中冶集团齐齐哈尔项目发展策略报告(46页）

1、中冶集团 发展策划思路中冶集团齐齐哈尔项目 目 录序 言5第一篇市 场 分 析71.1齐齐哈尔市宏观经济分析71.1.1齐齐哈尔市历史发展情况71.1.2齐齐哈尔市城市整体规划发展情况71.1.3宏观分析小结81.2齐齐哈尔市房地产市场分析91.2.1齐齐哈尔市房地产整体市场分析9（二）2006年齐齐哈尔市房地产市场运行特点分析91.商品房供销比例合理92.商品住宅供给结构基本合理93.房价平稳运行96.商品住房销售结构进一步优化97.住宅郊区化进一步加速98.房地产开发中大盘成为主导倾向99房价收入比有所下降910房价与gdp、人均可支配性收入增长比率合理1011.当前齐齐哈尔市房地产市场存

2、在的主要问题101.3齐齐哈尔市商业地产分析101.3.1政府的商业规划及市场情况103.3.1齐齐哈尔市商业地产现状123.3.2商用地产发展趋势分析123.3.3商业地产分析小结131.4齐齐哈尔市住宅物业分析141.4.1齐齐哈尔市住宅物现状141.4.2齐齐哈尔市住宅市场分析小结15第二篇项 目 区 位 分 析172.1项目区域概况172.2项目地块分析172.6.1项目地块概况172.6.2立地条件172.6.3项目swot分析18第三篇开 发 定 位思考213.1项目开发定位思路213.1.1项目营销思路设定213.3.1项目价格定位22第一章 理念设计243.1项目定位243.2

3、产品定位253.3目标客户定位253.4产品核心价值提升263.4.1建筑产品卖点品质而不奢华263.4.2户型设计卖点品味而不做作26第四章 总体规划要求274.2规划原则274.3方案a：公寓南北摆放284.3.1参考经济技术指标：284.3.2总体布局（详见规划图）284.4方案b：公寓东西摆放294.4.1参考经济技术指标：294.4.2总体布局30u项目收入的估算32u经营税费及所得税（与销售有关的税费）33f、未含土地增值税。335.1方案b错误！未定义书签。u项目收入的估算34u经营税费及所得税（与销售有关的税费）错误！未定义书签。f、未含土地增值税。错误！未定义书签。结 束 语

4、37附件序 言我司非常荣幸有机会能为贵司齐齐哈尔市项目提供项目发展策划思路，现就项目策划呈交项目发展策划思路策划书一份，供贵司参考。本项目现处于地块规划阶段，如何开发出适合市场需求的房地产产品，我司在研究市场开发需求和消费者需求的基础上，进行项目的整体概念策划。同时从项目的产品组合、招商定位、产品定位、建筑规划、工程设计、营销策划、物业管理角度提出建议，供贵司参考。1策划的目标： 做地标：创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力； 做典范：使项目开发与周边各物业形成良好的互动，创立国内地产形态创新模式典范； 做现金流产品：以最短的营销周期快速资金回笼、保证开发商的现金流。2基本策划思路

5、 在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入、定位和实施营运的前提效益条件； 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路； 做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括：主题、功能等； 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。3本策划需解决的问题：本项目不能单纯从建筑面积的单一层面出发，应从项目自身的产品组合、业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。2007，中国城市运营元年。城市升级与

6、产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复合价值/增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求，产品涉及开发商、投资者、经营者三个主体层面中，开发商在某种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者、经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每一个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的

7、多数项目，基本都是这样的结局，先烈的教训希望能得到公司决策者的关注。 如何达到发展商的战略目的与短期战术目的； 怎样做出正确的市场定位； 怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越性； 现金流如何实现。第一篇 市 场 分 析5.1 齐齐哈尔市宏观经济分析5.1.1 齐齐哈尔市历史发展情况齐齐哈尔是一个开发潜力巨大的新兴城市，具有雄厚的工业基础，是国家最早兴建的老工业基地之一。随着城市化进程的加速和振兴东北的政策优势，齐齐哈尔房地产市场迎来新的机遇。齐齐哈尔人口561.1万（市区143.9万）全国十三个较大城市之一；是中国重要的装备工业基地、商品粮基地、畜牧业基地和黑龙江省西部地区的经济、科技、

8、文化中心，在区域经济发展中具有较强的辐射力和带动力，享有中国绿色食品之都、中国优秀旅游城市、中国魅力城市等称号。齐齐哈尔是中国北纬46度以北的最大城市和黑龙江省第二大城市，地处黑、吉、蒙三省区交汇地带。近年来，政府以建设“生态市园林城、绿色食品之都、装备工业基地、生态旅游胜地、历史文化名城”为目标，扎实推进老工业基地振兴和社会主义新农村建设，实现了经济社会又好又快发展。齐齐哈尔市，简称鹤城是黑龙江省西部的经济中心，交通枢纽，新兴的旅游城市。齐齐哈尔市幅员面积4.23万平方公里，位于黑龙江省西北部的嫩江平原，距省会哈尔滨市359公里，嫩江大断裂贯通平原全境。地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓

