土地利用总体规划专题研究之六

1、土地利用总体规划专题研究之六铜陵市建设用地节约集约利用研究二一年十一月目 录一、概 述1（一）节约与集约利用土地研究的目的和意义1（二）节约与集约利用土地研究的原则1（三）节约与集约利用土地研究的任务和内容2二、铜陵市建设用地利用现状4（一）建设用地现状分析4（二）经济社会发展与建设用地关系分析5三、建设用地节约集约利用评价分析10（一）土地节约与集约利用评价内涵10（二）建设用地集约利用评价指标构建11（三）铜陵市建设用地节约集约水平分析15四、规划控制指标标准研究18（一）人均用地指标控制标准18（二）建设用地投入/产出控制标准20（三）工业园区投入强度控制标准21（四）新增建设用地占用耕

2、地的比例标准24五、存量建设用地集约利用潜力预测26（一）城镇工矿用地集约利用潜力估算26（二）农村居民点用地集约利用潜力预测27（三）存量建设用地用地潜力汇总28六、新增建设用地统筹安排29（一）新增建设用地规模预测29（二）新增建设占用耕地规模预测30（三）新增建设用地统筹安排31七、铜陵市土地节约与集约利用管理机制与对策32（一）注重规划的引导控制作用，坚持土地节约集约利用32（二）充分发挥土地市场调节作用，鼓励土地节约集约利用33（三）强化各产业的用地标准，促使其节约集约利用土地34（四）积极开展土地整理工作，加快土地节约集约利用36一、概 述（一）节约与集约利用土地研究的目的和意义随

3、着经济建设快速的发展和现代化建设步伐的加快，我国人地矛盾、资源环境压力日益突出尖锐。特别是近几年，随着城市化水平的提高，城市化过程中存在着过多占用耕地、土地资源集约化水平低、城镇用地结构不合理、资源环境等问题，针对这些问题和人多地少的国情，我国只有走土地节约和集约利用的道路，才能保证经济建设和现代化建设快速、持续、健康的发展，以及经济社会与生态自然环境的协调发展。研究节约集约利用土地具有重要的意义：（1）节约和集约利用土地，是贯彻科学发展观、积极推进资源节约型社会建设的内在要求；（2）节约和集约利用土地，是缓解土地供需矛盾、保障新时期社会经济持续稳定发展的必然选择；（3）节约和集约利用土地，是

4、加强土地参与宏观调控、促进经济结构调整和增长方式转变的基本手段；（4）加强土地节约和集约利用问题的研究，是提高规划科学性、改进规划操作性的重要方面。（二）节约与集约利用土地研究的原则1、三效益统一原则生态环境的承载力是有限的，因而集约土地利用一定要在考虑土地经济效益的同时，考虑土地的环境生态效益，考虑土地利用对人民生活、地区特性、社会发展等社会效益的影响。2、土地的可持续利用原则土地的集约利用，不仅要求土地利用结构最优、使用效能最大，同时也要求土地利用过程要以不损害未来土地开发潜能为根本前提。从土地供需关系看，集约土地利用不仅要保证目前各业有地用、用好地，又要保证未来有足够的预留空间和发展空间

5、。3、整体用地结构优化与单一地块利用集约化统一原则按照系统论的观点，整体功能大于部分功能之和，但其前提是各部分之间要有合理的组织结构，合理的组织结构是整体最优化的基础，局部功能最终要通过整体加以体现，整体优化为部分功能的正常发挥提供环境保障。因此土地利用结构的合理性量度是土地集约利用的一个重要的方面。4、定性与定量相结合原则土地集约利用不仅需要定性的研究，同时也需要定量的研究。在研究土地利用集约化水平中，其评价体系尽量地以定量计算为主，体现科学性，但必要时也要对个别难以定量化的指标进行定性分析，从而增强土地集约利用评价的可操作性。5、动态发展原则随着社会经济的发展和科学技术的进步，土地集约利用

6、水平将是一个不断提升的动态过程，而不是一个静态的终极目标，因此，应是我们不断追求的一个长远的目标。（三）节约与集约利用土地研究的任务和内容根据建立资源节约型社会和推进土地利用方式根本性转变的要求，围绕保障社会经济平稳运行和可持续发展的目标，按照“内涵挖掘与外延扩大相结合、以内涵挖掘为主，合理提高土地集约利用水平”的原则，研究土地的节约和集约利用。鉴于目前我国的土地利用情形是建设用地的扩张占用过多的农用地，导致农用地特别是耕地的大量减少，为了确保粮食安全和保护耕地，减少新增建设用地占用耕地，因此本专题研究的重点是建设用地的节约和集约利用。1、研究任务（1）建立各类建设用地集约和节约利用的指标体系

