大连5月房地产市场月报

1、大连市房地产市场决策报告大连市房地产市场决策报告 20102010 年年 5 5 月刊月刊 总第总第 3737 期期 序.3 一、当月评点（略）.4 二、政策盘点.4 2.1 全国性政策盘点： .4 2.2 地方性政策盘点： .5 2.3 大连政策及规划盘点： .6 2.4 统计数据 .7 2.5 行业风向标 .7 三、土地市场篇.7 3.1 土地供应状况 .8 3.1.1 土地用途分布 .8 3.1.3 地块规模分析 .9 3.2土地成交状况.9 3.2.1 土地成交用途分析 .9 3.2.2 土地区域成交走势分析 .10 3.2.4 成交土地列表（略） .11 四、商品房市场.12 4.1

2、 供应市场 .12 4.1.1 商品房批售 .12 4.1.2 新增有效供应 .12 4.2 成交市场 .13 4.2.1 商品房成交量 .13 4.2.2 商品房成交均价 .13 4.3 销售排名 .14 4.4 区域供求数据 .14 4.4.1 区域商品房新增供应 .14 4.4.2 累计可售面积 .15 4.4.3 区域商品房成交面积 .15 4.4.4 区域累计成交面积 .15 五、本月营销（略）.26 结语：.29 序序 五月是充满了憧憬和期待的一个月，五月的阳光美丽的让人对一切事物都充满了美好 的向往，在房地产这个江湖上，血雨腥风恍若昨日，五月，安静的让人心疼。 一个多月以前，国务

3、院连续打出了一系列政策组合拳遏制过快上涨的房价。坊间称之 为历史上最为严厉的房产新政,如今,新政出台已经月余，它对房地产市场的影响到底有多 大？历年，五一黄金周即为楼市黄金周，新政恍若一场魔术，将今年的“黄金”变成了 “钢铁” ，在国家宏观调控的大背景之下，全国各地房地产市场成交迥异。从成交量上来看， 全国成交普降；从成交均价上来看，局部地区有所下调，大部分价格依旧高位徘徊。整个 房地产市场观望气氛浓厚，针对成交走低，房价居高不下的局面，各地政府表现不一，主 要表现在一线城市多出细则以配合政府进一步打压房价，而二三线城市地方政府多按兵不 动，静观其变。整个五月的房地产市场维持在一个僵持状态，量

4、低价稳。 这会是暴风雨前的宁静吗？房地产的情况究竟是怎样的呢？让我们共同来看。 一、当月评点（略）一、当月评点（略） 二、政策盘点二、政策盘点 本月政策综述：本月政策综述： 本月政策主要细化二套房认定标准，重申土地增值税和规范拆迁流程。其中国家重新 加强土地增值税的清算是国家土地调控管理的有一管理办法，而规范拆迁中保护群众利益 和责任制度，将有效的制止现阶段出现的“暴力拆迁”等。在月末时“物业税”正是提上 日程，国家希望以此来进一步遏制投资者的“炒房”行为。 2.12.1 全国性政策盘点：全国性政策盘点： 本月全国政策规范了二套的认定标准，加强了拆迁管理，强调了土地增值税中清算问 题， “物业

5、税”正式提上日程。 指南针观点：指南针观点：新政效果初显，成交量下降，但价格仍无松动。 表 2.1 全国性政策 时间时间出处出处政策名称政策名称内容内容作用作用 5-18 央行银行二套执行细则 1、父母名下有住房，以未成年子女名义 在购房； 2、未成年时名下有房产，成年后在贷款 购房； 3、个人名下有全款购买的住房，在贷款 购房； 加大二套房贷执行 力度，有效限制群 众的骗贷问题。 4、个人名下有贷款购买住房，节庆出售 后在贷款购房； 5、首次购房使用商业贷款，在此购房使 用公积金贷款； 6 婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名 义申请贷款购房，但两人户口没有在一起； 7、婚后双方共同贷款购房，

