房地产营销与风险防范

1、房地产营销与风险防范 第一步：全面调研，发现问题 为保障风控体系建立后能得到有效推行，需要对公司管理现状进 行全面的梳理。系统梳理公司层面、流程层面 （ 含流程设计层面和执 行层面 ）存在的主要问题。 内控环境作为企业实施内部控制的基础，是调研诊断需要重点关 注的内容，通常包括治理结构、机构设置、权责分配、内部审计机 制、人力资源政策及企业文化等。 第二步：风险识别，建立风险库 风险识别是指查找各业务单元、各项重要经营活动及业务流程中 是否有风险，有哪些风险。风险识别的方法主要有风险事件识别法 和流程分析法，二者通常需结合使用才能更有效、更充分地识别各 类风险。流程分析法主要围绕各流程，有效识

2、别流程步骤、风险点、 控制点以及缺陷点，在识别风险点的基础上识别控制点。 在风险识别过程中，一方面可以参考借鉴行业风险库，充分利用 行业积累; 一方面需要各个部门深度参与，结合企业实际来识别风险。 风险识别的成果即是一份完整覆盖企业各业务模块、职能模块的风 险库，下表为模块的部分风险清单示例。 第三步：风险评估，重点关注高风险 风险评估是指对风险严重程度的评价过程。在实施评估中，为了 对风险严重程度进行量化，按惯例将风险按照严重程度分为三级： 高风险、中风险和低风险。企业可根据自身实际情况或管理需要， 亦可以将风险管理分为五级，企业对于高风险需重点关注并进行降 级处理。 在实际操作中，风险评估

3、标准确定是风险管理的技术障碍之一， 企业需要根据自身的风险容忍度制定风险评估标准，不同模块的风 险评估标准应有所区别。此外，风险评估人员需要具备较强的业务 能力，对风险有较为客观的认知和理解，通过培训能够熟练掌握风 险评估工具和标准，下表为风险评估标准示例。 第四步：风险应对，量身打造应对措施 风险应对策略指企业根据自身条件和外部环境，围绕企业发展战 略，确定风险偏好、风险承受度，选择风险承受、风险规避、风险 分担、风险降低等适合的风险应对措施的总体策略。 具体的风险控制措施一定是基于对业务的深刻了解，而非放之四 海皆准的万能之策，风控措施要落地，必须从业务角度进行控制。 第五步：体系优化，建

4、立风控体系 实践证明，只有将风险控制措施融入现有的流程指引制度中，保 证风控体系和管理体系融为一体，才能真正实现风控体系落地执行 的最大价值。完善的风控体系需要有配套的管理文件作为支撑，通 常指导性文件有以下两个手册： 内部控制手册旨在完善企业内部控制制度，规范各管理层次 相关业务流程，分解落实责任，控制企业风险，保证财务报告真实 性，确保企业资产安全高效运行。 内部控制评价手册旨在指导企业定期地按照程序对自身的内 部控制系统进行评价，重点是评估内部控制的有效性及其实施效率 与效果，促进组织改善内部控制与风险管理。 第六步：自评准备，提高自评效率 自评组织和准备工作主要包括组成评价工作组、确定

5、评价范围和 内容、确定评价工作方案。 (1) 评价小组成员至少应包括审计人员、法务人员、内控人员、 流程管理人员及财务人员等。 (2) 评价范围：集团层面、业务活动层面和评价内容以及具体的 被评价单位。 (3) 评价工作发方案：为了更好的组织评价工作，明确评价的目 的及范围，合理安排评价小组成员的组成及分工，规范评价方法程 序，应当制定科学合理的评价工作方案。 第七步：实施自评，实现自我提升 内部控制体系评价的程序主要包括内部控制测试、缺陷认定与编 制评价报告。 (1) 内部控制测试是按照规定的程序、方法和标准，对公司内部 控制体系设计有效性和执行有效性进行检查。 (2) 缺陷认定是对例外事项的成因、表现形式及风险程序进行定 量或定性的综合分析判断缺陷等级。对于认定的内部控制缺陷，提 出整改建议，要求责任单位及