长沙佛山深圳三地物业管理立法考察报告

1、长沙佛山深圳三地物业管理立法考察报告为学习借鉴先进地区物业管理经验，7月19日至24日，市人大常委会副主任楼东江率城建环保工委、法工委和市资规局、市建设局有关负责人，赴长沙、佛山、深圳三地学习考察。考察组认真听取三地人大常委会等关于立法背景、主要问题、特色条款、实施效果等情况介绍,并就物业管理热点难点堵点问题进行深入探讨。三地物业管理的先进理念、国际视野和超前思维，给考察组留下深刻印象，也为我市做好物业管理及立法工作提供了诸多智慧的启迪。一、长沙市物业管理的主要做法长沙市虽未就物业管理专项立法，但通过多个规范性文件及政府规章对物业管理工作进行规范。（一）构建“四位一体”工作架构。2016年7月

2、，长沙市委、市政府出台关于全力推进物业管理工作的实施意见，建立市、区（县）、街道（乡镇）、社区“四位一体”的管理网络，规定各街道办事处专门设置物业管理中心，配备专职工作人员，具体负责物业管理工作。目前，该市普遍建立街道（乡镇）物业管理工作机构，483个社区设立物业管理站，每个社区按人口规模分别配备1至2名物业专干。该市共选派600名物业专干充实社区，住宅小区专业物业服务覆盖率达80.32%，物业服务管理质量和水平明显提升。（二）加强住宅小区党建引领。长沙市委组织部于2018年下发关于加强小区党建工作的指导意见（试行），规定住宅小区建立党组织，在职党员须到社区报到。小区党支部在街道、社区党组织领

3、导下，参与业主委员会委员候选人提名、业主委员会候选人资格审核。目前，该市共建立1749个专业物业服务住宅小区党支部，1332个业主委员会，企业党员组织关系全部转入社区。业主委员会成立率显著提升，业主自治意识、自治能力明显提高。（三）规范专项维修资金管理。长沙市政府于2013年出台长沙市物业专项维修资金管理办法，明确应急情况下使用维修资金的情形，将单个项目临时表决变为限制条件下的集中先行表决，万元以下专项维修资金实行“一次表决，多年受用；一次授权，多年有效”制度，将3万元以下一般维修项目及启动应急维修程序的维修项目外勘审批权下发至县（区），初步破解了物业专项维修资金的使用难题。二、佛山市物业管理

4、的主要亮点佛山市住宅物业管理条例自2021年4月1日施行。该条例是该市人大常委会审议时间最长、难度最大的地方性法规。2018年提交审议，因民法典搁置至2020年审议通过。其主要亮点：（一）明确党建引领进小区。条例依法明确了党的基层组织要在物业管理领域内发挥积极作用。条例第三条规定“物业管理区域内中国共产党的基层组织，依照中国共产党章程的规定，积极发挥作用”；第四条规定“市、区人民政府将物业管理纳入社区治理体系”；第七条规定“街道办事处、镇人民政府应当将辖区内物业管理工作纳入社区治理”。（二）设定业委会成员任职资格。条例第二十条规定“欠缴住宅专项维修资金”“候选人产生办法通过之日前两年内，违反约

5、定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服务费六个月以上的”业主，不得成为业主委员会组成人员候选人，以此督促相关业主主动缴纳物业费。（三）规范物业服务人行为。规定物业服务人禁止行为并设定罚则，规范物业服务人行为。条例第三十五条规定了物业服务人在物业服务活动中“将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让”“挪用或者擅自使用住宅专项维修资金”等16种禁止行为。条例第六十六条规定，物业服务人违反本条例第三十五条有关规定的，由市、区人民政府房地产行政主管部门按照“违反第六项规定的，责令改正，退还费用，并处一万元以上五万元以下罚款”等5项罚则予以处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）赋予公

6、共收益管理权。赋予业主大会、业主委员会可以开立银行账户管理公共收益的权利。条例第五十五条规定，“公共收益应当缴存入以业主大会或者业主委员会名义开立的银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托会计师事务所对公共收益进行财务管理。”三、深圳市物业立法的主要特点深圳经济特区物业管理条例自2020年3月1日施行。目前，该市3641个住宅小区，共选举产生1670个业主委员会，占比约45.87%；业主大会开设业主共有资金基本账户比例16.5%。新条例施行后，物业管理信访总量呈下降趋势。其主要亮点：（一）党建引领纳入地方法规。条例第五条规定“业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会的领导