6、离异后一方 在申请贷款购房。 5-25 国务院 关于进一步严格 征地拆迁管理工作 切实维护群众合法 权益的紧急通知 1、 尚未按照有关规定公布新的征地补偿 标准的省区市，必须于 2010 年 6 月 底前公布实施 2、 严格征地拆迁管理工作，切实维护群 众合法权益。 3、 各地不能强行实施征地，对于群众提 出的合理要求，必须妥善予以解决 4、 要严格按照各级人民政府公布的征地 补偿标准对拆迁户进行补偿 5、 对于程序不合法、补偿不到位、被拆 迁人居住条件未得到保障以及未制订 应急预案的，一律不得实施强制拆迁 6、 要加强对征地实施过程的监管，确保 征地补偿费用及时足额支付到位，防 止出现拖欠、

7、截留、挪用等问题 1、 保障群众在拆 迁中的利益； 2、 规范拆迁管理 流程； 5-27 国税总 局 关于土地增值税 清算有关问题的通 知 1、 关于土地增值税清算时收入确认的问 题； 2、 房地产开发企业未支付的质量保证金， 其扣除项目金额的确定问题； 3、 房地产开发费用的扣除问题； 4、 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置 费的扣除问题； 5、 房地产开发企业取得土地使用权时支 付的契税的扣除问题； 6、 关于拆迁安置土地增值税计算问题； 7、 关于转让旧房准予扣除项目的加计问 题； 8、 土地增值税清算后应补缴的土地增值 税加收滞纳金问题。 加强土地增值税管 理流程 5-31 国务院 国

8、务院批转发展 改革委关于 2010 年 深化经济体制改革 重点工作意见的通 知 1、 着力完善促进经济发展方式转变的体 制机制； 2、 逐步推进房产税改革 推近房产税实行脚 步，完善经济体制 机制 2.22.2 地方性政策盘点：地方性政策盘点： 海南省“十一条” ，是对国家政策的积极响应，国际旅游岛的规划使其地产价格提前了， 5 年，配套远远跟不上房价的上涨，是全国房产泡沫化最严重的地区，但此次地方细则， 无有效手段遏制房产价格，只是规范了房地长销售。 指南针观点：指南针观点：新政效果， “量跌价平”已达地方政府预期，新政细则执行度不高。 表 2.2 地方性政策 时间时间出处出处政策名称政策名

9、称内容内容作用作用 5-1 海南省人 民政府 贯彻国务院办公厅 关于促进房地产市场 平稳健康发展通知的 实施意见 普通商品住房首次购买予以优惠。 2010 年 5 月 1 日起严禁开发商直接收取现金。 商品住房销售应实行明码标价 重点查处以下违规行为： 1、未取得预售许可证，但以“内部认购” 、 “预交诚意金” 、 “发放 vip 卡”等含有预订 款名义或方式进行销售的; 2、捂盘惜售、囤积房源的; 3、发布虚假广告、散布虚假信息的; 4、未按申报价格实行明码标价、任意提高房 价的; 5、未按规定时间公开全部房源、未按规定期 限办理合同备案的。 一经查实，责令停止销售，没收违法所得， 并处以收

10、取预付款 1%以下的罚款，或责令即 时整改，并按有关规定予以处罚。 规范海南省新政 执行细则 2.32.3 大连政策及规划盘点：大连政策及规划盘点： 各地情况不同，大连暂无相关房地产政策细则,目前大连正处于全域化发展的关键阶段， 地铁也在紧锣密鼓的建设中，还有旧城改造等建设，政府暂无过多精力制定地方政策。 指南针观点：指南针观点：普湾新区将进一步推进全域城市化发展，绿地的进入或将进一步提高东 港的区位价值。 表 2.3 大连政策及规划 时间时间出处出处政策或规划名称政策或规划名称内容内容作用作用 5-28 市政府普湾新区成立 金州区三十里堡、适合 2 个街道，瓦房店 市的炮台福州湾 2 个镇，

