XX大厦管理方案及管理制度(doc38页)

1、1 / 38天旭大厦管理方案及管理制度1、日常管理及客户服务1.1工作程序1.1.1总服务台接待服务（工作时间：根据实际需要）A）总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐, 仪表、仪容端庄整洁；E）客人来到总服务台，应及时站立，用规X标准的语言向客 户主动招呼，热情问候，让人感到温馨感；C）接待问讯时，应双目平视客户，专心倾听。对能回答的要随 问随答;对不清楚的问题和事情，不能随便回答或轻率回答“不 知道”，应表示歉意然后了解清楚后再回答客户；D）在接待客户问讯时应按总服务台接待问讯登记表的要求 认真仔细、字迹清晰地填写;在接待客户求助服务时应按客 户求助登记表的要求认真仔细字迹清

2、晰地填写，并马上与各 部进行协调，确保客户求助工作的及时性。负责及时将客户求 助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部；1.1.2礼仪接待服务（根据工作需要）礼仪接待站立的位置及服务时间，固定到位，流动服务，主 动补位，通力合作；A）按规定着装，仪表、仪容端庄整洁，精神饱满，彬彬有礼， 真诚微笑，表里如一；2 / 38E）应在规定场合站立，站立时两脚合拢，双手交叉在前。对客 户要主动热情，和蔼可亲，微笑服务；C）工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵 活运用。与安保部紧密配合，做到外松内紧，有理有礼。1.1.3服务（服务时间：8:30-17:00）话务员的声音代表着大楼的形象，接听

3、铃响三声必有应答。A）按照标准的普通话（英语）和严格按照话务员规X用语接听；B）礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部；C）仔细倾听客人的要求，如遇到无法解决回答的问题，须将转交部门主管处理；D）在转接时，首先要认真听完客户讲话后再转接，在转接过程 中，给予客户适当的说明；E）接到火警时首先要了解清楚火情及火灾具体地点，迅速报告 监控中心；F）认真做好上下班总机的交接工作，并有记录。1.1.4报修接待服务（服务时间:8:00-17:00）A）铃响三声必有应答;态度诚恳，规X用语；B）接报后首先要问清保修人所处的楼层、位置、内容、及保修 人的XX,同时要掌握准确投报时间；C）立即打到综合维修组

4、通知报修；D）按规定认真详细地填写维修记录表和填写维修单；E）五分钟后跟踪到综合维修组确定维修工是否已赶往报修现 场,如果还没赶赴就再次催嘱；F）遇到重大或特殊情况应及时向工程部经理报告；G）认真、仔细、具体地做好跟踪回访记录；H）每天在17:00点以前收取当日维修单，进行整理、分析。 如发现在维修单上客户对维修不满意的，及时将信息返回到 服务部经理处，便于及时回访；I）做好每月维修记录情况表沃维修回访记录沃维修单 的收集整理工作，做出统计分析交工程部和服务部各一份备 案存档。1.1.5 VIP接待服务A）物业管理中心受业主/租用户的委托，配合VIP接待工作；3 / 38B）服务部通过各部门工

5、作联系单将VIP接待工作要求传 递到各部门经理处；C）礼仪接待员及相关领导应在VIP到达15分钟前就在入口处 站好，准备迎接；D） VIP到大楼，服务部做好现场管理和接待协调工作；E） VIP离开时，服务部应提前10分钟通知相关部门做好欢送准 备工作；F） VIP离开时，礼仪接待员应预先站在出口处，看见VIP,应弯 腰迎送。2会务管理程序：2.1会议服务工作内容；1、会议服务工作2、VIP服务工作部分；3、总台服务工作。2.1.1会议服务工作部分的三个步骤：一、会前准备。二、会议服务。三、会后清洁工作。2.1.2 VIP服务工作部分的三个步骤：一、准备工作。二、服务工作。三、收尾清洁工作。2.

6、1.3咨询台服务工作部分的三个步骤：一、开档工作。二、服务工作。三、收尾工作。2.2会议服务工作部分2.2.1会前准备1、 务员要掌握当天所有会议时间、会议地点、会议要求、会场布 置、会议参加人数等会议细则。2、 服务员在会议预定时间1小时前到岗，并复查会议室内的卫生 及会议室布置是否符合要求。会议桌面的物品铺设，地面清洁程 度，衣帽服务设备，工作台的布置等都是检査的内容A、会议桌稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无灰尘、无 污迹。E、桌布及围裙清洁平整无污迹。C、椅子稳固、完好、无变形、无破损、无灰尘、无污迹。D、地面无破损、无污迹、无异味。E、 衣帽车清洁无灰尘，衣架摆放整齐一致。F、

