房地产成本核算制度

1、-目录一、总那么二、房地产本钱治理职责一集团总部的本钱治理职责二开发企业的本钱治理职责三、房地产本钱监控一本钱监控系统二本钱监控的要求四、房地产开发环节的本钱掌握一立项环节的本钱掌握二规划设计环节的本钱掌握三施工招标环节的本钱掌握四施工过程的本钱掌握五工程材料及设备治理六竣工交付环节的本钱掌握七工程结算治理八其他环节的本钱掌握五、附那么某标杆企业房地产本钱治理制度争论稿一、总那么1、为了增强本钱掌握力度，降低本钱费用，提高市场竞争力，依据国家有关法规政策，结合集团本钱治理的要求和经受、教训，制定本制度；-word.zl2、本钱治理的根本原那么是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程掌握为环节

2、、规操作为手段，提高经济效益为目的；3、本钱监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实本钱岗位责任制，完善本钱治理根底，形成有效的本钱监控系统，努力降低本钱，提高经济效益；二、房地产本钱治理职责一集团总部的本钱治理职责1、制定、修正集团本钱治理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位本钱治理制度；并跟踪、检查执行情形，对本钱实行制度监控；2、进展房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判定，准时供应、反应给集团和各开发企业治理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团本钱治理环境的明白，帮助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题；3、组织各方面专业人士对拟建工程进展实地考察、立项听证，按立

3、项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮忙房地产公司做好工程前期筹划中的本钱掌握；立项审查的重点是：立项资料是否齐全、规；市场定位是否明确、恰当；投资本钱估算是否经济、合理；投资回报是否符合集团利润目标要求；投资风险能否有效掌握；4、跟踪、落实各工程本钱方案及其执行情形，适时明白各工程本钱的实际构成，汇编集团本钱报表；分析、总结工程本钱掌握情形，帮助、督促各开发企业做好工程操作过程中的本钱掌握工作；5、建立本钱信息监控中心，准时收集各工程本钱动态资料，为集团治理层供应充分、有效的决策依据，并按要求将有关看法反应给各开发企业；6、组织集团本钱治理的信息沟通，通过培训、双向沟通、研修

4、会等方式，增进全员的本钱治理意识，推广集团外本钱治理经受，寻求降低本钱的有效途径，促进集团本钱治理水平的提高；7、依据治理的需要，派出审计小组对工程本钱进展阶段审计和决算审计，对工程本钱发生的合理性、本钱治理的规性提出审计看法；并结合工程收益情形，考核工程的本钱降低率、投入产出率、投资回报率等指标；8、逐步推行本钱治理及其信息沟通电脑化，搞好本钱治理的综合效劳；二开发企业的本钱治理职责1、仔细执行集团本钱治理制度，结合实际制定本单位本钱治理制度，并自觉承担总部监视；2、依据本单位业务开展规划、开发才能和市场情形，确定工程开发方案，组织立项调研、选址和前期筹划，提出立项建议和开发设想，并按要求向

5、集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序；3、规划设计阶段，应按市场定位和本钱估算精确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规，又表达本钱掌握的意识和要求；4、客观、仔细地进展工程本钱费用测算，编制工程本钱费用方案，确定工程及每个单项工程的目标本钱，分解本钱费用掌握指标，落实降低本钱技术组织措施；5、遵循根本建立程序，进展工程实际操作，对房地产本钱实行工程经理负责制和全员全过程掌握，对可控本钱、变动本钱和本钱反常偏差实行有效监控；保证将本钱掌握在目标本钱围；6、正确处理本钱、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，

6、严格掌握工程的质量本钱和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率；7、组织工程开发本钱费用核算，准时、全面、精确、动态地反映工程本钱、费用情形，按规定编报本钱会计报表等有关资料；坚持本钱报告制度，保证本钱信息沟通的准时、有效；8、熟识、把握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水公平本钱掌握因素，用足用活各种政策、资源，提高本钱掌握的预见性，努力寻求降低本钱费用的途径；9、定期或不定期分析本钱构造、差异及其缘由、监控措施及其成效、经受教训，每年至少一次， 并将分析报告报集团总部财务部；三、房地产本钱监控一本钱监控系统1、依据集团的治理体制，集团建立总部以治理监控为中心、各开发企业以操作监控为