11、普兰店市的铁西， 丰荣、太平 3 个街道和海湾工业区共同组 成，土地面积 1008.5 万平方公里，总人 口 40.2 万人。 1、加快全域城市化的 步调、拓展城市功能； 2、带动普兰店其它乡 镇； 3、加快经济社会一体 化发展。 5-30 市政府 518 米东港区将 拔起大连第一高 楼 绿地集团将在东港商务区规划建设甲级写 字楼、顶级商业、白金五星级酒店和高端 海景公寓，主体建筑高度达到 518 米。同 时，该集团将在体育新城建设一个集商业、 办公，居住为一体的高标准、示范性的大 型城市综合体，两个项目于年内开工建设。 两个项目打造成为大连 城市新名片和现代服务 业标杆 2.42.4 统计数

12、据统计数据 表 2.4 全国统计数据 数据数据摘要摘要 cpi 4 月份，居民消费价格同比上涨 2.8%，环比上涨 0.2%。1-4 月份，城镇固定资产投资 46743 亿元，同比增长 26.1%，比上年同期回落 4.4 个百分点，比一季度回落 0.3 个百分点。其中， 国有及国有控股投资 19394 亿元，增长 20.8%；房地产开发投资 9932 亿元，增长 36.2%。 ppi 4 月 ppi 同比上涨 6.8% 2.52.5 行业风向标行业风向标 “物业税”正式被提上日程了，国务院明确房产税的改革,“逐步推进房产税改革”。 什么是“物业税”呢？就是对业主保有房产而征收的一个税种。但此项

13、改革“牵一发而东 全身”，高度敏感，在方案设计上注重“渐进要领”。实施初期，对一般的消费性住房不 考虑实征；独立别墅、豪华公寓则可先行实征；对居民一定面积以下的“第一套自用住房” ，可以考虑永不实征。 国家的最终目的就是调控房地产市场，但同时还要保证 gdp 增幅，而“物业税”的征 收可以很好的解决这一问题。 他的开征不单单可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。同时，在房地产保 有环节开征房产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种约束，可以增加中 小户型的需求比例，减少房屋空置率和投资、投机行为。此外，房产税也是发挥财产税再 分配调节作用所不可或缺的税种。 那么“物业税”对我们

14、的影响有什么呢？首先，他的开征，增加了物业持有成本，群 众理性置业，房价的“大众推手”被限制，从而造成了房价下降，据预测最有可能下降 30%- 40%左右（这个比例是现下银行能承受的下降程度，信息来自国家统计数据）；还有就是 “物业税”转嫁租赁市场，如无相关限制，会进一步增加租房者的成本，加大了社会矛盾。 三、土地市场篇三、土地市场篇 大连市土地市场综述大连市土地市场综述 供应方面，本月土地供应依然以居住类用地为主，供应总占地面积 170.56 万平方米， 环比上月微幅上涨 1.78%；成交方面，本月市内四区受供应影响没有成交，成交集中于新 城区，大连市七区整体成交占地面积 55.18 万平方

15、米，环比下降 57.93%。市场观望情绪严 重，预期进入六月份迫于全年供地计划压力，全市土地供应与成交将会进入一个小高峰。 3.13.1 土地供应状况土地供应状况 3.1.13.1.1 土地用途分布土地用途分布 数据来源：指南针市场部 本月土地供应大连七区依然以居住及商业类用地为主，居住类及商业用地占当月土地 供应的 7 成以上，作为产业支撑工业用地占比只有 29%，环比上月微服下降 8.42%，住宅及 商业用地仍然是供地计划中的支撑部分。 3.1.23.1.2 土地区域分布土地区域分布 数据来源：指南针市场部 本月居住用地供应全部集中在新城区的开发区和旅顺，其中开发区供应占据整体高达 94%

16、，受制于全年的土地供应任务，开发区连续两个月集中供应，加快供应步伐，另一方面， 开发区大规模的土地供应旨在配合开发区的规划及建设完善工程。市内四区本月没有土地 供应。预计从六月份开始，土地供应量受制于全年供地计划，将会逐渐加大，供应将会集 中于中山区的东港以及甘井子区域。 3.1.33.1.3 地块规模分析地块规模分析 数据来源：指南针市场部 本月居住及商业土地供应结构较为均衡，集中在 30 万平以下，其中 20-30 万平占据供 地总体的 3 成，中等规模土地成为本月供应的主流，30 万平以上规模的，本月无供应，由 于供应土地的新城区，可利用土地空间较大，因此中等规模供地仅限于新城区，未来市

