商业规划建议方案

1、 商业规划建议方案商业规划建议方案第一篇 项目概况商业步行街项目由投资开发，马鞍山安邦国际物业管理有限公司全程提供专业化运营管理服务工作，项目位于马鞍山博望镇314省道以南，雄居博望镇镇东文化娱乐中心，商业建筑面积为36175平方米，项目集高档住宅、美食、休闲、娱乐、购物、文化、观光等功能为一体，以“一站式”全新消费模式为典型特征，采用了现代商业发展独特超前的商业步行街设计经营思路，以统一形象、统一规划、统一管理、统一招商的现代商业经营管理模式，努力塑造成为区域消费者的美食、休闲、娱乐、购物、文化、观光最佳消费场所，商业前景独具优势。 第二篇 商业命名第一节 商业总案命名摩登汇商业广场 重点塑

2、造商业并（总部首先从入市方面就有大气磅礴的气势、同时代表区域商业领袖地位、配合核心广告语就是商业中心）以时尚、前卫多业态的组合的形态入市，同时令消费者会展开遐想：更加突出商业部分氛围；二是：通过对商业街的入市宣传推广为整个项目的营销多添一个新闻热点；三是：时尚易懂利于传播。第二节 商业总案理解一、位置 / 交通 1、位于马鞍山博望镇中心314省道以南，未来博望新的商业中心。 2、北邻江苏江宁经济开发区、东邻鱼米之乡江苏溧水、西邻马鞍山市，南临著名石臼湖生态旅游渡假区。二、规模/规划1、项目规模大：项目建筑面积近100000平方米，分四期开发，是集住宅、商业步行街、专业市场、社区配套生活商业于一

3、体，完全具备城市功能的新市镇。2、消费潜力大：近600家的五金生产加工企业，消费潜力巨大。3、旅游资源丰富：南部有著名石臼湖生态旅游渡假区，旅游资源丰富、湖面碧波荡漾、气势壮观湖内水产富饶，盛产各种鱼类、螃蟹、河虾等，有“日出斗金”之称，其中“石臼湖牌”螃蟹全国闻名。第三节 商业总案的分期命名一、总案分期命名建议摩登汇商业广场第一期：美食、休闲娱乐街（项目西侧） 第二期：社区生活街（项目南侧）第三期：精品百货街（项目北侧）第四期：电器、家具街（项目东侧）二、总案分期命名说明第一期：美食、休闲娱乐街（项目西侧）该区域邻近博望镇商业中心商业潜力较大，且目前博望镇没有成熟的此类商业街多为临街家庭式，

4、规模小、环境差、经营种类单一无法满足中高档消费者的消费需求。第二期：社区生活街（项目南侧）该区域相比其他区域短期内该区域物业使用价值相对较低，建议定为社区配套生活街，因为社区商业首先是满足本社区日常生活所需，服务主要针对本区域居民其服务的范围不大。第三期：精品百货街（项目北侧）该区域区位优势明显物业使用价值较高，定位精品百货街是为了提升整个项目的经营品质，并以此来拉动其他商业的经营氛围的形成。第四期：电器、家具街（项目东侧）该区域离商业中心有一定距离，短期内物业使用价值不高，为了弱化区位劣势建议定位成电器、家具类专业市场（因为从市场调研来看目前博望还没有此类成熟的专业市场，随着博望中高档社区的

5、建成入住、消费者生活品质的日益提升那么对于此类生活必须品的需求将会逐渐加大）如果经营规模形成可以往项目南侧延伸使之成为比较有竞争力的专业市场。通过“”每条街的串联，将住宅和商业有机的衔接共同概括了，魅力、时尚、闲逸、亲切、和谐的生活品质和消费体现，在这块人居相依的地方，生活和消费就像在消遣一样。 第三篇 项目商业推广建议第一节 项目核心推广语建议一、阐述：本项目以博望首个全新的经营业态为载体，强调、美食、休闲、娱乐、购物、文化、观光、高档住宅为一体，以博望前所未有的全新商业吸引消费者；以连锁商家吸引并聚集人气，促进商家的入驻；以成功的商家引进及成功商业运营提升物业价值后以带租约的形式进行销售。

