房地产综合能力

1、一 房地产和建筑概述1. 认识房地产和建筑物，认识房地产的特性和种类房地产：是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物，权益和区位的集合体。、建筑物：广义的建筑物包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房地产的特性：1.不可移动2.独一无二3.寿命长久4.供给有限5.价值较大6.用途多样7.相互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值房地产的种类：房地产种类：（按开发程度分类：）1. 生地：不具有城市基础设施（农用地，未利用地）2. 毛地：具有一定的城市基础设施（有地上物，需要迁移但未迁移的土地）3. 熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，可直接建设。 三通一平（通路，

2、通水，通电，场地平整） 五通一平（道路，供水，排水，电力，通信，场地平整） 七通一平（道路，供水，排水，电力，通信，燃气，热力，场地平整）2. 分清房屋建筑的分类和组成，认识各类房地产图的基本内容，为当事人买卖，租赁提供专业意见和建议根据使用性质的分类：民用建筑，工业建筑和农业建筑根据建筑物高度分类：低层（1-3层），多层（4-6层），中高层（7-9层），高层（10及以上，24米以上）根据建筑结构的分类：根据建筑施工方法的分类：根据建筑设计使用年限的分类：类别使用年限示例15临时建筑225易于替换结构构件350普通建筑4100纪念性建筑和特别重要的建筑房屋建筑的组成：1.地基和基础：3. 分清

3、各种房地产面积及内涵，运用房地产面积计算规则，计算房地产面积计算一半面积的范围：1.与房屋相连有上盖无柱的走廊，檐廊。 2.独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚属永久性建筑的 3.未封闭的阳台，挑廊 4.无顶盖的室外楼梯 5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊不计算建筑面积的范围：1.房屋之间无上盖的架空通廊 2.过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 3.利用引桥，高架桥，作为顶盖建造的房屋特殊情况计算面积的规定：1.与室内不相通的类似于阳台 2.4. 认识房屋各类设施设备，了解其分类和基本功能，为当事人买卖，租赁提供专业意见和建议二 房地产经纪行业1. 根据房地产经纪的性质和特点，认识房地产经纪的必要

4、性和重要作用经纪是指人或组织通过居间，代理，行纪服务方式促成委托人与他人交易并向委托人收取佣金房地产的特性： 经纪的特性：1.主体专业性2.地位的中介行3.内容的服务型4.收入的后验性 房地产的特性：1.范围的地域性2.后果的社会性 房地产经纪的必要性：1.不可移动2.构成要素复杂，专业的缺陷3.价值大不好囤货，需要专业媒介 3.提供信息搜集效率4.价值大，交易中隐含经济风险房地产经纪的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易规范，保障安全3.促进公平交易，维护合法权益2. 根据房地产经纪专业人员职业资格制度的规定，分清房地产经纪专业人员职业资格的种类，了解房地产经纪专业人员职业资格考试，

5、登记和继续教育等要求继续教育：每年累计不少于90学时。专业客户不少于总学时的2/33. 根据房地产经纪人协理的权利和义务，明确房地产经纪人协理的工作职责，运用房地产经纪人协理的职业技能，协助房地产经纪人开展房地产经纪工作房地产协理只能受聘一个经纪机构，并以经纪机构的名义从事经纪活动，不得以协理的身份从事经纪活动或兼职。房地产经纪人协理的工作职责：1.协助经纪人做好客户接待，咨询工作，提供专业咨询服务 2.协助经纪人陪同看房，促成交易 3. 协助经纪人开发和积累房源，与客户建立良好关系 房地产经纪人协理的职业技能：1.了解行业法规和管理规定 2.基本掌握交易流程，具有一定交易运作能力 3.独立完

6、成经纪业务一般性工作 4.在经纪人指导下完成较复杂经纪业务房地产经纪人协理的工作：处理经纪人交给的文件和资料，协助经纪人撮合买卖合同签订并及时提醒相关进展 定期对重点客户电话回访，协助房地产做好房源，客源开括工作 主动和客户增进了解，介绍公司服务宗旨，让客户更加信赖公司 整理总结客户的投诉资料，分析不满意情况，未公司的后期改进制定方案做参考4. 根据房地产经纪行业的发展历程，趋势和前景，理解房地产经纪行业的在房地产业和现代服务业中的重要地位，认同房地产经纪职业和行业房地产经纪行业发展趋势：1.行业形象和地位将进一步提升 2.资本，信息，知识成为推动房地产经纪业发展的重要支柱 3.服务方式不断改

