房地产土地出让金融资项目尽职调查报告模板 房地产开发企业融资尽职调查报告

1、房地产土地出让金融资项目房地产土地出让金融资项目尽职调查报告尽职调查报告（报告完成日期：【】年【】月【】日）目目 录录1项目背景与交易结构概述项目背景与交易结构概述41.1项目背景项目背景41.2交易结构概述交易结构概述42融资人资信情况融资人资信情况52.1融资公司基本情况融资公司基本情况52.2融资公司经营情况融资公司经营情况52.3融资人财务状况融资人财务状况52.4融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况63项目概况和建设情况项目概况和建设情况63.1项目基本情况项目基本情况63.2项目建设条件项目建设条件73.3项目建设实施进度项目建设实施进度73.4项目的设计、施工

2、、监理情况项目的设计、施工、监理情况74项目市场情况项目市场情况84.1项目投资环境项目投资环境84.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况84.3项目租售情况预测项目租售情况预测95项目财务效益评估项目财务效益评估95.1房地产项目总投资预测房地产项目总投资预测105.2项目资金来源情况项目资金来源情况105.3项目损益预测项目损益预测115.4项目有关财务效益指标项目有关财务效益指标126信托方案与风险防范措施信托方案与风险防范措施126.1交易结构安排及信托计划摘要交易结构安排及信托计划摘要127意见及建议意见及建议138项目资料项目资料131项项目背景与交易目背景与交易结结构概述构概述

3、1.1项项目背景目背景此此处简处简要介要介绍项绍项目背景情况目背景情况例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由*信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。1.2交易交易结结构概述构概述1.2.1简简要描述本要描述本项项目的信托目的信托结结构构融融资资方式：方式：【 【贷贷款款】 】/【 【股股权权投投资资】 】融融资总资总成本：成本：融融资资人要求信托人要求信托资资金到位金到位时间时间： ：信托期限：信托期限：【 【 】 】年年公司收入：其中信托公司收入：其中信托报报酬方式收取酬方式收取【 【 】 】%

4、 ； ；财务顾问费财务顾问费形式收取形式收取【 【 】 】%保管人保管保管人保管费费： ：受益人的受益人的预预期收益：期收益：项项目目发发行行计计划（适用于集合划（适用于集合类项类项目），目），详细详细制定制定项项目的目的发发行行计计划：划： 我公司私人银行部发行的额度 【 】万元 银行代销： 【 】万元 发行费率： 第三方理财机构代发： 【 】万元 发行费率：1.2.2项项目目现现状状此此处处介介绍项绍项目目现现状，包括土地取得方式、价格（包括状，包括土地取得方式、价格（包括总总价及楼面价格）、土地出价及楼面价格）、土地出让让金金缴纳进缴纳进度、度、 “四四证证”取得的情况、取得的情况、项项

5、目公司是否成立等情况目公司是否成立等情况1.2.3项项目目总总投投资资及及资资金来源金来源项目总投资共【】万元。序号序号项项目目金金额额（万元）（万元）比例比例1自筹资金【】【】%2信托计划投资额【】【】%2银行贷款【】【】%3部分销售收入【】【】%4总投资【】【】%2融融资资人人资资信情况信情况2.1融融资资公司基本情况公司基本情况2.1.1融融资资公司情况公司情况融融资资公司公司住所住所法定代表人法定代表人企企业类业类型型注册注册资资本本实实收收资资本本经营经营范范围围经营经营期限期限房地房地产产开开发资发资质质2.1.2项项目公司目公司实际实际控制人情况控制人情况简简介介说说明明项项目公

6、司的目公司的实际实际控制人数量，并控制人数量，并简简要介要介绍绍其背景、成其背景、成长经历长经历2.1.3融融资资公司控股（大）股公司控股（大）股东东情况介情况介绍绍（如有）（如有）视项视项目具体情况目具体情况简简要介要介绍项绍项目公司大股目公司大股东东情况情况2.1.4融融资资公司税收政策公司税收政策税税 种种税税 率率税税 种种税税 率率营业税土地使用税（二类）土地增值税（预房产税缴）土地增值税（清算）城市建设税/费企业所得税（预缴）教育和卫生附加费企业所得税（清算）地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税2.2融融资资公司公司经营经营情况情况此此处简处简要介要介绍绍融融资资人人过过往开

