资产评估课件：第5章 房地产评估

1、土地总价总建筑面积土地单价容积率经容积率修正经容积率修正后的可比价格可比实例的价格后的可比价格可比实例的价格nmr111r111K( (? ?) )1 10 00 01 10 00 0( (? ?) )( (? ?) )1 10 00 0实例房地产价格对象房地产价格交易当时价格估价时点价格交易情况价格正常交易价格另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为1时时的地价增加的地价增加5%；容积率超过；容积率超过1.5时，超出部分的容

2、积率每增长时，超出部分的容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加时的地价增加3%。对交易情况。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负、土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地土地试根据以上条件，评估该宗地土地2007年年7月的价值。月的价值。633101100115105100100112112700.

3、63810210012810599100107112750.74899100100105100100108112680.62398100120105105100107112700.62799100105105100100110112610.620101100115105101100110112680.FEDCBA(2)案例修正计算。案例修正计算。例：有一待估宗地，剩余使用年限为例：有一待估宗地，剩余使用年限为30年，还年，还原利率为原利率为6%，现收集到，现收集到A、B、C三宗土地交三宗土地交易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、易实例，具体情况见下表。表中的交易情况、区域因素和个别因素都是

4、参照物与评估标的相区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率为此类用地容积率与地价的关系为：当容积率为1.52之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比，宗地地价比容积率为容积率为1.5时增加时增加2%。该城市。该城市20052008年年，土地每年较上一年上涨，土地每年较上一年上涨1%。要求：试根据上述条件评估该待估宗地要求：试根据上述条件评估该待估宗地2008年年1月月的价值。的价值。 新建房地产重置成本开发成本投资利息开发利润管理费用（主要指开办费和开发过程中

5、管理人员的工资等）勘察设计和前期工程费基础设施建设费（该项有时也可以与土地重置成本在一起估算）房屋建筑安装工程费公共配套设施建设费开发过程中的税费销售税费销售费用（销售广告宣传费、委托销售代理费等）销售税金及附加（营业税、城市维护建设税、教育附加费）其他销售税费（卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等）土地取得费（同新开发土地）式中：式中： r综合资本化率；综合资本化率； r1土地资本化率；土地资本化率； r2建筑物资本化率；建筑物资本化率； L土地价值；土地价值； B建筑物价值。建筑物价值。 （元）使用年限建筑物重置价937504818002500)(7308760%)61 (11 %646884047元P利润税费利息费用销售费用专业建筑费楼价预期地价-)(36258750%)71 (11 %72640750250元让年期该用途土地法定最高出被估宗地可使用年期土地资本化率宗地使用年期修正系数式中：nmryrrynm)1 (11)1 (11修正系数其他因素修正系数容积率正系数期日修正系数年期修地段的基准地价待估宗地所处地地价待估宗折扣率）（进度百分比工程形象房地产市场价值建造完成的程价值在建工-1%100程量总工）安装工程量实际完成建筑