[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题19

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题19房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题19房地产估价理论与方法分类模拟题19(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)问题:1. 收益法中所指的收益是_。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若干年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益答案:C问题:2. 收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的_来计算其价值的方法。A.资本化率B.收益率C.收益乘数D.利息率答案:C问题:3. 收益法适用的条件是房地产的_。A.收益能够量化B.风险能够量化C.

2、收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化答案:D问题:4. 某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为_万元。A.228.23B.229.36C.224.74D.223.63答案:A解析 该房地产的收益价格为： 25/(1+10%)2+26/(1+10%)3万元=24.21万元， 。 问题:5. 某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产

3、的报酬率为10%。则该商铺的价值为_万元。A.521B.533C.695D.711答案:A解析问题:6. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为_万元。A.180B.196C.200D.300答案:B解析 该宗房地产的收益价格为： ，A=(30-10)万元=20万元，n=40年，则V=20/

4、10%1-1/(1+10%)40万元=195.58万元。 问题:7. 某商铺的收益年限为30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为_元/m2。A.14140B.42421C.56561D.60000答案:B解析 该商铺目前的价值为： ，A=6000元75%=4500元，V=4500/10%1-1/(1+10%)30元/m2=42421.12元m2。 问题:8. 某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间

5、届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为_万元。A.457.40B.476.98C.686.10D.715.48答案:C解析 在价值时点，收益期限为32年，则V=A/Y1-1/(1+Y)n=100(1-40%)/8%1-1/(1+8%)32万元=686.10万元。问题:9. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，

6、运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生_万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40答案:C解析 (1)该写字楼空置率为15%时的价值V1为： ， A=70100001260%85%万元=428.4万元，n=30年，V1=428.4/8%1-1/(1+8%)30万元=4822.83万元。 (2)该写字楼空置率为25%时的价值V2为： ， A=70100001260%75%万元=378万元，n=30年，V2=378/8%1-1/(1+8%)30万元=4255.44万元。 (3)该写字楼将贬值V1

7、-V2=(4822.83-4255.44)万元=567.39万元。 问题:10. 某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A.78B.79C.80D.81答案:C解析 该宗房地产的收益价格为： 。 问题:11. 某商店的建筑面积为1000m2，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年，从2006年10月1日起计。2008年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为

8、每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%。则该公司2012年10月1日承租人的权益价值为_万元。A.198.65B.583.75C.678.36D.959.52答案:D解析 无合同租约下的市场正常价值： A=200100012(1-30%)万元=168万元 n=16年 V无=168/(8%-5%)1-(1+5%)/(1+8%)16万元=2031.90万元 有租约限制下的价值： 两年合计净收益A=150100024(1-30%)万元=252万元 每年等额净收益A=150100024(1-30%)8%/(1+8%)2-

9、1万元=121.15万元 n=16年 V有=121.15/8%1-1/(1+8%)16万元=1072.38万元 承租人权益价值V无-V有=(2031.90-1072.38)万元=959.52万元。 问题:12. 某宗房地产，建筑面积500m2，重置价格为7000元/m2，预计年净收益为8万元。房地产收益年限为30年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。A.375.41B.350C.342D.75.41答案:D解析 该房地产的收益价格为： 。 问题:13. 某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，

10、土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。则该宗房地产的现实总价为_万元。A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55答案:D解析 该宗房地产的现时总价为： ，A=(140-40)万元=100万元，n=40-5=35年，V=100/12%1-1/(1+12%)35万元=817.55万元。 问题:14. 某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产

11、的现时收益价格为_万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90答案:B解析 该宗房地产的现时收益价格为： ，A=6万元(1+2%)7=6.89万元，n=(40-8)年=32年，V=6.89/7%1-1/(1+7%)32万元=87.16万元。 问题:15. 某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元/m2，报酬率为8.5%，该宗房地产30年的价格为_元/m2。A.4915.38B.4646.04C.4567.41D.4021.92答案:B解析 该宗房地产30年的价格为： 。 问题:16. 某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为50

12、0万元。若土地报酬率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为_万元。A.899B.1000C.1349D.1500答案:A解析 该宗土地30年使用权的价格为： 。 问题:17. 某宗收益性房地产60年土地使用权，报酬率为10%的价格为5000元/m2，则该宗房地产40年土地使用权，报酬率为12%的价格为_元/m2。A.4135.47B.4889.32C.4917.79D.4946.27答案:A解析 年期为40年，对应报酬率为12%的房地产价格为： (1+12%)40(1+10%)60-1元/m2=4135.47元/m2。 问题:18. 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4

13、000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于_元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920答案:D解析 =40008%(1+8%)50(1+6%)40-1/6%(1+6%)40(1+8%)50-1元/m2=4919.71元/m2。问题:19. 甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/m2，甲、乙的报酬率均为8%，则实际上甲房地产的价格_乙房地产的价格。A.高于B.低于C.等于D.无法确定答案:B解析 甲房地产：， 乙房地产：。 问题:20. 某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未

14、来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近_万元。A.276B.283C.284D.291答案:A解析 该房地产的收益价格为： =18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%(1+8%)31-1/(1+8%)35-4万元=276万元。 问题:21. 某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第6年到无穷远，每年净收益均为25万元。如果该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为_万元

15、。A.406.48B.416.67C.425.16D.686.17答案:A解析 该房地产的收益价格为： =20/(1+6%)+19/(1+6%)2+25/(1+6%)3+22/(1+6%)4+28/(1+6%)5+25/6%(1+6%)5万元=406.48万元。 问题:22. 某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右。如果房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为_万元。A.195B.210C.213D.217答案:B解析 该房地产的收益价格为： =17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+