9、，中部和南部为嫩江冲积平原。随着工业产业的升级，拉动了齐齐哈尔市gdp保持了两位数增长。5.1.2 齐齐哈尔市城市整体规划发展情况u 齐齐哈尔市的空间格局与规划分析中国黑龙江哈大齐工业走廊总体规划骨干城市之一,区域中心地位更加巩固，为吸引外地投资置业奠定了极好的基础2005年，黑龙江省委、省政府作出一项重大战略决策，决定建设以哈尔滨为龙头，以大庆和齐齐哈尔为区域骨干，包括沿线肇东、安达等市在内的哈大齐工业走廊。这一重要战略决策对充分利用黑龙江省优势、打造产业集聚区和招商引资平台、在新一轮的产业调整和产业转换中提升产业层次、培育新的经济增长点、实现跨越式发展、促进全面建设小康社会目标的实现，具有

10、重要而深远的战略意义。哈大齐工业走廊的内涵和定位：通过开发和利用921平方公里厚盐碱地等未利用土地，依托现有工业基础、产业优势和科教人才资源，着力吸引国内外资金技术，建设各种产业互相协调配套，新体制、高科技、外向型、生态化，结构合理、高速增长的产业高地和经济密集区，成为黑龙江省振兴老工业基地核心区和全面实现小康目标的先进区。u 政府工作重点围绕建设区域商贸金融中心目标，提升城市形象抓好重大项目建设，全面拓展城市整体功能5.1.3 宏观分析小结u 从宏观环境分析可以看出，齐齐哈尔市的经济处于持续稳定的发展阶段。各个行业的稳定发展，以及大规模的城市建设、基础设施建设和旧城改造工程使得齐齐哈尔市的城

11、市竞争实力不断提升，为本项目的投资开发创立了良好的外部环境。u 近年来，齐齐哈尔市民的收入也在不断提高，随着收入的提高，人们的对消费需求居住环境也在不断变化，因此满足市民们不断增长的消费需求是本项目开发的基本原则和出发点。u 外商及港澳台商、民间投资的增长速度非常大，表明齐齐哈尔市的经济投资环境得到认可，民资、外资的投资主体地位进一步加强，大量外资及外来企业的进入，对于城市商务办公物业的需求增加。u 齐齐哈尔市作为2007年的冬运会的主办城市，政府对城市的金融贸易、商务办公、科技会展、文体休闲、现代生活等功能的开发建设的规划要求，对本项目的发展具有政策上的规划支持。u 从宏观环境来看，在政府政

12、策和规划下，齐齐哈尔市房地产在较好的投资环境将稳步发展。u 齐齐哈尔市区位、资源和产业优势明显，连续成功举办了四届国际小商品交易会，已成为承接国际小商品交易的一个平台，吸引国际资本参与中国经济建设的一个载体，链接中国小商品进入国际市场的一个桥梁。小商品交易会是融天时、地利、人和于一体，赋机遇、优势、发展于一身，以国际合作“俄罗斯中国友好年”为契机，进一步开拓国内外小商品交易市场，打造小商品对俄远东地区和东北亚地区贸易平台，形成黑龙江省西北部地区规模最大的小商品集散地和生产加工基地，逐步形成“南有义乌、北有鹤城”的小商品生产经营格局。 5.2 齐齐哈尔市房地产市场分析5.1.1 齐齐哈尔市房地产

13、整体市场分析 齐齐哈尔市房地产市场实质还处于起步发展阶段，不存在形成泡沫的因素，国家政策只是在人们的心理预期上产生了一定影响。前两年，许多市民采取观望态度，可即使是房价较高的北京、广州等城市，经历调控后房价依然保持持续上涨，没有掉头向下的迹象，因此齐齐哈尔市许多有真实需求的市民开始回到市场购房，而不是选择继续等待。1.2.2 2006年齐齐哈尔市房地产市场运行特点分析u 商品房供销比例合理u 商品住宅供给结构基本合理u 房价平稳运行u 商品住房销售结构进一步优化u 住宅郊区化进一步加速u 房地产开发中大盘成为主导倾向u 房价收入比有所下降u 房价与gdp、人均可支配性收入增长比率合理房价与gd

14、p、人均可支配性收入增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一；一般地说，这个比率1为良性，若比率1为非良性。2006年，齐齐哈尔市地区生产总值比上年增长16.5%；人均可支配性收入比上年增长15.4%。2006年，齐齐哈尔市商品住宅价格比上年增长3.6%。按商品住宅价格计算，房价与gdp增长比率为0.22；房价与人均可支配性收入增长比率为0.23。房价与gdp、人均可支配性收入增长比率都远低于1。房价增幅比地区生产总值增幅低12.9个百分点，比人均可支配性收入增幅低11.8个百分点。齐齐哈尔市房价与gdp、人均可支配性收入增幅的这种比例关系，是一种非常理想的状态，说明齐齐哈尔市房地产市场

