附属资源业务操作规范及细则

1、 编 号版 号附属资源业务操作规范及细则批 准： 分管领导： 责 任 人： 编 制： 主责单位管理中心文件执行日期报批完成之日起 附属资源业务操作规范及细则1 目的为加强、规范商业地产运营管理事业部各项目的附属资源规划、租赁管理，充分合理的发挥资源最大经济效益，提升项目整体品质形象，特制定本作业标准及流程。2 适用范围本文件适用于商业地产运营管理事业部所有附属资源。3 术语和定义 3.1附属资源规划管理：根据各项目商业规划及经营需要，商业事业部所属项目每两年系统对项目附属资源进行规划。3.2 新增附属资源：规划外附属资源，在年度经营过程中根据附属资源经营及可开发附属资源商业价值情况进行新增。3

2、.3 临时场地：指不便于进行定置系统规划，商家举办临时性的活动、宣传、展销、促销等，所需要使用的场地，如：花车、易拉宝、展架等。3.4 临时广告：指在举办大型节庆、文化、体育、公益活动和各类商品交易会、展销会、促销等活动期间利用各种布幅、彩旗、充气物、遮阳伞等形式发布的短时期广告。3.5 通讯基站：作为项目配套设施，为项目客户提供畅通的通讯信号，通讯基站单位为非竞争性商家。4 职能职责4.1商业事业部经营管理领导小组4.1.1审批附属资源年度目标；4.1.2审批附属资源价格体系；4.1.3审批两家以上比价评议的附属资源租赁；4.1.4审批特殊资源的租赁、临时附属资源租赁、规划外新增租赁、租赁优

3、惠及超权限的附属资源租赁等。4.2商业事业部总经理4.2.1审批附属资源年度规划方案；4.2.2审批权限内的规划内及临时附属资源租赁。4.3 评议小组4.3.1评议小组组成：由商业事业部财务管理单位、项目营运管理单位、项目运营单位、住宅事业部物业管理单位（参与需要改造搭建安全性问题的资源）各指派一人组成评议小组；4.3.2 负责对需评议的附属资源进行评议。4.4商业事业部项目营运管理单位项目运营部4.4.1负责审核各项目运营单位附属资源年度目标；4.4.2与财务管理单位共同审核附属资源对标情况及价格，负责编制附属资源价格体系；4.4.3负责编制、修订附属资源机制、制度；4.4.4 负责预审评议

4、资料及组织评议工作；4.4.5负责审核附属资源年度规划方案和新增规划；4.4.6每季度对项目运营单位附属资源使用情况进行抽查（抽查资源总量中当季度到期资源量不低于30%），于次季度首月15号前形成督查记录；4.4.7负责收集、审核商业事业部各项目附属资源台账及相关报表。 4.5商业事业部项目财务管理单位4.5.1负责审定附属资源预算指标及预算指标的调整和增补；4.5.2参与附属资源租赁评议； 4.5.3与项目营运管理单位共同审核附属资源对标情况及价格。4.6商业事业部项目运营单位4.6.1 负责编制各项目运营单位附属资源的年度方案和季度新增规划；4.6.2负责附属资源的招商租赁、合同签订及相关

5、费用收取；4.6.3负责收集、整理评议资料，并参与评议，负责根据评议情况编制报告；4.6.4负责组织住宅事业部相关部门参与附属资源消防、安全、搭建的评议和审定；4.6.5负责审定附属资源尺寸、面积，以及日常使用情况监督与规范（包括场地使用位置及使用面积）；4.6.6 根据年度规划、新增、使用情况建立、更新附属资源台帐，保证附属资源台帐的完整性、及时性、准确性。4.7商业事业部项目营运管理单位策划部4.7.1负责审核附属资源规划对项目整体品质影响；4.7.2负责审核附属资源规划设置形式、租赁材质使用的合理性；4.7.3负责审核附属资源搭建或租赁的效果图。4.8物业事业部4.8.1负责审核、确认附

6、属资源规划、租赁消防及安全；4.8.2负责审核附属资源搭建工程施工方案和安装方案。5 工作程序5.1附属资源规划5.1.1规划总体原则 根据项目经营需要，在充分掌握可利用附属资源面积的基础上，立足于整体造活卖场，兼顾各方利益的原则下，做好位置、面积、业态等合理规划，并应遵循以下几项原则：5.1.1.1附属资源规划应根据项目商业发展，以品质提升为前提，规划有序。公共场地使用面积应因地制宜，合理规划，不能贪大求全，不能影响原物业规划设计功能的正常、合理使用；广告位的设置必须符合国家有关规定，不得影响交通、消防安全。5.1.1.2附属资源规划不能影响商业动线，充分考虑消防安全问题，不能堵塞消防通道、

