房地产基础知识1

1、房地产基础知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产” 。 房地产的形态： 1、单纯的土地； 2、单纯的房屋； 3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物 质及其权利构成的财产。 （构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路 等）房地产按类型分为： 1、住宅用（70年）；2、生产用（50 年）；3、经营用（门头 等，50年）；4、行政用 （市政府、法院等， 50年）；5、其他用 （学校，博物馆 等）。二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再

2、开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营 （包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等 ）；4、房地产经营 （包括房屋的买卖、租赁、抵押 ）；5、房地产中介服务 （包括信息、测量、律师、经纪、公证等 ）；6、房地产物业管理；7、房地产金融 （包括信息、保险、金融投资等 ）。三、房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑 在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限 制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定， 土地有限、不可再

3、生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵， 房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 房地产的前景1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。 2010 年城市人 口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿川；2、人口流动增加形成对住宅的需求；3、居民消费水平的提高；4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 政府改革深化内需1 、 取消福利分房，实行住宅货币化；2、开发二手房市场；3、下调存款利率，吸引大批投资性客户；4、下调税费，出台法律法规，激励住房需求五证两书一、建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地

4、前，经城市规划行政主管部门 确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭 证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使 用年限、和“四至”范围。四、建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一， 没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、商品房销售 （预售 ）许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”商品房质量保证书 、商品房使用说明书名词解释一

5、、基本参数 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构 （ 上下不一样高 ） ； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 进深：一幢建筑物 （房子 ）从前墙皮到后墙皮的距离 （长度）； 开间：住宅的宽度， 一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度 （3m3.9m较舒适 ）； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度 （2.9m）; 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度 （2.7m）; 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户 居室； 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占 地的面积与用地总面积之比，以百

6、分率计。用以说明建筑物分布的疏密程 度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽 可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足 够的道路、绿化和户外活动场地。 三通一平： 通常指施工现场达到： 路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水 通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。二、与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干 涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有 的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述

7、权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关 系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使 用权权利主题一致的原则。 房地产权登记： 通常称“产权登记” （包括房屋所有权登记和房屋他项权 利登记 ）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管 理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产 权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房 屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过 房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即

8、共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有 的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者 是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的 义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权 仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利， 待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。三、与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、

9、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面 积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、 走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱 （ 均 为投影面积 ）等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼： 80%；

10、塔楼 75%；写字楼 70%；商场 65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地 方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面 积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面 积中的烟囱、通风道、管道井。探公摊的公用建筑面积 二套内面积X公用建筑面积分摊系数探公用建筑面积分摊系数 二公用建筑面积-套内建筑面积总和探 公用建筑面积 二整栋楼的建筑面积 -套内建筑面积 -不应分摊的 建筑面

11、积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积 （总占地面积 ）之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度” ，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积 （ 包括绿地面积 ） 与规划用地 面积之比。四、与银行贷款有关概念 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在 换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人 享有使用权。 按揭所用材料：1、身份证复印件；2、户口本复印件；3、结婚证复印件；4、学历证复印件；5、收入证明；6、购房合同复印件；7、营业执照复印件；8、三个

12、月的连续税单；9、固定资产的发票；10、借款申请表。 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向 新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费， 约为房价的 1.5%五、与住宅相关的概念 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以 单独使用的套房，里面一应俱全。 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑 密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 双拼：连拼，叠拼。 商住住房 (SOHO) ：Small Office Home Office 是住宅观念的延伸

13、， 属于住 宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使 居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进 行社会活动的人群。 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。 经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适 应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用 效果，而不是降低标准。六、经济适用房我国在 1998 年房改的同时就实行了经济适用房政策。 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客 费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办

14、理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于 1%3%，市场利润被限在 3%以下 经济适用房价格构成?住房建设的征地和拆迁补偿安置费；?审查设计和前期工程费；?住宅小区基础设施建设费；?建设工程费；以上 4 项之和为基础的 1%3%的管理费。贷款利息、税金 3%以下利润。 商品房除以上 8 项外，还有行政事业性收费 （如小区营业性配套公建费，人 防建设费等 ），土地出让金其利润不受限制， 由市场决定。 经济适用房与商品房有什么不同?获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让 金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；?成本结构不同； ?租售政策不同，经济适用房只售不租，商品

15、房不受限制；购买条件和对象 不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低 收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；?价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商 品房出售价格完全由市场决定。 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全 部归个人所有销售技巧 一、购房客户的类型、特征，如何应付1、理智稳健型 （40 岁左右） 特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被

16、推销员言辞打动，认为疑 点的地方一定要搞清楚 措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据， 虚心解决问题。2、热情冲动型 （年轻男性较多 ） 特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。 措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到 50%3、沉默寡言型 特征：出言谨慎，外表反应冷漠。 措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。4、忧柔寡断型 特征：犹豫不决，反反复复。 措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定， 分析清楚。5、喋喋不休型特征：过分小心，想用言语说服你 措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交 定金一定要快，无后悔余地。6、盛气凌人型 特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。7、求神问卜型 特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此 （别人