7、进，效率和质量进一步提高 4.运营模式不断创新，业务逐渐由传统向现代经纪业务转变 5.以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展 6.国外值得我们学习借鉴：1.建立一个高标准的行业从业人员的职业道德规范 2.建立房地产经纪行业信息共享和协作制度 1佣金制度三 房地产经纪管理1. 根据有关法律关于房地产经纪机构设立，备案以及经营公示的规定，办理房地产经纪机构设立和备案手续，在经营场所醒目位置公示应当公示的内容1.经纪机构的设立条件：1.有自己的名称和组织机构 2.有固定服务场所 3.有必要的财产和经费 4.有足够数量的专业人员 个人工商户性质的房地产经纪机构不可以设立分支机构 2.经纪机构的备

8、案： 领取营业执照30日内到所在直辖市，市，县人民政府建设（房地产）主管部门初始备案条件：1.房地产机构应当有4名以上房地产经纪人员，至少含1名房地产经纪人，分支机构有2名以上房地产经纪人员 2.主要负责人和分支机构负责人应当具有职业资格或注册证书 3. 机构应公示的内容：1.营业执照和备案证明文件2.服务项目，内容和标准3.业务流程4.房地产经纪收费 5.交易资金监管方式6.信用档案查询方式，投诉电话及12358价格举报电话7.经纪服务合同，买卖合同和租赁合同示范文本。2. 根据有关法律关于民事法律行为和合同法律行为的规定，确定房地产交易当事人相互之间的权利义务关系，确定房地产经纪活动当事人

9、相互之间的权利义务关系，维护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益3.房地产机构与房地产经纪人员的法律关系 4.房地产经纪活动当事人之间的法律关系 委托人和受托人的法律关系1. 委托关系 委托人的权利：请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人委托事务的权利 委托人的义务：1.支付处理委托事务费用2.支付报酬 受托人的权利：费用请求权，报酬请求权，风险损失赔偿请求权 受托人的义务：1.处理委托事务2.亲自处理委托事务2. 居间关系 委托人的权利：请求受托人处理委托事务的权利，指示受托人委托事务的权利 委托人的义务：1.支付从事居间活动支出的必要费用2.支付报酬 居间人的权利：1.报酬请求权2.费用

10、偿还请求权（有约定按约定，没有约定由居间人自行承担） 居间人的义务：1.报告有关订立合同的事项2.负担居间活动的费用3. 代理关系1. 经纪机构代理行为的法律效果直接归属委托人，委托人对经纪机构的代理行为承担民事责任2. 经纪机构以委托人的名义进行独立意思表达，对自己的行为承担连带责任 4.三类法律关系比较 共性：1.都是依据服务合同确立 2.都是有偿服务 3.行为结果都之间归属委托人不同之处： 名义不同1. 委托关系：受托人可以以自己的名字，也可以以受托人的名义2. 代理关系：代理人只能以被代理人的名义从事活动3. 居间关系：不代表任何一方立场 法律性质不同1.委托关系：适用最广，可以具有法

11、律意义的不动产交易委托，也可以简单手续代办2.代理关系：代理的事务内容必须具有法律意义3.居间关系：只是中间人，不具有法律意义 收益方，报酬支付方和服务完成标准不同1.委托关系：谁委托谁负责的原则2.代理关系：被代理人向代理人支付费用3.居间关系：报告居间受益方式委托人，媒介居间的受益人是交易双方，房地产交易合同依法签订是房地产居间服务完成的唯一标准，只有房地产交易合同签订后，经纪机构才可以向委托人或者交易双方收取居间服务费用。3. 根据有关法律关于房地产经纪行为的规定，恪守职业道德，规范执业，依法收费，不从事房地产经纪的各种禁止行为1.业务招揽：不得招揽已经提出免中介，及有其他房地产机构独家