7、，研究提出集约利用的标准；（2）评价各类存量建设用地集约利用的潜力，研究并提出实现潜力的保证措施；（3）统筹各业用地需求，研究提出各类新增建设用地规模控制目标和盘活存量用地的目标，提出统筹增量和存量用地的配套措施；（4）研究提出各类新增建设占用耕地的控制比例，提出节约用地、少用、省用土地，特别是少占耕地的政策措施；（5）研究提出促进土地集约和节约利用的制度性建议。2、研究内容首先从建设用地的发展变化规律和经济建设消耗土地资源的趋势分析预测建设用地利用的基本现状，接着对节约和集约用地的指标控制标准进行研究，对存量建设用地集约利用潜力进行预测，然后提出统筹安排新增建设用地和存量建设用地的配套措施，

8、最后提出促进土地节约和集约利用的政策措施和建议。二、铜陵市建设用地利用现状（一）建设用地现状分析建设用地利用结构是指各类建设用地功能的用地比例和空间结构及其相互影响、作用的关系。要使土地利用达到集约的状态，不仅要使数量结构达到集约，而且在总体布局上也要合理。表2-1 2005年铜陵市建设用地利用结构与布局单位：公顷、%地类辖区建设用地居民点及工矿用地交通运输用地水利设施用地面积比例面积比例面积比例面积比例铜陵市19683.51100.0016459.8083.621937.189.841286.536.54灰河乡205.921.05104.720.5310.130.0591.080.46桥南乡

9、614.593.12523.972.6689.120.451.500.01五松镇1815.029.221511.087.68268.121.3635.820.18顺安镇2455.8012.482072.9210.53243.911.24138.970.71钟鸣镇1928.509.801506.097.65301.131.53121.280.62天门镇1620.088.231336.256.79139.570.71144.260.73老洲乡432.502.20320.921.632.970.02108.610.55胥坝乡957.104.86850.454.321.780.01104.860.53

10、东联乡798.254.06634.573.2226.500.13137.180.70西联乡1143.875.81869.374.421.500.01272.541.39铜官山区3648.6818.543293.6816.73355.011.800.000.00南陵县飞地0.000.000.000.000.000.000.000.00大通镇1140.335.79838.054.26240.311.2261.980.31安庆铜矿234.981.19218.881.110.000.0016.100.08铜山镇472.972.40436.162.2223.680.1213.140.07狮子山617.4

11、13.14570.342.9040.100.206.970.04西湖镇927.734.71770.213.91133.050.6824.470.12东效乡669.763.40602.153.0660.300.317.310.04资料来源：铜陵市2005年土地利用变更调查表。表2-2 1996-2005年铜陵市人均农村居民点用地情况单位：平方米名称人均农村居民点1996年200.601997年200.591998年201.181999年203.222000年205.122001年206.252002年207.472003年207.752004年207.152005年221.08从表2-1及2-2

12、可以看出，铜陵市建设用地利用结构具有以下特征：（1）铜陵市2005年居民点及工矿用地为16459.80公顷，占建设用地的83.62%，从整个结构来看其值过高，农村居民点用地粗放；（3）铜陵市2005年交通运输用地和水利设施用地分布为1937.18公顷和1286.53公顷，分别占建设用地的9.84 %和6.54%，从整个结构来看，铜陵市交通便利，目前能满足当地经济发展的需求。（二）经济社会发展与建设用地关系分析铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，东与繁昌县接壤，南与青阳县、南陵县交界，西南与贵池市毗邻，西北与无为县、枞阳县隔江相望。 全市总面积约为112565.53 公顷，2005年，全市农用

13、地为68198.39公顷(耕地为19944.06公顷)，建设用地为19683.51公顷，未利用土地为24683.63公顷，全市人均拥有土地面积约为0.1559公顷（折合2.34亩），人均耕地约为0.0276公顷（折合0.41亩），人均建设用地为0.0273公顷（折合0.41亩）。从数据分析来看，铜陵市人均土地资源并不丰富，人多地少，一定程度上阻碍了社会经济发展。同时，由于受到“长江三角洲” 的经济辐射作用以及皖江城市带承接产业转移示范区规划的实施，铜陵市经济将持续高速发展，短期内人均用地将持续下降。因此，为了合理利用土地，充分发挥土地的最优效益，我们需要研究土地的节约与集约利用，特别是建设用地

14、的集约化利用，避免经济发展过多地消耗土地资源，特别是减少经济建设过程中占用过多的耕地的现象，确实保护耕地，促进社会、经济和环境的协调发展。本专题将从经济、人口方面来研究经济社会发展和建设用地的关系。1、建设用地规模与经济发展的关系分析表2-3 铜陵市1996-2005年相关经济指标及建设用地规模表年份第二、第三产业建设用地规模产值（亿元）增长率（%）面积（公顷）年增长率（%）199647.1414907.97199752.6811.7515001.790.63199859.531315287.651.91199964.097.6615679.942.57200068.326.615468.47

