第五章 物业管理招投标及合同2

1、第五章 物业管理招投标及合同（二）复习旧课1 什么是物业管理招标？招标的程序是什么？ 物业管理的招标，是指物业所有权人、其法定代表的开发商、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。招标的程序：1准备阶段2实施阶段3结束阶段成立招标机构成立招标机构编制招标文件编制招标文件制定标底制定标底（1）招标公告或投标邀请书（2）组织资格预审（3）召开标前会议（4）开标、评标与定标2 物业管理公司如何准备投标？招标程序：1准备阶段2实施阶段（1） 取得从业资格：（2）筹措资金（3）收集招

2、标物业相关资料（4）进行投标可行性分析（1）购买、阅读招标文件（2）标前调查与现场考察 （3）制定管理服务方法及工作量（4）制定资金计划（5）标价试算 （6）标价评估与调整（7）办理投标保函 （8）封送标书、保函第三节 物业管理定标后的工作一 中标后的合同签订与实施二 未中标的总结 ：失利的原因分析三 招标投标资料的整理与归档一 中标后的合同签订与实施1合同的签订步骤：签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书。2合同自签订之日起生效，业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。二 未中标的总结失利的原因分析: 1.准备工作不充分; 2.估价不准; 3.报价策略失误 三

3、招标投标资料的整理与归档1招标文件；2附件及图纸；3对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件；4投标文件及标书；5来往信件；6其他重要资料。第四节 物业管理服务合同一 合同的概念和分类二 物业管理合同概述三 物业管理合同的订立四 物业管理合同的内容及效力五 物业管理合同的违约、变更与终止 一 合同的概念和分类n合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议（合同法第二条）。合同作为民事法律行为中的一种，与其他法律行为相比，具有以下特点：1.合同是两个或两个以上平等民事主体共同所为的民事法律行为。合同必须是基于平等主体当事人之间的合意方才可以成立。2.合同

4、是设立、变更、消灭当事人之间的民事权利义务关系的协议。3.合同是当事人在平等自愿基础上真实意思表示一致的协议。4.合同必须具有合法性、确定性、可履行性。合同的分类（1）双务合同和单务合同（2）有偿合同和无偿合同（3）诺成合同和实践合同（4）要式合同和不要式合同（5）主合同和从合同（6）本合同和预约合同（7）格式合同和非格式合同（8）为本人利益的合同和为第三人利益的合同二 物业管理合同概述 1 1物业管理合同的含义物业管理合同的含义n物业管理合同是物业管理企业与委托人签订的，物业管理企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。n根据物业管

5、理条例的规定，物业管理合同可以分为两种：n前期物业管理合同n物业管理合同二者有何区别？2 物业管理合同的特征n物业管理合同的当事人是特定的 n物业管理合同是以为特定业主及业主自治团体处理物业管理事务为内容的合同n物业管理合同的订立是以双方当事人的信任为前提的n物业管理合同是诺成合同n物业管理合同是有偿合同n物业管理合同是双务合同n物业管理合同是要式合同3 物业管理合同和业主公约的区别 n两者签订的主体不同n物业管理合同是两个主体物业公司、业主；n业主公约则是多个主体业主、开发商、业主委员会、非业主使用人，他们为了分清彼此的权利义务而签订公约。n内容不同n物业管理合同的主要内容是明确委托人（主要

6、是业主）和受托人（物业公司）之间的权利义务关系；n业主公约的主要内容则是规定业主自我约束的方面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。 三 物业管理合同的订立（一） 物业管理合同订立程序n物业管理合同的订立程序，是指当事人为了订立物业管理合同而进行的反复协商、以求达成双方真实意思表示一致的过程，主要包括要约和承诺两个过程。n我国合同法第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。” 1 要约 n所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示。 n要约必须具备以下条件： n要约必须由特定的当事人作出。n要约必须向相对人作出。n要约的内容必须具体明确。n要约人有受该要约约束的意思表示。（2）承诺

7、n所谓承诺，是指受要约人同意要约的意思表示。 n承诺的构成要件：n承诺必须由受要约人发出。n承诺必须向要约人作出。n承诺的内容应当和要约完全一致。n承诺必须在承诺期限内作出。n承诺的方式必须符合要约的规定。（二） 物业管理合同订立方式 n物业管理合同目前有两种订立方式：第一，协商方式；第二，招标方式。n根据物业管理条例第二十四条的规定，前期物业管理合同除特殊情况外，应当采用招标方式订立。对于业主与物业公司订立的物业管理合同，法规则没有规定具体的订立方式，它既可以采取协商方式，也可以采取招标方式。 案例1993年4月，滨海住宅小区的开发商某房地产公司将滨海住宅小区的住宅预售给A公司等13个业主。