6、二、核心广告推广语：摩登汇商业广场 博望首个集娱乐、休闲、观光、购物、美食、为一体全新消费场所魅力的项目在博望摩登汇商业广场，娱乐、休闲、观光、购物、美食、的情景式消费体验在博望，博望跟着我生活。第二节 商业品牌标识的设计建议一、商业品牌标识设计logo图案说明：通过logo图案的文字、人物、颜色的合理搭配力求达到对整个商业调性的体现及商业经营业态的展现。第三节 项目品牌推广目标人群、传播指导思想、品牌核心概念的描述一、项目品牌推广目标人群应该以：企事业单位、镇村居民、外来经商、镇内的中高档社区为主；二、项目品牌推广传播指导思想：以项目本身固有的素质结合本消费区域的相关因素为指导；三、项目品牌

7、核心概念的描述：走进商业街，感受到的是和风习习拂面，吹起的是头发，也是一种心情，享受到是“新市镇”从来没有过的全新消费体验；第四篇 项目建筑规划设计建议第一节 整体建筑规划设计必须体现的特性一、地标性；二、唯一性；三、针对性；四、展示性；五、导向性；六、入口的顺畅性；七、水平人流的拉动性；八、垂直人流的拉动性；九、商业景观连贯性。第二节 景观建筑设计一、商业休闲广场1、314省道主入口广场本区域广场应设置大型立体的商业导视设施、商业亮化设施、微型园林景观休闲设施实现造景的目的（如立体霓虹灯、地灯、庭院灯、苏式园林、旱地喷泉），在设计的造型、图案、色彩的搭配上要重点表现商业，同时也要考虑到和现有

8、的售楼处门前景观相互融合，以此来吸引消费者关注的眼球从而达到吸引人群、留住人群、提升人气、制造氛围、延长消费者逗留时间，达到促进商家产品销售的直接和间接的目的。2、住宅西入口景观 本区域景观设计属于商业街内街景景观设计设置微型建筑小品即可，重点放在项目西南侧，不要在本区域做过多的造景因为本区域的街景只起到一个街景过度的作用，同时该区域为项目一期住宅主入口要充份考虑交通通畅性。3、商业西南角广场本区域的广场景观设计的重要性仅次与314省道主入口广场，它起到一个承上启下的重要作用，因为项目南侧的商业人流要依靠它来带动和引导、商业的氛围要依靠它来营造因此本区域的广场面积设置相对要大、主景观要正对31

9、4省道，广场商业建筑景观以商业经营业态的符号雕塑、和微型园林景观为主（如：美食的雕塑、娱乐的雕塑、舞台式的水景等等）二、休闲街区景观的设计 接合项目的商业经营定位在商业街区中设置一定数量的休闲类建筑小品、趣味性的建筑小品，如街头艺人形象、当地名人、名景、美食、娱乐类的霓虹灯等等，让怀旧的老人、娱乐的年轻人或者玩耍的少年儿童，都可以在这里找到某种自己所要的感觉，引起共鸣。三、建筑外立面建筑物外立面采用绚目、时尚、跳跃的建筑色彩，在外立面的设计借助墙面的轮廓增设一些浮雕、借助墙面的线条增设一些亮化设施、借助公共墙面窗设一些商业广告来营造商业氛围形成，使建筑物的外立面变幻、动感、曼妙具有较好视觉冲击

10、力。 四、道路铺装道路的铺装建议根据各个街区经营业态，选择能够促进业态经营氛围的风格进行铺设，每个街区都采用不同的铺装图案营造不同的特色。五、道路绿化商业街中间是街道两边是商铺，为了不影响商家的经营展示建议不考虑高大树种，结合商业街内建筑休闲小品配以小型可移动盆栽搭配及矮小乔木为主，通过不同植被的高矮搭配，营造出商业街区夏天绿树浓荫、冬天白雪披枝的宜人景象，并与街头小品共同构建层次分明且错落有序的商业街区景致。六、休闲设施设计 街区应留一部分空间来设置相应的休闲空间，可以摆放设置小型休闲设施，如座椅、等，使消费者感受到商业街区内温馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能感受到自然、轻松的消费的氛围，产