15、-1.35200175.119.9415504.170.23200283.2610.8515515.270.07200399.2819.2415579.430.412004130.3431.2916272.264.452005175.5634.6919683.5120.96资料来源：1996-2005年安徽省统计年鉴、1996-2005年铜陵市土地利用现状变更表。近几年来，铜陵市经济建设方面得到较大的发展，经济的发展离不开土地的利用，我们在分析经济发展与建设用地关系时，主要选择国内生产总值中与建设用地联系比较紧密的第二、三产业产值标进行分析，其相关指标值见表2-3。从表中数据可以看出，铜陵市1

16、996年的第二、第三产业总值为47.14亿元，2005年为175.56亿元，平均年增长率为15.73%，而建设用地由1996年的14907.97公顷，增加到2005年的19683.51公顷，平均年增长率为3.14%。图2-1 二、三产业产值增长率与建设用地规模增长率关系图分析图2-1，我们可以看到铜陵市二、三产业产值年增长率曲线与建设用地规模年增长率曲线趋势基本一致，建设用地扩展与二三产业的增长的有一定的相关性，说明铜陵市建设用地为社会经济发展提供了重要保障。1996-2005年，铜陵市单位建设用地二、三产业产值在不断提高（图2-2），建设用地的利用效益越来越高。 图2-2 1996-2005

17、年铜陵市单位建设用地二、三产业产值变化图2、建设用地规模与人口的关系分析本专题在分析人口与建设用地的关系时，主要选取人口总体规模这一指标进行分析。表2-4 铜陵市1996-2005年人口与建设用地规模统计表年份总人口建设用地规模（万人）年增长率（%）规模（公顷）年增长率（%）199666.5714907.97199767.050.7215001.790.63199867.700.9715287.651.91199968.501.1815679.942.57200069.000.7315468.47-1.35200169.701.0115504.170.23200270.320.8915515.

18、270.07200370.910.8415579.430.41200470.63-0.3916272.264.45200572.222.2519683.5120.96资料来源：1997-2005铜陵市人口情况统计表、铜陵市土地利用现状变更表。从表2-4的统计数据可以看出，铜陵市1996年的总人口为66.57万人，2005年为72.22万人，平均年增长率为0.91%，建设用地的平均年增长率为3.14%，铜陵市的建设用地扩张的速度大于人口增长的速度，进一步说明铜陵市建设用地粗放型增长的现象仍然村存在，建设用地的集约利用水平不高。图2-3 铜陵市人口年增长率与建设用地年增长率的关系分析图由分析可知，

19、铜陵市总人口年增长率曲线与建设用地年增长率曲线一致性较差，1999年之前，建设用地相对于人口来说，扩张速度较快；1999-2000年，建设用地降幅较大，之后建设用地涨幅有所缓慢，2003年以后建设用地涨幅加快。三、建设用地节约集约利用评价分析（一）土地节约与集约利用评价内涵节约和集约用地，是相对于浪费和粗放用地而言的。笼统地说，就是如何更好有效地利用土地，以最小的土地成本，满足社会发展与环境建设的需要。主要包括三层意思：一是节约用地，就是各项建设都要节省用地，千方百计不占或少占耕地。二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度。三是通过整合置换和储备，合理安排土地

20、投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局、挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。在现阶段经济发展水平条件下，土地资源节约集约利用要求在区域资源禀赋与现有技术水平下，充分利用土地资源的同时，尽量减少土地消耗，从而实现土地资源与资本、劳动力的最优配置。对于城镇建设用地而言，城镇土地使用者对土地利用的能力、人口压力、经济发展要求、资本和劳动的可利用量、政府干预等条件对城镇土地节约集约利用水平有重要影响。因此，应在把握铜陵市建设用地自然、社会、经济等情况的基础上，根据建设用地现状与政府管理的需要，明确主要评价目标与内容，构建科学合理的评价指标体系。本专题以铜陵市建设用地为评价单元，通过建立建设用地集约

21、利用评价指标体系，对建设用地的利用情况进行评价和考核，以客观反映和科学评价铜陵市建设用地集约利用的现状水平；同时，通过对安徽省各地市之间的建设用地集约利用程度的比较分析，提出具体的节约集约用地控制指标，为新一轮土地规划修编以及国土部门管理城镇建设用地工作以及制定土地节约集约规章等提供参考依据。（二）建设用地集约利用评价指标构建1、指标构建原则土地集约利用评价指标体系是一个有机的动态复合的复杂系统。这个系统基本涵盖了土地利用纵横方面的内容，比较全面地反映了土地利用的潜力和可持续发展的能力，比较客观地体现了土地集约利用的内在功能。为使土地集约利用评价的结果更加准确、科学，土地集约利用指标的选取标准