15、运行状况是良好的。1.2.3.当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题是：中小户型普通商品房用地矛盾突出，住房保障体系尚没有完全建立起来，存量房市场发展相对滞后，商业地产销售不畅，商品房和物业服务投诉居高不下，基础设施配套无法适应房地产开发需求，节能住宅的推行缺乏应有效的动力机制。依据上述分析可以看出，当前齐齐哈尔市房地产市场存在的问题是前进中的问题、非主流的问题；房地产市场各项指标说明总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续的发展状态；基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”

16、的宏观调控目标。5.3 齐齐哈尔市商业地产分析5.1.1 政府的商业规划及市场情况区域商贸中心城市具有强大的政策支撑齐齐哈尔市中心城区商业网点规划表明：2006年7月 到2020年，将齐齐哈尔市建设成为商贸流通业具有跨省域影响力的商贸中心城市，争取在东北地区成为有一定影响力的区域中心城市，同时加强三级商业中心体系建设，并趋于完善，加快推进商业现代进程。1.3.2城市商业规划逐步成熟城市商业聚集度高，一个哑铃的城市商业竞争力优势逐步体现经过近几年的发展，齐市的市级商业中心渐成雏形，“t字哑铃型”商业布局业已颇具规模。这片高度集聚、经营服务功能完善、辐射力极强的“哑铃”黄金商业带，显示了鹤城城市商

17、业的核心竞争力。 1.3.3城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合齐齐哈尔四大商业分区虽功能相对清晰，但真正核心尚未形成：u 卜奎综合区面积3562万，东起齐北铁路，西至劳动湖，南起民航路，北至城区规划界，最成熟的集高端消费娱乐为主的城市商圈；u 湖西综合区面积1105万，劳动湖与嫩江围合地区，以行政办公、文教和科研为主的政务商圈。u 南苑综合区面积6878万，民航路以南，至城区规划南界，平齐铁路以西至嫩江，以文教、科研和高新技术产业为主的新城区。u 铁东综合区面积4233万，齐北铁路以东至东侧规划域区边界，以车辆制造、专业市场、现代物流等新兴产业为主的功能化商圈。1.3.4城市商业特征：受齐

18、齐哈尔市正处于从计划经济时代的重工业背景下的化工城向市场经济下的新型商业城市过渡的时期的影响，齐齐哈尔市的商业特征明显。如下：u 商业规模初步形成，但普遍消费能力还较低；u 商业的功能性划分不明显，还处于初级商业的“混居”模型阶段；u 具有较为齐全的商业种类，但大多集中在“哑铃”区域，分布不均匀；u 老旧工业区转型需要时间，这不仅仅存在于物理意义上，更在观念意识上有所体现；1.3.5齐齐哈尔市商业地产现状综合上述齐市四大商圈，卜奎综合区是市场化最彻底、最具现代商业模型的商务示范区。它与湖西政务区、南苑研发区和铁东传统工业升级区之间相辅相成，同时又具有自身地理区位极优、勿需老旧产业升级、政策利好

19、等优势。u “商圈效应”激活商业地产近两年，齐齐哈尔市地区的住宅房地产、商业地产发展比较快，除了表现在结构调整以外，还体现在外地、外国的开发商纷纷涌入齐齐哈尔市，其中很多国内外的零售业巨头入齐选址开店，使齐齐哈尔市商业地产的开发总量迅速膨胀。带动了商业地产的发展，目前齐齐哈尔市的商业投资绝大部分发生在有一定市场基础的商业区内，其中以卜魁大街与龙化路商圈为主要的投资区域。u 商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求目前，在齐齐哈尔市大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满

20、足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。u 商业物业的产品开发模式较为单一目前齐齐哈尔市商业开发项目多为销售商铺为主，其开发方式也多采取购物中心内步行街铺的操作模式，缺乏差异化要素。多数商业地产项目采用的“模块化”运作模式，把整个项目切割成若干模块进行叠加，因而导致模块之间、商业项目与零售业态接口之间出现偏差。1.3.6商用地产发展趋势分析齐齐哈尔市商业正处于一个新的发展时期，传统百货努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入齐齐哈尔市，如大连大商集团新玛特商场、大福源、家乐福等加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。商业物业市场的发展趋势主要表现在以

21、下几个方面：u 以卜魁大街、龙华大路为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划，促进齐齐哈尔市商业市场的进一步发展。整体规划的重心是通过卜魁大街、龙华大路的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。u 规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的发展，以及齐齐哈尔市整体商业升级换代的趋势，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得齐齐哈尔市的商业竞争越来越激烈。u 城市商业物业的开发模式需要有质的转变目前齐齐哈尔市商业地产基本局限在商业街、大型购物摩尔和专业市场的开发上，而真正能体现商业地产生命力的社区商业却没有得到足够重视，从而加剧了结构失衡矛

