意义 商品房的预购人向售房单位预购商品房签订了预售合 同后要在规定的时间内向 登记机构办理预售合同登记备 案。备案的意义在于： 第一、 房产登记机构可以审核售房单位的预售行为是 否合法，当然这个合法性的审 核仅针对登记机构应当审核 的内容而不是包含一切的。如：预售许可内容、预售房的限 制情况， 排除重复登记的状况等， 起到了保护预购人的作用 第二、 当预购人与售房单位发生合同纠纷时。如：对 合同的真实性有异议时，往 往以登记机构存档的合同文本 为准，起到了登记备案鉴证的作用 第三、 当售房单位因其他债务一起在建工程查封时经 登记备案的预购人可以对抗第 三人

13、，可避免被查封拍卖的 事，起到了保护预购人和售房单位双方合法权益的作用。 第 四、 预购人要办理个人住房贷款必须先经合同登记，否则 办公证、办抵押登记等 都不能受理。 湖北维力律师事务所 罗胜律师 购房合同备案有什么意义 商品房预售，需要在房管部门登记。参考资料：更多请 查看法邦法律咨询 实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。 它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购 房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多 隐 患 。 参 考 资 料 ： 百 度 百 科 评 论 | 赞 同 1XX-01-22 16:50lucklyhcy| 五级 在在房管部门登记备案以后

14、你名下就有产权登记了，这 套房子才算真正属于你了。评论 | 赞同 1XX-01-26 10:10 楼 事| 友 某些开发商推迟办理商品房买卖合同备案手续，将 房子再次出售，一房多卖，最终损害购房者的利益。只有在 办理商品房买卖合同登记备案手续后，房屋买卖交易的合法 性和唯一性才能得到有效保障。而合同何时生效，当事人是 可以约定的。如果合同约定自备案之日起生效，不办理登记 备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。 备案手 续可以由出卖人、购房人双方共同办理，也可以委托出卖人 单方办理。通常这一手续是由开发商负责办理，购房人只需 要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期，消 费者应及时

15、向房管部门查询。另外，购房合同份数是当事人 双方约定范畴，消费者可要求多签一份合同留在自己手里， 其他合同拿去备案，这样万一出现问题，可依手中的合同维 护自己的权利。 评论| 赞同 3XX-01-31 14:22 小白兔 937| 三级登记备案 制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开 发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合 法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。 对 城区商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套 房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在 预售中一套房子一般只能卖给一个人，可以有效地防止商品 房预售中出现的重复销售、 重复

16、抵押现象。 除了可以规避 “一 房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的 一个必要条件。在目前西安市房产交易中，各大贷款银行都 是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。因此大部 分开发商办好合同登记备案后并不会立即将合同交还给购 房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后 才能将购房合同交还给购房者，这也是购房者需要等待一个 月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。篇二：购房合同 备案更名流程 购房合同备案更名流程 购房者欲变更买受人名称或增 加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人 需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。 1. 1 （ 一 ） 办理合同备

17、案注销需提交的证明材料 2. 2 1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告 ; 3. 3 2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明 4. 3、另换购的新购房合同文本 ; 5. 5 4 4、商业银行出具的不能受理贷款的证明 ; 6. 6 5、开发建设单位收取购房人违约金的证明; 7. 7 6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重 症诊断书等 ; 8. 以及全部购房合同原件 ; 9. 9 8 7 、本人身份证 （ 含户口簿 ） 、注销合同申请书、 开发企业予以确认的签章证明 8、房屋交付公告或公布的相关证明 ; 10. 10 9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵 押的有关证明

18、 ; 11. 1110 、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。 （ 以上 1-6 条根据实际情况提交， 7-10 条必须提交 ） 12. 12 11、办理合同备案更名需提交的证明材料 13. 购房合同原件。 14. 购房合同备案更名流程 1. 理由; 2. 盖章同意 ; 3. 3 2 1 1 、购房者拟写合同备案注销、更名申请书， 详细说明合同备案注销或更名的2、购房者向开发企业提交 合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并 3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证 或户口簿、商品房买卖合同以及其他有关证明材料，向 项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产 管理部门审