16、9%)3+20/9%(1+9%)31-1/(1+9%)37万元=209.94万元。 问题:23. 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于_万元。A.280B.285C.290D.295答案:A解析 该宗房地产的收益价格最接近于： =15/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%(1+8%)31-1/(1+8%)37万元=281.3万元。 问题:24. 采用收益法测算房地产价格时，公式表示_。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地

17、产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减答案:A问题:25. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年。如果该类房地产资本化率为10%。则该房地产的收益价格为_万元。A.400B.450C.500D.540答案:A解析 该房地产的收益价格为： 。 问题:26. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。A.370B.280C.210D.200答

18、案:B解析 该房地产的收益价格为： 。 问题:27. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为_年。A.13B.15C.16D.17答案:C解析 该宗房地产的合理经营期限为： A-(n-1)b=0，n=(30/2+1)年=16年。 问题:28. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A.86.86B.80.47C.65.50D.261.40答案:D解析 该宗房地产的合理经营期为： A-(n-1)b=0，n

19、=(38/2+1)年=20年。 该宗房地产的收益价格为： =(38/6%-2/6%2)1-1/(1+6%)20+(2/6%)20/(1+6%)20万元=261.40万元。 问题:29. 用收益法计算房地产价格，若第t年净收益为a(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=_。 A0 B Can D 答案:B问题:30. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为_万元。A.100B.77C.63D.42答案:A解析 由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例

20、，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式进行求解。 。 问题:31. 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，不可续期。预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A.164.38B.265.63C.285.71D.290.62答案:B解析 该宗房地产的收益价格为： 。 问题:32. 某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。如果该房地

21、产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A.452.83B.365.82C.220.24D.129.71答案:A解析 该宗房地产的收益价格为： 。 问题:33. 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为_万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33答案:D解析 该宗房地产的收益价格为： 。 问题:34. 预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上

22、一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为_年。A.34B.35C.36D.37答案:C解析 该类房地产的合理经营期限为： I-E(1+gE)n-1=0，18-9(1+2%)n-1=0，n=36年。 问题:35. 有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则其无限年期的价格为_万元。A.250B.270C.285.71D.292答案:A解析 其无限年期的价格为： 。 问题:36. 某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，房地产的报酬率为

23、9%。则该房地产目前的价值为_万元。A.923B.1111C.1353D.1872答案:C解析 该房地产目前的价值为： ，Vt=V(1+12%)(1-6%)=1.0528V， V=100/9%1-1/(1+9%)3+1.0528V(1+9%)3，V=1353.31万元。 问题:37. 某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为_万元。A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.02答案:

24、B解析 该宗房地产目前的收益价格为： ，V1=V(1+10%)(1-6%)=1.034V，V=300/9%1-1/(1+9%)3+1.034V/(1+9%)3=3767.51万元。 问题:38. 某宗房地产现行的价格为4000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则在获知兴建火车站后的该宗房地产的价格为_元/m2。A.5730

25、B.5326C.5000D.6000答案:B解析 在获知兴建火车站后的该宗房地产的价格为： =200元/m2/6%1-1/(1+6%)5+6000元/m2(1+6%)5=5326.02元/m2。 问题:39. 某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为_万元。A.1553B.1679C.1850D.2034答案:D解析 该旧办公楼的价值为： =180万元/6%1-1/(1+6%)3+(2000-150)万元/(1+6%)3=

26、2034.44万元。 问题:40. 采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为_。A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率-投资带来的优惠B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优惠C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动陛补偿率-投资带来的优惠答案:D问题:41. 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于_为收益期限计算的房地产价值。A.建筑物经济寿命B.土地使用权年限C.建筑物剩余经济寿命D.土地使用权

27、剩余期限答案:D问题:42. 报酬率的表达式为_。A.投资回报/所投入的资本B.投资回收/所投入的资本C.(投资回报+投资回收)/所投入的资本D.(投资回收-投资回报)/所投入的资本答案:A问题:43. 某商场建成于2007年10月，收益期限从2007年10月到2047年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2012年10月的价值最接近于_万元。A.536B.549C.557D.816答案:A解析 该商场在2012年10月的价值最接近于： ，A=(12080-50)=46

28、万元，Y=5%+5%60%=8%，V=46/8%1-1/(1+8%)40-5万元=536.11万元。 问题:44. 某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为_万元。A.1372.73B.1309.94C.953.97D.932.37答案:D解析 该房地产的收益价格为： ，A=(100-20)万元=80万元，Y=5%+5%60%=8%，n=(40-5)年=35年，V=80/8%1-1/(1+8%)35万元=932.37万元。 问题:4

29、5. 直接资本化法通常是采用_的预期收益。A.价值时点B.未来第一年C.收益期内的算术平均数D.收益期内的中位数答案:B问题:46. 有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益答案:A问题:47. 资本化率是_的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数答案:D问题:48. 忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是_的缺点。A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法答案:A问题:49. _不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。A.毛租金乘

30、数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法答案:C问题:50. 某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为_万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0答案:D解析 土地的净收益=50万元8%=4万元，建筑物的净收益=(11-4)万元=7万元，建筑物的价值=7万元/10%=70万元，则该宗房地产价值为(50+70)万元=120万元。问题:51. 某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为_万元。A.260B.450C.460D.500答案:A解析 建筑物的净收益=200万元12%=24万元，土地的净收益=(50-24)万元=26万元，则土地的价值=26万元/10%=260万元。问题:52. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为_。A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%答案:D解析 抵押贷款常数RM为： =7.5%/12(1+7.5%/12)1512/(1+7.5%/12)1512-112