22、必须能够直接或间接反映土地利用的集约水平，且指标本身应具备有效性与合理性。概括地说，评价土地集约水平的指标应具备以下几个特征：（1）前瞻性、系统性原则评价指标体系必须符合新观念、新思路、新发展的设计，具有前瞻性，要求评价结果对土地利用决策起到指导性作用。所建指标体系要统筹考虑各个方面的系统功能，有利于城市化建设，有利于集约利用土地，既达到发展建设的目的，又起到最大限度地节约用地的作用，缓解建设用地和保护耕地的矛盾。（2）地域类型分异性原则根据比较优势理论，由于土地要素本身不同土地利用适应性禀赋的不同，对节约和集约用地的衡量，因地域的不同而有很大的差异。土地的地域分异规律反映了不同地域的土地生产

23、潜力和利用效益的差异。分析地域分异状况，并将类似的地域划分为同一集约利用潜力级别，是土地集约利用潜力评价的基本原则之一。（3）资源环境适宜性原则在制订具体的节约和集约利用指标体系时，要考虑当地的自然生态系统的状况和发展规律，在区域环境和资源容量限制下安排土地的集约利用，并与社会经济发展中具有社会约束力的土地利用伦理观念相一致。（4）现势性原则评价体系应有反映时间演变特征的指标，以便能与所评价地域、所评价土地利用类型的实际发展情况保持一致，并与当前土地利用技术相适应。（5）可量测性原则评价指标体系的建立必须考虑数据收集的难以程度，选取的评价因子要有相对稳定和可靠的数据来源渠道，应能在相关权威机关

24、提供的资料或通过实地调查的基础上，直接获取这些指标可量化分析与评价。指标计算尽量以定量计算为主，体现科学性，但必要时也可对个别难以定量的指标进行定性分析，以利于操作，减少随意性。（6）科学发展观导向原则以前的区域土地集约利用评价多注重物资和资本的集约，在科学发展观的指导下，区域土地利用不再以追求最大物资产出为唯一目标，因此，区域土地节约与集约利用评价也应该关注区域经济、管理、基础设施、环境保护等各个方面，建立起系统的评价体系。2、指标体系构建方法土地节约和集约利用评价指标一般包括以下4个方面的评价内容:影响制约土地集约利用因素指标；土地集约利用程度评价指标；土地集约利用趋势和可持续度指标；土地

25、利用效率指标。设计指标体系一方面要反映土地节约和集约利用的共性(区域节约和集约用地评价指标体系);另一方面要体现区域范围内不同分区土地利用的特征(分区节约和集约利用地评价指标体系)和不同土地类型的土地利用评价指标(分地类节约和集约用地评价指标体系)。同时在具体指标评价体系设计时需要满足层次性要求，应包括目标层次、准则层次、措施评价层次等。3、节约与集约用地评价指标（1）区域节约与集约用地评价指标土地集约利用从资金集约度、技术集约度和人口集约度等层面分析和评价。区域节约和集约用地评价指标体系以整个区域综合土地节约和集约利用作为评价对象，侧重从区域整体用地布局、用地结构、土地开发利用强度以及土地利

26、用合理性等方面，评价土地总体的使用效率和潜力。如可通过对评价区域土地利用程度的影响因素的分析比较，确定评价因子。根据中国目前土地利用集约程度和土地集约利用目标体系，同时兼顾指标数据获取渠道因素，铜陵市节约与集约用地评价可考虑构建以下评价指标体系。表3-1 区域节约集约利用评价指标体系目标层a准则层b评价指标层c指标说明土地节约集约利用综合指标土地集约利用强度b1人均建设用地建设用地面积/人口总数量城镇人均建设用地城镇建设用地面积/城镇人口总数量农村居民点人均建设用地农村居民点面积/农村居民点人口总数单位gdp交通用地交通用地总面积/gdp单位gdp水利设施用地水利设施用地面积/gdp土地闲置率

27、闲置土地面积/建设用地总面积土地集约利用投入强度b2地均固定资产投入全社会固定资产投资总额/土地面积土地开发整理投入土地开发整理投入/土地面积土地集约利用效益b3地均gdpgdp/总面积地均工业产值工业产值/工业用地面积地均农业产值农业产值/农业用地面积森林覆盖率森林覆盖面积/土地总面积（2）建设用地节约与集约利用评价指标通过分析这些不同时间段的变化情况及土地节约与集约利用水平变化的相关性，剔除冗余指标，并综合考虑建设用地节约和集约利用评价指标体系，构建铜陵市建设用地节约集约利用评价指标如下：表3-2 铜陵市建设用地节约集约利用评价指标体系目标层准则层b评价指标层c指标说明建设用地节约集约利用

