厦门市物业管理若干规定实施细则解读

1、厦门市物业管理若干规定实施细则解读 一、起草背景和必要性 2011年颁布施行的厦门市物业管理若干规定（以下简称“若 干规定”）是我市规范物业管理的地方性法规，为我市物业服务行业 的健康发展夯实了制度基础。这几年，在物业服务行业取得较大发 展的同时，也呈现了诸多问题，为了确保若干规定的有关规定 和要求落到实处，巩固我市物业行业的良好发展势头，有必要配套 出台厦门市物业管理若干规定实施细则（以下简称“细则”）， 对物业服务行业的相关法律法规进行细化、补充、完善，以满足物 业行业管理的需要。此外，在我市物业管理行业三十多年的发展历 程中，制定了一些行之有效的管理制度和政策，在实践中也形成了 一些成功

2、经验和做法，但这些制度、政策比较分散，有必要对其进 行归纳梳理并提高法律级次，以进一步促进物业管理行业规范化管 理。 细则以物权法、物业管理条例、业主大会和业主 委员会指导规则、住宅专项维修资金管理办法等法律规定为 基础，以细化落实若干规定为主线，以理论研究为支撑，以问 题和实际需求为导向，切实完善制度设计，对物业管理纠纷调解、 业主大会和业主委员会成立与换届、专项维修资金使用等进行了细 化。它的公布施行，对进一步加强物业管理服务、规范物业管理行 业、维护业主合法权益、提升以及促进物业管理行业健康协调发展 将具有十分重要的意义。 二、起草过程 2014年6月，市建设局着手开展出台细则相关准备工

3、作， 组织市物业管理协会进行调研，并在吸收各区近几年实践经验的基 础上，2014年底，形成了细则（初稿）。2015年5月，经多次修 改完善形成细则（征求意见稿）后，即组织各区建设局、街道、 社区、业主代表、物业公司等各方主体召开了多场征求意见座谈会, 书面征求各区、各部门意见，同时在网上公开征求社会各界意见。7 月上旬，还邀请市人大、区建设局、市物业管理协会、专家等，赴 上海、深圳、武汉、温州学习业主自治和物业管理先进经验。7月 底，市建设局就细则专题征求市人大法制委、城建环资委意见。 8月，经吸收市委编办、市民政局、市规划委等25家单位的意见后 正式报市法制局审查，根据审查意见作了进一步修改

4、。10月，在市 人大刘育生副主任调研市建设局工作会上，市建设局就物业管理工 作特别是细则的制订情况做了汇报。 今年7月裴市长调研市建设局工作时提出的加快建立物业信用监 管体系、投诉纠纷协调解决机制等要求，市建设局立即对细则 进行相应修改，在第二条规定市建设主管部门建立物业管理行业的 诚信档案、信用监管、监督检查等制度;第四条要求建立区级多元化 纠纷协调机制和物业管理行政调解一站式纠纷解决平台。10月，黄 文辉副市长召开细则专题研究会议，提出了 “精简篇幅、进一 步提炼完善细则、保留有关业主大会和业主委员会的原则性条 款、具体办法可由各区制定”的要求，市建设局再次对细则进 行了修改完善，条款由7

5、0条精简提炼到50条，并在第二十四条规 定各区可根据实际制订有关业主大会和业主委员会的具体办法等。 最终形成细则（送审稿）。 三、框架结构 细则依据若干规定结构框架和相关条款，作相应的延伸、 细化、补充和阐释，共计六章，四十九条，由总则、业主大会和业 主委员会、物业服务和物业使用、专项维修资金、监督和责任、附 则组成。 四、主要内容 （一）关于明确相关部门职责 按照若干规定的职责分工，明确市、区建设主管部门以及街 （镇）的职责，提出以属地管理为主的管理模式；民政部门负责协调社 区居委会建立物业管理互动共治体系和社区物业服务多元化纠纷协 商机制；明确建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）根据工作

6、需要, 可采取购买服务的方式，聘请第三方专业机构协助开展物业活动的 监督检查，业主大会和业主委员会的筹备、成立和换届，以及调解 物业管理纠纷等工作。 (二) 关于业主大会和业主委员会 业主大会和业主委员会的运作是社会普遍关注的焦点，细则 主要从以下方而予以明确： (1) 首次业主大会的筹备组人数为7至11人的单数，其中业主代 表人数不低于筹备组人数的三分之二，并规定了筹备组成员中的业 主代表应当符合的条件。 (2) 完善街道办事处(镇人民政府)组织成立首次业主大会筹备组 的相关程序。 (3) 业主委员会应当在物业管理显著区域内公布成员名单、管理 规约、物业服务合同、专项维修资金的收支等情况。

7、(4) 鼓励业主大会给予业主委员会委员适当报酬，聘请专职人员 处理业主大会和业主委员会日常事务。 (三) 关于物业服务和物业使用 (1) 建立公示标牌管理制度，要求物业服务企业在物业区域显著 位置设置标牌长期公示物业服务内容与质量标准、物业服务收费标 准、H常专项维修资金缴交标准、人员名单及监督电话等重要信息。 (2) 明确物业服务企业要做好物业共用部位、共同设施设备的维 护管理，健全管理维护制度。对电梯、消防等设施设备，可委托专 业服务单位负责维护、保养，并明确各方责任。 (3) 规定业主在住宅装修开工前，应与物业服务企业签订装修管 理服务协议，对电梯等共用设施设备的保护管理、垃圾处理、噪音

8、 管理等事项及违约责任进行约定。物业服务企业应引导妥善使用和 保护电梯等共用设施设备，并及时劝导、制止损坏行为。对未签订 协议的，可以限制施工人员进入物业管理区域。 (4) 建立物业项目经理负责制，对违反法律和相关法规的物业项 目经理应记入不良行为记录，情节严重的，纳入向社会公布的警示 名单。 (5) 鼓励业主委员会履职良好的物业项目，实行酬金制方式，推 动业主委员会提升自身管理水平。 (6) 建立专项维修资金紧急使用制度。对危及人身安全、公共安 全的情形，如电梯出现故障需紧急维修、外立面瓷砖发生脱落、屋 顶、外墙出现严重渗漏等，可以按照紧急维修程序使用专项维修资 金。 (四) 关于监督和责任 细则特别补充了业主委员会、专职工作人员的违规责任，明 确有出违规行为的，由街道责令改正并在物业管理区域公示