22、盾。商业物业的开发应该从“开发出售型”向“开发持有型”转变，实现专业实力、资金实力和招商实力三者的高效融合，才能更加广泛地与国际接轨。1.3.7商业地产分析小结卜奎综合区的“七城最”最核心齐市商业群核心地带，“鹤城芯”的称谓实至名归；最繁华新玛特、爱格、迈特、国贸城、百花购物、尚城国际、网通大厦最成熟基高端购物、商务办公、专业市场、居住于一体；最便利5分钟生活圈，从事业到生活一网打尽；最潜力新兴商业示范区，免去老旧工业区升级改造的转身之慢；最合理商业、商务、居住同居本区域，互为补充、互相促进、协调发展；最利好市政府圈点区域，利好政策集中落地点；n 生活基础配套型商业骨架基本形成超市：沃尔玛、大

23、润发、（拟引入家乐福）；百货：新玛特、爱格等。新玛特近期入驻，原有大型零售商业共6家集中本商圈；n it商贸物流体系已然成势it类卖场：百脑惠，模仿百脑汇的大型手机、电脑商城，具有现代化管理模型；n 白色家电商贸流体系基本建立家电超市：国美、苏宁；n 生活小百货业仍处萌芽状态批发商业：处于转型期的多类市场并存，沿街商铺以服装档口、内衣批发为主；需要项目深度思考的问题：齐齐哈尔市商业地产开发正处于飞速增长的阶段，从各个种类的商业地产项目开发现状及齐齐哈尔市各已有的商业物业来看，本项目位于该商圈的次街位置，准确的商业定位则关系到开发、经营、投资多重产业链的市场需求，开发商要做好市场的提前量，这对开

24、发企业的产品定位、设计功能要求都非常高。要成功地开发一个商业地产项目，从最开始就应该从商业经营的角度来考虑。市场环境、竞争对手、消费需求等要素都是商业运作无时不考虑的问题，由此延伸的市场定位以及商业规划才是商业地产的本质。相关商业项目情况请参考附件齐齐哈尔市场调查资料5.4 齐齐哈尔市住宅物业分析5.1.1 齐齐哈尔市住宅物现状u 住宅市场有效供给部分失衡从整体的房地产市场供需情况来看，齐齐哈尔市住宅的销售在近期进入了高速发展的阶段，市场销售呈现火爆的局面，对整体房地产市场的发展起到促进的作用。一些房地产开发商片面地追求经济效益，造成齐齐哈尔市面积较大、价格较高的高档住宅空置面积逐渐增加。空置

25、现象的出现，导致市场出现了有效供给与有效需求不符的结构性失衡问题，制约了行业的健康发展。u 住宅项目开发呈现综合性需求1) 房地产开发续集效应显现很多项目借着前期产品的热销，获得了良好的声誉及客户关系，后期业主源源不断，而且多半是前期业主的亲戚和朋友。2) 社区配套呈现社会化趋势配套不再为小区单一服务，借助社区、商业街的规划，把外来人流引入社区，让社区配套产生最大的商业效益成了一种趋势。3) 关注文化配套的氛围无论是商业地产、普通住宅还是低密度产品，都开始关注社区文化，关注邻里沟通。4) 良好的性价比成为购房的首选不仅户型更合理，在社区规划、材料配套、装修标准甚至物业服务等方面都精品化，并出现

26、向高一档次的“高端产品看齐”的趋势。u 登记成交保持活跃，成交价格稳步上升5.1.2 齐齐哈尔市住宅市场分析小结u 中小户型产品成为热销从有关统计数据上来看本市百姓普遍接受的是15003000元/平米左右；面积在60120/平米的房子；户型是两室一厅、两室两厅、小三室的房子；以上数据说明了大众化的需求，也可以说是目前房屋销售的热点。u 从大众需求方面，部分人群会选择舒适度高、规划好的园区由于人们在生活和工作的压力增大，人们对居住要求也在逐步的提高。要求产品的功能分区既要合理又要实用，所以部分购房者会在价格相差不大的情况下，会更加注重居住的舒适度等其他软件设施方面。u 部分结构供给失衡的产品滞销

27、在100120平方米这个面积段供求基本平衡，100平方米以下商品房求大于供，120平方米以上的商品房供大于求，供求结构错位较大，居民所能承受的价格与在建商品房的状况对比，居民需要低价房缺少，居民承受不了的高价房供应过多。形成以上低端住房供给偏紧的不均衡状况，既有累积大户型、高价位住房滞销的原因，也有城市中心区域地价高、不得以继续新建大户型高价住房的原因。 齐齐哈尔市开发的土地成本已从几年前的每平方米500元左右飙升到现在的900元左右。其次，近年税率不断上调，税费上涨4，目前又新增了土地增值税，国家推行节能建筑、应用新工艺、新材料，使建筑安装成本上升，建筑本体造价最少在750800元之间。小区