17、内 供地结构趋于小规模，在 10 万平上下。 3.23.2土地成交状况土地成交状况 3.2.13.2.1 土地成交用途分析土地成交用途分析 数据来源：指南针市场部 本月，从成交地块的属性来看，居住及商业类用地依旧为主力，成交占总量的 61%， 较上月增长 10%，且主要集中在新城区的开发区；工业类用地作为产业支撑占比达到 59%， 正在逐步向居住及商业类用地靠拢。 3.2.23.2.2 土地区域成交走势分析土地区域成交走势分析 2010.012010.012010.022010.022010.032010.032010.042010.042010.052010.05 成交占地（万平） 187.

18、4386.07237.43114.0430.22 楼面价 2151.283148.871862.06 数据来源：指南针市场部 本月土地成交处于 2010 年以来最低水平，成交面积为 30.22 万平米，较上月下降了 73.5%，其发展轨迹始终呈现大幅波动趋势，其根本原因在于新政的出台，打乱政府根据工 地计划制定的土地出让计划，在房产市场分岔路口，土地成交量极度萎缩，或将意味着后 期土市场趋于平稳的发展！ 3.2.33.2.3 土地区域成交分布土地区域成交分布 数据来源：指南针市场部 本月土地成交受区域供应制约，成交土地区域集中在新城区，其中开发区占比达到 8 成以上，旅顺成交不足 2 成，其余

19、区域无成交，新城区的加快步伐，顺应了政府全域化的 规划及实施和发展，新城区的土地空间利用率较大，加大新城区的供应比例将会使得未来 城市发展更加均衡，多中心的发展模式将逐步得到贯彻。 3.2.43.2.4 成交土地列表成交土地列表（略）（略） 四、商品房市场四、商品房市场 本月商品房成交受新政影响出现明显下降，成交量锐减，市场转冷。 市场提示：市场提示： 供应：新增供应供应：新增供应 54.8354.83 万平万平 新增商品房供应 54.83 万平，环比下降 13%。新增有效供应 41.43 万平，环比下降 25%。 成交：本月成交成交：本月成交 78.4378.43 万平万平 本月商品房成交转

20、冷，成交 78.43 万平，环比下降 11%. 供销比：本月供销比供销比：本月供销比 1 1：0.520.52 本月供销比 1：0.52，市场供不应求。 成交均价：本月大连市整体成交均价成交均价：本月大连市整体成交均价 98759875 元元/ /平平 本月成交均价 9875 元/平，其中老城区成交均价 12881 元/平，环比上涨 7%，新城区 成交均价 6037 元/平，环比上涨 4%。 4.14.1 供应市场供应市场 4.1.14.1.1 商品房批售商品房批售 主城区主城区主城区环比主城区环比新城区新城区新城区环比新城区环比 1 月 3409.590 2 月 2.67-92%1.95-8

21、0% 3 月 3.2221%24.781171% 4 月 32.028941%31.2526% 5 月 37.0216%17.81-43% 数据来源：指南针市场部 图：五月大连市批售对比图 2010 年 5 月大连市商品房批售面积为 54.83 万平方米，其中主城区为 37.02 万平方米， 环比上涨 16%，新城区为 17.81 万平方米，环比下降 43%。甘区项目的大量集中入市提高了 5 月份主城区的整体市场批售量。 4.1.24.1.2 新增有效供应新增有效供应 主城区主城区主城区环比主城区环比新城区新城区新城区环比新城区环比 1 月 7.4103.730 2 月 9.3426%4.25

22、14% 3 月 11.4923%8.82108% 4 月 30.67167%21.2814% 5 月 18.8-39%22.636% 数据来源：指南针市场部 图：五月城七区新开盘统计 2010 年 5 月大连市商品房新增有效供应面积 41.43 万平主米，环比下降 25%。其中主 城区有效供应面积 18.8 万平方米，环比下降 39%，新城区有效供应 22.63 万平方米，环比 上涨 6%。因担心新政影响成交率，因此开发商以减少入市量的方式来提高推盘成交率导致 5 月出现新增供应量整体下滑的现象。 4.24.2 成交市场成交市场 4.2.14.2.1 商品房成交量商品房成交量 主城区主城区主城