28、指数建设用地利用强度b1建设用地率建设用地面积/土地总面积工业用地的比率工业用地面积/城镇建设用地面积人均居民点用地面积农村居民点面积/农村人口总数人均建设用地建设用地面积/总人口建设用地投入强度b2单位建设用地固定资产投资固定资产投资总额/建设用地总面积建设用地利用效益b3地均gdpgdp/总面积建设用地地均第二三产业产值第二三产业产值/建设用地面积单位gdp交通用地交通用地总面积/gdp建设用地扩增b4新增建设用地占用耕地量新增建设用地占用耕地的面积（三）铜陵市建设用地节约集约水平分析1、建设用地节约集约利用分析（1）人均建设用地、人均城乡建设用地均呈上升趋势1996-2005年，铜陵市各

29、类建设用地总体均呈上升趋势。人均建设用地由223.94平方米增长到272.55平方米，人均城乡建设用地由179.15平方米增长到222.90平方米。（2）人均城镇建设用地、人均农村居民点用地有所增加1996-2004年，铜陵市人均城镇建设用地、人均农村居民用地期内虽然有所减少，但到2005年相对前几年而言呈增加趋势。1995-2005年人均城镇建设用地由111.91平方米上升为150.17平方米，人均农村居民点用地由200.60上升为221.08方米。期内，城乡建设用地增加4171.41公顷，农村居民点建设用地反而增加425.23公顷，农村居民点整理节约集约潜力较大。（3）土地投入产出水平逐年

30、上升1996-2005年，铜陵市单位建设用地的投入产出均呈上升趋势。单位建设用地gdp由35.03万元/公顷上升为92.49万元/公顷，单位建设用地二、三产业产值由31.62万元/公顷上升为89.19万元/公顷，单位建设用地固定资产投资由19.37万元/公顷上升为38.96万元/公顷，其中单位建设用地二三产业增长速度最快，增长了182.07%。虽然铜陵市建设用地投入产出水平都是处于增加状态，但是与发达地区相比各项指标水平还是很低，土地利用集约水平有待于进一步提升。2、建设用地节约集约利用存在的问题（1）建设用地重扩张，轻挖潜，占用耕地比例高1996-2005年，铜陵市建设用地发展方式仍以外延扩

31、张为主，内部挖潜不足，未能达到“以内涵挖潜为主，外延扩张为辅”的要求。未来十几年内，随着铜陵市建设用地需求量仍将逐年上升，如果不切实改变建设用地的利用方式，遏制建设用地盲目扩张，耕地的流失量将逐步加重。（2）农村居民点用地闲置率较高，土地浪费现象严重2005年，铜陵市农村居民点规模7195.64公顷，与1996年相比，铜陵市人均居民点由200.60平方米增加为221.08平方米，随着城市和建制镇建设用地的增加，农村居民点用地不减反增。主要原因是随着人口城镇化水平的不断上升，城市农村双重占地的“两栖人口”数量增多，造成虽然一部分农村人口进入城市，但其农村住宅却空置在农村，农村居民点浪费现象严重。

32、此外，农村居民一户多宅现象普遍，人均宅基地超标，土地利用效率不高。因此，铜陵市农村居民点集约利用潜力较大，农村居民点整理是新一轮土地利用总体规划修编的重点。（3）经济社会发展对土地资源的依赖较大1996-2005年，铜陵市gdp由51.95亿元上升到182.05亿元，二三产业产值由47.14亿元上升到175.56亿元，经济快速发展。1996-2005年间，年均二三产业产值与建设用地增长弹性系数为32.05，表明土地投入幅度远大于土地二三产业的产出增长速度，土地投入的边际成本有下降趋势。因此，未来土地利用中不仅要考虑土地产出，还要考虑土地的投入，从而提高土地利用集约度。3、铜陵市节约集约用地水平

33、现状评价建设用地节约集约利用现状通过建设用地节约集约利用指标体系中各项具体指标的指标值来反映。对建设用地节约集约利用现状具体指标的评价，要通过将现状指标值与标准值的对照来说明。同时，建设用地节约集约利用程度（或水平）是一个相对的概念，其衡量标准是区域性的，而且是动态的，随着地域环境的不同，经济发展水平的不同，科学技术和社会管理水平的不同而变化。（1）建设用地利用强度方面2005年人均建设用地272.55平方米，而芜湖市、马鞍山市和淮南市的人均建设用地分别为198.81平方米、192.06平方米、188.32平方米，可见铜陵市在安徽省同类城市中建设用地强度较低。（2）建设用地投入强度方面2005