8、1994年9月，该住宅小区建成，迁入450家住户。1995年1月，房地产公司和B物业公司签订滨海小区物业管理承包合同，合同约定：房地产公司将物业管理承包给B物业管理公司（以下简称物业公司），承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元；合同签订后10日内，物业公司应向房地产公司支付履行保证金50万元。同年5月，房地产公司又和物业公司签订了维修承包合同，约定：滨海小区 1一42栋楼房在保修期内的维修任务由房地产公司总承包给物业公司维修，总承包工程款40万元。上述合同签订后，物业公司向房地产公司支付了履行保证金50万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司

9、在实施物业管理行为期间，向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中，由A公司等13个业主组成的滨海小区业主管理委员会，已经在1997年8月经当地房地产管理部门批准成立，并与物业公司签订了委托物业管理合同。审判结果：审判结果：法院审理认为：本案投资公司只是滨海住宅小区的开发建设单位，其擅自与B物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照中华人民共和国民法通则第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同应为无

10、效合同。判决驳回了房地产公司要求B物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求。分析 物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定，物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司.由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构，有权选聘物业管理公司,只有业主管委会与物业公司签订了委托物业管理合同，才是合法有效的。 四 物业管理合同的内容与效力（一）物业管理合同的条款n根据我国合同法第十二条规定：“合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式

11、；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”当事人还可以按照各类合同的示范文本订立合同。1 合同首部 n合同名称和编号。n订立合同的日期：n订约地点。n合同当事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方）的名称和住所。n订约理由：根据建设部和国家工商行政管理总局发布的物业管理合同范本，订约理由通常是：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将X X物业委托于乙方实行物业管理，订立本合同。”2 合同主文 n合同主文又称为合同的正文，是关于物业具体情况、双方权利义务、违约责任等问题的具体规定，具有内容详细而全面、操作性强的特点。 主文应当包含以下条款： （1 1）物业基本情况）物业基本情况

12、n物业的名称和类型；n物业坐落的位置（X市X区X路X号）；n物业的东西南北四至；n物业的占地面积和建筑面积。（2 2）委托管理事项）委托管理事项n对房屋建筑共用部位、共用设施设备等的维护和保养。n对公共生态环境的管理。n维持公共秩序。n代为物业经营和财务管理的事务。n组织开展社区文化娱乐活动。n对业主房屋的自用部位的维修、养护并收取合理费用。n其他委托事项。（3 3）委托管理期限）委托管理期限 合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间。（4 4）双方的权利义务）双方的权利义务甲方的主要权利有以下几类： 代表权 公约制定权 审定权 监督权 指示权 其他权利甲方的主要义务如下：协助义务在约定期

13、限内向受托人提供管理用房（有偿或者无偿由双方约定）。按照业主公约约束业主和物业使用人的违约行为。当业主和业主使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付。乙方即受托方的权利和义务n根据有关法律法规和合同约定，制定物业管理制度。n按照合同约定，收取物业管理费用的权利。n对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。n转委托的限制n负责编制房屋、附属建筑物等的年度维修养护计划和大、中修方案。n告知义务。n负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告。n不越权义务：受托人必须在代理权限内忠实地为委托人利益办理委托事务。n财产和相关资料的保管和移交义务。n接受业主和行政主管

14、部门的指导监督。（5 5）管理服务的质量及标准约定）管理服务的质量及标准约定n如何确定物业管理服务的质量及其标准，是衡量物业公司是否能够很好履行合同义务的重要标尺。可以从以下几个方面对此作出约定：n房屋外观；设备运行；n房屋及设施、设备的维修和养护；n公共环境；绿化；n交通秩序和车辆停放秩序；保安；n物业的急修和小修；n业主和物业使用人对委托方工作的满意率等。（6 6）物业管理服务费用）物业管理服务费用 n物业管理服务费n由当事人双方协商决定物业管理服务费的给付方式、支付时间和地点。n物业管理费的计算通常的做法是按照房屋的建筑面积每月每平方米多少钱向业主或物业使用人收取。n车位使用费 该费用按

15、照露天车位、车库等不同的车位进行收费，标准由双方约定。n房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护费n其他费用 包括业主或物业使用人自用部位的维修、保养费用等等。（7 7）违约责任）违约责任n对于违约责任的承担方式，分为以下几种：实际履行、赔偿损失等。另外，对于双方在合同中既约定了违约金又约定了定金的，在支付了违约金或者定金之后，如果仍然不能补偿对方损失的，还应当进行赔偿。（8 8）变更、解除或终止合同的约定）变更、解除或终止合同的约定（9 9）约定的其他事项）约定的其他事项n保密条款n争议解决条款n对转委托的限制n合同生效期限的约定，等等。3 合同的结尾 n合同的结尾，目的是和合同的首部