7、工作台摆放位置合理。G、物品铺设整齐完全符合会议要求。3、检查会议室的设备、灯光等情况，如有问题应及时汇报并由咨询台 服务人员通知工程部进行修理。4 / 38A、会场温度以保持22摄氏度一24摄氏度为宜。E、会议要求使用的设备到位，并摆放合理。话筒线、电线等无妨碍 客人行动，否则立即联系工程部加以解决。C、会场内灯光按会议要求开启，无损坏、无闪跳，如有问题应及时 向领班汇报，并填写工程维修单送工程部，由工程部加以解决。4、检查铺台及物品准备是否规X。2.2.2锹服务1、会议开始前30分钟服务员应站立于会议室门前迎候客人。客人进 入会议室时，服务员应面带微笑并主动打招呼和拉门，指引客人 入场。会

8、议服务要求：态度好、效率高、服务周到规X化。当客 人陆续到达会场后，服务员开始服务。A、倒水时服务员站立于客人的右后侧。将水杯放于桌上，用右手 为客人倒水，若需要拿取杯子，则应捏于杯子的底部。水的量 应保持与杯口有11.5 cm的距离。E、在为客人倒热茶时，服务员应左手提热水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服务的客人进行示意后，轻拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾服务，应注意将热（冷）毛巾置于毛巾篮中，用托盘 从客人的右方送上，放于客人右侧的桌面上。D、 服务员要主动提供衣帽服务。2、 会议进行时，服务员应站立在门外，面朝客人进入会场的方向。 以解决会议期间会议室发生的突发问题。要求：服务员

9、要采用标 准的站立姿势，面带微笑并主动向过往的客人及酒店工作人员主 动问好。3、 特别注意要主动了解客人的需求。4、 在会议过程中，每隔15分钟左右，服务员进入会议室为客人倒水、调换烟缸。5、 在客人会间休息期间，应主动为客人打开会议室的门。6、 午间休会，须进行会场整理工作。7、 撤换会场中已经使用过的矿水、水杯等。8、 换或添加纸、笔。9、 换会场中的毛巾。10、不得随意乱动客人物品。11、在结束整理工作后，为客人锁上会议室的门，等待会议客人到达时再开门。5 / 3812、 通常情况下，客人采用自助形式，服务人员要主动清洁桌面， 使用托盘收取咖啡杯等器皿13、议结束时，为客人打开会议室的门

10、。14、客人仍在本酒店用餐的，服务员应主动热情地指引方向。15、发现客人有遗忘的物件应及时上交于协调员。2.2.3会后工作1、去所有脏杯子和矿水瓶等物品，将需进行清洗的器皿交由会议后 勤组处理。2、检查台布、台裙，发现有污迹，要及时更换。3、 通知会议后勤组拆除台型。4、 通知清洁部的PA组进行会场清洁工作。5、 及时检查会场硬件设施是否完好，如有问题，向协调员汇报。6、 配合物保员做好物品的领用，归还，外借以及物品盘点工作。2.3总台服务工作部分1、开档工作1.1早上8: 30到岗1.2要做好开门、开灯工作。A、同时开启会议室的两扇门，无会议的会议室不需开。E、参观所有会议室只需开启筒灯。1

11、.3行区域的卫生工作。总服务台的卫生清洁A、服务台稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无脱落、无 灰尘、无污迹。E、橱门内与抽屉内整齐无不需要的物品，无垃圾灰尘。C、桌面无污迹，无多余及枯姜的插花。D、 检查总服务台对面的沙发、茶几、和周围墙面的清洁；检查 公共亭的清洁；检查公共场所地毯的清洁程度。发现问题用内部工作流转单及时通知物业PA进行整理。2、服务工作2.1将对外开放参观的会议室打开，并检査清洁卫生工作。2.2在工作期间时刻注意公共区域内杂物并及清理，保持会议区域 的清洁。2.3检査走道灯和会议室内设备及灯的损坏情况，如有损坏，应报 工程部维修。2.4总台服务人员服务期间，要保持标准的

12、站姿。6 / 382.5见到客人及物业工作人员要主动微笑并问好。2.6客人进行询问时要耐心讲解，决不可向客人说“不”，需协调 的各项事宜可向领班汇报。接听时要用规X语言。要求：接 听快、态度好、业务熟、准确无差错。2.7因工作需要要离开总台，须将台卡翻至“请稍候”，需离开10 分种以上必狈向协调员或当班主管请示。2.8负责在总台上放置会议中心宣传资料架并负责领放资料。2.9用餐时间由协调员具体安排。3、伽工作3.1下班之前服务人员应将所有会议室的灯、门关闭。3.2收和钥匙，发现地毯有污迹通知物业部PA组在夜间清洗。3.3及时整理总柜台内的垃圾桶，并套好干净的垃圾袋。2.保安服务2.1保安服务是

13、指为大原内业户提供的安全防X服务（包括门 岗、安全巡视、安全监控与消防管理）、礼仪接待服务（包 括保安礼仪值勤与礼仪接待）、车辆管理服务（包括泊位管 理、停车管理与交通秩序管理）、保安应急处理服务（包括 火警事故、治安事件、自然灾害事件）等一系列管理服务 活动。其目的是为业户提供一个安全、宁静、有序的物业 环境。2.2保安服务的分类2.2.1按管理内容分类：物业管理的保安服务分为防X管 理、消防管理和道路管理三大部分。2.2.2按服务内容分类：保安服务可分为门岗服务、巡视 服务、监控服务、道路管理服务、安全防X服务和 消防管理服务六个大类。2.3保安服务的内容2.3.1防X管理防X管理是指物业

