旧城改造项目规划设方案设计

1、实用标准文案 贵州铜仁旧城改造项目 规划设方案计 、 工程概况： 河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态，视线 非常开阔，自然条件优越，风景十分优美，与地委行署隔江相望，具有得天独 厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区 的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的 地理位置与环境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识 作用，为城市形象作出更大的贡献。 规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约 2.983公顷。 1、自然条件 地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。 水文地质：处

2、于P=2%洪水位以上；场地有基岩出露，地质老且稳定。 环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越；场地“风水”因子饱 满，是理想的人居环境。 2、城市供给 道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。 市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。 公共设施：有“小十字”城市 CBD且紧临学校、医院、幼托和居委会， 社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。 二、设计依据 由业主提供之技术参考资料一一 1、1/500规划用地现状图； 2、项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标）； 3、规划条件通知书； 4、甲方的设计委托书； 国家及地区规范和规定 5、铜仁市

3、规划管理局有关法规文件、技术规定； 6、贵州省住宅、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准； 7、国家有关设计规范、规程、规定。 三、项目开发理念 凭着符合房地产原创性的产业理论，整合各种资源，以全新的服务理念， 满足有效需求、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点； 以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新 居住生活方式。 同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密 联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为 混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的 居住理念与发展活力。 从整个

4、铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上，本项目应诠释为铜仁市 房地产市场之延伸， 落实控制性详细规划的具体职能和空间形态，构筑锦 江河生态景观一一文化品牌“沙龙”。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有 效需要、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时 尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新商业和生活方 式。将 以人为本 的基本宗旨贯穿于设计的全过程和各个环节，并加以创新和 融合，使小区成为铜仁房产开发市场中一颗璀璨的明珠。 第一篇规划篇 一、设计构想 1、休闲融入生活 本案的设计宗旨为“以人为本，尊贵品味，自然生态，时尚生活”。通 过空间变化丰富的景观导

5、入，把居民的休闲和日常家居生活融为一体。全方 位多层次的休闲空间与住宅空间联系便捷，相互渗透，休闲活动通过景观精 心组织并顺延到每个组团，形成新型高尚居住社区的显著特色。 2、生态演绎时尚 设计中浪漫主义的设计手法的灵活应用，营造出自然的生态环境，自由 流动的空间氛围。对居住人群细致缜密的思考，通过设计手法具体到居住建 筑空间各个层面的设计要点中。在不同标高，沿河岸两旁的景观，作为最灵 活反应最迅速的自然生态，充分展示对时尚潮流的追逐。实行小封闭管理的 小套型住宅及公寓开发，对希望享受时尚生活的核心家庭极具吸引力。 规划性质、规模 1、性质定位：铜仁市锦江河生态景观、文化品牌“沙龙”一景 2、

6、形象定位：富于现代气息的现代化高尚小区； 3、市场定位：面向城市各个阶层； 4、人口规模：1083户（3790人）； 三、规划原则 1、政策性原则（城市总体规划）； 2、综合性和系统性原则（将城市设计的方法注入规划，创造魅力居住环境）； 3、 “以人为本”和地方性原则（硬件环境设计与软件生活方式相统一，探 索二十一世纪中国居住品质的新模式；体现多元设计理念，将欧化小城镇风格与 铜仁地方民居相结合，升华建筑文化内涵）； 4、“可持续发展”原则； 5、 统一规划和分期实施的时序性原则。 四、规划期限 2017年2027年。 五、总体布局 1、用地组织 根据土地区位决定的地价、景观风水资源决定的环境

7、品质、城市 供给条件决定的限制要求，合理分配公建、居住、交通、环境设施用地 沿场地周边道路和内部布置住宅用地，在鱼嘴方向布置社区主入 口，在城市支路布置社区车辆入口，在场地内沿布置环形消防通道，在 小区“中庭”布置绿化用地，在内部道路出入口地段安排社区公益设施。 2、规划结构 流线功能结构 以小区在城市道路上的开口为空间形态中的“点元素”，界定内外空间， 形成公共一一半公共一一私密性空间的过渡。平面流线为：入口小广场一一 社区一一中庭绿“核”一一公寓门庭一一住户单元；纵向功能分区为：地下 车库居住内院住宅； 社区居住结构 等级结构（曹家园小区纯居住组团）； 规模结构（曹家园小区居住组团 379

8、0人）； 空间结构（院落式为主一一街坊式为辅）。 道路交通结构 等级结构（城市道路组团路户前路进户路人行道 泊车位广场）； 规模结构（城市道路一一组团路 6米一一户前路4.5米一一进户路2.5 米泊车位325个广场）； 空间结构（环状户前路一一枝状进户路）。 公共配套结构 等级结构（组团以上级一一组团级包括门卫和市政设施）； 规模结构（会所门卫和市政设施）； 空间结构（组团中心最大服务半径不大于150米）。 绿地景观结构 等级结构（点一一线一一面）； 规模结构（中庭绿“核”不少于 3000MI）； 空间结构（串珠点环绕线楔入面）（视线通廊视线走廊 节点 地标控制区） 。 3、控制体系 强度指标