28、环境建设及配套建设的成本在100元左右。整体成本价在1500左右，目前市场上的房价比照仍有很大的上升空间。2007年开始， 齐齐哈尔市房地产回暖、市场火爆的另一因素，还在于近两年建设主管部门适度压缩了开发规模，开发量由常年的120万平方米减少到目前的70万平方米，由此大量空置房屋得以消化。政府还将土地出让和拆迁量相应放缓，促进住房建设持续健康发展。开发商在前两年销售清淡后，及时调整开发节奏，将步伐放慢，同时，调整了供应结构，摒弃了过去盲目求大和不切实际的做法。如谊联名居主打户型60平方米90平方米占总量的70以上。鑫地怡园也以70平方米80平方米户型为主，能够被多数人接受，得到市场普遍认可。做

29、为黑龙江省的第二大城市，随着城市的经济发展，老百姓的购房需求日益增加，将给当地的房地产开发市场带来前所未有的机遇。相关住宅项目情况请参考附件齐齐哈尔市场调查资料第二篇 项 目 区 位 分 析5.1 项目区域概况项目所处区域是齐齐哈尔市的传统商业区，沿卜奎大街与龙华路两侧集中了城市主要商业业态及经营品牌，是本市的商业中心。5.2 项目地块分析2.2.1项目地块概况本项目地处齐齐哈尔市中心区域，东临怡安大街，南接安康胡同，北沿安居胡同，西近临卜奎大街，北侧近临龙华路，位于本地商业集中区域黄金位置。2.2.2立地条件本项目地块是以商业用地性质取得开发的，且地块内有保留建筑，根据当地市场现状，政府对项

30、目的建筑指标可以放宽。项目规划有调整的余地。2.2.3项目swot分析u 整体环境成熟从整体的开发情况来看，周边的区域从商业及居住的成熟度来看，属于城市商业繁华地的二级地段。该区域拥有基本的商业人流。为项目的经营提供了人流保障。u 交通设施相对完善整个区域的路网交通设施完善，项目周遍通城市规划路。根据项目地块情况及周边区域状况，我们将项目swot作横向及纵向的全面比较及分析：战略优势（s）劣势（w）机会（o）发挥优势，抢占机会（1）项目位居龙华路与卜奎大街交汇处核心位置的商业二级区域，具有交通便利的优势；（2）项目的北面、西面为城市主干道且集中了城市主要商业物业，具有良好的休闲娱乐配套的优势；

31、（3）项目周边区域道路交通体系的完善，东临火车站，对于整体区域的成熟具有很大的支持；（4）城市商业业态不完善，商业发展落后，该区域仍有商业业态空白可以利用。（5）该城市产权商铺销售市场情况良好，消费者比较关注商铺投资。利用机会，克服劣势（1）项目北面的商业项目处于待开发阶段，不能直接龙华路共享城市商业人流，需要通过项目自身解决商业人流的引导动线。（2）目前周边的商务不成熟，需要有一个培育发展过程；（3）如何规避商铺总价高问题，因出售了商铺而失去日后经营主控权问题的商场经营问题。威胁（t）发挥优势，转化威胁（1）城市商业中心区的规划发展是政府的重点扶持区域，具有良好的契机。（2）北面的商业项目与

32、家乐福合作，将具有很大的区域带动效应，共同提高项目区位的优势；（3）目前区域项目的商业、商务项目的开发处于起步阶段，抢占市场的先机将具有销售先机的优势；（4）在周边众多同类型项目的竞争下，本项目在交通上不具备优势，必然要走差异化发展的模式，走适合城市需求的商业业态产品开发路线，以产品及定位圈定项目的目标群体，作为项目竞争的核心优势；（5）北面地块定位为商业步行街，以出售产权商铺的方式回收资金将与本项目竞争有限的不动产投资客户。（6）地块内保留建筑影响整体规划，如果扒掉重建，将增加建设成本。减小劣势，避免威胁（1）该区域以商务办公及商业零售项目的开发为主，将形成剧烈的竞争威胁；（2）齐齐哈尔市的

33、消费能力有限，需要在项目的招商定位、产品定位、购买住宅、商铺的客户定位深度思考考虑规划。（3）如何增加商铺销售面积。2.2.4综合分析综合以上市场调查分析，我司认为本项目的开发应从以下几个方面进行综合考虑：u 本项目的开发定位如何找到在该城市的商业突破点？如何与已有的商业项目错位经营？招商资源在哪里？如何解决商业项目开发产权、经营权分离后对商业经营带来的影响？以何种产品获得市场的认可，取得突破；投资者在哪里？u 因拆除原保留建筑增加的成本如何消化？u 项目本身的占地面积不大，如何利用北面项目的优势寻求本项目差异化发展的市场突破口？u 考虑到开发成本及收益的最大化，本项目在规划开发中，如何最大限

34、度利用规划条件，形成产品开发量的最大化？u 如何规划塔楼物业的户型及面积？第三篇 开发定位思考5.1 项目开发定位思路5.1.1 项目营销思路设定势如何充分利用城市优势，有效抬升项目地块价值无形价值链条工业走廊所产生的集群经济体资源城市升级发展的强劲趋势商贸中心平台优势与东北亚经济链政府明确的第四经济增长级所营造的商业投资氛围充分拉阔项目升值空间,增大项目获利点市如何利用周边项目，市场的人流优势，聚集人气为我所用。有形价值链条区域整体经济带动的商业/务扩展与持续增值空间世界500强企业纷纷进驻的眼球拉动商业格局充分拉开，所带来的市场期待项目物理价值的有效参考，拉动销售速度实如何利用项目规划，准

