考察报告(北海地产投资) - 缩减

1、北海投资环境考察报告 王宏运北海概况北海环境资源北海城市发展规划北海房地产市场现状北海代表楼盘北海地产前景分析北海篇一、地理位置及特点一、地理位置及特点 北海市位于广西南部，地处东经北海市位于广西南部，地处东经1085010947，北纬，北纬20262155之间，全市南北长之间，全市南北长11公里，东西宽公里，东西宽20公里。境内有钦北铁路、公里。境内有钦北铁路、209、325国国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公

2、路出海通道。市政府所在地为海城区，距离地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府自治区首府220公里。北海是中国古代公里。北海是中国古代“海上丝绸之路海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。海内外的旅游休闲度假胜地。北海概况二、土地二、土地 气候气候 全市土地面积全市土地面积3337平方公里，森林平方公里，森林面积面积11.5万公顷，森林覆盖率达万公顷，森林覆盖率达28.6%。气

3、候属亚热带海洋性季风气候，年平均气气候属亚热带海洋性季风气候，年平均气温温22.9。北海三面环海，每立方厘米空。北海三面环海，每立方厘米空气中的负离子含量高达气中的负离子含量高达2500至至5000个，个，比一般城市高出比一般城市高出50至至100倍，被誉为中国倍，被誉为中国最大的城市最大的城市“氧吧氧吧”。2005年入选中国十年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居城市生态环境大宜居城市，荣获全国人居城市生态环境范例奖。范例奖。北海概况三、行政区划三、行政区划 人口人口 现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，县。据公安局统计，2010年年末总人口年

4、年末总人口144.71万人，其中农业人口万人，其中农业人口111.04万人，万人，有壮族、瑶族、苗族等少数民族，人口自有壮族、瑶族、苗族等少数民族，人口自然增长率然增长率12.5。北海概况 2010年，四项主要经济指标：规模以上年，四项主要经济指标：规模以上工业增加值工业增加值115.2亿元，同比增长亿元，同比增长42.08%；全社会固定资产投资完成；全社会固定资产投资完成485.26亿元，同比增长亿元，同比增长50.8%；全市外；全市外贸进出口总额贸进出口总额13.亿美元，同比增长亿美元，同比增长72.7%；一般预算收入一般预算收入27.1亿元，亿元， 同比增长同比增长59.3%。 北海累计

5、实现财政收入北海累计实现财政收入47.1亿元；实现亿元；实现地区生产总值地区生产总值397.6亿元。城镇居民人均亿元。城镇居民人均可支配收入可支配收入16798元，增长元，增长10.99%；农；农民人均纯收入民人均纯收入5426元，增长元，增长15.5% 北海概况北海的大陆和海岛沿岸有众多天然优良海北海的大陆和海岛沿岸有众多天然优良海滩，海水温净碧透，浪软如毯，自净力强。滩，海水温净碧透，浪软如毯，自净力强。水质为国家一级标准。拥有水质为国家一级标准。拥有“滨海、风光、滨海、风光、人文、古迹人文、古迹”四大类旅游资源和四大类旅游资源和“海水、海海水、海滩、海岛、海鲜、海珍、海底珊瑚、海洋滩、海

6、岛、海鲜、海珍、海底珊瑚、海洋动物、海上森林、海上航线、海洋文化动物、海上森林、海上航线、海洋文化”十十大海洋旅游特色，集大海洋旅游特色，集“海、滩、岛、湖、山、海、滩、岛、湖、山、林林”于一体，以滨海自然风光和以南珠文化于一体，以滨海自然风光和以南珠文化为代表的人文景观兼备。为代表的人文景观兼备。 北海环境资源目前，北海市拥有北海银滩国家旅游度假目前，北海市拥有北海银滩国家旅游度假区和星岛湖省级旅游度假区、冠头岭国家区和星岛湖省级旅游度假区、冠头岭国家森林公园、山口国家红树林自然保护区、森林公园、山口国家红树林自然保护区、儒艮（美人鱼）国家自然保护区、涠州岛儒艮（美人鱼）国家自然保护区、涠州

