商业考题---袁幸

1、商业考题一、选择题（可多选，每题 2分，共10分）1. 影响商圈大小的因素有（ABDEFGH ）A.项目自身特点 B.项目规模体量 C.人口数量及特点D.交通运输情况E.竞争对手地理位置F项目推广宣传 G.消费者的流动性H.项目经营商品种类2. 商业地产的基本开发流程（ C ）A.出土正负零 开工一一一次消防一一二次消防一一封顶一一开业B.开工一一出土正负零一一封顶一一一次消防一一二次消防一一开业C.开工一一出土正负零一一一次消防一一封顶一一开业一一二次消防D.出土正负零一一开工一一一次消防一一封顶一一开业一一二次消防3. 一次商装主要涉及的内容（ B ）A.地、柱、墙、B.水、电气、空调、消

2、防、安防C.壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩D.广播设备、通道、照明、美陈、促销设施4. 下面哪些说法是正确的（ D ）A.购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的 运动。B.垂直动线是指同一水平面或楼层内的通道。C.专业店是指专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。D.商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面 的铺位都属于商业街商铺。5. 商业地产与住宅开发的区别中哪些是正确的（ BC ）A. 住宅的选址过程比商业地产项目的选址更严谨；B. 住宅的调研比商业地产的简单；C.

3、 商业地产开发定位比住宅开发定位系统化；D. 住宅的推广比商业地产的推广更具针对性；二、填空题（每空1分，共34分）1 .商业产按经营方式主要可分为出租和出售，按建筑形式分主要可分为单体商业建筑和综合商业建筑。2 .商圈大致由三部分组成，即核心商圈、次级商圈、边缘商圈。3 .商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈热槿变化的各种因素讲行综合性的研究。对商业项目来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群;有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。4 .商业地产的盈利模式： 销售 持有经营。

4、销售分为散售整匿。持有经营分为：完全自营、自营+经营贷、 资本运作（证券化、纳入上市公司）。5 .购物中心的商业业态规划是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商 业项目所进行的规划。6 .商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体 定位和特色。7 .商业地产的销售模式包括产权式长期返租销售、直接销售、一次性返租销售、带租约销售模式。8 .商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。9 .商业地产调研主要包含商业发展环境研究、项目可行性分析、项目定位研究三大部分。10 .快时尚，主要包含三方面的含义，即上上货时间

5、快、平价和紧跟时尚潮流。三、名词解释（每题2分，共10分）1 .商圈：商圈通常是指一个商家营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区 域。2 .商业业态：所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经 营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的 类型化经营形态。3 .划分防火分区：防火分区是指采用防火分隔措施划分出的、能在一定时间内防止火灾向同一建筑的其余部分蔓延的局部区域 （空间单元）。在建筑物内采用划分防火分区这一措施，可以在建筑物一旦发生火灾时， 有效地把火势控制在一定的范围内，减

6、少火灾损失，同时可以为人员安全疏散、消防扑救提供有利条件。4 .划分防烟分区：防烟分区是在建筑内部采用挡烟设施分隔而成，能在一定时间内防止火灾烟气向同一防 火分区的其余部分蔓延的局部空间。5 .社区商铺：社区商铺是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费 为目标的属地型商铺。四、问答题（共23分）1. 服装业的运营模式？（2分）答：运营模式一般讲分自营、联营（加盟）和混合模式。2. 大环评、小环评针对的对象分别是谁？何种时间节点做？ （2分）答：大环评针对的对象是整个商业综合体。譬如商场，购物中心。小环评针对的对象指的是商业综合体内部进驻的商铺。环评的节点是在办理

7、营业执照，刻章之前做。3. 服装品牌对加盟商的道具支持有哪些？（3分）答：支持具体有 1、特许金、加盟金的减免；2、赠送货架、道具物料、陈列物料;3、提供一定比例的广告支持；4、出货折扣；4. 商业项目首层的 三个代表”（3分） 答：服饰、轻餐饮、零售。3分）5. 零售业种按购买习惯的分类有哪些？答：有店铺零售业态和无店铺零售业态。6. 写出一般餐饮业的工程标准中上下水管径及供水量、供电量（4分）答：水管径 DN50。 供水量：日供水量不少于 30吨。供电量：250KW7. 写出业态分类表中 服装百货”类下二、三级业态分类（写对 3个计1分，共10分）服装百货类服装化妆品饰品皮具用品休闲服-X