14、管理公司为防盗、防破坏、防流氓 活动、防意外及人为突发事故而对所管理物业进行的 值勤、监视、巡逻等一系列管理活动。防X管理防X 的对象主要是人为造成的事故与损失。为了达到物业 区域防X管理的目的，就必须从防X管理的“硬件” 7 / 38和软件”两方面下功夫。物业区域防X管理的硬件 是指根据防X管理工作的实际需要所必须配备的一 套硬件设施，防X管理的软件是指物业管理公司内部 的专职保安人员及其实现防X管理所采取的一系列 措施、规定和制度。2.3.2消防管理消防管理包括防火和灭火两个方面。物业公司管理 消防工作的重点应放在：火灾灾情发生后，应采取 何种措施才能将损失降低到最小；另一方面重点是 防X

15、于未然，即将防火工作做在前头，并从人力、 物力、技术等多方面做好水势灭后的充分准备。物 业消防管理的主要内容有：消防宣传教学、消防队 伍建设：消防制度的制定；消防设施、器材的配置 及管理、灾情发生后的处置措施等五个方面。2.3.3道路交通管理道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、车辆 管理和停车场管理四个方面。道路管理是指对物业 管理区域内道路建设进行日常管理，对非法占用道 路的行为进行纠正和处罚。交通管理的任务是指正 确处理人、车、路的关系。在可能的情况下做到人 车分流，保证物业管理区域内交通安全，畅通，其 重点是机动车行车管理。保安服务的基本要求：2.3.4安全安全是物业公司管理服务的第

16、一要求，也是保安服 务的第一要求。物业管理公司应该树立积极防X的 态度，不断提高自身安全防X的能力，配合公安部 门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业户有 一个安全的工作与生活环境。2.3.5有序在大眞区域里，业户不仅需要物业设备设施运行优 有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发 生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有 序的应对，及时妥善的处理。这种安全有序的工作 8 / 38与环境必将给业户带来一种舒适的感觉。3.保安作业标准1.门岗服务标准1.1在指定位置上、指定面向立岗，严禁脱岗。1.2立纲姿势端正，身体挺直，双手背后，双腿呈跨立状，不准 稍息呈依状或其他姿势，面带微笑行注

17、目礼，遇领导敬礼。1.3物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。1.4物业管理区域的大门5: 0024: 00实行开启服务；0: 00次日5： 00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应 即使提供开门、关门服务。1.5不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。1.6雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。1.7对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度 和停车收费制度（收费标准所在地物价局规定执行）。禁止 载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物 业管理区域。1.8阻止四吨及四吨以上大型汽车进入物业管理区域（特种车辆 和搬场车辆除外）。1.9交接岗时按规X操作。1.10在

18、指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清 洁工作。2. 巡视服务作业标准2.1物业管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服 务。2.2为防盗、防火、防灾和维持物业管理区域的公共秩序，按制 定的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。2.3物业管理区域内制止占用公共场所任意施工的行为。2.4付对突发事件，制定相应的应急预案并定期演习（每年1 2次）。2.5巡逻中遇到业户的要求应及时提供服务或立即通知有关人员 到现场处理。2.6当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场尽心处理， 并向上级报告，将处理结果反馈监控中心。遇到紧急情况按 应急预案执行。2.7巡逻中发现可疑人员应进行询问

19、、验证，必要时可带到管理 处处理。3. 监控作业标准3.1物业管理区域内实行监控系统2 4小时开通，由专人值班， 9 / 38定点监控录像，对可以情况跟踪监视，同步录像。3.2监控值班人员应坚守岗位，思想集中，严禁脱岗、离岗，严 格遵守各项规章制度，坚决服从各项领导指挥，充分发挥监 控室作用。密切注意设备运行情况，对发现情况和处理办法 做好详细记录。3.3控保安员在当班期间应认真、准确、如实的填写中控室设 备运行记录表。当监视屏显示异常情况应立即报告当班班 长。3.4严禁无关人员进入监控室，外访者必须做好登记手续。对有 时进出机房人员，按要求如实填写设备机房进出登记表。3.5负责对讲机、应急电

20、筒的充电、保管、借用手续。监控室物 品保管完好，交接班无差错，未经同意不得私自外借。凡外 借物品应做好登记、签收工作。3.6发现监控设备、室内空调有故障时应及时保修。3.7保持监控室的清洁、卫生。4. 车管作业标准4.1地面4.1.1引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车门， 贵重物品不留放车内。4.1.2按管理处规定对车辆实行收费服务。4.1.3督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆, 不得在广场上学习驾驶和洗车。4.1.4发生事故应保持现场，立即报告管理处。4.2车库4.2.1车辆凭管理处发放停车证放行，及时登记，进车 库时问车号、车位。4.2.2无停车证车辆，应经管理处同意方