23、区环比主城区环比新城区新城区新城区环比新城区环比 1 月 31.56025.340 2 月 7.79-75%11.94-53% 3 月 50.04542%27.9134% 4 月 43.14-14%45.3563% 5 月 43.982%34.45-24% 数据来源：指南针市场部 图：五月新老城区成交量 本月商品房成交成为 2010 年以来的第二个至低点，较四月相比，老城区成交保持平稳， 新城区大幅下滑导致整体下降。四月应展会之际，实现热销。新政出台虽对成交量有所影 响，但是成交于上旬的集中释放，使四月的整体成交依然居于 2010 年各月度的首位。新政 的影响在五月的成交市场中科窥见一斑，老城

24、区全月成交 43.98 万平，新城区全月成交 34.45 万平，整体成交集中在以刚性需求为主的新城区及甘井子区。 4.2.24.2.2 商品房成交均价商品房成交均价 主城区主城区主城区环比主城区环比新城区新城区新城区环比新城区环比 1 月 9734054460 2 月 99292%57045% 3 月 104135%59194% 4 月 1168911%59290% 5 月 1288110%60372% 数据来源：指南针市场部 图：五月新老城区成交均价 本月房成交均价未出现明显波动，主城区成交均价 12881 元，环比上涨 10%。可见新 政在商品房成交价格上所起到的作用是牵制了房价过快上涨的

25、势头，虽然没有从根本上降 低房价，但是能够使房价走势保持在一个稳定的状态。这与政府维稳的政治基调是密切相 关的。从另一个角度上来说，成交在新城区的集中，不但反映了政府全域城市化的规划目 标，更是增加低价房的有效途径。 4.34.3 销售排名销售排名 按照销售面积排名 数据来源：指南针市场部 按照销售金额排名 数据来源：指南针市场部 简析： 5 月销售情况亿达集团整体独占鳌头，其中东方圣克拉、蓝湾、梧桐路三个项目的适 时入市带动其整体销售火爆，三个项目销售总金额近 9 亿。本月，销售较好的区域主要在 甘井子区和旅顺口区，区域规划所带来的未来发展潜力及价格优势是助推销售的直接导火 索。 4.44.

26、4 区域供求数据区域供求数据 排名排名项目名称项目名称 面积面积 （万平）（万平） 套数套数 均价均价 （元（元/ /平）平） 销售金额销售金额 （万元）（万元） 1 壹品天城 3.784201090041202 2 东方圣克拉 3.272401300042510 3 蓝湾 2.301801085024955 4 梧桐路 1.871901200022440 5 中拥蓝天下 1.73137850014671 排名排名项目名称项目名称 销售金额销售金额 （万元）（万元） 套数套数 均价均价 （元（元/ /平）平） 面积面积 （万平）（万平） 1 东方圣克拉 42510240130003.27 2

27、壹品天城 41202420109003.78 3 蓝湾 24955180108502.30 4 梧桐路 22440190120001.87 5 中拥蓝天下 1467113785001.73 4.4.14.4.1 区域商品房新增供应区域商品房新增供应 全市总量：61.38 （环比：-3%） 老城区总量：43.57 （环比：36%） 新城区总量：17.81 （环比：-43%） 城七区新增供应城七区新增供应（新批准预售商品房面积） 区域当月供应占全市比重 中山区 2.334% 西岗区 0- 沙河口区 4.227% 甘井子区 37.0260% 旅顺口区 15.3725% 金州新区 2.454% 数据来

28、源：指南针市场部 4.4.24.4.2 累计可售面积累计可售面积 全市总量：200.87 老城区总量：115.52 新城区总量：85.35 20102010 年年 5 5 月累计可售面积构成示意图月累计可售面积构成示意图 4.4.34.4.3 区域商品房当月成交面积区域商品房当月成交面积 全市总量：78.4 万平 （环比：-11%） 老城区总量：44 万平 （环比：2%） 新城区总量：34.4 万平 （环比：-24%） 区域当月成交（万平）占全市比重 中山区 79% 西岗区 2.23% 沙河口区 19.825% 甘井子区 1519% 旅顺口区 8.611% 金州新区 25.833% 数据来源：

