中国土地非农化政策分析 曲福田南京农业大学中国土地问题研

1、 0.000.050.100.150.200.250.301978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999非农化率（%） 中国大陆大陆 19781978- -20002000 农地非农化农地非农化率率 图3 固定资产投资与建设占用耕地 图3 1978-2002年建设占用耕地比例与GDP增长率变动趋势 650,000700,000750,000800,000850,000900,0001978198019821984198619881990199219941996199

2、8年份人口9000.009200.009400.009600.009800.0010000.00公顷农业人口耕地图4 大陆农地数量与农业人口变化大陆农地数量与农业人口变化01000000200000030000004000000500000060000007000000196219651968197119741977198019831986198919921995人口840000850000860000870000880000890000900000910000920000930000公顷农业人口耕地图5 台湾的农地数量与农业人口变化台湾的农地数量与农业人口变化图图 6 6 以湿地为例的总经济

3、价值构成及其评估方法以湿地为例的总经济价值构成及其评估方法总经济价值使用价值非使用价值直接使用价值间接使用价值选择价值存在价值鱼、薪材、娱乐、运输火灾控制、风暴防护、外部支持市场分析、享乐价值、替换成本损失回避成本预防支出、生产函数法意愿评估法意愿评估法 表1 农地非农化不同形态土地价格之比较 单位：万元/公顷年份原有用途现状用途 征用价格 出让价格 出让年限 出让方式现状用途市场价格1995 农地（生地）住宅37.521070年协议11251996 农地（生地）商业4252540年协议22501997 农地（生地）商住4552540/70年协议21751998 农地（生地）住宅4545070

4、年协议1800平均424251835 价格（万元/公顷） A 需求曲线 边际私人成本曲线 F D P市市(1825） E P出出(425(425) B P征征(42)(42) C 0 Q市市Q出出 Q征征 数量 图7 农地非农化价格比较以及低价的效率损失G表2 G市19891997年农地非农化价格收益分配关系比例（% ）数值比例（% ）数值比例（% ）数值比例（% ）数值比例（% ）数值198911.04384.003.31115.2037.511305.2823.64822.4424.50852.6619909.50851.712.85255.5138.683466.9024.312179.

5、1024.652209.17199112.60475.133.78142.5429.341106.5824.37919.2029.921128.6019929.881077.004.54495.0034.623772.9223.632575.4827.322977.0219936.28873.195.25729.3544.206144.2916.212253.8428.053899.2419947.92908.254.34497.1935.734095.1723.212660.4028.803301.5419955.92530.817.90708.9137.303347.0121.931967

6、.2026.952418.3019967.06743.636.05637.0042.104436.1719.722077.6025.082642.4019975.19696.114.06544.5944.115916.5521.912938.4824.743318.84平均8.38726.654.67458.3638.183732.3222.102043.7526.672527.53农村集体农民年份中央省市（镇）图1-8 江江 阴阴 市市 农农 地地 非非 农农 化化 经经 济济 收收 益益 在在 各各 主主 体体 间间 的的 分分 配配 比比 例例农 地 非 农 利 用 总 收 益（ 100

7、% ）国 家(5% 10% )省(5% )市 （ 镇 ）(35% 45% )农 村 集 体(20% 25% )农 民(25% 30%)01002003004005006001989199119931995199719992001YearAmount offarmlandrequisition（hectare）0510152025Land marketcompleteness（%）Amount of farmlandrequisitionLand marketcompleteness (%)A表 1 农地非农化可能的影响因素及其影响情况 影响因素 对农地非农化的作用方向 比较利益（农地效益/市地

8、效益） 地方政府收益 + 耕地资源禀赋 + 人口增加 + 投资 + 农地保护管制 土地产权完善 土地市场化程度 表 2 全国农地非农化影响因素的回归估计结果 线性模型 双对数模型 解释变量 OLS FGLS OLS FGLS 人口 0.398* (2.973) 0.419* (2.501) 0.567* (4.015) 0.572* (4.257) 固定资产投资 4.344* (4.043) 4.405* (4.458) 0.277* (2.385) 0.321* (3.746) 土地市场化程度 -48.802* (-2.275) -38.712* (-1.863) -0.16* (-3.30

9、7) -0.170* (-3.625) 资源禀赋 0.485* (2.9) 0.297* (1.725) 0.258* (2.565) 0.194* (3.746) 土地收益分配 80.154* (3.183) 58.034* (2.266) 0.129* (2.303) 0.155* (2.815) 比较利益 38.553 (0.396) 18.307 (0.179) -0.299* (-2.707) -0.350* (-3.453) 农地管制 -1465.061* (3.018) -1414.142* (3.175) 0.112 (1.162) 0.059 (0.651) 虚拟变量 1 3

10、29.99 (-0.358) 0.227 (1.162) 虚拟变量 2 -788.645 (-1.199) 0.03 (-0.217) 虚拟变量 3 879.57 (1.091) 0.107 (0.591) 截距项 -1721.57 (-1.606) -1307.376 (-1.423) 0.217 (0. 403) 0.550 (1.412) R2 0.682 0.738 0.836 0.839 F 29.144 69.35 D.W 1.89 1.789 1.83 1.515 观察值 150 150 150 150 说明：被解释变量为建设占用耕地面积, 括号中的数值表示T检验值，“*”、“*

11、” 、“*”分别表示T值达到1%、5%和10%的统计显著水平。 O Q3 Q2 Q1 C QuantityPriceAP3P2P1MPCMSC 土地政策分析框架 总体框架与逻辑思路图总体框架与逻辑思路图城市土地储备制度的运作方式土地征用企业改制购买、回收置换储储 备备开 发出 让出 租市场整 理划 拨 高昂的土地价格导致了商品住宅的楼面地价居高不下，这对于房地产开发商来说，的确是抬高了开发成本，但是成本最终是要通过市场转移给消费者的。那么，真正的受害者就是处于房地产产业链最末端的普通百姓。最终由老百姓来买单。 各地政府无疑是这一制度的最大受惠者：从某市土地储备中心公开的资料看其收购土地的平均资

12、金和运作成本每亩不超过100万元而卖出时的价格往往达到数百万元，该市的相关财政收入以每年56的比例递增。另一方面，大企业垄断二级土地市场，形成土地市场的庄家，进行土地炒作，牟取暴利。谁来为“储备”带来的“繁荣”买单？国外土地储备制度国外土地储备制度 土地储备（Land Banking，Public Land Banking） 最早起源于1896年的荷兰阿姆斯特丹。在土地尚未需要开发利用之前，预先由公共机构（团体）将其获取并持有，以作为未来开发之用或用以实现某一公共利益。 土地储备政策的目的大多源于城市人口的急剧增加，土地与住宅供给压力大、投机现象严重、地价急剧上涨，但部分国家因社会福利制度推行

13、的需要也开展相应的土地储备。 1.土地储备的起因与目的问题 国外储备土地大多缘于城市发展迅速，城市无法提供足够的住宅和高质量的环境，同时土地投机严重，地价上涨过快。土地储备的定位：促进都市有计划和均衡发展提供住宅，改进都市生活环境抑制土地投机，平抑地价 我国土地储备制度最初起源于“国有企业三年脱困”目标，把土地储备定位于：完善土地市场，控制土地供应，促进城市产业结构调整和基础设施建设,增加政府收入。 2. 土地取得方式比较q国外土地取得市场手段为主多以协议购买为主。行使征收权和优先购买权。美国通过交换和设定租赁权的方式取得储备土地。q我国土地取得行政手段为主o土地征用o购买、回收、没收国外土地储备公共政策的启示 1. 土地储