34、年铜陵市地均固定资产投资完成额为7.2万元/公顷，而合肥市、芜湖市和安徽省的地均固定资产投资完成额分别达到1.80万元/公顷、6.16万元/公顷和7.00万元/公顷，可见铜陵市在安徽省同类城市中固定资产投资强度较高。（3）建设用地利用效益方面2005年全市单位建设用地二三产业产值为89.19万元/ 公顷，而芜湖市和马鞍山市相应指标达到82.56万元/公顷和105.77万元/ 公顷，可见铜陵市单位建设用地二三产业产值仍然处于中等水平，有待于进一步提高。四、规划控制指标标准研究根据铜陵市的实际情况，结合建设用地集约利用水平的分析，选取经济发展水平与铜陵市相近的合肥市、芜湖市和安徽省的平均水平作为指

35、标控制标准研究的参考，并依据国家城市用地分类与规划建设用地标准（gbj137-90）、村镇规划标准（gb5018893）、国土资源部工业项目建设用地控制指标的规定，确定铜陵市节约和集约用地的指标控制标准。（一）人均用地指标控制标准1、人均城镇建设用地2005年，铜陵市人均城镇建设用地150.17平方米，位于城镇规划中人均建设用地的第四级别。结合铜陵市城镇发展战略以及城市用地分类与规划建设用地标准（gbj137-90）确定到2010年铜陵市人均城镇用地为105平方米，到2020年人均城镇用地为100平方米。表4-1 城镇规划人均建设用地指标现状人均建设用地水平允许采用的规划指标允许调整幅度指标级

36、别规划人均建设用地指标60.0i60.175.0+0.1+25.060.175.0i60.175.00ii75.190.0+0.1+20.075.190.0ii75.190.0-iii90.1105.0+0.1+15.090.1105.0ii75.190.0-150iii90.1105.0-iv105.1120.0+0.1+15.0105.1120.0iii90.1105.0-20.00iv105.1120.0-120.0iii90.1105.00iv105.1120.002、人均城镇工矿用地铜陵市作为典型的工矿资源型城市，“十一五”时期，按照推进资源型城市转型的总体要求，坚持走新型工业化道路

37、，以结构升级为主线，实施“531”工程，构筑“三三三”产业体系；以发展循环经济为突破口，切实转变经济增长方式；以园区建设为载体，实施产业集聚战略；以经济效益为中心，实施品牌战略，增强自主创新能力，提升产业核心竞争力。五年累计投资500亿元以上，将铜陵打造成高工业化、强竞争力、广辐射面的沿江工业名城。 根据铜陵市土地利用供需分析研究中对铜陵市2006-2020年城镇工矿用地需求量预测，分别计算出2010年和2020年铜陵市城镇工矿用地规模。表4-2 2010年和2020年铜陵市城镇工矿用地规模单位：公顷年份2010年2020年城镇用地9425.3610350.83工矿用地4741.997724.

38、20城镇工矿用地14167.3518075.03根据铜陵市自身特点，计算可得2010年铜陵市人均城镇工矿用地为185.51平方米；2020年人均城镇工矿用地为210.71平方米。为推进铜陵土地利用规模化集约化，提高各类建设用地效率，确定到2010年人均城镇工矿用地控制在157.83平方米以内，到2020年人均城镇工矿用地控制在139.89平方米以内。3、人均居民点用地以铜陵市农村居民点的人均现状用地水平为基础，根据国家村镇规划标准的人均建设用地指标级别和允许调整幅度来具体确定规划期内铜陵市农村居民点人均用地控制指标。2005年，铜陵市农村居民点人均用地221.08平方米，按照村镇规划标准（gb

39、5018893）的规定，指标级别处在“七”级，允许的减少幅度是调之150平方米/人。通过科学规划布局实现农村居民点合理积聚，加强农村的基础设施建设，提高农村居民点聚落的建筑密度和建筑容积率，使农村居民点从目前分散的自然形态逐步向规划形态转变，是促进农村居民点集约节约利用土地的客观选择，是同步实施“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的政策要求。但结合铜陵市农村发展状况，规划期内将人均农村居民点用地下降到150平方米难度较大，因此本专题通过对安徽省人均农村居民点水平分析，参考周边发展相似地区人均居民点用地情况，确定到2010年铜陵市人均居民点用为180平方米，2020年人均居民点用地为17

40、0平方米。表4-3 人均居民点建设用地控制指标现状人均建设用地水平（m2/人）人均建设用地指标级别允许调整幅度（m2/人）50一、二应增52050.160一、二可增01560.180二、三可增01080.1100二、三、四可增、减010100.1120三、四可减015120.1150四、五可减020150五应减至150以内（二）建设用地投入/产出控制标准1、城镇工矿用地产出标准“十五”期间，铜陵市单位城镇工矿建设用地二三产业产值总体呈现增长趋势，由2001年的138.56万元/公顷增至2004年的211.31万元/公顷，年均递增12.76%，高于安徽省平均水平198.03万元/公顷，但低于合肥