7、岛国家地质公园、涠州岛候鸟保护区、海底国家地质公园、涠州岛候鸟保护区、海底世界、海洋之窗等一批旅游景点（区）。世界、海洋之窗等一批旅游景点（区）。 北海环境资源银滩-国家级旅游度假区 北海环境资源银滩-国家级旅游度假区 北海环境资源涠洲岛-中国最大、最年轻火山岛北海环境资源涠洲岛-中国最大、最年轻火山岛北海环境资源红树林生态自然保护区北海环境资源北海城市发展规划北海市城市北海市城市2008-2025年总体规划年总体规划北海城市发展规划北海市城市北海市城市2008-2025年总体规划年总体规划北海城市发展规划北海市城市北海市城市2008-2025年总体规划年总体规划规划范围：规划范围： 北海市全

8、市辖三区一县，即海城区、银海北海市全市辖三区一县，即海城区、银海区、铁山港区、合浦县，国土面积为区、铁山港区、合浦县，国土面积为3337平方公里。平方公里。 在本次城市总体规划中，划定城市规划区在本次城市总体规划中，划定城市规划区范围是以现行政区域为界，涵盖市辖三区：范围是以现行政区域为界，涵盖市辖三区：海城区、银海区和铁山港区，总面积为海城区、银海区和铁山港区，总面积为957平方公里。规划中心城建设用地范围平方公里。规划中心城建设用地范围包括主城区和铁山港区。包括主城区和铁山港区。北海城市发展规划北海发展定位：北海发展定位：建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜建设国际北海、海洋北海、休闲北海

9、、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和中南）的经济社会繁荣区（西南、华南和中南）的经济社会繁荣区和国际海韵湾区。和国际海韵湾区。北海城市发展规划空间发展模式：空间发展模式： 依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾的湾、廉州湾的“一带两湾一带两湾”城市发展新格局。城市发展新格局。 以海景大道为依托，在沿线地带建设几个以海景大道为依托，在沿线地带建设几个特色产业区，形成多节点的滨海经济发展特色产业区，形成多节点的滨海经济发展带；以铁山港

10、湾为依托，发展大港口、大带；以铁山港湾为依托，发展大港口、大工业、大物流，打造成为连结两广沿海的工业、大物流，打造成为连结两广沿海的区域性临海工业基地、物流商贸中心和区区域性临海工业基地、物流商贸中心和区域合作平台；以廉州湾为依托，打造以高域合作平台；以廉州湾为依托，打造以高科技产业为重点的现代工业园区和美丽宜科技产业为重点的现代工业园区和美丽宜人的人的“北部湾国际新城北部湾国际新城”。北海城市发展规划在中心城用地规模方面在中心城用地规模方面规划近期（规划近期（2015年），中心城建设用地为年），中心城建设用地为137.334平平方公里（其中，主城区的建设用地为方公里（其中，主城区的建设用地为

11、105.489平方公里，平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为铁山港区不含填海及镇区的建设用地为31.845平方公平方公里），人均建设用地为里），人均建设用地为130.8平方米。城市总建设用地规平方米。城市总建设用地规模为模为158.242平方公里（含填海用地和规划建成区内镇平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为区用地，其中，填海用地规模为18.097平方公里，规划平方公里，规划建成区内镇区用地为建成区内镇区用地为2.811平方公里）。平方公里）。规划远期（规划远期（2025年），中心城建设用为年），中心城建设用为209.845平方平方公里（其中，主城区的建设用

12、地为公里（其中，主城区的建设用地为160.368平方公里，平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为铁山港区不含填海及镇区的建设用地为49.477平方公平方公里），人均建设用地为里），人均建设用地为119.9平方米。城市总建设用地规平方米。城市总建设用地规模为模为282.937平方公里（含填海用地和规划建成区内镇平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为区用地，其中，填海用地规模为49.805平方公里，规划平方公里，规划建成区内镇区用地为建成区内镇区用地为23.287平方公里）。平方公里）。北海城市发展规划北海房地产市场现状北海土地市场北海房地产市场北海房地产市场现状区