12、代理的业务 以欺骗，隐瞒等不正当招揽业务由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，记入信用档案，对经纪人员处以1万元罚款，对房地产机构，取消网上签约资格处以3万元罚款。2.业务承接：一要信息告知1.是否与委托房屋有利害关系，责令改正，记入信用档案，对经纪人员处以1万元罚款，对房地产机构处以3万元罚款。 2.应当提供委托人协助的事宜，提供的资料 3.委托房屋的市场参考价格 4.房屋交易的一般程序和可能存在的风险 5.交易涉及的税费 6.经纪服务的内容和完成标准 7.经纪服务收费标准和支付时间 在签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项由县级以上地方人民政府建设主管部门

13、责令限期改正，记入信用档案，对经纪人员处以1万元罚款，对房地产机构，取消网上签约资格处以3万元罚款。 提供代办贷款，代办房地产登记服务时未向委托人说明服务内容，收费标准等情况并未经委托人同意的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，记入信用档案，对经纪人员处以1万元罚款，对房地产机构，取消网上签约资格处以3万元罚款。 二，签订书面合同房地产人员不得以个人名义承接房地产经纪业务房地产经纪服务合同：1.当事人信息2.服务内容（具体事项，内容要求，完成标准），3.服务费用（收费标准和金额，支付时间，支付方式）4.当事人的权利和义务5.违约责任和纠纷解决方式（未由经纪人签字的由县级以上地方人

14、民政府建设主管部门责令限期改正，记入信用档案，对经纪人员处以1万元罚款，对房地产机构，取消网上签约资格处以3万元罚款。）三，实地查看编制房屋状况说明书3.业务办理规范：4.服务费用收取规范：以下行为的责令改正，没收违法所得，依法处以罚款 1.未明码标价，未在醒目位置标明服务内容，收费标准 2.收取未标明的费用 3.利用虚假标价 4.隐瞒真实的房屋交易信息 5.未完成服务合同约定的内容收钱的 5.资料签署和保存规范6.信息保密规范4. 根据有关法律关于房地产经纪行业管理的规定，接受建设主管部门，价格主管部门，人力资源和社会保障主管部门等部门的行政监管和房地产经纪行业组织的自律管理，配合监督检查四

15、房屋租赁1.认识房屋租赁市场的特点，根据有关法律关于租赁的规定，熟练使用房屋租赁合同，掌握房屋出租，转租的条件和租赁流程，识别依法不得出租的各种房屋，了解房屋租赁各种禁止行为和处理房租租赁纠纷的有关规定1. 租赁市场的特点：1.租赁价格相对稳定2.季节性变化明显3.交易更为频繁4.属地区性市场2. 租赁合同主要内容：1. 当事人姓名和住所2. 标的物3. 租金和押金数额4. 租赁用途和房屋使用要求5. 房屋和室内设施的安全性能6. 租赁期限7. 房屋维修责任8. 物业服务，水电缴纳9. 争议解决办法和违约责任3. 签订合同时注意事项：1.租赁合同的主体价格2.应为书面合同3.合同标的物依法能够

16、出租4.对转租特别约定4.房屋出租的条件：(一)房屋可以依法出租（不得出租情形） 1属于违法建筑的； 2不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； 3违反规定改变房屋使用性质的； 4法律、法规规定禁止出租的其他情形的。5.转租的条件 1须经出租人书面同意（未经同意出租人可以解除合同） 2转租期限不得超过原合同规定的期限6.租赁合同无效的认定：1出租人未取得建设工程规划的房屋与承租人订立的合同（但在一审法庭辩论终结前取得，认定有效）； 2出租人未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的合同（但在一审法庭辩论终结前经批准，认定有效）； 3租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效（但在一审法庭辩论

17、终结前经批准延长，认定有效； 4当事人以租赁合同未备案为由请求确认合同无效，不予支持。 7. 租赁合同的解除; 1依法查封； 2权属有争议； 3违反强制性规定； 8.承租人优先权： 法院予以支持继续履行租赁合同的情况1以合伙人承租，一方承租人死亡，其共同承租人请求按原合同履行； 2在租赁期间所有权变动，承租人请求继续履行的；2.根据房地产市场供求，房屋基本状况，租金内涵，租金支付方式，租期长短，季节等影响房地产租金的主要因素，提供房屋租赁价格咨询和建议1.供求关系2.房屋位置，楼层，朝向3.房屋新旧程度，面积，开间4.装修，和屋内家具家电是否齐全5.所有权的单独所有还是共同共有6.租金支付方式

