园区案例—松山湖产业园

1、1 1园区概况园区概况东莞松山湖科技产业园区位于东莞的中部，2001年成立的省级高新技术产业开发区,园区规划面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地。 规划为生态型新城，不仅有工业园、高新技术产业园，并规划有科技教育、文化、旅游度假和高档居住区，区域规划功能齐全。高科技产业经济高科技产业经济 公共技术创新平台公共技术创新平台广东电子工业研究院广东华南工业设计院 专业技术平台专业技术平台生物医药孵化器创意产业孵化器企业平台企业平台万科国家住宅产业化基地新能源ATL研发中心入驻企业入驻企业华为、易事特、生益、万科等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业 产业产业电子信息

2、、新能源、环境保护、生物医药、装备制造等产业集群 ;经济结构调整、产业升级，加强对外经济技术合作，进一步提高发展质量和水平生态旅游资源生态旅游资源 东莞最后一片规模最大、水资源最好的净土，是整个东莞、深圳及周边镇区的绿肺. 8平方公里原生淡水湖/1425.07公顷生态绿地/22公里滨湖路/72平方公里四季植物园状元笔公园 ；中心公园沟谷；紫薇园；松湖烟雨；园艺博览中心；松湖花海；湿地公园；月荷湖公园。整体规划利好，围绕生态主题，分层次分功能布局，将松山湖原有的生态价值体系最大化的发挥.便捷交通网络便捷交通网络 北接莞惠公路，西临石大路，西南连107国道经松山湖大道到东莞市区15分车程至国家一类

3、口岸虎门港20分钟车程到深圳市区及深圳机场40分钟车程到广州市区及白云机场60分钟车程深圳盐田港 80分钟车程到香港机场约 120分钟车程香港货柜码头 120分钟车程高起点生活配套高起点生活配套 医疗配套教育配套金融配套餐饮配套生活娱乐配套图书馆酒店高尔夫松山湖高科技产业园区拥有强势的生态旅游资源，便松山湖高科技产业园区拥有强势的生态旅游资源，便捷的交通网络，高起点的生活配套，大力发展高科技捷的交通网络，高起点的生活配套，大力发展高科技产业，与本项目有诸多相似条件，可以提供借鉴。产业，与本项目有诸多相似条件，可以提供借鉴。2 2园区由四大片区组成，北部区为高科技产业带、中心区园区由四大片区组成

4、，北部区为高科技产业带、中心区为教育研发及市政功能区、东部区为居住休闲片区、滨为教育研发及市政功能区、东部区为居住休闲片区、滨湖区为国际总部研发区。湖区为国际总部研发区。园区规划园区规划北部区：高科技产业带松山湖大道北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。以南区域重点引进研发中心、总部，已引进产品质量检测基地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。月荷湖周边区域是创意生活区，已全面启动超市、住宅、餐饮、学校、医院、邮政、体育等配套设施。中心区：教育研发区行政服务中心 ：园区管委会及市直

5、部门分支机构的办公场所 研发：建成留学人员创业园等科技创新载体，聚集中小创业企业130多家；引进东莞中子科学中心、华南工业设计院等一批大型科研机构。 教育：形成了从幼儿、中小学基础教育到高等教育的纵向教育，以及职业教育和学历教育并举的横向教育链。商住：拥有松湖花园、锦绣山河、万科松山湖1号、长城地产等居住配套，及酒店、银行、超市等生活配套。旅游：拥有东莞新八景之首的松湖烟雨，以及沟谷、紫薇园、中心公园等一批生态旅游景点，是市民休闲旅游的理想场所。东部区：大项目集聚区东部约七平方公里，是一块未开垦的净土，是松山湖规划未来的战略用地，是松山湖实施大项目带动战略的主要平台，将成为松山湖科技大项目的集

6、聚地。滨湖区：国际总部研发区这片区域将重点引进世界500强企业、跨国公司的总部、研发中心等，成为松山湖的科技核心区。这里将适度发展生态休闲旅游，打好生态“牌”，做好水“文章”，彰显松山湖的生态之美，以生态之美带动园区的科技招商，聚集科技资源和人才。3 3松山湖产业园区发展配套先行松山湖产业园区发展配套先行,产业紧随其后，房地产产业紧随其后，房地产在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产，各大房地在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产，各大房地产商竞相推出产品。产商竞相推出产品。园区发展历程园区发展历程东阳光实业发展公司签订了生物制药项目的投资项目权利出让合同 ；东莞市佐川润滑科技有限公司香港新能