13、位面积（平方米）价格（万元）土地用途土地用途供地方式供地方式成交时间北海市海北海市海城区吉林城区吉林路交台湾路交台湾路西南角路西南角376973970（70万/亩）城镇住宅用地；协议出让2011年4月25日北海市上北海市上海路交银海路交银滩大道西滩大道西北北130524 12531 （63.9万/亩）城镇住宅城镇住宅用地；挂用地；挂牌出让牌出让2011年年4月月25日日北海最近成交大宗土地价格北海房地产市场现状区位面积（平方米）价格（万元）土地用途土地用途供地方式供地方式成交时间县城西门县城西门江滨江路江滨江路东侧处东侧处5055211100（146.24万/亩）城镇住宅用地；拍拍卖转让卖转让

14、2011年2月9日广东路东广东路东侧、银滩侧、银滩大道以北大道以北约约110米米416878740 （139.63万/亩）城镇住宅城镇住宅用地；拍用地；拍卖转让卖转让2010年年12月月31日日北海最近成交大宗土地价格北海房地产市场现状区位面积（平方米）价格（万元）土地用途土地用途供地方式供地方式成交时间南京路西南京路西侧、江苏侧、江苏路以南路以南121095511（303万/亩）城镇住宅用地；拍拍卖转让卖转让2010年12月30日上海路交上海路交金海岸大金海岸大道东南道东南108055 41455（255.5万/亩）城镇住宅用地；拍拍卖转让卖转让2010年年12月月21日日北海最近成交大宗土

15、地价格北海房地产市场现状区位面积（平方米）价格（万元）土地用途土地用途供地方式供地方式成交时间吉林路以吉林路以西、香港西、香港路北路北7041712282（116万/亩）城镇住宅用地；拍拍卖转让卖转让2010年12月7日四川路东四川路东侧、浙江侧、浙江路以北路以北4044213721.7（226万/亩）城镇住宅用地；拍拍卖转让卖转让2010年年11月月8日日北海最近成交大宗土地价格土地市场分析：土地市场分析： 从北海最近几宗土地成交价格来看，土地从北海最近几宗土地成交价格来看，土地成交量从成交量从2010年底逐渐萎缩，价格也快年底逐渐萎缩，价格也快速下降，土地市场供需均不旺盛。速下降，土地市场

16、供需均不旺盛。供取从目前往前推最大的几宗土地交易数供取从目前往前推最大的几宗土地交易数据，价格分别为：据，价格分别为： （70万/亩）； （63.9万/亩）；（146.24万/亩）；（139.63万/亩）； （303万/亩）； （255.5万/亩）； （116万/亩）； （226万/亩）北海房地产市场现状北海房市供应充足，成交低迷，价格有回北海房市供应充足，成交低迷，价格有回落趋势落趋势 2009年，在国家刺激经济政策的影响下，年，在国家刺激经济政策的影响下，北海市场成交量成几何倍数增长，平均每北海市场成交量成几何倍数增长，平均每月成交量在月成交量在15万平方米左右，价格更是从万平方米左右，价

17、格更是从原来的原来的2800元元/平方米上升到平方米上升到4500元元/平方米平方米进入进入2011年，北海房地产受国家调控年，北海房地产受国家调控政策风向的影响，市场观望情绪渐浓，成政策风向的影响，市场观望情绪渐浓，成交量不断萎缩交量不断萎缩 。北海房地产市场现状商品房销售面积大幅下降。商品房销售面积大幅下降。2011年年1-3月，北海商品房销售面积月，北海商品房销售面积22.65万万平方米，同比下降平方米，同比下降50.1%。市辖各县区增幅表现。市辖各县区增幅表现不一，其中，银海区同比增长不一，其中，银海区同比增长2.9%，基本持平；，基本持平；合浦县受政策影响不明显，销售面积同比增长合浦