7、中心的房地产本钱监控系统；实行总经理领导下、工程经理负责、各职能部门具体实施的运行机制；2、各监控中心应树立全员本钱意识，对房地产本钱实行全过程监控；3、各开发企业应依据治理需要和工程实际情形，设置审算部、工程部、财务部等本钱治理职能部门或岗位，保证本钱掌握工作的顺当进展二本钱监控的要求制度建立1、依据治理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面容的本钱治理制度，并报集团总部备案：本钱治理责任制及监控程序；方案治理制度包括指标、定额、考核治理方法；招、投标治理制度；合同治理制度；工程 质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交治理制度；预决算 包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项

8、拨付治理制度；费用掌握制度；材料设备治理制度；以上制度，各单位可分别制定也可综合制定；2、集团总部应不断总结各开发企业本钱掌握经受，在此根底上，逐步健全、完善集团房地产本钱治理制度；方案治理1、各开发企业应按依据工程开发的节奏，准时编制本钱方案，并跟踪、检查、考核方案的执行情形：开发产品本钱方案按完全本钱口径 ；期间费用方案；降低本钱技术组织措施方案；2、本钱方案以设计概算、施工图预算、本钱猜测和决策为依据，综合考虑各种因素进展编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化；3、各开发企业应完善本钱考核方法，确立本钱降低率、费用节省额、工程投资回报率等本钱考核指标；分析检查1、各开发企业在

9、本钱掌握过程中，应定期、按开发阶段对房地产本钱的构造、差异及其缘由、掌握措施及其成效进展分析，以准时总结经受教训，做好下一步本钱掌握工作；分析的重点是：方案及其执行情形；实际本钱与预算本钱、方案本钱比照差异及其缘由；分析期掌握措施、成效、存在问题及改良看法、计策； 评判、结论与提示；2、集团总部依据治理需要，应按工程就本钱掌握情形进展分析检查；信息沟通1、应报集团总部的常规性本钱资料主要包括：工程根本情形；按会计制度规定应编报的本钱核算报表；本钱动态情形及其分析资料；当地政策性收费工程、容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门；2、按例外治理原那么，对以下本钱反常偏差及其处置方法，应随时报集团

10、总部：当地有关法规政策的重大调整；本钱超降率占单项工程本钱总额10%以上、占其本身预算本钱或方案本钱30%以上的的工程、大事 包括停工、严峻窝工、重大设计变更、方案外增减工程、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的本钱增、减工程、大事；合作条件更换；补交地价；3、各开发企业应建立本钱信息库，相互沟通本钱掌握的经受教训；四、房地产开发环节的本钱掌握一立项环节的本钱掌握1、各单位新工程立项时必需向集团总部提交.立项请示 .和具体的 .可行性争论报告 .，并经集团立项听证会争论通过； .可行性争论报告 .除应具备地块根底资料、周边环境及其开展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节

11、奏及市场定位等根底容外，仍须包括以下容：本钱费用估算和掌握目标及措施；投资及效益测算、利润表达支配；税务环境及其影响；资金方案； .竞投方案 .仅限招标、拍卖工程；投资风险评估及相应的计策；工程综合评判看法；2、.可行性争论报告 .应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部；3、假设工程立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交.立项申请 .；4、招标或拍卖工程的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房工程要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金本钱；5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署；二规划设计环节的本钱掌握

12、1、规划设计单位的挑选由各开发单位自行负责，但应遵循以下原那么：能由集团部完成的规划设计工作，应由集团部自行完成；需托付进展的规划设计工作，应实行招标方式，择优确定；2、总体规划设计方案必需包括建造本钱掌握总体目标，应第一上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会审查，获通过前方可进入下一设计阶段如单体设计、扩初设计、施工图设计；每一阶段都必需要求设计单位出具.设计概预算 .，并在与上一阶段的概预算进展认真分析、比拟的根底上，编制我方的.建造本钱概预算.，确定各本钱单项的掌握目标，并以此掌握下一阶段的设计；3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的.施工图

13、预算.原那么上不得突破我方编制的.建造本钱预算 .；4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、平安性、周密性、经济性包括建成后的物业治理本钱等进展会审，提出明确的书面审查看法，并督促设计单位进展修正，防止或削减设计不合理甚至失误所造成的投资缺失铺张；三施工招标环节的本钱掌握1、除垄断性质的工程工程外，其他工程的施工或作业单位，不得指定；2、主体施工单位的挑选，必需实行公开或邀请招标方式进展；3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标围、招标容、招标条件等进展具体、具体的筹划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力

14、气、以往施工工程和施工治理水公平进呈现场考察，提出书面考察看法；对投标情形进展评估，提出书面评估看法；4、同等条件下，应尽量挑选企业类别或工程类别高而取费较低的单位；5、凡投资额超过人民币1,000 万元的工程工程假设实行邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘；6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力气、报价等进展挑选；7、垄断性质的工程工程如水、电、气等应尽力进展公关和谐，最大程度降低造价；8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必需符合招标条件，合同条款及容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工；9、应建立健全施工队伍档