7、源科技有限公司等10个项目签订投资项目全力出让合同。东莞市威雅光电有限公司正式投产，这是园区第一家正式投产的入园企业 寄莲公寓首批酒店式公寓正式招商启用 万科松山湖1号花园在东莞松山湖凯悦酒店举行推介会 锦绣山河推出1期产品；万科松山湖1号推出2期产品。科学园二期奠基配套产业房地产松山湖产业园主干道路工程动工；松山湖学术交流中心、图书馆、国际学校 、东莞理工学院松山湖新校区“锦绣山河”商住小区、商务办公区动工仪式;松山湖主松山湖主要公共配要公共配套设施落套设施落成成美宜佳连锁超市松山湖分店开张营业，成为第一个进驻生产力促进基地综合配套服务楼的商业服务配套机构旅游配套建成，开始对外营业松山湖科苑

8、公寓B项目动工万科虹溪诺雅、锦绣加推2期、和堂、新竹苑等项目凯悦国际酒店集团与东莞市松山湖酒店有限公司签约仪20022003200420052006200720082001松山湖正式立项，最先开发10平方公里工业园 4 4松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区，松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区，北部工业区以出租形式的公寓为主，中心区为休闲居北部工业区以出租形式的公寓为主，中心区为休闲居住产品。住产品。松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区。松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区。北部工业区以出租形式的公寓为主。主要是由于企业在此区域的北部工业区以出租形式的公寓为主

9、。主要是由于企业在此区域的集聚，使得产业人口有大量的刚性需求。集聚，使得产业人口有大量的刚性需求。中心区为度休闲居住类产品。主要由于中心区配套设施完善，占中心区为度休闲居住类产品。主要由于中心区配套设施完善，占据松山湖区域最强势的景观资源。据松山湖区域最强势的景观资源。房地产概况房地产概况新竹苑新竹苑和和堂堂锦绣山锦绣山河河寄莲公寄莲公寓寓长城长城世家世家万科松万科松山湖山湖月荷居月荷居占地占地/ /建面的面积单位为万平方米建面的面积单位为万平方米占地建面产品面积开盘时间松山湖1号7.713.3联排、独栋140-3202006-12-25虹溪诺雅11高层、双拼、独栋180-3802009-6-

10、6锦绣山河1918独栋为主、联排少量洋房为补充300-10002007-11长城世家713.4多层、小高层1201902008-07-26新竹苑17.218花园洋房130-1902009-9-10和堂4.08多层院墅1201902009-09-04月荷居414高层120191出租公寓听湖居0.981.7小高层100-120出租公寓松涛公寓1.84.9小高层80出租公寓寄莲公寓7.912.5小高层30-50出租公寓听湖居听湖居松涛松涛公寓公寓生活配套产品生活配套产品休闲居住产品休闲居住产品北部工业区北部工业区中心区中心区注：黄色圆圈代表公寓；红色代表度假休闲类产品5 5中心区中心区万科开发松山湖

11、区域的策略是先开发条件次优的松山湖万科开发松山湖区域的策略是先开发条件次优的松山湖1 1号地块，号地块，以以0.580.58的低密度容积率，面对的低密度容积率，面对高高端财富客户端财富客户，打造，打造纯纯TOWNHOUSETOWNHOUSE顶级生活社区顶级生活社区，提升万科松山湖区域的整体价值。提升万科松山湖区域的整体价值。在松山湖在松山湖1 1号抬升了区域价格平台的基础上，开始开发区域内条件最优地块号抬升了区域价格平台的基础上，开始开发区域内条件最优地块-虹溪诺雅。虹溪诺雅。2 2期开期开发阶段，虹溪诺雅在松山湖发阶段，虹溪诺雅在松山湖1 1号抬升的价格平台上，凭借最优本体优势，外加万科产品

12、创新和高号抬升的价格平台上，凭借最优本体优势，外加万科产品创新和高科技材料的运用，使得虹溪诺雅在科技材料的运用，使得虹溪诺雅在20092009年成为东莞的楼王。年成为东莞的楼王。虹溪諾雅松山湖1号独栋独栋联排、双拼高层双拼1期2期独栋万科松山湖的开发策略是从次优地块到最优地块，逐步实现万科松山湖的开发策略是从次优地块到最优地块，逐步实现产品和价格的层层升级，最终打造了产品和价格的层层升级，最终打造了20092009年东莞区域的楼王。年东莞区域的楼王。6 6松山湖松山湖1 1号是区域的代表项目，主要面向高端财富客户。产号是区域的代表项目，主要面向高端财富客户。产品推售走独栋品推售走独栋/ /联排

