荆州市当前房地产开发情况研究

1、荆州市当前房地产开发情况分析-）荆州房地产市场现状1、荆州城区房地产市场运行的基本情况房地产开发用地。2009年荆州城区出让房地产开发用地13宗，用地面积58.2万平方M872. 5亩）,均价每亩91.65万元，同比增长18.5%。2018年1 4月，城区房地产开发用地挂牌成交6宗，用地面积12.15万平方MV182. 3亩），同比增长1. 11倍；可建房屋面积32.23万平方M同比增长79.1%。土地价格平 均每亩130. 1万元，同比增长34. 8%o房地产开发投资。2009年，荆州城区完成房地产开发投资 19. 46亿元，同 比增长10. 9%,其中完成商品住宅投资16. 92亿元，同比

2、增长41.2%,增幅比上 年提高1 9 个百分点。2018年1 4月，荆州城区完成房地产开发投资3. 67亿 元，同比增长68. 8%, 增幅比去年同期高89.6个百分点；其中完成住宅投资2. 73.亿元，同比增长54. 8%,增幅比 去年同期高71.4个百分点。商品房施工面积。2009年，荆州城区商品房施工面积236. 25万平方M,同比增长4. 5%,与 上年增幅大体持平。其中住宅施工面积196.2万平方M,同比下降3. 4%o主要原因是受国家调控政策的影响。2018年14月，荆州城区房 屋施工面积 118.8万平方M,同比增长3. 1%,增幅比去年同期高26. 9个百分 点；其中住宅施工

3、面积95. 89万 平方M同比增长7. 2%,增幅比去年同期高41.5个百分点。商品房销售。2009年荆州城区商品房销售面积86. 53万平方M同比下降7.9%；其中住宅 销售面积85. 74万平方M,同比下降6. 3%o但从销售套数看，2009年销售6112套，与2008年 大体持平。二手住房成交47.34万平方M同比增长112% 2018年1 4月，荆州城区商品房销 售面积8.23万平方M同比下降23. 8%,降幅比去年同期减少14.3个百分点。住宅销售面积 8. 15万平方M同比下降24. 5%,降幅比去年同期减少12. 3个百分点。商品房销售价格。2009年荆州城区商品住宅销售均价25

4、41元/平方M同比增长23.9%。2018年1 4月，荆州城区商品住宅均价3738元/平方M其中现房均价2981元/平方M期房均价4149元/平方M从区位来看，古城周边的楼盘价格多数在3500元左右，个别的达到4000元；三湾路、长港路一线的楼 盘价格没有超过4000元；而北湖、武德片区除少数老盘以外， 其他楼盘价格一般在4000元左右。商品房空置面积。2009年，荆州城区商品房空置面积20. 26万平方M同比下降18.1%。 其中：住宅空置面积17.17万平方M同比下降24. 6%o2018年1 4月，荆州城区商品房累计空置20. 52万平方M,同比增长17. 6%；其中住宅空置18. 07

5、万平方M同比增长15. 6%2、荆州城区房地产市场的特点房地产开发规模增长稳健。2009年荆州城区完成房地产开发投资19.46亿 元，为5年来 投资额之最，但增长率仅10. 9%,比全省平均增长速度34. 5% （氐23.6个百分点。2004-2008年荆州城区完成房地产开发投资V亿元）指标2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年完成房地丿丿开发投资9. 5413. 6712. 6413. 0217. 5519. 46同比增长V%67.443. 3-7. 53.034.810. 9其中：商品住宅投资4. 158. 029. 679.7411.9816. 92同比

6、增长V%27. 793. 320. 60.822. 941.22009年荆州城区商品房施工面积236. 25万平方M其中住宅施工面积196. 2万平方M总量 超过楼市大发展的2007年，但增长速度与近5年的各个 年份相比，下降幅度很大。住宅施工 面积比全省16. 2%的增长速度低19. 6个百分点，属于低速增长期。20042008年荆州城区商品房施工面积V万平方M）指标2004 年2005年2006 年2007 年2008 年2009 年商品房施工面积84. 30127. 55167. 67!16. 91226. 1236. 25同比增长V%7.451. 331. 529.44.24. 5其中