35、确定位以实现市场占位项目基础价值链条小面积，高品质的公寓型产品小面积，低总价的商铺产品业态以日用小百货为主，时尚点靓生活的精致生活大卖场小面积，低总价，快节奏的产品阵列易操作，风险低的首选投资型产品3.1.2项目价格定位从齐齐哈尔市几个项目的调查分析，我们对本项目的价格定位作出如下评估：项目名称销售价格面积范围（）大商国际华庭商住一体起价2500元/，均价2600元/30-80尚城柏悦居公寓:起价2760元/写字楼:起价3260元/共24层,每层差价30元/45鹤乡新城多层2000元/平方米,高层2180元/平方米74152王仔花苑2290元/平方米74152仕林国际2300元/平方米 421

36、40运建园1700元/平方米55-136北疆雅苑最高价：1500元/平米；最低价： 1800元/平米 70120昊方名苑起价：2370元/平米；均价：2500元/平米137-188鸿福大厦2200元/平方米90-128迈特广场1楼：临街4.8万/m21楼内街：1.75万/m22楼：1.65万/m23楼：1万/m210100分 析：u 以目前齐齐哈尔市的住宅及公寓销售价格作为参照对比，在地理环境及周边氛围相差不大的情况下，平均的销售价格大约在15003200元/u 以目前齐齐哈尔市的商铺价格作为参照对比，内街铺平均销售价格在1000017500元/的范围，临街商铺价格在45000元/左右。u 商

37、业物业价格与住宅物业价格差异巨大。综合以上的典型项目调查数据分析，考虑本项目本身的开发条件及区域的客观条件，我司建议本项目的价格定位要考虑两个因素：第一：住宅与商业如何配比，实现价值最大化。第二：各类型物业价格的界定。因此建议：a、住宅均价：2500元/b、商铺外街：30000元/c、商铺内街：12000元/第四篇 规划篇第一章 理念设计4.1公寓、住宅项目定位项目定位为：“创新之城，节能生活，休闲居家”。（1）商务居家：展现项目地块价值观，把握着项目与市中心的互动关系，体现项目本质上的舒适朗雅，展现项目居住、休闲非同一般的优越感受。（2）创新之城：建造手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部

38、分新概念、新设计，达到创新目的，提高产品卖点。争取用最低成本做出创新的产品，即符合齐齐哈尔市地产市场发展趋势，又符合齐齐哈尔市消费水平，同时弥补市场空白点。（3）节能生活：设计理念不同。一般住宅、公寓以适用、耐久、经济、安全为设计的出发点，主要是为满足现行的标准、规范，开发商主要考虑建筑立面丰富点、绿化景观漂亮点，但对内涵重视不够。而本项目真正地出发点在于考虑如何改善舒适性、声环境、室内空气质量、绿地生态效应等等，不仅重视“以人为本”，强调自然环境、物理环境等的舒适性、健康性，而且更重视“人与自然和谐共存”，真正打造一个可持续发展舒适人居空间。4.1.2产品定位产品定位：温馨的现代功能主义（1

39、）温馨：采用丰富多彩的建筑材料，特别是亲人的材料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进行装饰处理。（2）现代：立面采用虚实对比，强调运用明快通透的现代表现手法来处理建筑之间的关系。（3）功能主义：强调产品的内在使用功能，实而不华，强调室内外空间的融合，要求建筑材料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美统一。（注：本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目规划设计中表达项目内涵的关键。）4.1.3目标客户定位以60、70年代出生，目前处于社会中层、消费能力最强、购房需求最大的年龄结构群体，形成60、70年代社会精英的专属社区。该类型的群体精英主要包括：（1）成长型公司老板，公司从起步阶段进入

40、高速发展的阶段，具有一定的资金用于生活的富足，演绎丰盛的生活人生；（2）外资企业、大型企业高层管理人员、金领阶层，该部分群体具有“三高”背景高学历、高收入、高压力，生活稳定，对于生活品质的提升要求高，开始进入享受生活的人生阶段；（3）政府机关及部门的 工作人员，该部分群体生活稳定，具有一定的灰色收入；（4）非齐齐哈尔市籍的外来高级技术人员，由于长驻齐齐哈尔市，酒店费用则显得较高，而为便于办公，他们通常会选择离上班地点近的服务式公寓。该类型群体收入高、稳定，但没有在齐齐哈尔市安家置业的需求，基本上以租住为主，但追求居住的品质，管理和服务的要求较高。（5）空巢老人及年轻一代准家庭过渡购房群体。4.