11、生情感上的共鸣，增加消费的吸引力。七、 路灯设计路灯是商业街区营造消费风情的重要符号之一，不同街区的路灯应该与该街区的定位相适应，借助于灯杆、灯罩等设计元素 体现高雅人文风情。八、街区灯光环境设计 商业街区照明设计对塑造商业街区的形象起着至关重要的作用，既要满足亮化的需要，还要满足美学的要求，从目前本区域商圈的情况来看，商业经营仅局限于单纯的白天集市，而夜间消费则相对较为薄弱，因此项目通过灯光的处理，促进项目的夜间消费氛围的营造。 1）、基础照明 基础照明对环境照明总体格调具有决定性作用，本项目的基础照明必须结合各街区的业态定位，把路灯和地灯结合起来，使之既是照明工具，也是商业街区不可缺的重要

12、组成，同时，还可以通过灯杆、灯罩等符号的灵活运用赋予其特定的内涵，营造出曼妙的时尚风情。 2）、重点照明 装饰照明重点是对照射方式进行装饰性设计、对环境的特别部位加以侧重或掩饰，用于创造特定的消费环境和考虑商业环境中各空间的空间特点，对美化商业街区环境，刺激顾客消费，起着举足轻重的作用，商业街区可以把建筑立面、街景雕塑及广场主入口作为重点照面设计的重点，突出这几个重要的地方，使商业街在夜幕降临之时更显得层次分明、婀娜多姿，为商业街“夜市”增添无限的魅力！ 3）、室外（夜间）照明 建筑物的夜间照明对塑造良好的项目形象非常重要，建筑的照明通过对立面特点的表现和强调，让商业街区产生强烈的视觉效果。本

13、项目的室外照明除了上述的基础照明和重点照明以外，商铺外围的照明也十分重要，各商家的灯光在不影响商业街整体灯光效果的前提下可以灵活处理。此外，还可以增加活动式夜空探射灯，在夜幕降临后照耀，形成空中玫瑰，不失为商圈的一大景观，人们只要远远看见项目顶楼不断移动的光柱，就会对商业街区产生美好的遐想。 4）、色彩运用 环境色彩在商业建筑中占有举足轻重的作用，采用多色调的装饰，能够形成多变的空间，耀眼的色彩，使商业街区内宛如“都市舞台”，充满节日气氛，色彩设计要充分体现项目环境的特征：商业街的消费、休闲、娱乐，美食起到衬托环境、美化环境作用，令消费者乐在其中流连忘返，在快乐中享受，在快乐中消费。 同时项目

14、还建立商业街区的识别颜色非常重要，因为本商业街区定位为“该商圈首个以娱乐、休闲、观光、购物、美食为核心的情景式消费体验式商业街区”，不仅要体现商业街区的建筑形态、环境，还要体现在独特的色彩运用手法上，我们建议为商业街区建立独特的色彩识别系统，使人们能够轻易的借助色彩进行识别和认知，我司认为，整个商业街区应该绚目、时尚、跳跃、明亮、高贵的色彩为基调。九、车流、人流1、建议将项目南侧通往“南还路”的出入口连通,让来往的居民借道走捷径(仅限于人流通过，但条件合适的话也同样可以允许小型车辆通过)来带动人气促进商业氛围。2、建议本项目住宅部分的南侧通道在商业经营期间进行连通，一是方便居民购物和消费；二是

15、带动人气、促进商业氛围。第三节 项目建筑规划布局及硬件配套（重点提出建议）一、一期商业总体建筑布局经过对建筑规划设计图纸的研看，我司析根据商业经营需求提出如下建议：1、项目一期西侧未建的商铺和已建成的商铺在建筑的位置上、结构、建筑高度要基本相同，在位置上不建议不要向后退让否则将影响商业经营展示，如条件允许反而要依次逐个向前延伸，因为项目前端是销售用房本身已经遮挡商业街内部份商铺。2、项目二期南侧未建的商铺直接退让到南侧规划用地红线处，为景观广场预留空间从而形成又一个景观广场，同时也可以兼做项目一期住宅部份的社区休闲广场，同时也要预留未来项目南侧与市政道路的对接口。商铺的建筑结构仍然采用框架结构