21、可进车库，但 不得占用业户的车位。4.3.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内 学习驾驶和洗车。4.3.4提醒车主关好车窗、车门、贵重物品不留放车内。 4.3.5劝阻行人、自行车、助动车和摩托车进入车库。 4.3.6保持车库入口畅通。10 / 384.3.7经常到车库内巡视，发现问题应做好记录并向班长报 告。4.3.8车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。 4.3.9环卫车辆进入车库清运垃圾结束后，通知清洁人员做 好保洁工作，设备人员开启垃圾房排风机。5. 安全防X作业标准11/385.1固定岗位保安员每日当值工作应符合保安部物品及人员出 入管理作业规程中的各项工作要求。5.

22、2巡逻岗保安员每日当值工作应符合保安报案巡视作业规 程沃出租屋暂住人员、施工人员及“三无“人员管理作业 规程沃交通管理作业规程中的各项工作要求。5.3保安员在每日工作交接班时，必须依照保安部交接班管理 作业规程要求进行接班。5.4停车场保安员（车管员）每日当值工作必须符合保安部停 车场管理作业规程中的各项工作要求。5.5当大楼发生突发事件时，保安部突发时间处理作业规程中要求参与工作的保安部员工，必须一规程尽职尽责。5.6保安的内务、作息标准应达到保安部保安部、消防管理中 心内务管理作业规程的各项要求。5.7保安员每日当值的仪容仪表、言行举止应符合管理处员工 服务管理作业规程的各项要求。5.8保

23、安员在使用警用机械、机动车时应严格遵守保安部保安 巡逻机动车保养、维修、使用管理作业规程和保安警用 器械管理作业规程的各项要强。5.9保安部管理人员的产生应符合保安、消防干部竞争上岗作 业规程的程序和考核要求。5.10保安部员工必须按保安部员工培训作业规程的要求参 加培训和达到培训要求，培训合格后上岗。5.11保安部各级干部均应按上述各项标准作业履行自己的职责, 符合标准作业规程要求。5.12保安部各级员工除应严格按保安部的标准作业规程进行工 作外，还需要严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。6.消防管理作业标准员工应把预防火灾视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。本单位或外单位在管理处区

24、域内因施工需动火的工程，必须事先 通知消防中心，在管理处办理动火作业手续。施工单位动火前必 须采取切实有效的防火安全措施，管理处应派人监督，待动火后 立刻清查现场。对私自动火作业的，一经发现，对施工单位除责 成其补办动火作业手续外，还要对施工个人及负责人处以罚款； 12 / 38一旦造成事故，除加重出发外，还应追究其法律责任在重点部 位、危险地段动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼 层和各裙楼办公室装饰等处）必须经管理处主任批准方能动火； 违者按有关规定罚款。动火必须做到“七不、四要、一请”，动 火后要认真检查现场，防止留下火种引来火灾。6.1动火前“七不”6.1.1防火、灭火设施不落

25、实不动火。6.1.2周围的易燃物不清除不动火。6.1.3附近难以移动的易燃结构未采取安全防X措施不动 火。6.1.4凡盛装过油等易燃物品的容器，未经排除易燃物品的 不动火。6.1.5凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品 的不动火。6.1.6在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清 理或未采取安全防护的不动火。6.1.7未配备相应灭火器材的不动火。6.2动火中的“四要”：6.2.1动火前要指定现场安全负责人；6.2.2现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况， 发现不安全苗头，要立即停止动火。6.2.3发生火灾爆炸事故时，要及时处理6.2.4动火人员要严格执行安全操作规程。6

26、.3动火后的“一请”：动火人员和现场负责人爱动火后，应彻 底清理现场火种，然后才现场离开。6.4配电房及重要机房内不准堆放可燃品，不准吸烟，消防设 备旁边不准对方任何杂物。6.5各走道、楼梯口等部位经常保持畅通，疏散标志和安全指 示灯保证完好，禁止住户在走道、楼梯、垃圾筒旁焚香、 烧纸。6.6大原所有人员必须遵守国家消防法律、法规和公司有 关消防管理的规定。6.7严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检査，保证 设备完好。4.保安作业规程1. 门岗作业规程1.1对领班负责，完成上级布置的各项任务。13 / 381.2按规定的时间立岗，面向规定的方向，站立姿势挺直，不得 而知稍息或作依倚状，不

27、得与他人闲聊，严禁脱岗。1.3大岗期间必须满腔热情地回答提出的各种问题，彬彬有礼， 有礼有节。1.4大件物品出门必须凭物品出门证，经核对后无误后签字放行。夜间严格控制装簧施工人员携带大件物品出门。1.5特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装簧人员讲 解清楚。1.6严禁乞讨人员、做小生意者进入办公大眞，非大厦办公人员 进入大厦必须问请原因，做好登记。1.7当物业电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生 重大事件时应立即通知班长，按应急预案执行。1.8当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。1.9每日配合监控市人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。2. 巡视作业规程2.1巡逻人