41、1.4产品核心价值提升4.1.4.1建筑产品卖点品质而不奢华u 科技建材打造创新、生态、环保的建筑产品,处处体现以人为本，以保护生态资源为己任的生产理念。u 简约的建筑外形，秉承建筑的品质和精髓，再现完美的建筑群落，远远望去，便能给人带来强烈的视觉冲击。u 建筑格调摒弃了所有造作的修饰，而是用个性鲜明的线条勾勒出楼宇的动人魅力。u 高低错落的天际线剔除了视觉的误区，使所有落入眼中的景致都会因为天际线的变化而变化。4.1.4.2户型设计卖点品味而不做作摒弃大户型设计，倡导一种不以一味追求面积的名义，挥霍金钱的消费趋向。真正打造出充分利用每一寸活动空间，功能分区明显的实用精品户型。4.2商业部分项

42、目定位4.2.1问题的提出：“优势与风险并存，利益与矛盾交织”，产权式商铺作为典型的地产投资产品一直备受关注，做为商业地产开发不可或缺的一种产品，不断改良的产权式商铺项目依然层出不穷，为了实现快速的资金回收，在商铺的营销推出的销售手法根本的目的在于如何吸引市场投资者的眼球，尽管商铺投资存在一定的潜在风险，投资者受传统的投资理念的影响，对产权式商铺仍保持着追捧的热情。如果说一个城市的住宅价格因为市场开发的逐渐成熟，各楼盘之间存在一定的可比性及参照价值，而商铺的价值更多的取决于项目的地理位置、经营定位、品牌资源、开发模式、开发实力及经营能力等诸多客观因素，商铺无价因为其不单是建筑体的有形价值，商铺

43、有价因为其蕴涵了市场潜在的由诸多因数带来的附加值。如何提高商铺的附加值，吸引投资者介入是本案必须思考的问题。思考一： 提供给市场的投资单位必须满足中小投资能力的投资者基本需求思考二： 商铺大小与经营业态有关思考三： 齐齐哈尔市什么行业有市场前景及市场机会，什么行业有者良好的经营者，什么行业有着良好的租金收益，什么行业有良好的消费群体。思考四：项目自身有什么？缺什么？思考五：商铺的收益来源于两个方面，一是土地升值，二是通过经营的培育租金的升值。商业地产是通过经营并创造价值，要判断产品涉及的行业领域是否有市场经营空间。这就要看这个产品在当地的此种商业形态的市场需求。只有开发商开发的物业经营成功才有

44、可能实现8%的回报。思考六：如果是一个好的商业形态，有一个有实力的经营公司统一经营，购买这样的物业的商铺相对风险会少一些。思考七：担保措施是降低投资者投资风险的一种措施。关键在于选择谁来做。结语：商铺投资是一个需要掌握多行业知识的地产投资理财产品，必须让投资者跟着开发商引导思路买商铺，如何体现商铺的附加值要做到既挖掘市场需求，又引导投资需求，在商铺销售的同时，考虑日后的经营问题。要点：u 用有一定知名度及经营能力的品牌借壳包装。u 受收益租金影响，用短期的的保租模式u 有当地市场良好的租金收益业态做支持u 有良好的经营者市场u 有良好的消费者市场u 区别市场同类产品的个性化的产品。u 锦上添花

45、的“担保”模式4.2.2产品定位的思考商业地产商业大于地产，没有良好的商业经营做保障仅从地产开发角度考虑销售，将对日后经营带来影响，如何统筹安排销售与经营是本案重点考虑的问题。u 解决因出售商铺失去物业经营主控权的常用手法是返租，通过返租解决销售与经营的矛盾，仅适合商场开业初期，目的在于市场培育。u 什么样的商业业态需要的经营面积小，主力店租约短u 有无招商资源4.2.3、开发模式的思考u 百脑汇的开发模式分析。 百脑汇是国内集it零售与地产开发齐头并进的具有台资背景的企业，目前在国内的大中城市都以地产开发模式扩张，典型特点，商业裙楼不售，以出租招商为主，塔楼一般以soho或公寓模式建设且以出

46、售为主，由于该品牌进入中国市场较早，在行业内享有一定知名度和一定的市场及厂商号召力，所开发的物业均实现了良好的收益。同时，其招商模式也仅局限与当地资源的整合、租金方式的经营管理模式，保证了开发商自身的基本收益，随着市场的成熟，商铺租价提高，带来了商铺的价值提高。为企业带来了稳定的投资回报。4.2.4现阶段国内市场理想的地产开发产品：u 商铺销售带来经营权的丧失因为业态特点对日后的经营影响较小，如生活资料批发市场、it、汽配、批发零售市场、高档的洁具、卫浴展示店、家居商场、服装服饰商场。u 本地具备招商资源u 本地具备成熟的消费市场4.2.4适合本项目商铺销售的各业态定位的对比分析业态理想经营面