7、公共通道，不能影响业主或商家的切身利益，避免引起投诉或纠纷。5.1.1.3广告位规划设置不应影响商家住户正常的采光、通风等；建筑物上设置广告，不得破坏原有的建筑造型；广告位的设置不得与楼盘标志（LOGO）产生强烈视觉冲突，以免误导楼盘宣传主题。5.1.1.4附属资源使用的业态定位应与同区、同楼层的经营业态、档次相匹配或相补充，以发挥互补、互动优势，带动人气、提升商气，避免相互冲突或相互影响。5.1.1.5 对于层高不足的附属资源，层高在1米（含）以下不计入面积。5.1.2规划时间约定：5.1.2.1街区商业项目在设计阶段，参与论证项目规划设计、外立面设计，确保规划设计与策划报告保持一致性；由项

8、目营运管理单位提交外立面广告位设置建议书。5.1.2.2街区商业项目在交房时，项目运营管理单位启动附属资源规划，对项目进行实地勘察，结合项目定位及商业需要，对场内外的广告位、场地进行统筹规划，由项目运营单位提交项目附属资源统筹规划方案。5.1.2.3 在项目附属资源统筹规划方案运行1年后，附属资源规划纳入系统性的年度规划中，项目运营单位结合项目运营和商业发展，每两年规划一次，编制完成附属资源年度规划方案。5.1.2.4新增规划：每季度新增规划一次。5.1.3规划流程：5.1.3.1临时新增规划资源或在使用过程中面积、位置、设置形式发生变化的资源，项目运营单位组织物业事业部相关部门对附属资源规划

9、面积、消防、安全进行确认，需填写附属资源面积确认会签，并报临时新增规划或调整规划的请示，在租赁中，需将请示作为关联文件。5.1.3.2项目运营单位于11月20日提交次年度规划方案进行预审（若遇到节假日，顺延到节假日后第二个工作日）。于每年的2月、5月、8月、11月的20日前（若遇到节假日，顺延到节假日后第二个工作日），提交次季度规划方案进行预审。项目运营单位先将项目的年度规划方案、季度新增规划方案提至商业事业部项目营运管理单位项目运营部和策划部进行预审;5.1.3.3商业事业部项目营运管理单位项目运营部和策划部在10个工作日完成预审；5.1.3.4项目运营单位在预审后10个工作日完成规划方案修

10、订和审批。5.1.4临时新增规划或调整规划报批通过后，纳入项目的年度规划中。5.1.5 规划核销:5.1.5.1由项目营运管理单位每年组织清理一次空置，进行核销，针对的是空置期在12个月以上（含12个月）且未来出租性弱的资源进行规划核销；5.1.5.2由项目运营单位上报取消规划的申请表到项目营运管理中心（包括明细和取消的理由，附清理表格、现场图、规划图）；5.1.5.3项目营运管理单位到现场进行逐一核查，提出建议；5.1.5.4项目运营单位根据建议，取消附属资源规划，上报商业事业部总经理审批。5.2附属资源定价5.2.1街区商业项目在开业前三个月，组织项目运营单位对周边物业或同类物业进行的附属

11、资源进行对标，并结合项目商业租赁价格，由项目营运管理单位制定项目附属资源价格体系（试行）；5.2.2在街区商业项目交付一年后：项目进入系统的定价周期。年度规划内的附属资源定价周期为半年一次（对下一个半年到期、空置的资源进行定价）；对新增规划的附属资源定价周期为每季度一次（对季度新增资源进行定价）。5.2.3定价流程5.2.3.1提交对标市调：年度规划内的附属资源：项目运营单位在每年的4月15日和10月15日前完成下半年拟出租（到期、空置）附属资源情况梳理，进行市调对标，提交项目 年 月- 月附属资源对标情况表至项目营运管理中心；新增附属资源：在新增规划方案报批通过后7个工作日内由项目运营单位上

12、报市调对标情况至项目营运管理单位。5.2.3.2审核对标情况：商业事业部项目营运管理单位与财务管理单位组成价格审核小组，共同审核对标情况。以本市场历史数据及周边市场数据横纵向实施现场对标，年度规划内的附属资源在30个工作日内完成对标情况和价格的审核，季度规划和临时新增规划的附属资源在15个工作日内完成对标情况和价格的审核，最终由财务管理单位确定附属资源建议出租价格。5.2.3.3 上报价格体系：项目营运管理单位根据建议出租价格，在15天内编制完成附属资源价格体系并上报。 5.3 附属资源租赁 5.3.1附属资源合理化：在房屋交付时，项目运营单位应与物业使用人签订的物业服务协议中，明确项目中附属

13、资源应委托给物业公司统一租赁、管理，附属资源租赁所产生的费用由物业公司与物业使用人进行分成的相关条款，使得物业公司租赁、管理附属资源合理化。分成比例由项目运营单位进行报批后，在合同中约定。5.3.2附属资源租赁流程：5.3.2.1项目运营单位提前一个月统计下季度到期的附属资源，于每季度的前一个月5号（若遇到节假日，顺延到节假日后第二个工作日）将汇总附属资源到期预警表提交至项目营运管理单位；5.3.2.2租赁附属资源时，新搭建资源租赁或资源位置变更时，需先将效果图（包括不限于尺寸、材质）提交至商业事业部项目营运管理单位项目运营部和策划部预审，预审通过后，按装修管理流程进行报批，在合同报批中，作为