19、查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件 的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理 商品房合同备案注销、更名手续 ; 4. 4 4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同 原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖 “作废”及“更 名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。 end 注意事项 如果购房者与房产商签订了预购协议，并交 纳了购房定金，这种预订性质 的合同仅是担保签订正式合同，是购买房屋的初步阶段， 合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名 手续比较简单。 如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案， 合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种

20、情况下 的合同更名手续也较为简单。 如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那 么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改 了买受人后再进行登记，所以此种合同更名手续就比较复杂。 篇三：签购房合同 签购房合同与实际购房合同哪个有效？ 根据目前房屋交易的流程，签是办理房屋过户的前提条 件，现在购房合同基本采取签的形式, 能签合同证明该楼盘 预售许可证下来了，未来可以办理产权，上签购房合同具体 参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的 相关利益及对方应尽义务即可。那么，问题来了现实生活 中如果既有签购房合同，又有实际购房合同，而且两个合同 内容不一致，哪个更有效呢？ 案

21、情简介 王某于 XX 年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双 方商定房屋价格为 120 万元。在中介的帮助下双方签订了购 房合同，合同金额为 120 万元，同时为了避税，在中介的提 议下双方签订向房管局备案的签购房合同金额为 80 万元。 因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。 合同签订后，王某向刘某支付了 40 万元的首付款。之后因 王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定 如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王 某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某 仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，签购房合同价 格仍为 80 万元。另王某缴纳

22、的 40 万元首付款作为违约金均 未退还。现双方因此产生纠纷。 律师点评 本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与 签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当 怎么承担这三个问题上。 一、签购房合同与实际购房合同哪个有效？ 在本案中，双方为避税，将 120 万的实际购房价格写为 80 万元向房管局备案， 是典型的以 “合法形式掩盖非法目的” 根据我国合同法第五十二条的规定，该种合同无效。因此， 王某与刘某签订的 80 万元的签购房合同应为无效的合同。 二、补充协议是否有效？ 根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力， 本案中，王某与刘某的购房价格是 120 万，而备案价格

23、却是 80 万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。 三、违约责任如何承担？ 对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国 合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实 际损失的三倍。具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损 失的三倍为限， 40 万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了， 超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼，请求 法院判定违约金过高，降低违约金。但是本案中违约金过高 的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无 法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价 格备案仍是 80 万元。而王某与刘某签订的购房价格确实 120 万元，如此而

24、来刘某的损失就是 40 万元了。因无法得知刘 某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。 那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议 是无效的，故 40 万不能作为违约金，应与返还王某。这个 方案对于当事人王某来讲是比较合适的。 焕廷有话说 本案中，因涉及签购房合同是“以合法性是掩盖非法目 的”因此无效。但有的朋友可能就问了，那如果两个合同都 是有效的，应以谁为准呢？讲到这里，王某就不得不谈谈何 谓签购房合同，它的性质是什么？ 一、什么是签购房合同 签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地 产相关部门进行备案，并公布在上。然后会给个签购房合同 号，可以通过这个签购房合同

25、号在上进行查询。签购房合同 为了让房地产交易更加透明化。 二、签购房合同的流程 第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与 出卖人双方的平等协商，购房者和开 发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行上 签约，上报房地产市场信息。第二步，开发商和购房者签订 的购房合同上报成功后，打印正式的 （电子 ）合同，购房者和 开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定 （ 一次 性付款需打印 4 份，按揭贷款需打印 5 份）。 第三步，开发企业需要在上签约的 3 个工作日内，到房 地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者 上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已 签

26、字 （ 盖章 ） 的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管 理部门办理合同盖章备案手续。 三、签购房合同注意事项 如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息之前，开 发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电 子合同的核心内容 （ 核心内容：购房者姓名、身份证、购房 价格、付款方式、 合同面积、 房号、户型 ）将不能进行修改。 如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤 销签约”，重新进行签约。经双方协定， 24 小时内允许撤销 上签约。 而在商品房签订的 3 个工作日内，经买卖双方协 商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商 企业可以调阅，重新修改打印电子合同。