15、案，跟踪评估其资信、技术力气等；10、出包工程应严禁擅自转包；四施工过程的本钱掌握现场签证1、现场签证要反复对比合同及有关文件规定谨慎处理；2、现场签证必需列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场治理人员共同签名，其中甲方预算人员必需对工程量、单价、用工量负责把关；现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定；3、现场签证必需按当时发生当时签证的原那么，在事后五日办理完毕，严禁事后补签；签证容、缘由、工程量必需清晰明白，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不行预见费的工程工程，在施工过程中不得办

16、理任何签证；5、因业主要求或者因设计不当，的确需要变更设计的，应填写.设计变更审批表.并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必需对比有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证；我方设计变更的审批权限由各开发单位依据自身实际情形确定；工程质量与监理1、工程开工前，原那么上应通过招标方式择优挑选具有合法资格与有效资质等级的监理单位；监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系；2、工程质量监控人员应要求监理单位亲密协作，严格把关；一旦发觉质量事故，必需组织有关部门具体调查、分析事故缘由，提交事故情形报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，依据质

17、检部门认可的书面处理方案予以落实；事故报告与处理方案应一并存档备案；3、应特殊重视隐藏工程的监理和验收；隐藏工程的验收，必需由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参与并办理书面手续；凡未经受收签证的，应要求施工单位不得隐藏和进入下道工序施工；隐藏工程验收记录按次序进展整理，存入工程技术档案；工程进度款1、原那么上不向施工单位支付备料款；确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开场抵扣预付备料款；2、工程进度款的拨付应当按以下程序办理：施工单位按月报送施工进度方案和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员，对比施工合同及进度方案，审核工程进度容和完工部

18、位主体构造及隐藏工程局部须供应照片、工程质量证明等资料；预算部门整理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐；3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算，以便为我方融洽银企关系和监视工程款项的使用供应便利；4、工程进度款支付到达工程造价85%时，原那么上应停顿付款，预留至少10%工程尾款和 5%保修款，以便把握最终结算主动权；五工程材料及设备治理1、工程开工前，设计或工程治理部门应准时列出所需材料及设备清单，一般依据以下原那么打算甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税方案指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料

19、和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付选购保管费；4、应按工程实际进度合理支配选购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象；5、甲供材料、设备的选购必需进展广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材选购上采纳招标方式；在质量、价格、供货时间均能满意要求的前提下，应比照以下条件择优确定供货单位：能够实行赊销或定金较低的供货商；情愿以房屋抵材料款，且承担正常楼价的供货商；能够到现场安装，承担验收合格后再付款的供货商；售后效劳和信誉良好的供货商；6、工程治理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续

20、，妥当保管；对不符合要求的，应准时退货并通知财务部拒绝付款；7、.选购合同 .中必需载明：因供货商供货不准时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和缺失的，供货商必需承当索赔责任；8、各单位必需建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相别离的部牵制制度，不得促成由一人完成材料选购全过程的行为；9、对于乙供材料和设备，我方必需按认定的质量及选型，在预算人员掌握的价格上限围抽取样板，进展封样，并尽量实行我方限价的措施；同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证；10、材料的代用应由工程治理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准；11、甲供材料、设备的结算必需凭供

21、货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程治理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算；六竣工交付环节的本钱掌握1、单项工程和工程竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交；2、设计、工程、审算、销售和物业治理部门必需参与工程构造验收、装修验收及总体验收等， “移交证明书应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署；3、凡有影响使用功能和平安及不合设计要求的构造部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格；因施工单位缘由延误工程移交，给我方造成经济缺失的，要按合同追究其责任；4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业治理规定准时与施工单位签订

22、.保修协议书 .，以明确施工单位的保修围、保修责任包括验收后显现的质量问题的保修责任的商定及处分措施等；5、实行一次性拘留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的估计，留足保修费用；6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承当；七工程结算治理工程竣工结算应具备以下根本条件：符合合同协议有关结算条款的规定；具备完整有效的质量评定结果和符合规要求的竣工验收资料；工程设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；工程遗留问题已处理完毕；施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全；2、工程结算要以我方把握的设计变更和现场签证为准，施工单位供应的设计变更和现场签证，一般只能作为参考；3、 “点工必需依据定额价计取、结算；4、审算部门应具体核对工程量，审定价格、取费标准，