R72爱华城项目股权案例

1、中国信达资产管理公司海南办事处部分不良资产组合处置项目抵债资产价值咨询案例（R72-爱华城项目股权）抵债资产形成概况1993 年至 1994 年，海南省国际信托房地产开发公司 （以下简称“国信房产”） 曾先后与原中国建设银行海南省分行信用卡部（以下简称“海南建行” ）签订七 份合同，共借款人民币 2550 万元，但之后国信房产未履行还款义务，仅在 1997 至 1998 年三次支付利息人民币 42 万元。根据海南建行与中国信达资产管理公司 海口办事处（以下简称“海口办事处” ）于 1999年 12月签订的债权转让协议， 海口办事处成为国信房产新的债权人。2001年8月28日，海南省高级人民法院

2、 （2000）琼高法执提字第 256号民 事裁决书中裁定如下：将国信房产所有的，海口市滨海大道 63 号“爱华城”项 目中 45%权益（ 1993 年国信房产与海南爱华房地产开发有限公司 （以下简称“爱 华房产”）签订“合作开发协议”，从而拥有爱华城项目的部分权益，而非底稿中 各项资料所述的“股权” ，故本案例中采用“权益”一词）中的 58%作价人民币 2440 万元交付海口办事处抵偿所欠债务。国信房产的剩余债务分别以 100 万现 金及一辆日产小轿车抵偿。抵债资产目前状况爱华城项目占地约 40亩，项目已报建、规划、设计， 94年由于市场滑坡， 美国归侨停止投资。目前该土地上附着一项临时建筑爱

3、华汽车市场。该土地在 1993年出让予美国归侨时，政府以每亩 120 万元的价格出让，当 时的市价是 300 万元 /亩，原规划容积率为 6。依据海南省人民政府文件（琼府 200119号） ，海南省已于 2001年 3月19日起执行海南省改善城镇环境建 设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定 ，该规定明确要求自规定发布之日 起海南省的建筑容积率小于（等于） 2。由于滨海大道临海，我们预计今后建设 时的容积率可能小于（等于） 1。美国归侨 2002 年 7 月向海口办事处提出口头收购邀约，邀约以每亩 50 万共 4页，第 1页元的价格收购海口办事处享有权益对应的土地使用权， 海口办事处认为这是略

4、高 于市价的邀约。此外，海口一房地产公司购买了本宗地以北直至海边的大片土地， 由于该土地不临街、 购买量大，有一定背景，该房地产商以 35 万/亩的价格购买。 该房地产商向海口办事处提出收购信达手中土地使用权的邀约， 以期望获取由海 到地的大宗土地，邀约价为 35 万/亩。由于海口办事处手中的土地比该房地产商 刚购买的土地位置好，海口办事处认为该房地产商报价偏低。抵债资产权利状况2001 年 9 月 9 日，海口办事处与爱华房产及爱华城项目的其他权益方签订 “股权确认协议书” ，明确了海口办事处拥有该项目总投资权益的 26.1%，之后 海口办事处又取得了爱华城项目的“持股证书” 。由于涉及复杂

5、的法律诉讼，海口办事处曾与律师签订“委托代理合同”并 承诺以胜诉标的物的 20%作为酬劳聘请律师进行诉讼， 故海口办事处胜诉后真正 拥有爱华城项目 20.88%权益。抵债资产测算方法和过程测算方法：假设开发法、市场比较法 爱华城项目占地约 40 亩，因此若不考虑在该土地上已打桩等的投入，海口 办事处享有的权益至少可由约 8 亩土地的土地使用权价值折合。假设开发法 我们以下面的假设为前提进行假设开发法下该土地价值测算：（1）假设在该宗地上按 1.0 的容积率建造商住楼，则可按 5333.36 平方米 的建筑面积进行销售；（2）根据该商住楼的地段和周边类似楼盘销售状况，假设该商住楼每平方 米销售价

6、格为 1600 元，销售率达 80%；（3）假设该商住楼每平方米建筑面积的建筑成本为 850 元，建设期 12 个 月；（ 4）假设该商住楼建筑中的设计费和管理费分别为建筑成本的4%；（ 5）假设该商住楼开发商要求的销售利润率为 10%；（ 6）假设该商住楼建设期占用资金的利息率为短期借款利息率5.31%；（ 7）该商住楼的销售费用率和销售税率分别为 3%和 5.5%。共 4页，第 2页具体测算过程如下表所示:项目数值结果备注销售收入土地面积5,333.36平方米可销售建筑面积5,333.36平方米销售单价1,600.00元总售价8,533,376元销售率80%销售收入6,826,701元需扣

7、除的利润与成本建筑成本4,533,356每平方米建筑面积 850元设计费181,334占建筑成本4%管理费181,334占建筑成本5%利润682,670占销售收入10%建设期12个月利息129,989短期利率5.31%销售费用204,801占总销售收入3%销售税金375,469占总销售收入5.5%总利润加成本6,288,954元土地价值500,000元根据上表可知，通过假设开发法可得该土地的可回收价值为50万元市场比较法由于海口办事处认为美国归侨对该土地每亩50万元的收购邀约价较为合理，属于可以接受的范围，因此我们即以该美国归侨提出的收购邀约报价作为测算基础，并进一步测算该土地的可回收价值如下

8、：土地价值=8亩X 50万元/亩=400万元抵债资产的测算结果在实施了上述测算程序后，该抵债资产的可回收价值咨询结果的低限为50万元，高限为400万元。重大事项说明在无法获取爱华城项目近期财务报表的情况下，我们暂以所能了解到的事 实为依据进行该抵债资产可回收价值的估算。共4页，第3页本报告之限定因素 在本委托抵债资产的调查与咨询过程中，我们已尽力搜集并分析可能对委 托抵债资产的可变现价值产生影响的因素， 但如下因素存在将可能会对委托抵债 资产可回收价值产生影响：1、本报告所称之可回收价值指假设贵行在基准日执行该等资产的变现程 序，可获取之货币金额。 我们未考虑在变现过程中为使该等资产达到可用于市场 变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费 （如需补交之征地补偿费、 欠费 等项目）。除非另有说明，本报告中我们未考虑交易达成后（无论是否收到货币 资金或其等价物）所需缴纳之相关税费， 以及清偿过程中所需要支付的清偿费用。2、我们所搜集的关于抵债资产的资料来源于建设银行相关资料中的记载， 建设银行有关工作人员的