41、市319.82万元/公顷芜湖市251.44万元/公顷的水平。根据铜陵市“十一五”规划，铜陵市经济快速增长的条件正在形成，主要表现在：工业化进程加快推进，产业优势更加突出；投资规模持续扩大，发展后劲不断增强；基础设施建设明显加强，城市功能日益完善；自主增长机制初步形成。因此，随着产业结果调整、改善、提高，经济总量的上升，土地利用的经济产出效益将获得较快增长，集约用地水平不断提高。鉴于此，对照芜湖市、合肥市和安徽省的平均水平和铜陵市发展实际，确定到2010年单位城镇工矿用地二、三产业产值为300万元/公顷，到2020年单位城镇工矿用地二、三产业产值为580万元/公顷。2、单位建设用地固定资产投资2

42、001-2005年，铜陵市单位建设用地固定资产投资由19.37万元/公顷上升为38.96万元/公顷，年均递增11.23%。高于安徽省15.54万元/公顷的平均水平，但低于芜湖市52.19万元/公顷和合肥市37.78万元/公顷的水平。对照芜湖市、合肥市和安徽省的平均水平和铜陵市发展实际，确定到2010年单位建设用地固定资产投资为78.60万元/公顷，到2020年单位建设用地固定资产投资为113.07万元/公顷。（三）工业园区投入强度控制标准“十一五”时期，铜陵市将利用长江、沿江快速通道和矿产资源丰富等有利条件，结合城镇布局，重点建设五大工业区：铜陵经济开发区、大桥经济开发区、狮子山经济开发区、金

43、桥经济开发区和滨江工业区。根据国土资源部工业项目建设用地控制指标，根据国家工业园区相关标准，结合铜陵市工业园区现状，参考芜湖市、合肥市开发区现状，建议其投资强度控制指标到2010年为1800万元/公顷，到2020年为4000万元/公顷；建筑容积率控制标准要达到0.85。同时为加强工业项目建设用地管理，针对当前开发园区用地粗放、节约集约利用土地动力不足，为提高企业进区门槛，提高开发园区土地的节约集约利用水平，结合国家相关标准和铜陵市实际情况制定工业项目建设用地控制指标。控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成，工业项目建设用地必须同时符合四项指标。（1

44、）工业项目的建筑系数，即项目用地范围内的各种建、构筑物占地面积之和占总用地面积的比例，其应不得低于30%。（2）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。（3）工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应进入多层标准厂房，原则上不单独供地。工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工

45、业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。表4-4 工业行业分类代 码名 称代 码名 称代 码名 称13农副食品加工业23印刷业、记录媒介的复制33有色金属冶炼及压延加工14食品制造业24文教体育用品制造业34金属制品业15饮料制造业25石油、炼焦及核燃料加工业35通用设备制造业16烟草加工业26化学原料及制品制造业36专用设备制造业17纺织业27医药制造业37交通运输设备制造业18纺织服装鞋帽制造28化学纤维制造业39电气机械及器材制造业19皮革毛皮羽绒及其制造业29橡胶制品业40通信设备及其他电子设备制造业20木材加工及竹藤棕草制品业30塑料制品业41仪器仪表及文化办公用

46、机械制造业21家具制造业31非金属矿物制品业42工艺品、其他制造业22造纸及纸制品业32黑色金属冶炼及压延加工业43废弃资源和废弃旧材料回收加工业(4) 根据国民经济行业分类注释（gb/t 4754-2002）对不同的工业项目投资强度、容积率加以相应的控制，项目的投资强度、容积率控制指标应符合表4-4、4-5、4-6的相关规定。表4-5 投资强度控制指标 单位：万元/ hm2工 业 类 型 代 码投资强度13-19，22，24155520，31，42-43124521145023，25-26.29，34207027-28.37310530166032-33，35-36，39，412485表4-

47、6 铜陵市工业建设项目容积率控制指标工 业 类 型 代 码容积率13-16，18，19，24，30，40-421.0017，20-23，26-290.80250.5026，32-330.6027，31，34-37，39，430.70（四）新增建设用地占用耕地的比例标准节约用地要求各项建设都要节省用地，千方百计不占或少占耕地。就发展阶段而言，铜陵市经济产业外延扩张的趋势还在加强，这就不可避免的要占用相当部分的耕地。因此，依据铜陵市的自然地理条件、耕地资源分布状况和历年来建设占用耕地的比例，合理确定新增建设用地占用耕地的比例标准，严格控制建设对耕地资源的消耗，对于促进节约、集约利用土地具有重要意义

48、。依据铜陵市土地利用现状和不同类型功能的建设用地布局情况，确定规划期间，城镇用地占用耕地的控制标准为0.30；农村居民点占用耕地系数为0.20；交通用地占用耕地的控制标准为0.25；水利用地占用耕地的控制标准为0.20；其他用地占用耕地的控制标准为0.05。表4-7 铜陵市集约用地规划指标控制标准规划控制指标规划指标控制标准规划近期（2006-2010）规划远期（2011-2020）人均用地控制指标人均城镇建设用地105.00100.00人均农村居民点180.00170.00人均城镇工矿用地157.83139.89建设用地投入/产出控制指标单位城镇工矿用地二三产业增加值300万元/公顷580万