7、往开发过发过的的项项目情况、目情况、获获得的荣誉（如有）得的荣誉（如有）2.3融融资资人人财务财务状况状况此此处处列明融列明融资资人近三年人近三年资产负债资产负债表，除此之外表，除此之外还应还应将融将融资资人上一年度人上一年度经审计经审计的的财务财务报报表提交表提交风险风险管理部管理部2.4融融资资人人银银行行贷贷款及款及对对外担保情况外担保情况 业务业务部部门应门应在中国人民在中国人民银银行系行系统查询统查询融融资资人的人的 企企业业基本信用信息基本信用信息报报告告 ，注明，注明融融资资人人贷贷款情况、款情况、对对外担保情况及抵押外担保情况及抵押/质质押情况，并注明融押情况，并注明融资资人是

8、否存在不良人是否存在不良贷贷款款记录记录。 。贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。3项项目概况和建目概况和建设设情况情况3.1项项目基本情况目基本情况 3.1.1项项目用地情况目用地情况此此处说处说明明项项目具体位置（目具体位置（说说明所属行政区域、四至，并附地明所属行政区域、四至，并附地图图），出），出让时让时是否是是否是净净地，土地地，土地总总面面积积、用地性、用地性质质、容、容积积率。率。项项目土地成本情况目土地

9、成本情况统计统计表（表（单单位：万元）位：万元）项项 目目已已缴资缴资金成本情金成本情况况未未缴资缴资金成本情金成本情况况合合 计计土地成本滞纳金各种配套费契税等税金拆迁补偿合计3.1.2项项目基本控目基本控规规指指标标 项目基本控规指标表表 1-1序号指标名称指数单位备注建设用地面积m21总建筑面积m21.1规划容积率1.2绿地率1.3建筑密度2地上可建面积m22.1房屋m22.2车位面积m23.2项项目建目建设设条件条件此此处处注明本注明本项项目已目已获获得的政府有关部得的政府有关部门门批文批文3.3项项目建目建设实设实施施进进度度此此处处列明列明项项目开目开发进发进度，如果是分期开度，如

10、果是分期开发发， ，还应还应列明各期开列明各期开发发的具体的具体进进度。度。项目总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。本项目预计于【】年【】月开工建设，预计于【】年【】月竣工验收，交付使用，开发建设期 【】年，前期【】年，建设期【】年。3.4项项目的目的设计设计、施工、施工、监监理情况理情况此此处说处说明本明本项项目目设计设计公司，施工公司，施工单单位及位及监监理理单单位位 4项项目市目市场场情况情况4.1项项目投目投资环资环境境4.1.1宏宏观经济观经济概况概况此此处简处简要要说说明明项项目所在地区的目所在地区的经济发经济发展水平展水平4.1.2当地当地总总体房地体房地产产市市场

11、场此此处简处简要要说说明明项项目所在地区的近一段目所在地区的近一段时间时间以来住宅新增供以来住宅新增供应应量及成交量、成交量及成交量、成交均价等房地均价等房地产产市市场总场总体运行情况体运行情况4.2项项目分析及市目分析及市场场情况情况4.2.1项项目区域交通情况目区域交通情况简简要描述要描述项项目周目周边边的交通情况的交通情况4.2.2周周边边主要土地成交情况主要土地成交情况 项项目周目周边边如有新近成交土地，可如有新近成交土地，可简简要介要介绍绍作作为为参照。参照。4.2.3周周边竞边竞争争项项目分析目分析 此此处处列明周列明周边边可能与本可能与本项项目目竞竞争的争的项项目（包括已目（包括

12、已经经开开盘盘或即将开或即将开盘盘的的项项目）目）no.项项目目物物业业形形态态价格价格（元） 推推盘盘量量(套套)存量存量(套套)开开盘时间盘时间1234.2.4项项目目评评价价此此处应对项处应对项目市目市场场定位、特色作出定位、特色作出简简要要说说明明4.3项项目租售情况目租售情况预测预测4.3.1项项目目销销售方式售方式列明列明项项目目销销售方式售方式4.3.2销销售前景分析售前景分析房屋房屋序序号号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年合合计计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)车车位位序号序号年份年份第第 1

13、 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年合合计计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)5项项目目财务财务效益效益评评估估5.1房地房地产项产项目目总总投投资预测资预测项项目投目投资资估算表估算表 单位：万元序号序号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年合合计计1销售面积()2销售价格(元元/)3销售收入(万元万元)序号序号项项目名称目名称投投资额资额估算估算说说明明1土地费用2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费用7管理费用8财务费用9销售费用1

