略论房地产企业的并购与整合

1、略论房地产企业的并购与整合一、引言自 2005 年开始，全国的房地产行业进入了发展的快车道， 各地房地产行业进行的如火如荼。 随着国家的宏观调控， 房地产 行情在 08 年左右有过短暂的回落。 但是自 2009年之后房地产行 业又一次走上了迅猛发展的道路。 随着房产的市场价格越来越与 实际价格偏离， 国家开始出台新一轮的调控政策， 包括一系列的 限购政策、房产税政策等等。 目前攻守双方正处于相持不下阶段。 虽然市场价格回归理性是大的趋势， 但是短期之内房地产行业不 会出现太大的落差。 从房地产行业自身的利益来看， 我们要积极 应对市场的变化， 以自身发展策略去应对市场的大起大落。 企业 并购与

2、重组就是其中一种重要的手段。 企业并购是在现代新的经 济形势下实现企业改造、 产权重组、 产业结构和产品结构调整的 重要方式，是实现资源重新有效配置的重要手段。二、房地产行业进行并购与整合的动因（一）房地产企业普遍规模较小，没有规模竞争力 房地产行业竞争日趋激烈。 纵观全国的房地产企业， 有能力 在全国开展房地产业务的企业寥寥无几。 虽然这与地方保护主义 有一定的关系， 但是众多的房地产企业仍然存在规模较小、 资金 不足、产业集中度较低等问题。 随着越来越多的外商企业涉足房 地产行业， 我国的房地产行业进入了激烈竞争发展的阶段。 由于 外资企业资金雄厚， 并且有着一定的社会资源， 以及他们先进

3、的 生产经营管理理论， 这给我国的房地产行业带来不小的冲击。 同 时由于国内的房地产企业各自为战， 以自己所在地区为主要发展 方向，发展意识较为薄弱。 这使得我国的房地产企业在竞争还未 开始就先落后一步。（二）融资渠道的狭窄 目前我国的房地产企业大都依靠银行贷款来进行公司的运 作，资金的来源比较单一。大多数房地产公司依靠直接融资，对 股票、 债券等工具的利用不是很高。 并且能够进入证券市场进行 融资的房地产少之又少。 中小房地产企业在证券市场进行融资的 机会几乎就是没有。 而其他金融行业如保险、 信托等对房地产行 业的影响较小，使得我国的房地产企业融资渠道相对狭窄。（三）国家宏观政策的变化 随

4、着最新一轮被称为史上最为严厉的宏观调控政策的出台， 我们可以看到国家调控房地产行业的决心。一是信贷规模的收 缩。就目前看来， 我国大部分的房地产企业仍然靠银行贷款维持 公司的运作。 但是由于近来各大银行纷纷减少对房地产行业的贷 款规模， 使得大量的小房地产公司失去资金来源， 资金链出现断 裂，面临破产的危险。 同时银行提高了房地产行业贷款的审批门 槛，使得越来越多的房地产企业依赖于自筹资金。 由于存款基准 利率的不断上调，即使从银行贷到款的企业也面临着更高的成 本。二是土地市场的改革。随着土地市场的越来越公开化、透明 化，以及国家明确表示限制土地的供应规模 （ 如各地纷纷出台地 票制度 ） ，

5、提高土地的利用效率，减少闲置土地，加强土地的监 督与管理， 防止囤地的发生等等， 使得房地产企业不得不改变以 往的开发模式， 相应的开发成本也有所提高。 这无疑又收紧了开 发商的资金链条。（四）企业生存发展的需要1. 降低开发成本， 实现规模效益。 通过整个行业的兼并与整 合，可以汇聚起相当的力量，形成真正的规模效益。降低一系列 的企业开发成本与运营成本， 减少不必要的人力物力的损耗， 以 创造最大规模上的经济效益。 以房地产企业的关键资源资金 为例，当企业实现并购与整合后， 资金就可以实现灵活配置与流 动，使一些缺乏资金的好项目得以继续， 促进企业整体的健康运 转。2. 高效统一的专业化管理

6、。 通过行业间的并购与整合， 可以 使大型企业优秀的管理经验得以大规模的应用与推广， 建立一套 行之有效的专业化管理体系，以提高企业运营效率。3. 推动房地产市场的良性竞争，实现地产行业的优胜劣汰。 通过行业间的并购与整合， 可以淘汰相当一部分不合格的市场参 与者， 实现各企业间的利益均衡， 实现市场参与者的利益平分与 利益最大化。三、我国房地产企业并购与整合的趋势与方法（一）大型房地产企业兼并中小型房地产企业众所周知，大型房地产企业拥有小型企业无法比拟的资金与 资源优势， 在管理规范与经验上也远强于小型企业。 并且众多中 小型企业由于种种原因无法做大做强， 而且自身的资源利用率很 低，与大型

7、企业相比来说， 很大程度上在浪费宝贵的土地与资金 资源。而市场规则就是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。大型房地产企 业并购由于国家规定， 如果开发商取得土地之后两年之内无合理 理由而不开发，则土地由国家无偿收回进行再次的利用与拍卖。 由于银行缩小信贷规模等原因， 许多中小企业在拿地之后便无力 开发，使许多土地面临被国家收回的困境。 这个时候需要大型企 业对这些中小型企业的并购。 大型企业在发展壮大自己的同时也 开发利用了社会资源， 一定程度上减少了资源的浪费， 增加了整 体的社会效益。（二）大中型企业之间的强强联合 许多中型企业之间实力相当雄厚， 有着足够的资本进行自身 的发展壮大， 不需要大型企业的

8、帮助与扶持就可以凭借自身力量 发展成长为新兴的大型企业。 这类企业可以在相互联合的前提下 发展做大自己。 而大型企业间的强强联合更是近期的潮流。 由于 土地市场供应量的控制， 以及越来越多的企业投身到房地产开发 领域来， 开发商可以拿到的土地越来越少， 同时由于企业间的竞 争也使土地交易市场行情更加火爆。 这就要求各大企业之间进行 强强联合， 避免不必要的恶性竞争。 通过战略合作的方法来联合 拿地、联合开发、降低成本，追求利益的最大化，最终达到可持 续发展的共赢局面。 同时强强联合更有利于先进生产管理经验的 交流与推广，有利于房地产行业的有序、良性发展。（三）房地产企业的多元化发展在企业并购与

9、整合之后， 需要对企业的发展做出更加规范地 调整与安排。 要随着经济形势的变化适时调整公司发展战略， 实 现企业的多元化发展。 利用企业并购得到的资源优势， 进行充分 的潜能开发， 利用自身先进的生产管理经验增加新增资源的利用 价值。同时通过企业的整合，在实现规模效益的基础上，进行生 产技术、管理经验、市场网络、市场信息的资源共享，努力提高 企业自身的专业化水平， 切实提高企业的市场竞争能力。 同时要 充分认识到市场竞争的激烈性，不光要看到内资企业的竞争力， 更要重视外资企业的竞争。 在充分分析竞争对手的基础上制定详 细可行的应对策略， 树立自己的民族品牌， 在必要的时候也可实 行走出去战略。四、结论当前，房地产走势已经进入比较严峻的阶段。 在国家大力整 顿房地产行业的前提下， 加之宏观经济运行形势的不顺， 通货膨 胀严重， CPI 连创新高，生产资料价格飞涨，同时用工成本的不 断提高， 使得房地产企业增加了很大的生产成本。 市场观望情绪 加剧，资金来源进一步收紧。同时由于国际经