47、积段经营方式租金对比租期单铺价格与项目定位契合度评价生产生活资料市场多段租赁成长型灵活不等无可考虑汽车后市场服务多段租赁成长型灵活不等无不考虑家居200m2联营、租赁租金低一定租期要求高良好不考虑洁具、卫浴200m2联营、租赁租金低一定租期要求高良好不考虑数码通讯多段租赁成长型灵活不等良好不考虑服装服饰多段租赁成长型灵活不等一般可考虑图书音像多段租赁成长型灵活不等一般可考虑u 齐齐哈尔中冶商业广场业态配置方案一 楼层业态b1f文化用品馆文化、文教、工艺品、礼品、服、饰配件、手表、眼镜 家纺布艺娱乐品工艺美术品、食街1f日用百货馆日杂用品、化妆、护肤品、洗涤用品、女性卫生用品、 婴儿用品、 纸制

48、卫生用品、服装辅料、雨具、衣架、货架、喜庆用品、陶瓷用品、劳保用品、塑料制品、玻璃制品、清洁用品、日用金属制品、日用人造革、皮革制品、一次性用品、宾馆专用品、衣物用品。2f针纺织品、家居生活服装服饰、童装、箱包皮具馆。针纺织品、 箱包皮具、鞋帽、服装辅料、童装、玩具、配件 、包装类3f五金馆厨房设备：、日用五金、锁具及安全防护用具厨房小家电产品，家居小家电产品：电工电料4f仓库u 齐齐哈尔中冶商业广场业态配置方案二（建议实施方案）楼层业态b1f流行前线时尚商业街：男女时尚服饰、运动、休闲服饰、鞋店、皮具、首饰、帽、伞、手表、眼镜、文具、摄影器材、音像、玩具、器皿、箱包、工艺品、个人护理品、烟酒

49、等饰品世界：男女时尚饰品巴黎风情街：时尚女装，及用品哈韩时尚街：韩国、日本前卫、时尚服装服饰数码天地：手机，配件、配饰、维修，手机美容、小家电、小电器、工艺品等食街：风味小吃、水吧，咖啡店、酒吧美容天地：美容、美体、美发、美甲、个人护理品、化妆品、家庭卫生用品等e酷街：前卫时尚男装，饰品、皮具五洲网苑：网吧、上网用品店等休闲广场：休闲小站 牛仔世界：男女牛仔服饰1f流行前线2f运动休闲馆运动天地、运动休闲主力店、运动服饰品牌、鞋帽、户外休闲用品、休闲吧、体育用品、器材、器具3f文化娱乐馆文化用品、书城、音像天地、发烧友天地、书吧、文化教室、书画苑、外语学校、咖啡吧、休闲吧、婚庆礼仪、礼品、旅游

50、纪念品、工艺品、书画长廊影院4f美食休闲馆小吃城美食广场、网吧、童装、童玩、亲子乐园、游戏天地影院第二章 总体规划要求4.3规划原则u 土地的容积率按实际需求可能政府允许910u 项目的功能分区结合住宅区、配套公寓区、商业区、设备用房及停车场、步行街、绿化区u 地形地貌的利用和处理尽可能考虑提高容积率，考虑东向、北向其他项目对本案的建筑影响u 便于物业管理原则u 适合国家有关规划设计规范本项目总体规划考虑满足商住、居住、商业零售批发、商业步行街的基本需求，从整体规划上按住宅 +公寓+商业形式，并结合地块特点设计二套方案。（详见建筑规划方案）4.4方案a：公寓南北摆放4.4.1参考经济技术指标：

51、 主要技术指标用地面积12937.6m2占地面积9242.9m2总建筑面积公寓26405.6117668.2m2住宅37268.1沿街商铺2767.81f内街6028.12f873993f873994f87399地下1商业8411.3地下2停车场及设备用房9242.9停车位174设备用房831.6容积率9.14.4.2总体布局（详见规划图）u 项目建筑物分为裙房与塔楼两部分，其中，裙房为地下二层，地面四层，塔楼一栋为公寓（南北）、一栋为住宅（南北）。建筑高度为100米，公寓26层，地面建筑共30层。u 考虑到项目整体规划条件的要求，充分实现产品开发规模的最大化，根据项目地块的价值及采光标准的要

52、求，沿安康胡同一侧设计为商住公寓。u 项目四周按10米退红线。4.5方案b：公寓东西摆放4.5.1参考经济技术指标： 主要技术指标用地面积12937.6m2占地面积9242.9m2总建筑面积公寓30758.0122020.6m2住宅37268.0沿街商铺2767.81f内街602812f873993f873994f87399b1f商业8411.3b2f停车场及设备用房9161.9停车位174设备用房9126容积率9.434.5.2总体布局u 项目建筑物分为裙房与塔楼两部分，其中，裙房为地下二层，地面四层，塔楼一栋为公寓（东西）、一栋为住宅（南北）。建筑高度为100米，公寓26层，地面建筑共30层。u 考虑到项目整体规划条件的要求，充分实现产品开发规模的最大化，根据项目地块的价值及采光标准的要求，如果按南北摆放公寓将影响到北侧的项目住宅楼间距以及步行街商铺数量。故调整到西侧东西向摆放。u 项目四周按10米退红线。第五编 效益分析方案一5.1、项目投资构成、总投资估算投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本824