28、员由保安班长负责，保安员轮流巡逻2.2严格按照管理处制定的巡逻次数（日班三次，夜班三次）和 巡逻路线对整个办公大厦做全面巡视，每次巡视时应如何填 写物业区域巡逻情况单，巡逻时必须携带对讲机、应急 灯。2.3在巡逻过程中严格按照办公大厦巡视内容质量标准逐个检 查，发现问题立即用对讲机汇报并做好记录，发现异常迅速 报修。2.4物业区域巡逻情况单填写必须真实、规X、字迹端正、 无涂改。2.5在每个项目空格内打“V”表示情况正常，若发现问题则在 “备注”栏中写明。2.6每X物业区域巡逻情况单由管理处经理审阅签名后归档。 2.7消防设备状况每月巡视一次。3. 监控作业规程3.1值班人员要掌握本控制内各系

29、统的简单工作原理、性能和常 规的维护保养工作，熟联掌握各系统操作。3.2班人员要坚守岗位，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状 态。3.3每班对各类信号至少检查一次，确认正常与否，并做好记录。 如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理迅速上报主 管或机电人员。3.4个操作手柄在正常情况下应处“自动”位置。每月第一周做 一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状 态。14 / 383.5当电梯出现火警报警信号时，应立即复位。再次出现报警信 号时，立即通过对讲机或通知当值班长前去报警位置核查信 号真伪情况。3.6当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知当值班长和机 电人员前去处理。3.7

30、从闭路电视上发现可疑情况或各类XX犯罪活动，应立即通 知当值班长前往调查处理。3.8按上级负责上报消防、保安设施运行状况的各类数据和报表。3.9配合机电人员等进行报警系统每季度一次的检查以及每半年 一次的消防系统有关实验。3.10为保证中控室专线报警信息畅通，除紧急情况外不得而知 使用中控室内专线报警。3.11当值人员准确、真实、清晰地填写值班记录。3.12谢绝与本控制室无关人员出入。3.13中控室严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录 像带。4.车管作业规程4.1职责4.1.1保安部具体负责机动车辆的进出、停放和收费管理。 4.1.2保安部车库岗负责大贋地下车库机动车辆的进出管 理。4

31、.1.3车管员负责广场停车场上车辆的停放和收费管理。4.2地下车库车辆停放制度4.2.1业户的机动车辆应凭停车证方可进入地下车库， 无证不得入内。4.2.2停车场应固定放置车辆前方玻璃醒目的位置。4.2.3有停车证的车辆应严格按照车位号停放，严禁占 有其他任何车位，严禁在通道上停放；4.2.4自觉遵守地下车库禁令标志，严禁逆向形驶，服从工 作人员指挥；4.2.5驾驶员应在车停放后做好安全防X工作，发现异常 情况保持现场；4.2.6其他车辆因各种原因需进入车库，必须凭保安部签发 的特别停车证。4.3广场、停车场15 / 384.3.1广场、停车场为业户机动车辆和社会车辆提供泊车场 地，先到先停，

32、停满为止；4.3.2凡进入广场、听车场的车辆必须服从工作人员的指 挥；4.3.3遵守禁令标志，通道上严禁停放任何车辆。4.3.4按收费规定收取停车费用，对不愿意付费的车辆 应劝阻离开广场停车场；4.3.5驾驶员应做好安全防X工作，保安人员有义务进行配 合协助，但对车辆损坏不承担赔偿责任。4.4非机动车、助动车、摩托车4.4.1非机动车、助动车、摩托车应停放在指定位置，4.4.2自行车应停放在车架上，摩托车、助动车应听从保安 人员的指挥顺序停放；4.4.3各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通 道；4.4.4车主应做好安全防X工作,保安人员不承担赔偿责任。5. 安全防X作业规程5.1职责5

33、.1.1保安中心负责组织员工进行土法事件及异常情况处 理等培训。5.1.2管理处经理和保安部主任负责现场指挥及督导。5.1.3保安部当班人员应坚守岗位，负责安全防X。5.1.4其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护。6. 消防管理作业规程6.1中控室维修工负责消防培训，制定演习方案，检査、整改工 作。6.1.1每年12月制定下一年度消防演联计划，按时制订 消防演练方案，并对义务消防人员进行消防演习 培训；6.1.2每年12月制定下一年度消防知识培训计划，按 时制订消防演练方案，并对义务消防人员进行消 防演习培训；6.1.3负责临时动火证的审核，并监护动火作业。6.1.4担任大原安全检查员，

34、发现消防隐患，制止违章作业; 如发现火警隐患，填写消防检查整改通知单交有 关用户，限期整改；6.1.5管理消防器材设备，定期检査，确保各类器材和装置 处于良好状态，防火疏散通道保持畅通。16 / 386.2工程师负责对中控室维修工的工作进行检查监督。6.3管理处经理为大厦消防责任人，对大厦消防工作全面负责。6.3.1审批临时动火证；6.3.2批准消防演练计划，消防知识培训计划沃消防 演练方案入消防知识培训方案。6.4临时动火作业管理工作程序：6.4.1本单位或外单位在管理处区域内因施工动火的工程， 原则上应报消防局审批，特殊情况下，在管理处办理 动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的