18、7.租期的长短3.根据房屋租赁环节税费的规定，提供房屋租赁税费咨询，包括税收的种类，以及费用的种类租赁环节的税费：增值税，城市维护建设费，教育附加，房产税（4收取），城建土地使用税，印花税，个人所得税五房屋买卖1.认知房屋买卖市场类型和特点，了解房屋买卖市场参与者1. 房地产的特性有：不可移动性、独一无二、价值较大（垄断竞争性，区域性，周期性，易于形成泡沫）2.根据法律有关规定关于新建商品房，存量房转让或者买卖的规定，熟悉房屋转让条件，买卖主体资格和买卖流程，识别依法补得买卖的各种房屋，了解房屋买卖的各种禁止行为2.商品房预售的条件：1.已交全部出让金，取得土地使用权证书 2.有工程规划许可证

19、和施工许可证 3.投入资金达总投资25以上并已确定施工进度和竣工交付日期 4.取得商品房预售许可证 3.商品房现售条件：1.具有法人营业执照和开发企业资质证书 2.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 3. 有工程规划许可证和施工许可证 4.通过竣工验收 5.拆迁安置已落实 6.配套设施具备交付使用条件 7.物业管理方案已落实3.根据房地产市场供求，房屋基本状况，价格内涵，价款支付方式等影响房地产价格的主要因素以及投资回报率等，提供房屋买卖价格咨询和建议房地产价格的影响因素1. 供求关系2. 经济因素：经济发展、物价、居民收入3. 人口因素4. 社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化5

20、. 行政因素：土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策4.根据房屋买卖环节税费的规定，提供房地产买卖税费咨询，包括税收的种类，以及费用的种类，交纳主体和收取标准，计算房地产买卖的税费评估费100万以下按0.5收取，100万以上按0.25服务佣金：成交价0.5-2.5六个人住房贷款1根据个人住房贷款种类的相关规定（借款人的资格各条件，贷款程序）提供房地产贷款咨询2.根据个人住房贷款申请人的条件，计算首付款比例和贷款额度，根据个人住房贷款的还款方式，贷款期限和贷款利率等条件，计算还款额等首付款比例：最低首付比例为25，各地可向下浮动5个百分点 对有一套且贷款未结清，为30 对于限

21、购城市：首套90平米以上首付30，二套50 贷款期限：借款人年龄与贷款期限之和不得超过65-70岁 房龄与贷款期限之和不得超过30-35年 贷款期限不能超过剩余土地使用年限住房公积金最低首付20，对拥有一套并贷款结清再次申请的首付为20公积金自受理申请之日起15日内作出贷款与不贷。5年以上5年以内公积金3.252.75商业4.904.75等额本金还款计算： 已知贷款金额10万，贷款月利率5/12，贷款期限15年即180月。 第一月还款额：贷款金额/贷款期限+贷款金额X贷款月利率 100000/180 + 100000 X 5/12=最后一月还款额：贷款金额/贷款期限+【贷款金额贷款金额/贷款期

22、限（180-1）】X贷款月利率 100000/180+【100000100000/180（180-1）】X 5/12=3.根据有关法律关于房地产抵押的规定，熟悉房地产抵押权及设立，了解房地产抵押程序，识别依法不得抵押的各种房地产，提供房地产抵押咨询依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权（无论土地使用权来源出让划拨，只要房地产权属合法都可以设立抵押权）以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押地面尚未建成建筑物时，可以取得的土地使用权设定抵押权，设定抵押前提条件：要求土地必须是出让可以抵押：1.建筑物和其他土地附着物2.建设用地使用权3.正在建造的建筑物不可以抵押：1.土地使用权2.耕地，宅基地，自留地，自留山等集体所有的土地使用权4.告知个人住房贷款代办服务的内容和收费标准，签订房地产贷款代办服务合同。按照合同约定和有关规定，为委托人提供房地产贷款代办服务代办服务内容：1.委托双方基本资料 2.委托事项，拟定贷款方案，协助委托人准备贷款申请材料，协助