16、，建筑层数为两层主要考虑到城镇经营的的特殊性（多为商住结合）但建筑面积不易过大否则不利于商铺销售，建筑高度和一期商业相同。二、商业物业硬件配套1、给水系统：因为项目涉及到商业经营保障供水至关重要，建议在楼顶设置商业生活应急供水水箱，或接入市政双回路供水，如遇停水可以保证正常供水，同时也能快速处理突发事件满足消防要求；2、供电系统：因为项目涉及到商业经营保障供电至关重要，建议接入市政双回路供电或增设应急发电设施，如遇停电可以保证正常供电，同时也能快速处理突发事件满足消防要求。3、 商铺内硬件配套1）商铺结构设计：商铺采用框架结构；2）商铺面积范围：60-200；3）商铺层高：3.5米以上4）商铺

17、的进深：进深控制在8-10米左右，最佳比例1：2；5）商铺的开间：不少于4米：6）商铺柱距：柱距宽度设定在4米以上；7）商铺玻璃门净尺寸：1.8米以上8）商铺排水管径：d759）商铺的供电容量：10-20kw；10）电话通讯需要接入；11）有线电视需要接入；12）商铺内燃气需要接入（需满足美食经营需要）；13）中小型的业态在商铺内设置通往二楼的通道时，建议选择经营价值较低的地方设置楼梯；大型的业态在商铺内设置通往二楼的通道时，建议要充分考虑二楼经营展示和便捷性。4、户外广告牌预留电源线建议：项目竣工交付投用后，公共区域墙面将作为广告位有偿使用，补贴物业运营成本的不足，使物业管理利益最大化，在物

18、业的公共区域将设置户外广告牌、霓虹灯、外打灯，为了满足广告牌、霓虹灯、外打灯用电需要，建议在预留电源接线柜。5、节能系统：1）夜间安防用电的建议: 为了节约公共用电费用的支出，同时满足夜间安全防范工作需要，建议夜间安防用电和日常营业用电分别独立设置，或在供电线路中做间隔回路(因夜间安防用电量很小)主要分项目外围四周、各出入口、每个商业经营区域等重要区域；2）照明灯具建议:所有的楼道内照明建议采用感应式开关，同时为了节约人力成本，户外广告灯箱、室外照明系统、室内照明系统、霓虹灯等照明系统建议采用钟控自动控制方式。6、“居住区垃圾中转站、公厕”的建议建议将项目的西南侧规划图内准备设置的“居住区垃圾

19、中转站、公厕”移位，如在此处设置将影响本区域的商业经营氛围，但如果商铺内无洗手间可以考虑在其他区域设置公厕来满足商业经营配套需要。第五篇 项目市场调研分析第一章 项目所处商圈商业市场分析一、项目所处商圈概述本项目属于典型的新市镇商圈，辐射范围为项目周边镇村，消费客群相对固定，凭借项目相临近600家的五金生产加工企业，及即将交付使用的大型中高档社区消费需求及消费潜力较大。本项目现有百货（特别是服装类）经营规模、经营品牌已基本能够满足消费需求，但美食、休闲、娱乐、家电、电器类现不论类从经营规模还和是经营品牌都还没有成熟，为了保证项目的市场竞争力，避免同质化产品过多造成供大于求，项目须差异化经营，对

20、本项目商圈现有业态进行、互补、提档升级、创新，实行“他无我有、他有我精”的原则。本项目是商业地产，故以招商过程中品牌引进、业态的组合、及租金为效益评价的主要参数，故本次市调围绕以上三方面进行，通过深入市场调研分析对现有经营品牌的进行了解、对现有经营业态进行的分析、对经营商家对项目的商业经营业态的定位期望，经营需求面积、租金价位的承受能力进行征询。二、项目周边临近镇村商圈市场调查一博望镇市场调研分析1、博望镇概况博望镇位于马鞍山市当涂县最东端，地处南京一小时都市圈、马芜铜经济圈内，距南京禄口国际机场仅25公里，314省道横贯镇域，是安徽省通向苏浙沪等长三角地区的一个重要门户。全镇总面积133平方