49、元/公顷单位建设用地固定资产投资78.60万元/公顷113.07万元/公顷工业园区用地投入强度1800万元/公顷4000万元/公顷容积率0.85新增建设用地占用耕地比例控制指标城镇用地0.30农村居民点0.20交通运输用地0.25水利设施用地0.20其他建设用地0.05五、存量建设用地集约利用潜力预测本轮规划修编中，存量建设用地是指2005年变更调查中的全部建设用地。存量建设用地集约利用潜力是指在现有技术经济条件和规划要求下，通过一定手段进一步提高土地利用效率，其大小取决于目前的土地集约利用程度、未来一定时期内经济社会发展情况与技术应用程度。存量建设用地集约利用潜力与目前土地集约利用程度成反比

50、，与社会、经济发展可能性、技术应用程度成正比。目前土地集约利用程度越低，土地集约利用潜力越大；未来一定时期内可以预见的社会、经济发展的形势越好，可供利用的技术越先进，土地集约利用的潜力越大。本研究专题中存量建设用地节约、集约利用潜力估算的方法是指现状的各类建设用地上的产出或人均用地按规划期建设用地节约、集约利用的规划控制标准折算后，可内涵挖潜即节约出来的土地。（一）城镇工矿用地集约利用潜力估算城镇工矿用地集约利用潜力，是指现状城镇工矿用地面积与现状城镇工矿用地上总产出按规划期建设用地集约、节约利用规划标准需要承载的土地面积间的差值。这部分土地实际上在规划期内通过内涵挖潜，充分利用闲置用地、空闲

51、用地、低效用地等，一定程度上能够部分地满足规划期间区域社会经济发展对城镇工矿用地的需求，因此可视为节约出来的用地。根据前文分析得到的铜陵市规划近期2010年单位城镇工矿用地二、三产业增加值为300万元/公顷，2020年单位城镇工矿用地二、三产业增加值为580万元/公顷，这一控制标准可测算城镇工矿建设用地集约利用潜力：近期存量城镇工矿建设用地集约利用潜力=2005年城镇工矿用地面积(2005年城镇工矿用地面积2005年单位城镇工矿用地二、三产业增加值/目标年规划单位城镇工矿用地二、三产业增加值)根据以上分析和估算，近期铜陵市存量城镇工矿用地集约利用潜力为3361.51公顷，远期潜力为7227.9

52、4公顷。（二）农村居民点用地集约利用潜力预测1、 潜力来源与可行性分析农村居民点用地潜力来源主要有两种：（1）由于人均用地面积过大，存在闲置或低效利用的问题，如果降低人均用地水平可以腾退出大量用地。（2）随着城镇化进程的的加快，规划期内农村人口将大量拥入城镇，其原有的居民点将有很大一部分处于闲置状态，如果加以整理可以置换大量土地。目前，农村居民点建设用地存在的问题主要存在以下几个方面：（1）农村居民点比较分散，数量多、规模小、发展不平衡；（2）宅基地超标严重，大部分为平房，土地集约利用程度低，基础设施、公共服务设施建设不足；（3）在农村居民点内部，用地结构不合理，利用效益低下，村镇范围内的企业

53、数量教少、规模较小，工业产业支撑远远不够。产业上基本上还是以农业为主，而且猪、牛养圈占用很大面积的土地；对农村居民点进行整理，可以节约建设用地。迁村并点、建设中心村，是一条可行的道路，设立中心村方便了村民们的生活，使得生活基础设施逐步完善，生活水平比以前有很大的提高。归并的居民点也能够使村民的生活水平进一步接近中心村的水平，为加快农村经济发展、实现城镇化奠定基础。同时，搞好中心村建设也是对建设社会主义新农村的一种有益探索。2、潜力估算2005年铜陵市农村居民点数量达到7195.64 公顷，人均农村居民点用地221.08平方米，高于村镇规划标准规定的人均居民点用地级标准的上限71.24平方米。从理论上讲，如果依照国家标准中人均农村居民点用地级标准的上限150平方米/人计算，2005年铜陵市农村居民点用地可以节约2313.46公顷。但结合铜陵市农村发展状况，规划期内将人均农村居民点用地下降到150平方米难度较大，因此本专题通过对安徽省人均农村居民点水平分析，参考周边发展相似地区人均居民点用地情况，确定到2010年铜陵市人均居民点用为100平方米，2020年人均居民点用地为170平方米。据此结合2010年和2020年人口、城市化水平