27、超过了 3 个工作日 或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买 卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权 的房地产交易管理部门办理相关手续。 总结：签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序， 要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程 序，并非合同生效的必要条件， 签与否并不影响合同的效力。 篇三：商品房买卖合同 （ 工商备案 ） 新 已备案 合同编号： XX0501072 编号：浙江 F1-XX-1 备案合同编号： XX0501072 商品房买卖合同 （范文本） 浙江省建设厅 监制 浙江省工商行政管理局 商品房买卖合同 合同双方当事人： 出卖人：浙江巨豪投

28、资发展有限公司 注册地址： 湖州市龙溪路 208 号 5 楼 508 室 法定代表人： 徐建祥 联系电话：2756680 营业执照注册号： 330500000002850 企业资质证书号：浙房湖开字 0297 号（暂） 委托代理人：无代理人地址：无 邮政编码 ： 无 联系电话： 无 委托代理机构： 无 注册地址： 无 营业执照注册号： 无 企业资质注册号： 无法定代表人： 无 联系电话： 无邮政编码： 无 买受人： 【 本人】 【 法人】姓名： 国籍： 【身份证】 地址： 联系电话： 共同买受人：无 【 本人】 姓名： 无 国籍 : 无 身份证种类：身份证号码：无 地

29、址： 联系电话：无 共有情况：【单独所有】 【共同所有】 【按份所有】 占 有份额 : 【委托代理人】 姓名： 无国籍： 无 地址：无 邮政编码： 无 联系电话： 无 根据中华人民共和国合同法 、中华人民共和国城市 房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出 卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如 下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以竞拍方式取得位于 湖州市二环西路新汽车 站对面湖州开发区西南分 编号为 湖州开发区西南分区 47-C 地块 的地块的土 地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是 湖土让字（XX 67号。该地块总土地面积为 48890平方米。 出

30、卖人经批准，在上述地块上建设商品房， 【建设项目 名称】【现定名】 【暂定名】 湖州红星美凯龙全球家居生活 广场 。建设工程规划许可证号为 330504XX00031 施工许可 证号为 332502XX09230101 。 第二条商品房销售的依据 买受人购买的商品房为 预售 商品房。预售商品房批 准机关为 湖州市规划与建设局 ，预售许可证号为售许字 （XX）第020号；或者，现售商品房备案机关为湖州市规划 与建设局 ，备案号为 。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面 图见本合同附件一） ，为本合同第一条规定的项目中的： 附属用房 该商品房土地使用

31、权年限自 XX 年 4 月 30 日至 2048 4 月 30 日该商品房有阳台 0个，其建筑样式为无 该商品房相关节能措施、保温工程保修期等信息说明： 外墙采用墙体自保温加微晶保温砂浆层保温，屋面采用 挤塑聚苯板保护层作保温，外墙门窗（除一层橱窗外） 均为中空玻璃门窗。保温工程保修期为 3 年。 该商品房【合同约定】面积（应分摊的共有建筑名称及 建筑面积清单见本合同附件二） 。 除上述商品房买卖外， 有出售（或赠送、 出租等） 车位、 车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合 同事项，双方另行约定于本合同附件三。 第四条建筑区划内相关物业归属的约定 在该商品房所在的建筑区划内，出

32、卖人建设物业服务用 房 按政府相关部门规定配置平方米，坐落 以政府相关部 门批准文件为准 ，属于业主共有。 下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠 或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主 共有。 1、车位， 无 。 2、车库，无 。 3、1. 未计入公摊面积的其他部位，除法律另有规定或 合同另有约定外， 归出卖人所有， 包括但不限于 ：（1） 小 区内的地下停车库、非机动车停放位的产权（包括使用权、 收益权等） ；（2） 小区内的半地下工具间的产权（包括使 用权、收益权等） 。 城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关规定、合同 约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围 第五条 计价方式与价款 出卖人与买受人约定合同第三条所列房屋的计价方式 方法与价款如下： 该商品房房款合计（大写） 元整，（小写）币种为 人 民币无 按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业 专项维修资金的，首期交纳标准为 无元 / 平方米（以相关部 门确定并经当地政府批准后公布的标准为准） 。该款项未包 含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付 时向买受人收取。 第六条 面积确认及面积差异处