9、：建筑密度 23.4%，建筑容积率3.58，建筑最大高度84米; 环境指标：绿地率32% 交通管制：人车分流，保证停车泊位，控制道路开口间距和数量； 防灾管制：保证消防环道和出入口； 卫生管制：社区设一处垃圾回收点，沿街道每80米设一个果皮箱； 详见小区控制指标表 六、工程规划 1、道路工程： 道路系统 组团路红线宽6米、户前路4.5米；进户路与户前草坪结合，小广场与 步行系统结合；停车场、泊车位按规范标准设置，住宅1个/300 M，公建1 个/200 M2。详见道路竖向工程规划图； 技术指标 户前路与组团路相交路缘石半径9米、与户前路相交路缘石半径 6米； 道路最大纵坡3%最小纵坡0.3%。

10、 2、竖向工程： 竖向方式：结合沿河路的开发，采取平坡式； 土方竖向：最大填方深度 4.5米，总挖填土方量约1.8万立方米； 排水竖向：场地采取有组织排水方式，排水坡度不小于0.5%。 3、给水工程 用水量：3850人X 150升/人.日=577500升/日=577.5 （吨/日） 水源：共用城市系统； 配水管网：环流主管直径 200,枝状管100150;主管沿内部道路敷 设，每120米设消防栓一支。（详管网工程规划图）。 4、排水工程 体制：雨污分流、重力自流、分片截流； 雨水：就近排入锦江河，雨水量按榕江暴雨强度公式计算； 污水量：577.5 X 80%=462 （吨/日） 污水管网：沿内

11、部道路敷设管道，引入城市规划污水处理厂。 5、供电工程 用电量：3850人X 500瓦/人=1925000瓦=1925千瓦 电源：接城市50KV开闭所； 配电线路：220/380低压进入小区，线路采取直埋式地缆，沿道路敷设。 6、电讯、有线、网络工程 电话容量：3850人X 38部/100人=1460部 在门卫设电话交换器一台。线路采取直埋式地缆，同沟不共管沿道 路敷设。7、燃料工程 采用罐装液化气。 2、生活垃圾：采用袋装，由物管收集送至城市垃圾处理场（站） 3、汽车库、住宅厨房的油烟采用变压式排气道高空排放； 4、选用低噪音设备，并采用相应的减震措施。 5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标

12、准选用不散发污染物的材料； 6、餐饮建筑厨房采用机械送排风系统，设有机械排风系统及油烟过滤 八、防灾规划 1、消防 消防给水 室外：301/s ;室内：40 l/s ;自动喷洒：30 l/s ； 水源接城市系统，采用独立消防供水系统，进水管二条，管径DN200m；室外 管网呈环状，干管管径为DN150 mm消防栓沿道路布置，间距不大小于120米。 总图消防 凡在用地周边临街布置的建筑，且其裙房设计符合规范要求，则利用城市道 路作为其一条长边的消防车道及消防登高场地。 小区内部消防车道可以环通，尽端式消防车道设消防车回车场 （18米X18米）, 消防车道宽不小于4米。 建筑间距及建筑退界均满足消

13、防规范的要求。 建筑消防 室内消防采用临时高压制，在住宅、车库等设置消火栓系统，在商场设置自 动喷水系统；高层建筑设置独立的消防水泵和消防水池，水池有效容V=80m。 2、防洪 文档大全 锦江河防洪标准由城市总体规划控制 巧妙安排采光面和遮阳板，使得造型生动细腻，富于时代气息，而且融 车库: 汽车坡道: 5.0KN/m 第二篇建筑篇 （一）建筑方案 1、住宅设计 设计理论 回归自然的现代主义理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一， 以简约、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归于宁静与自然，来 对抗社会中浮华花哨的建筑风格和浓重的商业主义倾向。完整和谐的整体格 局与精心设计的建筑细节充

14、分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人 性的全面关怀。 设计中始终以“人居”为基准点，追求居住的舒适度与品味，同时建立 社区独特风格，将“以人为本、尊贵品味、健康生活”贯穿于设计的全过程。 户型布局 本案的主力户型是90140平米的三居室紧凑户型。 在具体户型设计中，针对铜仁市的气候条件和锦江河优美的自然景观， 进行深入的推敲研究。从生态建筑出发，充分利用自然采光通风，降低能耗; 每户每个房间都具备自然通风采光，都有一条以上的穿堂风；并且针对市场 目前户型设计的不足之处，作出以下处理一一在户型设计中强调功能分区， 具体手法是，以厨房为家务劳动核心，强调服务区的功能分区设计，以厨房 为空间界