29、指南针市场部 4.4.44.4.4 区域商品房累计成交面积区域商品房累计成交面积 全市总量：277.08 万平 老城区总量：129.8 万平 新城区总量：147.28 万平 区域当年累计（万平）占全市比重 中山区 24.989% 西岗区 4.282% 沙河口区 30.5711% 甘井子区 69.9725% 旅顺口区 43.2516% 金州新区 104.0338% 数据来源：指南针市场部 4.4.54.4.5 区域商品房均价区域商品房均价 全市均价：9875 元/平 老城区均价：12881 元/平 新城区均价：6037 元/平 区域当月均价（元/平）环比 中山区 15811-7% 西岗区 678

30、8-10% 沙河口区 136452% 甘井子区 6274-24% 旅顺口区 607719% 金州新区 6023-10% 数据来源：指南针市场部 五、本月营销五、本月营销 5.15.1 新增项目展示新增项目展示 本月暂无新项目宣传 5.25.2 媒体监测分析媒体监测分析 数据来源：指南针市场部 表：各媒体投放指标统计 本月投放媒体中，报媒仍然占据投放主力，网络赶超杂志成为第二大投放媒体。2010 年 4 月未出现集中供应高峰，随着 5 月的临近，各项目陆续开盘、加推，及时的信息对于 网络媒体的依附性较大，与杂志媒体相比动态性更强，更多待开盘项目青睐网媒。 5.35.3 报广监测分析报广监测分析

31、区域区域中山区中山区西岗区西岗区沙河口区沙河口区甘井子区甘井子区开发区开发区旅顺口区旅顺口区金州区金州区 见报项目见报项目( (个个) ) 91615722 频次频次( (次次) ) 19116491156 版面版面( (版版) ) 180.251621.51045 费用费用( (万元万元) ) 291.71.9291.3389.7143.961.765.55 数据来源：指南针市场部 表：各区域纸媒投放指标统计 据 5 月份大连市四大主流纸媒的统计数据显示，本月大连房地产行业见报项目 42 个 （硬广） ，环比下滑 51%，刊登共计 76.75 版，总频次为 107 次，版面环比下滑 61%，

32、频次 环比下滑 62%，投放总金额为 1245.75 万元，环比下滑 62%。虽然新政出台，大连楼市 5 月 仍然呈现第一次集中供应，但营销方面配合却整体下滑 6 成，在现行的市场状况下，各家 开发商更加注重产品品质，性价比等因素，营销多以低成本活动维系客户关系，报广出街 率下滑明显。 区域上看，本月投放甘区占比 3 成有余，甘区投放占比仍然处于全市投放支柱，但与 其他区域距离有所拉近，由于其区域本身入市项目较多，如此市场环境之下，采取“集约 投放模式”即版面和金额减小，次数有所保证，出街率依然较高，也反映开发商对目前市 场采取较为理性的态度，老城区投放比例除西港区外，相对较为稳定，新城区投放

33、相对减 少较为明显，与各自区域的房屋价值有较强联系，新政之下，新城区受到影响较为明显。 数据来源：指南针市场部 图：各区域媒体投放指标占比情况 5.45.4 项目投放排名项目投放排名 排名排名项目名称项目名称费用费用( (占比占比) )版面版面( (占比占比) )频次频次( (占比占比) ) 1 远洋自然 14.00%14.70%10.30% 2 万达公馆 10.20%10.00%6.50% 3 梧桐路 9.20%6.20%6.50% 4 城市印象 7.80%6.70%4.70% 5 一方公馆 6.80%9.40%3.70% 数据来源：指南针市场部 图：各项目媒体投放指标占比情况 本月投放主力集中在营销节点项目，适逢开盘、加推，投放量相对集中，远洋自然即 将面市，前期铺垫较多，本月坐上头把交椅，金额占比达到 14%，万达保持其一贯的投放 力度，城市印象、梧桐路等项目适逢营销节点，投放量位列 3、4 名。 5.55.5 纸媒突出信息统计分析