7、：商品住宅施工面积71.26109. 81148.04192. 66 203. 03196.2同比增长V%10. 554. 134. 830. 15. 1-3.4所以，总体来看，荆州城区房地产开发规模增长保持了稳健的步伐，没有出现“过热”或“泡沫”，表现出在复杂环境下的冷静与理智，有利于房地产市场的健康发展。商品住宅供应结构合理。2009年荆州城区商品住宅供应结构更加合理。主要表现在：一是中小户型供应增长提速。据统计，2009年荆州城区90平方M及以下中小户型施工面积占全部房屋施工面积的22. 2%,同比增长4. 2个百分点。二是大户型住宅占的比例下降较快。据商品房销售网上备案数据，2009年

8、160平方M以上的户型占8.7%,同比下降5. 3个百分点。商品住宅销售旺盛。2009年和今年1 4月，荆州城区商品住宅销售面积 虽然有所下降，但观察1995年以来15年的发展趋势，可以看出，从2007年高 峰期到现在，商品住宅销 售依然保持旺盛的状态。商品住宅销售出现新的热点区域。荆州城区商品住宅销售热点区域转 移到了沙市西区和武德新区。这个区 域原来是沙市城区与古城区的结合部，包括塔桥路以西、 东环路以东V不包括荆州花园、佳泰龙庭等工程）、沿江大道以北、318国道以南的广阔地域。近年来随着城区建设加速发展，这里成为冃前荆州城区房地产开发最活跃的区域。目前销售业绩较 好的新加坡城国际、硏房康

9、城、城市风景、摩卡小镇、文湖怡景、壹品漫城、紫晶城等楼盘都 在这个区域内。在这个范围内，开发工程共25个，占城区工程总数的31. 3%o高层住宅占据市场主要份额。近几年由于国土管理部门和城乡规划管理部门的引导，高层住宅大量兴起，目前已成为城区住宅建筑的主要型式。特别是2009年新开的楼 盘或续建的楼盘，几乎都是高层。据初步统计，2009年投放市场的15个高层住宅，建筑面积共计约60万平方M占当年投放市场全部住宅 的70%房价上涨幅度较大。2009年荆州城区商品住宅销售均价2541元/平方M同比增长23.9%。在售楼盘价格普遍超过3000元/平方M最高价4200元V不包括长久天地别墅）。2018

10、年14月，荆州城区商品住宅销售均价3738元/平 方M最高价突破5000元，达到历史最高水平。地段差价也在逐步缩小，城区各地段房价都趋向高价位。通常认为偏远的地段，例如北京东路一带、长港路、南湖路、武德路北段、南环路、古城北门夕卜，房价都与市中心同类型住宅价格相差不大。从2001年到现在，荆州城区房价年平均涨幅16. 2%,高于全国平均水平，也高于周边城市平均水平。2001 2009年荆州城区商品住宅销售均价涨幅年份指标2001200220032004 20052006200720082009平均值荆州城区住宅均价增速V%29.6-7.61524.718.314.422.84.623. 916

11、. 2全国住宅均价增速%3. 03.74.8159. 35. 58.26.59. 17.2房价增长速度逐步加速，房价上升越来越快。荆州城区商品住宅销售均价，从1995年以来，均价从800元左右上升到1000元左右，用了差不多10年 时间，平均每年上升20元；均价从1000元左右上升到2000元左右，用了 4年 时间，平均每年上升250元；均价从2000元左右上升到2500元，只用了一年时间，即一年内均价提高了 500元。2018年4月，荆州城区商品住宅销售均价3738元/平方M从2500元上升到3700元，只用了 4个月时间。由此可见房价 增长速度是在逐 步加速，房价上升越来越快。土地量价齐升

12、。2009年荆州城区房地产开发用地出让13宗，面积581665.9平方M872. 5亩），同比增长58. 2%,超过城区年用地600亩的规 模。可建房屋面 积174. 62万平方M同比增长89.2%。与2007年相比，供地面 积虽然下降13. 5%,但由于平均容 积率提高了 42. 9%,因此可建房屋面积反而上 升23. 9%o在土地供应量大增的同时，地价也大幅上涨。2009年荆州城区房地产开发用地出让均价每亩91. 65万元，同比增长18. 5%o最高单价为每亩202. 38万 元，同比增长0. 28%；最低单价为68. 29万元，同比增长126. 4%o2007 2009年城区房地产开发用

13、地岀让价格对比年份宗地面积平均容可建房屋成交价亩价楼面地价m)积率面积Vm）V万元）V万元）V 元/m)2007 年672115.512. 11409800. 456411863. 57454. 802008 年410267. 712.25922827. 8447577. 577. 31515. 562009 年581665. 93. 01746187. 127996591. 65457.9企业资金来源充足。2009年荆州城区完成房地产开发投资19.46亿元，同比增长10. 9%, 而资金来源合计25. 86亿元，同比增长23.41%,表明资金来源 是充足的。2018年1 4月，荆 州城区房地