21、公里，辖28个村（居）委会，总人口近10万人，商业主要集中在314省道南北两侧及新都商业步行街。2、市场调研情况汇总表(本次有效调研问卷50份)1）经营业态内 容需求业态数量/份占 比备注经营客商认为目前博望镇缺少的业态调研汇总娱乐/休闲2330.67%由于部分经营客商对博望镇商业不是很了解，没有提出自己的意见。美食名店68.00%茶楼68.00%生活便利店22.67%婚纱摄影22.67%精品服饰22.67%社区会所34.00%电器45.33%电玩45.33%家具34.00%图书45.33%美容美体56.67%通讯旗舰店11.33%医药超市11.33%休闲棋牌室11.33%银行68.00%装饰

22、建材11.33%洗浴中心11.33%2）租金价格、缴纳期段、需求面积内容租金价格段数量占比备注现有的租金51036%租金：博望新都步行街现在两层的平均租金为10-13元月平方米，新都水郡（新都三期）平均租金为6-10元月平方米，全为一层并且有1-12个月的免租期。面积：现有经营面积和需求面积为实用面积。11152040%16201122%2125918%高于26714%能接受的租金5102856%11151938%162036%212500%大于2600%租金缴纳期段半年816%一年4284%现有经营面积20402142%41601428%大于60510%需求面积20401326%416021

23、42%大于60612%3、小结：从市场调研分析可以看出博望镇的房租远远高出周边其它镇，博望新都步行街对我们项目有极高的参考价值，新都步行街05年开始操作，到目前为止，商圈效应基本形成，但房租还是低于314省道上的临街商铺，新建成的新都三期，新都水郡租金为6-10元月平方米，并且有1-12个月的免租期，加之项目一期招商相对情况较好，而且经营客商都有作熟不作生的经商习惯，由此可见项目在租金价格方面要略低于该项目、在业态定位方面要形成差异化规划避免同质化产品过多造成供大于求、在项目商业推广方面要结合项目固有的优势（如招商政策、商业规划、未来经营的展现）注重商业经营方面的推广。二小丹阳镇市场调研分析1

24、、小丹阳镇概况丹阳镇隶属于安徽省马鞍山市当涂县，位于安徽省东南端，长三角经济圈、南京1小时都市圈、马芜铜经济圈范围内，与江苏省南京市接壤。是全国小城镇建设试点镇、小城镇经济综合开发示范镇。全镇总面积126.7平方公里，辖12个村委会，3个居委会，总人口5.67万，镇区常住人口1.6万。有耕地面积5.37万亩，山林面积2.46万亩，可养水面6.2万亩，商业主要集中在宁阳街南北两侧。2、市场调研情况汇总表(本次有效调研问卷50份)1）经营业态内容业态数量占比备注经营客商认为目前博望镇缺少的业态调研汇总娱乐/休闲2252.39%由于部分经营客商对博望镇商业不是很了解，没有提出自己的意见。美食名店81

25、9.05%茶楼37.14%生活便利店49.52%婚纱摄影24.76%精品服饰12.38%社区会所00%电器12.38%电玩00%家具00%图书00%美容美体00%通讯旗舰店00%医药超市00%休闲棋牌室00%银行00%装饰建材12.38%洗浴中心00%2）租金价格、缴纳期段、需求面积内容租金价格段数量占比备注现有的租金5-101835.29%现有经营面积和需求面积为商铺内实际可以使用的面积，大部分经营客商为一层商铺。11-152854.91%16-2059.80%21-2500%大于2600%能接受的租金5-101631.37%11-152650.98%16-20917.65%21-2500%

26、大于2600%租金缴纳期段半年815.69%一年4384.31%现有经营面积20-402854.90%41-601835.29%大于6059.81%需求面积20-401223.53%41-602650.98%大于601325.49%3、小结：丹阳是离博望镇车程在20分钟之内的最大的镇，地处安徽和江苏的交界处，位于江苏地界的商业房租稍高，经营规模较大经营产品较丰富，该商圈可以作为后期招商的重点区域。三新市镇市场调研分析1、新市镇概况新市是马鞍山市当涂县东部重镇，紧靠南京、芜湖、马鞍山，北依横山、南濒丹阳湖。水运直通长江，距南京禄口国际机场30公里，水陆交通四通八达，是皖东南通往苏、浙、沪的必经之