18、县受政策影响不明显，销售面积同比增长85.4%；海城区因地处市中心，商品房销售市场；海城区因地处市中心，商品房销售市场主要是外地人购房，且多为第二套或二套以上购主要是外地人购房，且多为第二套或二套以上购房者，受房地产新政严格控制，无法办理银行按房者，受房地产新政严格控制，无法办理银行按揭或按揭首付过高而放弃购房，因而商品房销售揭或按揭首付过高而放弃购房，因而商品房销售面积受到了很大的冲击，同比下降了面积受到了很大的冲击，同比下降了76.6%，销，销售面积占全市的比重也由上年同期的售面积占全市的比重也由上年同期的75.5%调整调整为为35.5%，致使全市销售面积总体呈下降趋势。，致使全市销售面积

19、总体呈下降趋势。北海房地产市场现状商品房平均售价总体下降商品房平均售价总体下降7%。一季度，北海商品房平均售价为一季度，北海商品房平均售价为4064元元/平方米，同比平方米，同比下降下降7%。市辖各县区也呈现出不同发展趋势，其中海城。市辖各县区也呈现出不同发展趋势，其中海城区虽然受商品房销售面积下降的影响，但商品房销售价格区虽然受商品房销售面积下降的影响，但商品房销售价格相对稳定，销售均价保持在相对稳定，销售均价保持在4622元元/平方米，同比增长平方米，同比增长3.1%，呈量降价不降的局面；银海区则由于部分优质房，呈量降价不降的局面；银海区则由于部分优质房地产项目去年同期销售情况良好，且价位

20、较高，致使今年地产项目去年同期销售情况良好，且价位较高，致使今年商品房销售均价随着销售面积回稳逐步下降，目前银海区商品房销售均价随着销售面积回稳逐步下降，目前银海区商品房销售均价为商品房销售均价为4891元元/平方米，同比下降平方米，同比下降5.2%；合；合浦县方由于由于地属县城，且周边不少楼盘地段的基础配浦县方由于由于地属县城，且周边不少楼盘地段的基础配套设施完善，销售情况红火，致使商品房销售均价有所上套设施完善，销售情况红火，致使商品房销售均价有所上扬，目前合浦县商品房平均售价为扬，目前合浦县商品房平均售价为2583元元/平方米，同平方米，同比增长比增长37.5%。北海房地产市场现状天隆三

21、千海位于北海市银滩西区，西面为北海市主干道北海大道，北接滨海大道，南临美景路。项目占据滨海大道以南、美景路以北、北海大道以西约3000亩海滨广域，不仅收藏北海最精华的数公里银滩与一线海景；还邀请世界级高尔夫设计大师尼克劳斯二世主笔，精心打造18洞国际标准高尔夫球场；此外更精心配置五星级酒店、游艇会所、冠头岭国家森林公园等奢享级配套。天隆三千海融居住度假、民族风情、滨海旅游、高端商业等形态于一身，将构筑建筑面积约170万平方米、容积率约1.70、建筑密度约18%、绿地率约35%的顶级滨海欧式生活社区。天隆三千海北海代表楼盘物业类型：住宅、公寓 建筑类型：板楼 多层 小高层 高层开发商：北海天隆房

22、地产开发有限公司 容积率：1.70 物业公司：戴德梁行 绿化率：35% 物业管理费：3.00元/平方米月 均价：14000元/平方米 物业地址：银海银滩西区美景路88号（大墩海东） 北海代表楼盘天隆三千海北海代表楼盘天隆三千海北海代表楼盘天隆三千海外景北海代表楼盘天隆三千海会所北海代表楼盘天隆三千海样板间北海代表楼盘天隆三千海样板间北部湾一号项目位于广西海景第一路北海海景大道南侧,北临海景大道、南至茶亭路、东西在湖北路与上海路之间，毗邻国家A4级景点“北海海底世界公园”、海滨公园及五星级香格里拉大饭店、富丽华大酒店，区域内交通便利，景观优美，环境幽雅。该项目拥有700多米长的海岸线，是北海市规划建设中北部海岸的高档商住区，被誉为“皇冠上璀璨的明珠”，在这里可以尽享一览无余的海景，亲身感受温暖的阳光、