16、相呼应，并以签名或盖章来表示当事人订立合同的真实意思。合同的的结尾一般有以下内容：n订立合同的日期：它也可以在合同的首部中规定。n合同生效的日期。n合同当事人的签名和盖章：签名时一般应当注明签名人的法律地位。n合同的份数：注明合同的正本、副本的份数及当事人各持几份。(二)物业管理合同的履行 n所谓物业管理合同的履行，是指当事人双方依据物业管理合同的条款，相互以实际行为完成各自承担的义务和实现各自享有的权利。n合同法第六十条也明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”n合同顺利地履行完毕，就意味着双方合同关系的终结。 1 物业管理合同履行的原则 （1）全面履行原则n合同当事人必须按照合

17、同约定全面地履行自己负担的各种义务，不能不履行和不适当履行。（2）实际履行原则（3）协助履行原则（4）经济履行原则 该原则要求当事人在履行物业管理合同时，一定不要浪费人力、物力、财力和时间，争取以较高的效率完满地完成合同义务。2物业管理合同履行过程中的抗辩权 （1）同时履行抗辩权（2）先履行抗辩权（3）不安抗辩权 合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”五 物

18、业管理合同的违约、变更和终止 （一）物业管理合同的违约 1 违约行为表现方式 所谓物业管理合同的违约，是指合同的当事人没有按照合同的约定履行自己的义务，而应当承担法律责任的行为。物业管理合同的违约主要有以下几种情形：n预期违约n履行不能n履行迟延n履行瑕疵n不适当履行2 违约责任的承担 n违约责任的承担方式有以下几种：违约责任的承担方式有以下几种： n继续履行n采取补救措施n赔偿损失n违约金和定金（二）物业管理合同的变更 n物业管理合同的变更是指有效成立的物业管理合同尚未履行或者未履行完毕之前，基于一定法律事实的出现而导致合同的主体、内容等发生改变。n它包括物业管理合同的主体变更、内容变更两个

19、方面。 案例 天津市某小区的物业公司在与业主委员会订立的物业管理合同中约定，物业管理服务费按照每平方米1元的标准收取，保证提供达到一级标准的服务质量。但是在执行过程中，由于物业公司的能力所限，无法达到一级标准，故业主委员会与物业公司进行协商，将收费标准下降为0.75元每月每平方米，标准改为二级。这就属于物业管理合同内容的变更。 （三）物业管理合同的终止 n 物业管理合同的终止，是指由于一定的法律事实的发生，使得合同所设定的权利义务在客观上归于消灭。n我国合同法第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：n债务已经按照约定履行；n合同解除；n债务相互抵销；n债务人依法将标的物提存；n债

20、务人免除债务；n债权债务同归于一人；n法律规定或者当事人约定终止的其他情形。案例分析 案例1 2003年8月13日，原告（杨杰）与被告（开发商）签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发经营的紫玉山庄的第G21栋别墅。2003年10月18日，原告付清了全部房款，但紫玉山庄以杨杰不接受物业公司的管理为由，拒绝交付房屋。分析： 北京市第二中级人民法院一审认为，本案双方争议的焦点实际为办理接收楼房手续的顺序，即先签订物业管理合同再交付房屋，还是先交付房屋再签订物业管理合同。杨杰与紫玉山庄在补充协议中约定：“杨杰自房屋交付之日起同意接受北京集祥物业管理有限公司的物业管理。”这表明杨杰接受北京集祥物业管理

21、有限公司作为物业管理的主体，但物业管理的具体内容仍需杨杰另行与北京集祥物业管理有限公司协商，并在物业管理合同中约定相关权利及义务。杨杰支付全部购房款后，紫玉山庄即应依约交付房屋。现紫玉山庄未依约交付房屋，依据合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。案例2 2004年，某物业管理有限公司（以下简称物管公司B）以A小区业主周某某不履行物业管理服务合同约定，拖欠物业管理服务费用为由向A小区所在区法院起诉，要求被告支付2003年5月至2004年7月期间拖欠的15个月的物业管理服务费用以及滞纳金。被告周某某辩称，A小区业委会未经当地房产行政主管部门备案，且其未经业主大会授权就与物管公司B签订物业管理服务合同，该物业管理服务合同无效，因此拒绝交纳物管费。该区法院经过审理，判决被告向物管公司B支付2003年5月至2004年7月期间拖欠的物业管理服务费及滞纳金共计八百余元。被告周某某不服提起上诉，经该市中院二审，做出