27、路，总面积74.8平方公里，人口4万余人，现有耕地1860公顷，资源丰富，极具发展潜力的名镇，商业主要集中在新市街和新市农贸市场（新市老街）。 2、市场调研情况汇总表(本次有效调研问卷50份)1）经营业态内容业态数量占比备注经营客商认为目前博望镇缺少的业态调研汇总娱乐/休闲5355.79%由于部分经营客商对博望镇商业不是很了解，没有提出自己的意见美食名店1212.63%茶楼66.32%生活便利店11.05%婚纱摄影22.11%精品服饰33.16%社区会所22.11%电器00%电玩44.21%家具11.05%图书22.11%美容美体33.16%通讯旗舰店11.05%医药超市33.16%休闲棋牌室

28、00%银行00%装饰建材11.05%洗浴中心11.05%2）租金价格、缴纳期段、需求面积内容租金价格数量占比备注现有的租金5-102142.86%现有经营面积和需求面积为实用面积。部分经营客商为单层商铺。11-152857.14%16-2000%21-2500%大于2600%能接受的租金5-102551.02%11-152448.98%16-2000%21-2500%大于2600%租金缴纳期段半年612.24%一年4387.76%现有经营面积20-403265.31%41-601326.53%大于6048.16%需求面积20-402142.86%41-602346.94%大于60510.20%

29、3、小结：新市的商铺主要以自有的私房为主，其中新市农贸市场(新市老街)大部分为供销社下岗职工分的商铺，总体租金偏低，年轻人一般在外地打工或做生意，经营客商多为留守的老年、中年女性为主一边做生意一边兼顾照顾家庭小商户异地经营的可能性不大，本区域招商对象以外来经营客商和品牌连锁直营店为主。四、新博市场调研分析1、新博概况新博隶属于安徽省马鞍山市当涂县博望镇，位于安徽省东南端，长三角经济圈、南京1小时都市圈、马芜铜经济圈范围内，与博望镇车程5分钟，商业主要集中在新博东西和南北两条纵横交错的街道上（分为东大街、西大街、南大街、北大街）。2、市场调研情况汇总表(本次有效调研问卷26份) 1）经营业态内容

30、业态数量占比备注经营客商认为目前博望镇缺少的业态调研汇总娱乐/休闲2051.28%由于部分经营客商对博望镇商业不是很了解，没有提出自己的意见美食名店410.26%茶楼512.82%生活便利店12.56%婚纱摄影12.56%精品服饰00%社区会所25.13%电器12.56%电玩00%家具25.13%图书00%美容美体00%通讯旗舰店00%医药超市00%休闲棋牌室00%银行25.13%装饰建材00%洗浴中心12.56%2）租金价格、缴纳期段、需求面积内容租金价格数量占比备注现有的租金5-101557.69%现有经营面积和需求面积为实用面积。部分经营客商为单层商铺。11-151038.50%16-2

31、013.85%21-250 0%大于260 0%能接受的租金5-102388.46%11-15311.54%16-200 0%21-250 0%大于260 0%租金缴纳期段半年0 0%一年26 100%现有经营面积20-401765.38%41-60830.77%大于6013.85%需求面积20-401038.46%41-601557.69%大于601 3.85%3、小结：新博经营客商的商铺主要以自有的私房和自行购买商铺为主，大部分经营客商有购买商铺自行经营的习惯，经营客商对博望镇的消费能力比较认可，该区域可以作为目标客户群来突破。 五明觉市场调研分析1、明觉概述明觉隶属于江苏省南京市溧水县石

32、湫镇，位于长三角经济圈、南京1小时都市圈、马芜铜经济圈范围内，与博望镇车程5分钟，商业主要集中在东西走向的正大街上。2、市场调研情况汇总表(本次有效调研问卷16份)1）经营业态内容业态数量占比备注经营客商认为目前博望镇缺少的业态调研汇总娱乐/休闲220%由于部分经营客商对博望镇商业不是很了解，没有提出自己的意见美食名店110%茶楼00%生活便利店110%婚纱摄影00%精品服饰110%社区会所110%电器00%电玩00%家具220%图书00%美容美体110%通讯旗舰店110%医药超市00%休闲棋牌室00%银行00%装饰建材00%洗浴中心00%2）租金价格、缴纳期段、需求面积内容租金价格段数量占比