14、合同的关联文件。5.3.2.3 项目运营单位根据附属资源到期和新增附属资源情况，组织租赁意向人填写租赁意向书；5.3.2.4在租赁意向人填制租赁确认书时，租赁意向人均需交纳诚意金，若该租赁意向人是续租且已交纳了保证金，则不需要交纳诚意金，待签定合同时，诚意金可转成附属资源使用费或保证金等。5.3.2.5 项目运营单位根据附属资源性质和租赁意向书填写的情况，按权限组织合同签订，租赁意向书必须作为合同的附件。5.3.2.6租赁意向人在签订附属资源合同时，必须收取1个月的附属资源使用费作为保证金，高空户外广告位根据广告位的面积收取保证金3000-5000元。5.3.2.7附属资源租赁期限原则上为一年

15、。附属资源租赁分为：一般资源、特殊资源、通讯资源、临时资源、其他资源的租赁。需评议的资源由评议小组先进行评议后，再进行租赁。一般资源租赁流程：包括场内广告位、挂面、展柜、临铺外摆摊位和商铺（打通）、库房特殊资源租赁流程：包括广告商合作广告位、中庭场地、非临铺搭建商铺、通讯资源根据资源分为常规评议和简易评议，流程如下：常规评议（不涉及中庭）：常规评议（涉及中庭租赁、新搭建的独立商铺租赁等重要资源租赁）简易评议流程：临时性附属资源租赁流程：指使用期限在三个月以内（含三个月）的附属资源，公共场地主要表现形式为花车、易拉宝、展架等；广告位主要表现形式为现场无支架固定的横幅、喷绘（绳索固定）等 其他资源

16、租赁流程：包括超过年的附属资源租赁 、租赁优惠、或其他附属资源 5.3.2.8特殊资源或有2个及以上意向商家的租赁需进行评议，评议流程分为常规评议流程和简易评议流程，具体情况如下：1 常规评议流程常规评议对象：a、中庭租赁；b、新搭建的独立商铺租赁；c、同一资源意向商家数量超过2家及以上的租赁；d、单个资源租赁年收入在5万元以上的（无论意向商家有几个）；d、首次与广告商合作的广告位租赁；e、分成性质的通讯资源合作和首次合作的通讯资源；f、其他（对公司有重要影响的资源）常规评议流程：不涉及中庭租赁、新搭建的独立商铺的评议：商家填写租赁意向书后，项目运营单位至少2人（其中需有项目经营负责人）完成与

17、商家的首次商谈，形成会议纪要，在首次商谈后5个工作日内组织评议小组进行现场评议并在评议后5个工作日内编制报告，最后由商业事业部经营管理领导小组进行审议。涉及中庭租赁、新搭建的独立商铺租赁等重要资源租赁的评议：项目运营单位除进行首次商谈外，还需收集、汇总评议资料整理成册，形成方案，在首次商谈后5个工作日内将评议资料和会议纪要提交到项目营运管理单位和财务管理单位进行预审。商业事业部营运管理单位、财务管理单位在5个工作日完成预审，预审后，项目运营单位在5个工作日内根据预审意见进行评议资料的修改和补充。评议资料通过后，再由项目运营单位组织现场评议，评议后5个工作日内编制报告，最后由商业事业部经营管理领

18、导小组进行审议。（2）简易评议流程简易评议对象：a、已搭建的单个独立商铺（意向商家只有一家且租赁年收入在5万元以下（含5万元）；b、通讯资源室内覆盖、宏站、机房等的续签；C、合作性广告位续签（意向商家只有一家）。简易评议流程为：商家填写租赁意向书后，在5个工作日内项目运营单位至少2人（其中需有项目经营负责人）完成与商家的商谈，形成会议纪要，再由租赁评议小组成员2名（不同部门），对其租赁价格符合性进行评议，结果形成租赁评分表，最后由项目运营单位上报请示（请示内容包含会议纪要和租赁评议表）。 评议资料包括但不限于以下内容：评议资料1、租赁意向书2、商家简介3、相关证照4、经营方案5、规划图及效果图

19、6、其他由租赁意向人填写租赁意向书包括公司介绍、经营品牌介绍、个人公司经营业绩、经营范围等身份证、营业执照、卫生许可证、税务登记证等包括经营思路、主题、营销宣传、营销活动、费用投入等面积确认表及规划位置等5.3.3.在租赁附属资源过程中，若遇到面积发生变化，须由项目运营单位与承租方、物业事业部相关部门进行现场确认，填写附属资源面积确认会签后，按附属资源规划流程审批，租赁价格仍按照价格体系执行。5.3.4在租赁过程中存在附属资源搭建，应按权限先上报相关请示审批通过后，再由附属资源租赁商家自行负责搭建，搭建物必须符合消防安全，尺寸、面积、设置属性应与签订的合同一致。5.3.5对于附属资源到期明确不续租或中途退场的情况，项目运营单位应在当日完善相关手续，并按合同相关约定，监督商家完成场地内相关经营设施清理工作，临时附属资源应在合同到期次日内清除。5.3.6 在年度规划和季度新增规划外的临时新增资源租赁，原则上，项目部每季度不超过2次，需先上报规划请示，附附属资源