14、产开发资金来源1135亿元，同比增长11.2%o其中贷款0.97亿元，同比增长35%自筹资金2. 56亿元，同比下 降24.5%。其他资 金来源中，定金及预收款145亿元，同比下降38%个人按 揭贷款1. 92亿元，同比增长 215. 3%o由于资金较充足，各项应付款相应减 少。其中应付工程款为2. 45亿元，同比下降 30. 6%o8. 99145. 2017C.55211.28房地产开发投资V亿元）5. 709. 4713. 6712. 6413. 0217. 55房地产开发投资占GDP比5. 37.810. 68. 77.68. 3荆州城区房地产开发投资占固定资产投资比重指标200320

15、042005200620072008城区固定资产投资V亿元）40. 6148. 0950. 8458.2176. 11116. 00房地产开发投资V亿元）5. 709. 4713. 6712.6413. 0217. 55房地产开发投资占固定资产投资比重V%14. 0419. 6926. 8921. 7117. 1115. 13V三）荆州房地产市场的发展趋势今年以来，国家对房地产市场的调控政策密集出台，措施严厉，有效遏制了部分城市房价 猛涨的势头，促使房地产市场回归理性。但房价仍在快速上升。在这样的形势下，荆州作为湖 北省内的三线城市，房价虽然也涨得比较 快，但同大城市比较还有差距，投资投机性需

16、求占的 比例不大V约10%）,刚性需求仍然旺盛。中央的一系列强力调控，对荆州房地产市场更多的是积极作用，只会使市场更 规范，发展更健康。荆州房地产市场将会继续平稳健康发展。房价会稳中有升。主要原因有三：一是目前城市经济还在快速增长，房地产市场没有出 现严重的“有价无市”的局面，房价自身泡沫成分较少。二是影响房价上升的因素都没有改 变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。三是荆州房价与周边城市相比相对较低，处于“价 格洼地”，周边城市到荆州购房的日益增多，对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。据商品房 销售网上备案数据，2009年荆州城区本地消费者购买商品住房5868套，占总销售量71%, 非本市城区

17、消费者购买商品住房2425套，占销售总量的29. 2%,比去年同期提高2.8个百 分点。从购买力看，本市所属县市消费者在荆州城区购房自住或投资，大多属于收入较高的阶 层，对日益上扬的房价有较强的承受能力；省内其他地区消费者、外省消费者在荆州城区购房 多属投资，这些消费者所在城市的房价一般都高于荆州，他们更看重荆州房地产的增值空间， 不会在乎现在的房价水平。可以说，在一定程度上，外地购房者助推了荆州城区房价上升。而 且今后外地购房者的比例会越来越高，因此房价有可能继续保持在较高水平。事实上，2018年1 4月荆州城区房价增长的速度已超过人们的预期，商品住宅均价达 到3738元/平方M其中现房均价

18、2981元/平方M期房均价4149元/平方今年开盘的楼盘，致 远上城3700元/平方M人信阳光青年城三期3500元/平方M,金港花园二期3500元/平方M东 方新城三期3510元/平方M比去年同期至少增长了 10%新加坡城国际、文湖怡景、城市风 景、硏房康城、摩卡小镇、北湖紫晶城、君临天下、楚天明珠房价一直在4000元以上；而 新开盘的壹品漫城最高价达到4700元/平方M所以，从市场的现状看，荆州城区房价还是处于 稳中有升的状态。与周边城市相比，荆州房价还有很大的上升的空间。据统计，2009年全省 商品住宅均 价为3413元/平方M同比增长17. 7%o全省1个省会城市、14个 地级市和直管市中，荆州市 V包括县市）商品住宅均价2373元/平方M居第6位。前5位是：武汉市51 99元，宜昌市 3002元,仙桃市2741元，黄石市2682元,鄂州市2600元。荆州市房价与襄樊、荆门、十堰 相差不多。与宜昌相比荆州房价还有很大的上升的空间。2009年，宜昌GDP达到1245. 6亿 元，比荆州高76%o 2009年，宜昌城区完成房地产开发投资54.5亿元，是荆州城区的1.8倍； 开发投资同比增长25. 6%,比荆州城区高15个百分点。商品住宅销售面积比荆州多65. 8%； 住宅销售面积同比增长1.8倍，而荆州城区同期是下 降6. 3%o宜昌城区商品住