33、备注现有的租金5-10212.50%现有经营面积和需求面积为实用面积。部分经营客商为单层商铺。11-151487.50%16-200 0%21-250 0%大于260 0%能接受的租金5-10637.50%11-151062.50%16-200 0%21-250 0%大于260 0%租金缴纳期段半年0 0%一年16 100%现有经营面积20-401168.75%41-60531.25%大于600 0%需求面积20-40956.25%41-60743.75%大于600 0%3、小结：明觉隶属江苏省，从商户的经营习惯来讲，商户不喜欢跨省经营，租金承受能力不强，商户资源不多，所以可以不作为招商的重点

34、目标客户群，只针对品牌连锁直营店进行针对性突破。六周边村庄调研情况（略）：说明：周边村庄内没有商业，大部分人到博望镇消费，消费产品主要集中在服饰，娱乐，日常生活和农资农具等方面，基本无招商资源可挖掘，但可以做为重点消费客群，为此建议要在后期商业经营推广方面加大宣传力度来为项目寻找消费类客户。三、项目所处周边商圈商业市场调研分析总结通过对周边商业的广泛深入细致的调研、分析，项目商圈主要以314省道南北两侧及新都商业步行街为主，314省道南北两侧商业为自发形成，无统一商业经营业态规划，仍然人流量较大但整体聚客率不高，同时随着人们生活水平的提高对消费的环境也越来越高，未来商业经营环境脏乱差的必将被淘

35、汰。凭借项目相临近600家的五金生产加工企业，及即将交付使用的大型中高档社区消费需求，加之项目不论从商业的建筑规模、物业的硬件配套、商业经营定位以及项目商业经营管理服务，对目前博望的商圈来说是绝无仅有的，同时项目位于博望未来商业发展的中心高端商业的头等舱。反观博望的商业，作为一个博望商业地产的符号，博望的发展呼唤着一个全新的商业来满足博望中高端客户的消费需求，来引引领、来定义博望的商业未来，本项目为满足消费需求为目标，全力打造博望 3万平方米的娱乐、休闲、观光、购物、美食、住宿为一体的商业总部，担负起引领区域经济的责任。第六篇、项目swot分析第一节 优势：核心优势显著，商业价值潜力巨大 一、

36、规模优势：本案建筑面积近100000平方米，分四期开发，是集住宅、商业步行街、专业市场、社区配套生活商业于一体的完全具备城市功能的新市镇二、规划优势：地块平整、结构标准，临314省道；三、建筑优势：框架式结构易于分割，外立面形象展示效果良好有利于商贸业发展，单层层高均不低于3米利于室内商业氛围的布置渲染，室内配套设施可以按需配置，室内外停车位较多门前广场开阔；四、区位优势：博望未来的商业中心，同时随着博望高档住宅的建成交付业主入住，中高端消费客群量会逐步增高。五、交通优势：交通便利、四通八达，有314省道、紧临机场高速，宁淳高速等多条主交通主干道；六、资源优势：南部有著名石臼湖生态旅游渡假区湖

37、旅游资源丰富，湖面碧波荡漾，气势壮观；湖内水产富饶，盛产各种鱼类、螃蟹、河虾等，有“日出斗金”之称，其中“石臼湖牌”螃蟹全国闻名。七、消费潜力优势：近600家的五金生产加工企业，及大型中高档社区的居民消费潜力巨大。第二节 劣势：区域、规模劣势形成短期阻隔 一、规模劣势：因项目分几期开发在业态上短期内法完成多种业态经营，短期内项目无腹地，无法提升有效聚客力；二、商业劣势：本项目目前属于新的商业项目，商户普遍对入驻生场较为谨慎，且新项目的繁荣需要1-2年的培育后才能逐步繁荣，同时受“招商资源”的不利影响招商难度较大；三、竞争劣势：周边临街的底商较多，且临近项目底商有空置现象，目前本区域的商业以“新