14、0开发期税费11其它费用及不可预见费项目总投资项项目目现现金流量表金流量表序号序号项项目名称：目名称：2009年年2010 年年2011 年年2012年年合合计计1资资金来源金来源1.1 自有资金1.2销售收入1.3 出租收入1.4 信托融资1.5 银行贷款1.6 其他来源2资资金运用金运用2.1 土地出让金2.2 开发建设投资2.3 销售费用2.4 项目管理费用2.5 经营税金及附加2.6 其它经营成本费用2.7 土地增值税2.8 所得税2.9 信托融资收益2.10 信托融资本金2.11 银行借款本金偿还2.12 银行借款利息支付3净现净现金流金流4累累计净现计净现金流金流5.2项项目目资资

15、金来源情况金来源情况5.2.1自有自有资资金金截止到 20 年 月 日，已支付部分土地出让金【 】万元。5.2.2预预租售收入租售收入利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。5.2.3本本项项目目银银行行贷贷款款项目计划于 20 年 月获取开发贷款【 】万，贷款期【 】年。5.2.4本本项项目信托融目信托融资资本项目信托计划以【股权/债权】形式，融资金额【 】万元。5.3项项目目损损益益预测预测5.3.1项项目目销销售、租售、租赁赁收入分析：收入分析：项目按可售面积计算，总收入总计【 】万元。物物业业功能功能销销售售总总价价(万万元元)销销售售单单价价(元元/平方平

16、方米米)住宅商业车位 合计5.3.2项项目利目利润润分析：分析：项目预计实现销售收入【 】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【 】万元、税后利润【 】万元。成本利成本利润润表表科目科目金金额额(万元万元)销销售面售面积单积单方方(元元/平方米平方米)2.销销售成本售成本3.期期间费间费用用营销费用财务费用管理费用4.销销售税售税费费土地增值税营业税及附加5.销销售利售利润润6.营业营业外收入外收入6.营业营业利利润润合合计计7.企企业业所得税所得税8.营业净营业净利利润润经济经济指指标标： ：销售净利率%投资利润率%项目 irr %5.4项项目有关目有关财务财务效益指效益指标标5.4.1项项目

17、投目投资资利利润润率率项项目投目投资财务评资财务评价指价指标标项目总投资项目总收入项目资金峰值股本投资项目税前利润项目税后净利润 销售净利润率%总投资净利润率%项目 irr%股本投资获利倍数5.4.2贷贷款款偿还偿还期期本项目公司预计 20 年【】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来源为： 。5.4.3销销售率盈售率盈亏亏平衡点平衡点销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米；6信托方案与信托方案与风险风险防范措施防范措施6.1交易交易结结构安排及信托构安排及信托计计划摘要划摘要6.1.1交易交易结结构构合作方式：合作期限： 【 】个月；交易结构：投入投入 ：

18、 ：详细说详细说明信托明信托资资金的运用方式，采取股金的运用方式，采取股权权投投资资形式运用信托形式运用信托资资金金时时，以，以信托信托资资金受金受让让原有股原有股东东持有的持有的项项目公司股目公司股权权的，的，说说明受明受让让价格，以增价格，以增资资方式投入方式投入项项目公司的，目公司的，说说明明计计入注册入注册资资本和本和资资本公本公积积的比例以及增的比例以及增资资完成后我公司持有完成后我公司持有项项目公目公司的股司的股权权比例；以比例；以债权债权方式运用信托方式运用信托资资金的，金的，应说应说明明贷贷款要素（利率、期限、抵押款要素（利率、期限、抵押/质质押物、保押物、保证证担保等）。担保

19、等）。退出退出 ： ： 说说明信托明信托资资金的退出方式，如果以股金的退出方式，如果以股权转让权转让方式退出的，方式退出的，说说明股明股权转让权转让价格。价格。项项目公司管理目公司管理 ：如果采取股：如果采取股权权投投资资方式，方式，应说应说明明项项目公司的目公司的监监管方式管方式 例如：例如：a)双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，*信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；b)项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算*信托投资收益的基础。单项成本超过部分由融资方或者【 】补足，*信托不再承担该超出部分的成本。 如果采取如果采取债权债权方式，方式，应说应说明如何保障信托明如何保障信托资资金的金的还还款来源款来源例如：例如：设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售回款存入该账户。6.1.2信托信托计计划划信托信托规规模：模：约约【 】万 (如有结构化设计，还应列明优先、次级份额)信托期限：信托期限：【 】个月还还款款资资金来源：金来源： 信托信托结结构构图图（如有）6.1.3风险风险防范措施防范措施 详细说详细说明本明本项项