35、防火安全措施，且管理处派人监督其动火完毕后立即 清查现场；6.4.2在经批准的重点部位（变压器、配电房、车库、楼层 等处）动火，必须做到七不、四要、一请”。3、保洁管理物业的外观将给公共最先入眼的印象，故此外墙清洁至为重要， 当顾客进入大厦后，清洁的好坏尤其大堂的清洁程度成为首要注意方 向C3.1确定基本方针3.1.1充分研究各种建材及设备的特性，配合该性质使用 最适当清扫材料及用具。3.1.2清洁员须经严格挑选，使每位清洁员与大眞的高品 位相称。3.1.3作业时配合节省能源原则，将水、电用量降低到最 低限度。3.1.4作业时应与物业部其他人员密切配合，符合大眞各 种功能及防X。3.2清洁工作

36、分类3.2.1日常作业a）道路，地面清扫；b）玻璃门窗、铝合金门柜擦拭；c）电梯去除污渍；d）广告指示牌除尘、污迹；e）安全通道、大门刷洗光亮f） ；金属栏杆去手印、除尘；17 / 38g）消防栓、灭火器擦拭；3.2.2定期保养a）花卉、盆栽；b）地面清洁；c）玻璃、镜面清洁；d）外围绿化杀虫；e）金属部分打光、保养；f）灯具、卫生死角清洁；3.3作业时间3.3.1公共部分日常作业：每日7: OOAM16: OOPM实施。 定期作业：利用平常不影响客户活动为最佳作业时间。3.3.2专业部分日常作业：配合平常用户活动时间外再作业。 定期作业：利用晚间操作。3.4检查计划3.4.1每日管理人员须做

37、好当日工作安排及特别注意事项；3.4.2制定每日巡检表以使清洁水准维持在较高水准.3.5道路地面保洁3.5.1每日上班时清扫场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒 内，对确保地面无明显沙土，及时清扫地面纸屑、果 皮、烟头、积水等；3.5.2清理雨水槽内杂物，确保其内无杂物。3.5.3每日将公共部位垃圾收集并运到垃圾周转站；3.5.4倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗干净，将垃圾袋洗净 套上；3.5.5每周对垃圾桶消杀两次。3.6楼梯3.6.1楼梯擦洗扶手并清扫地面垃圾。3.6.2升降梯擦洗其内部的设施（包括控制按钮、开关、楼 层指示灯、内墙、电梯门、天花板、照明设备、应急）。3.6.3电梯内的金属配件用光

38、亮剂抛光。3.6.4如遇潮湿季节，楼梯台阶和电梯地面増加擦洗次数， 18 / 38以保证地面的干净。3.7垃圾收集与清运3.7.1通过规X的垃圾收集与清运，保持整洁美观，消除臭味 和各种细菌、害虫，不污染环境，不影响人们的健康。3.7.2及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装 好，并选择适宜的通道和时间；3.7.3在清除垃圾时，不能将垃圾散落在地面上；3.7.4要保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫；3.7.5配合环卫部门做好清运垃圾工作。3.7.6定期聘请专业保洁公司清洗楼宇外墙。4.园艺保养及节日布置安排物业园艺保养员工及园艺保养承判商处理日常园艺景观的维护 工作，并挑选供应适时

39、的盆栽以改善物业环境；于特定节日，如中秋 节、春节等期间安排物业之布置。5.公共区域本公司将负责公共区域及设备设施的清洁服务，定期安排清洗公共 区域地面、水池等设施C如遇公共区域设施受到损坏时，本公司将 第一时间査明受损原因，派遣工程维修队进行抢修。4 工程管理服务管理处工程部负责整个大眞的设备维护保养及操作，整个部门运 作是否正常将直接影响到大眞的正常运营，所以为了提高管理水平、 服务水平及经济效益，加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整 个物业管理一个重要方面。工程管理目标1.完好设备，完好机房，完好系统的完好目标。目标是最大限度的降低物业管理成本，建立良好的大慣形 象。2.完备资料，完

40、备图纸，完备操作的完备目标。目的是最大限度的积累物业管理原始资料，建立充分的 软件支持。3.完整材料设备，完整技术档案，完整操作规程的完整。 目的是要求总分承包商按照合约完成安装、调试工作、 发挥大原设备设施功能实现最大功能。为执行上述养护计划，本司将把大原的所有设备开列在设备维护预 定表上，而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定。日后负责大 19 / 38眞的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册，要详细至每 项设备的保养工作程序表，使工程部能进行系统化的养护工作。设备设施日常管理工作1.房屋、建筑设施1.1工作程序1.1.1设备主管a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负 责零星材