8、X （品牌）身体护理金银珠宝男女鞋-XX （品牌）床上用品-XX （品牌）男装-XX （品牌）彩妆:时尚潮流箱包-XX （品牌）家居用品-XX（品牌）女装-XX （品牌）配件:眼镜包袋/配饰手机运动服-XX （品牌）其他钟表其他运动器材童品-XX （品牌）香水其他男包医疔器皿/保健仪内衣-XX （品牌）健康产品流行饰品女包厨房/卫浴用具家居服-XX （品牌）个人护理:工艺品手套音响器材快时尚-XX （品牌）香熏礼品帽其他其他（包括应李）美甲精品围巾文具五、计算题（17分）1. 已知：某商铺总房价 300万，面积80 m2,售后返租3年，回报率8%计。求：租金水平应达到多少方能满足此回报？开发商

9、承诺一次性返还，返还金额应是多少？ （2分）（1）答：: 已知回报率8% 总价300万 年回报金额=总价X回报率=240000 面积80 一年12个月一年回报金额240000 租金水平=240000+ 12+ 80=250 元/ m2.租金水平达到月租金 250元一平米可满足此回报。（2）答：: 返祖3年 回报率8% 总价300万。 年返祖=回报率X总价=24万3年返祖二年返祖X3=72万开发商承诺一次性返还，返还金额应是72万。2. 已知：某5万itf的商业项目使用率为 65%,共有5层，各楼层商铺面积之和相等，一层餐饮占15%,服装零售业占80%,生活配套占5%,餐饮按使用面积计平均租金

10、4元/天/itf,服装按使用面积计平均租金 10元/天/,生活配套按使用面积计平均租金8元/天/ itf ,二层年租金收入 12000000元，三层月租金收入 700000元，四层月租金收入 550000元，五层年租金为 2000000元。（10分）求：一层各业态按建筑面积计平均租金分别为多少？ （1分）项目年租金收益金额？ （2分）各楼层按建筑面积计和按使用面积1t平均租金分别是多少？ （10分） 按建筑面积计和按使用面积计项目整体平均租金分别为多少？ （2分）（1）答：: 项目共5万itf项目使用率为65%建筑面积与使用面积的比例是1: 0.65建筑面积平均租金 餐饮41.35=2.96元

11、/天服装 10/1.35=7.41 元/天生活：8/1.35=5.93 元/itf/天(2)答：: 餐饮面积=6500X0.15= 9751rf 服装面积=6500X0.8%=52001rf 生活配套=6500X0.05=325 itf餐饮租金=975X4=3900元/天 服装租金=5200X10=52000元/天 生活配套租金=325X8=2600元一层各业态年租金 =(3900+52000+2600) X360=21352500年租金收益金额=#层年租金之和一层年租金=21352500 二层年租金 12000000三层年租金=700000X12=8400000四层年租金=550000X12

12、=6600000 五层年租金2000000年租金=21352500+12000000+8400000+6600000+2000000=50352500( 5035.25 万/ 年)(2)答：二可知建筑面积5万itf,各楼层面积相等。，每层建筑面积1万花使用面积6500 m2由2得知各楼层年租金，按建筑面积算1层平均租金=21352500+ 12+30+ 10000=5.85元/itf/天按使用面积算2层平均租金3层平均租金4层平均租金5层平均租金1层平均租金=12000000+ 12 +30+ 10000=3.33 元/itf/天 =8400000+ 12 + 30+ 10000=2.33 元/itf/天 =6600000+ 12 + 30+ 10000=1.833 元/itf/天 =2000000 -12-30 - 10000=0.55 元/ itf /天 =21060000 + 12 + 30+ 6500=9 元 / itf / 天2 层平均租金=12000000 -12-30- 6500=5.12 元/ itf /天3 层平均租金=8400000+ 12 + 30+6500=3.59 元/itf/天4 层平均租金=6600000+ 12 + 30+6500=2.82 元/itf/天5 层平均租金=2000000 + 12 -30-6500=