7、下依法依规开展物业管理活动。业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。”条例第三十三条规定，“鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织委员会委员通过规定程序担任业主委员会委员。”条例第三十六条规定，“物业所在地社区党委也可以向筹备组推荐候选人。筹备组在确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区党委同意。”（二）发放统一社会信用代码证书。条例规定业主大会可以开设独立的银行账户，发放统一社会信用代码证书。条例第七十二条规定“业主大会可以在数据共享银行开设业主共有资金基本账户，也可以继续使用物业服务企业在数据共享银行开设的业主共有资金共管账户

8、。”（三）加强业主共有资金监管。条例第七十三条规定“业主共有资金账户开户单位应当定期与数据共享银行核对业主共有资金账目”，“业主共有资金缴存及结余情况”等5种按季度公示情况。条例第七十四条规定，“设立业主监事会或者监事的，业主监事会或者监事应当按季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。未设立业主监事会或者监事的，业主大会可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况”。四、三地物业管理及立法的借鉴意义近年来，随着城市化不断推进、市民意识的提升、文明创建的持续深入，我市物业管理工作取得长足的进步。但对照三地物业管理先进经验，考察组认为，主要存在四大差距：一是理念的差距。我

9、市物业管理普遍缺乏市场意识、契约精神，习惯于固步自封、墨守成规，不敢有所想象、有所突破，不能顺应时代潮流，没有为未来预留空间。二是视野的差距。缺乏国际视野、宏大格局，习惯于“一亩三分田”，对域外世界视而不见或熟视无睹，一些发达地区的好做法不能为我所用。三是思维的差距。缺乏系统思维、辩证思维，习惯于就事论事，不能在大格局、大背景中寻找发展机会。四是行动的差距。缺乏行动自觉和攻坚能力，习惯于闭门造车、坐而论道，不愿在品质提升上持续发力，不想在精细管理上倾注心力，不敢在改革创新中冲破阻力。目前，我市条例（草案）已进入人大初审程序。考察组认为，物业管理立法事关民生大计，物业管理立法必须立足高远、放眼国

10、际，运用新思维、新方法、新手段，在顺势而为、借梯登高中，为提升城市品质、加强基层治理、推动和谐发展，为高质量建设共同富裕示范区浙中板块提供保障。我市应积极借鉴三地物业管理立法经验，总结实践经验、鼓励基层创新、突破堵点痛点，努力使条例（草案）更有金华特色、更具金华辨识度。（一）加强党对住宅小区的领导。“党政军民学,东西南北中,党是领导一切的”。借鉴三地做法，建立小区党支部，将加强基层党的建设、巩固党的执政基础成为贯穿社会治理和基层建设的主线。由小区党支部向业主推荐业主委员会候选人，让讲信用、有能力、善沟通人选有机会服务业主大会、业主委员会日常运作，为业主委员会发挥作用提供组织保障。（二）将物业管

11、理纳入基层治理。住宅小区是城市社区的基本单元，是构成和谐社会的基层基础。乡镇（街道）、社区在基层治理中具有压舱石的意义。我们可以借鉴三地做法，积极发挥乡镇（街道）、社区在物业管理中的主导和指导作用，加强业主自治组织规范化建设，规范民主选举程序，完善业主民主选举制度，稳步提高党员干部在业委会成员中的比例，增强业委会开展社区协商、服务业主能力，促进业主自治与网格化服务管理有效衔接，不断提升物业服务质量和水平。（三）推动部门执法进小区。物业管理立法的核心要义是厘清关系，让恺撒的归恺撒，上帝的归上帝。我们可以借鉴深圳的做法，明确基层政府的指导和协助职责、政府职能部门监管（包括交警等）、公共事业服务进小区，剥离物业服务人准公共服务职能，让其回归市场主体身份，以解决小区物业“管什么”“怎么管”的问题。通过立法保障物业服务人履行合同、提供物业服务，政府监管部门履行小区监管责任，让物业管理相关各方各就各位、各司其职。（四）赋予业主大会特殊法人资格。业主大会在物业管理中地位不可替代，但它既不是自