41、料的采购计划的编制，委托维修的联 系工作；b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度房 屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋 养护、修缮提供工作指导及检査监督；d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况, 记录房屋、设施检査表，根据日常巡视及季 度检查记录按照房屋完好程度评定办法，填 写房屋完好程度鉴定表、房屋完好情况分 类记录表，经经理审核后上报公司主管部门；f.每年根据四个季度检査情况，填写房屋完好 情况汇总表，上报公司主管部门。1.2质量标准1.2.1主体结构a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直

42、完好， 无倾斜、无裂缝出现；b.钢碇框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋 无外露现象，确保构件的承载能力；c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象， 确保基础结构稳定牢固。1.2.2屋面平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完 好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、 20 / 38裂缝，粉刷完好。1.2.3外粉刷外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台 等粉刷），无裂缝、无剥落、接缝平整、色调协调。1.2.4内粉刷各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，粉刷完好。1.2.5水、电a.各种照明电器线路完好，无老化，开关、插 座、灯泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通, 排水系统

43、畅通。1.2.6落水各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅 通。2.供配电设备2.1工作程序2.1.1设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负 责零星设备的配件、材料的采购计划的编制， 外委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年 度）周期检査、保养计划表，并按运行情况制 订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工 作，并进行指导，检査；d.每周巡视配电房设备，检査巡视记录、交接班记 录；e.每月定期组织电工检査供配电设备的运行状 况，填写供配电系统检査表。按日常巡视记 录及定期检查记录，根据设备完好率标准 填写设

44、备完好率月度统计表交经理审核后 报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记 录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录21 / 38（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管 部门；h.按应急预案规定负责处理应急事件。2.2质量标准2.2.1低压开关柜a.耐压试验应符合规X规定；b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠， 盘面油漆应完好；c.电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标 志清晰齐全；d.接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏；e.操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正 确；f.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;g.接触器和各种继电器完好，

45、面板指示灯和按钮 完好；h.双电源箱能自动切换；i.控制箱手动和自动操作均能运行。2.2.2照明设备a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠， 清洁整齐；b.开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否 可靠，照明灯头有无触电危险；c.照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露， 灯具高度是否符合规定；d.防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具；2.2.3防雷接地装置a.接地电阻值应符合要求；b.接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲 现象；c.接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。2.2.4机房环境a.消防设施完备，有效；b.内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、 墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍

46、；c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。3.供气设备与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养， 22 / 38随时进行报修。4.给排水设备4.1工作程序4.1.1设备主管a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负 责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委 托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年 度）周期检査、保养计划表，并按运行情况制 订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；0.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工 作，并进行指导，检査；d.每周巡视水泵房设备，检査巡视记录、交接班记 录；e.每月定期组织管道工检査给排水设备的运行状 况，填写给排

47、水系统检査表。按日常巡视记 录及定期检査记录，根据设备完好率标准 填写设备完好率月度统计表交经理审核后 报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记 录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管 部门；h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工 作，记录水箱清洗消毒记录表；i.按应急预案规定负责处理应急事件。4.2质量标准4.2.1供水泵a.各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出 厂要求；b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀 等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；c.各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良 好，无咬

48、泵现象；23 / 38d.电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可 靠；e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠， 无缺损。4.2.2水箱及附件a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠；b.各进出阀门启闭活络有效，无渗漏；c.溢水管畅通，箱底排污阀良好；d.减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效；e.各管道设备等无锈蚀，无渗漏。4.2.3排水系统a.各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；b.各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；c.各检査口标记清楚，操作方便；d.各排水横管无倒返水，排水畅通4.2.4污水处理系统a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声；b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；

49、c.压滤机运转正常、完好；d.各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参 数符合出厂要求；e.各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；S-气浮除渣设备完好；h.各电机绝缘性能符合规定；i.电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠；J.消毒装置完好、有效；k.电气接地保护可靠、安全；l.经系统处理后，排放符合环保要求。5.消防系统5.1工作程序5.1.1日常巡视&设备维修工每日一次按照房屋、设备、设施 巡视内容与程序巡视泵房设备，记录水泵 24 / 38房巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告 设备主管，记录设备故障记录表，并在设备 主管协同下排除异常和故障；b.安

50、保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各 层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消 防栓、灭火机箱内的记录表内。5.1.2定期检査a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动 测试，记录设备定期启动记录表；b.由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设 备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行 系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全 系统的测试。记录消火栓测试记录表。5.1.3维修保养a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。 消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交 替更换一次；c.按房屋、设备、设施（年度）周期检査、保 养计划表和消防设备（设施）

51、维修保养规 程的内容要求进行周期检查、保养，并将结 果记录于设备、设施周期检査、保养记录表 内；d.消防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、 设施维修记录表内。5.1.4设备主管a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负 责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委 托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年 度）周期检査、保养计划表，并按运行情况制 订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工 作，并进行指导，检査；25 / 38d.每周巡视消防设备，检査巡视记录；e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行 状况，填写消防及报警系统检