38、都商业步街”为中心，短期内难以摆脱“新都商业步街”商圈客群的“地心”引力；四、人气劣势：本区域的人居氛围尚未成熟，区域消费的认同度目前不高，短期内对消费者而言，心理距离大于地理距离。第三节 项目机会点突现未来商业中心 一、博望的规划：依托政府对本区域的规划，凭借项目的规模优势，业态规划优势、消费环境优势、必然会带动本区域商业的发展，构筑新的商业中心；二、市场出现空白：博望尚未出现成熟的全业态商业项目，本项目的建成将填补博望的商业空白； 三、整合资源：利用开发企业的资金实力、良好的社会资源结合专业化的商业运营管理企业必将使项目实现三赢；四、全新商业模式：目前博望的商业还停留在相对传统的商业模式中

39、，第三产业其他类产品比较稀少，全新的商业模式、全新的业种组合差异化产品经营必将打破现有的传统模式，成为博望商业新的引领者； 春江化月园商业规划建议方案第七篇 项目商业定位第一节 项目商业定位的描述对于商业地产项目而言，项目定位是以商业项目所在城市、区域的商业发展态势为背景，结合项目自身的开发特点，依据项目所在城市、区域的消费市场情况、消费人群特点、消费习惯和消费需求，以商业市场自身的供应规模和供应特点为参照，来确定项目商业定位，若要确保本项目成功运作，市场商业定位必须能迎合商圈现有及未来人口的消费力、消费需要。商业项目在定位中应该明确：以商业项目所在城市、区域的经济发展水平为基础，依据项目主要

40、商圈的人口规模及结构特点，结合项目所在区域的发展特点、商业市场情况以及未来的发展趋势，明确项目的档次或市场地位。在确定的项目档次定位上，依据城市及区域商业发展的特点和趋势，明确项目应该为何种“产品”，所面对的目标客户范围，本“产品”与竞争产品的不同之处这种不同之处应当对经营者、最终消费者具有巨大的吸引力，而且是其他竞争者在短期内无法复制的。通过分析，充分利用项目的特质，并通过一系列的营销，努力把“产品”与众不同之处有效的传递给目标客户群，从而可以令其在市场上占据主动有利的位置。商业地产开发最重要的也是唯一的原则就是最大限度不断满足消费市场的需求，消费市场的需求是决定开发商、零售商、专业机构决策

41、项目未来最核心的元素，因此，商业项目的最终评价者都是消费者，得到目标消费客群的认可才能算作一个项目的最终成功的标志。第二节 项目商业定位的依据一、消费者需求任何一个商业项目的最终评价者都是消费者，得到目标消费客群的认可才能算作一个项目的最终成功的标志。因此，我们对消费市场需求的分析不但是重要的也是必要的；从我们市场调研的情况来看，消费者选择消费场所时最关注的因素是消费环境、种类、品质，其次是价格（包括是否便宜或打折），而交通则是第三位关心的因素；比较周边消费者特征与整体消费者的消费习惯及倾向，我司预见，未来本项目消费者的消费习惯将呈现以下特点：日益提高的工作、生活环境必然带动消费者对更高层次的

42、生活方式、消费行为的追求；较高的整体收入水平带动整个区域消费水平的升级；从支出水平上看，本镇消费者的消费水平略高于其他乡镇整体水平；从支出结构上看，随着收入水平的变化，消费者在美食、休闲娱乐方面的消费比重将有所加大，消费市场现状以及未来的发展趋势，将是我们进行项目定位时最主要的参考依据。二、功能单一的项目将难以满足消费者休闲娱乐的需求本项目所在区域目前的商业功能主要是满足区域企事业单位、镇村居民、外来经商的日常消费需求，而对休闲、娱乐、美食的需求挖掘相对不够，随着本区域商圈居住人群及消费结构、消费习惯的逐步成熟变化，区域现有商业难以满足消费者对休闲、娱乐、美食的需求，也为本项目的运作提供了广阔的空间。第三节 项目商业定位的原则一、项目定位的覆盖面以博望为主，并辐射周边村镇；二、充分挖掘项目周边五金生产加工、旅