15、定的一个环节，把动态的起居空间和静谧的卧室空间以服务区作为 分隔，使居室空间的质量得以提高；客厅安排在锦江河风景流连带，通过通 透的阳台栏板，享受大自然的恬然情趣。 建筑形态 浓浓的人情味于其中，实现了花园式家居的理想。 采用简洁、明快、精细的实用主义风格 ，使立面造型在明朗中不失亲切； 水平垂直的线条、大面积明净的玻璃窗和疏密有致的节律 ，体现出向现代主 义的回归。 顶层设计综合运用花园和跃层手法，改善居住顶层的保温隔热性能，丰 富建筑物立面效果，同时也促进了销售。 精彩的园林设计，精心的景观安排，使得每一扇窗户都成为一个景框， 风景融入生活，就在你的举手投足之间。 2、高层住宅设计 是整个

16、地块的主题性建筑，也是铜仁市的城市对景。为中央剪力筒结构 的24层电梯公寓，单层6户，设双电梯和消防楼梯。 3、地下车库设计 结合地形高差和建筑掉层，设计大型地下车库。柱网经济实用，采取分 区车位，区间布置环通车道，车道宽度、弯道半径和坡度均满足规范要求。 （二）建筑结构 1、场地特征及适宜性 为河沿台地地貌，基岩已出露地面，场地须平整。地基稳定，适宜建筑。 2、荷载 风荷载：高度变化系数按 B类地面粗糙度取值，基本风压为 0.40KN/m2 活荷载标准值： 4.0KN/m 储藏室： 6.0KN/m 2 电梯机房： 7.0KN/m 2 设备用房： 7.0KN/m 2 商业用房： 3.5KN/m

17、 2 办公用房： 2.0KN/m 2 楼梯.前室.走道 3.5KN/m 2（商业用房） 2.0KN/m 2（住宅） 卧室、起居室： 2.0KN/m 2 厨房、卫生间： 2.0KN/m 2 阳台： 2.5KN/m 2 屋顶花园： 4.0KN/m 2 上人屋面： 2.0KN/m 2 不上人屋面： 0.5KN/m 2 （三）建筑电气 1、设计范围 小区红线内的供配电、照明、防雷接地、弱电系统的管线予埋设计。 2、负荷指标 建巩功能 平均负荷指标 负荷合计 需要系数 W/ m2 Kw/户 (kw) 普通住宅 4 4408 0.4 跃层式住宅 6 846 0.5 附属用房 60 6900 0.8 车库及

18、设备用房 10 410 0.8 消防 500 0.75 中央空调 800 0.75 其它 1200 0.7 计入低压线路同时系数0.8 计入变压器同时系数0.95 3、应急电源 高层应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为800KVA应急电源 与市电机械闭锁运行。 4、防雷、接地 小区建筑均为二类防雷建筑，按规范对各建筑设置防雷设施。保护接地 型式采用TN-C-S制。 5、室外照明 室外照明分道路照明和泛光照明。室外道路照明由专业景观公司根据实 际景观进行设计，本次设计为配合，仅预留室外照明电源控制箱；泛光照明 则根据需要在沿街建筑的屋顶和地面采用泛光灯装饰照明，以便于临园干道 的照明协调，

19、突出建筑景观照明效果。 6、通信 普通宅每户考虑一门电话，跃层式住宅每户考虑两门电话，公建用房按 0.12门/m计算，另考虑15%谷量，小区约需电话1200门。电话电缆与城市 通信网络联网，电话设备间设在地下车库。 7、电视 普通住宅每户考虑一个电视接口，跃层式住宅每户考虑二个电视接口， 公建及商业用房预留120个电视接口，小区约需电视用户点 850个。电视系 120计算。 统与城市有线电视网联网。 3、智能系统：社区保安配备红外扫描监视系统，负责社区外围安全和 住户室内呼救应急。 三、工程造价估算（本估算为工程设计估算，不包括有关配套费，地费 及税费） 实用标准文案 综合技术指标一览表 序号

20、 分项工程 设计面积 单位造价 （元 / m2） 工程造价 （万元） 1 高层住宅 120000 750 9000.00 2 多层住宅 22800 550 1254.00 3 会所 420 1000 42.00 4 地下室 10000 750 750.00 5 商铺 24410 1000 244.10 6 游泳池及设施 500 1500 75.00 7 室外景观 112939 120 155.27 合计、 11520.37 四、实施措施和建议 1、坚持“统一规划、统一领导、统一管理、统一策划、统一监理、统 一物业”的六统一原则，保证规划实施； 2、严格执行“一书两证”制度，杜绝一切违章建设程序和行为； 3、加强规划监察力度，实行“事前指导、中间检查、善后验收”的三 环节； 4、综合开发，采取政府、开发商和业主的多