52、査表。按日常 巡视记录及定期检査记录，根据设备完好率 标准填写设备完好率月度统计表交经理 审核后报公司主管部门；f.对每次周期检査保养记录、维修记录、故障记 录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录 （季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管 部门。5.2质量标准5.2.1消火栓泵a.消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等 齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵 现象；d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无 缺损；f.管道设备等无锈蚀、无渗

53、漏。5.2.2増压泵増压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。5.2.3消火栓及配套设施a.各层消火栓箱及附件齐全完好；b.启动报警按钮完好、性能可靠；c.各层消火栓出水压力符合要求；d.消防接合器齐全、有效，无泄漏；e.户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标 记。5.2.4消防报警a.消火栓泵运转应与报警联动；b.报警装置应可靠、正常，杜绝误报。26 / 386.弱电设备6.1工作程序6.1.1维修人员a. 按房屋、设备、设施（年度）周期检査、保 养计划表和弱电设备（设施）维修保养规 程的内容要求进行周期检查、保养，并将结 果记录于设备、设施周期检査

54、、保养记录表内；b.弱电设备、设施维修工作记录房屋、设备、 设施维修记录表；c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管， 记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。6.1.2电工a.每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序 巡视信号接收机房设备，记录信号收视设备 巡视记录表；b.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维 保人员并报告设备主管，督促维修保养6.1.3保安人员a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁 监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报 警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系 统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对 讲设备巡视记录表；b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主

55、管。 6.1.4设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联 系委托保养工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年 度）周期检査、保养计划表，并按运行情况制 订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修 保养分承包方服务质量监管办法对分承包方 27 / 38进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、 验证；d.每周巡视弱电房设备，检査巡视记录；e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检査弱 电设备的运行状况，填写保安防盗系统检査 表和摄像监控系统检査表。按日常巡视记 录及定期检査记录，根据设备完好率标准 填写设备完好率月度统计表交经理审核后报

56、公司公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记 录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司主管 部门；h.按应急预案规定负责处理应急事件；i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和 初选工作。6.2质量标准6.2.1摄像监控系统a.控制台-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监 视等；-操作键盘灵活、可靠；-电源锁开关完好。b.显示屏-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设 计要求；-各显示器接线清楚，无随意拉接线；-监视器安装牢固、可靠。c.电源设备-交流稳压电源工作正常、稳定；-各输出电路熔丝配置合理，没有不

57、规则行为；-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显, 无随意拉线；-二路电源切换正常、可靠；-设备接地保护、防护等安全、可靠。d.摄像机28 / 38-各摄像机工作正常，配置数量齐全；-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要 求；-各摄像机防护罩应齐全（特别是室外型）；-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符 合设计要求。e.录像机-所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；-各摄像监视点的信号,均能切换到录像机上进行录 制（包括切换到备用录像机）。6.2.2保安防盗系统质量标准a.对讲装置-户内对讲装置能与大门通话。信号良好；-门卫能与户内通话。联系情况良好；-电梯内对讲装置能

58、与门卫通话。b.电子防盗门-闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时 能确保门锁上；-电子密码锁好，且密码能修改；-键盘无损坏，不渗漏；-电源正常。6.2.3巡更系统a.主机、序号机功能完好；b.电源、充电体充放电正常；c.配套附件完好。6.2.4周界报警系统a.光电识别器性能良好；b.信号传输线路良好；c.声光联动控制良好。7.中央空调系统管理方案7.1暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调 系统、通风系统、防排烟系统等组成。29 / 387.2空调系统操作安全 管理世纪巴士大厦中央空调系统由制冷机组、空调机组、冷却 塔新风机组、排风机、风机盘管组成，中央空调系统是物 业工

59、程管理的重要内容，必须引起高度的重视，对空调系 统的管理应作好以下基本管理：7.2.1建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落 实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事 空调设备操作。7.2.2制冷设备，其设备、管路、阀门、仪表等，都在一定 的压力下工作。特别是常用的制冷剂是有毒的，当 空气中按体积计超过0.50.6%时，就会使人中毒 在这种浓度下，人如果停留半小时，就可能发生危 险。同时与空气混合，含量达到15.527% （体积 计）时，遇明火还会发生爆炸。而氟利昂之类的制 冷剂遇明火时，又会分解有毒气体（光气）。因此， 在各类型制冷装置中，均设有安全防护装置。7.3制冷设备检修管理

60、7.3.1建立设备计划预修程序，委托合格分承包方或自行组 织力量对空调系统所涉及设备进行保养抢修。7.3.2制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密 封性电器线路等进行检测或更换，对所有压力控制 器设定值，电机绝缘值进行检测；7.3.3冷冻、冷却小泵的保养，对小泵轴封、轴承、叶轮、 外壳等进行检测或保养；7.3.4末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试，皮带、 滤网、积水盘风量调节阀等进行保养；7.4空调机组记录数据管理建立运行日志，清楚的记录与反映空调运行各状态的各时间 段数据，其主要记录数据为：7.4.1室外温度7.4.2压缩机排气压力7.4.3压缩机吸气压力7.4.4冷凝器进出水水