13、联排双拼双拼/ /联排联排高层高层/ /双拼双拼/ /独栋的线路，独栋的线路，价格一路攀升。价格一路攀升。开盘日期2006-06-25占地面积7.7万平方米建筑面积13.3万平方米总户数350户产品形式联排别墅（约140235平方米）独栋别墅（约300320平方米）面积区间140-320平方米楼王665平方米价格25000-30000元/平方米备注开盘当天售罄开盘日期2009-05建筑面积11万平方米产品形式高层、双拼别墅、独栋别墅面积区间180-230/280-380平方米价格别墅均价800万元/套备注别墅产品均临湖0.18超低容积率，约245平的双拼和约354平的独栋仅45席。户户拥有无敌

14、一线湖景，私享最大1800平面湖大花园。更有坐拥双线湖景的约93-293高层产品。产品策略产品策略松山湖1号1期松山湖1号加1期开盘日期2007-11占地面积7.7万平方米建筑面积13.3万平方米产品形式临湖联排、双拼别墅为主，少量独栋别墅面积区间140-235平方米价格25000-45000/平方米备注120多栋联排别墅七种户型，每一种户型都设有前后花园，部分户型更设有前后侧三面花园设计2期虹溪诺雅从松山湖从松山湖1号的推售情况来看，万科号的推售情况来看，万科1期主推大面积独栋产品，提升项目价值；加期主推大面积独栋产品，提升项目价值；加1期联排和双期联排和双拼产品紧随其后，价格攀升至甚至超越

15、了拼产品紧随其后，价格攀升至甚至超越了1期独栋别墅的价位。期独栋别墅的价位。09年推出的虹溪诺雅是本体条件最好的地块，开始出现高层产品年推出的虹溪诺雅是本体条件最好的地块，开始出现高层产品万科洋房，一经推出就超过万科洋房，一经推出就超过了了10000元元/平方米（区域洋房的平均水平为平方米（区域洋房的平均水平为7000元元/平方米左右），成为区域洋房的标杆。同时平方米左右），成为区域洋房的标杆。同时别墅价格较别墅价格较1期明显提升，期明显提升，从从1期东莞市别墅的平均水平跃升至东莞市的最高价格期东莞市别墅的平均水平跃升至东莞市的最高价格。7 7万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、产品创万科

16、松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、产品创新和高科技建材成为了东莞新和高科技建材成为了东莞09年的楼王。年的楼王。万科虹溪诺雅专门从日本皇室度假胜地虹夕诺雅汲取创作灵感，并选取了紧邻松山湖岸的5A级地块精心打造首批220套全湖景大宅。分虹湾、溪湾、诺湾、雅湾等几个组团，正在开发的是虹湾包括高层和双拼、虹顶公园、3800三千院会所和1528九里香商业。虹湾的主力户型面积：180-230、280、380。18栋为高层通透板楼；912栋为8套双拼TOWNHOUSE。基础条件分析基础条件分析虹湾83.73%的土地，是绿化、道路、小区公园。单位住宅面积的配套比例高达50.6% 万平米小区私家公园：山顶亭

17、登山道 .虹溪诺雅虹湾南部规划有原生山体公园私家岸线最长的华南小区.项目拥有3000米的私家湖岸线华南第一美景松湖烟雨，8万平方米的浩瀚湖面峰峦环抱、烟波浩淼产品创新产品创新车库：每户双车位、人车全分流；车库公建化、地下地上大堂复式化；地下车库阳光化：位均2.21采光通风面积；消防车道隐形化采用纯剪力墙结构，全混凝土外墙，而通常只有30层左右的高层住宅结构采用这种；采用石材钢挂，提高外墙保温性，建筑品质可媲美上海外滩百年建筑小区无对视、阳台可垂钓小高层户型地面独立化：每梯一户全天候窗户高科技建材高科技建材首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目预制件工厂化中空隔音节能玻璃 四层防水屋面 ，不漏雨又

18、保湿隔热 据调查数据显示，09年东莞各区资源较好的类别墅组团价格大都在1万多2万多元/平方米区间，独栋别墅的价格则在2万多3万多元/平方米之间。而虹溪诺雅“6.6万/平米”的天价别墅，成为了当之无愧的东莞“楼王” 虹溪诺雅虹溪诺雅8 8松山湖松山湖1 1号客户范围逐渐扩大，从号客户范围逐渐扩大，从1 1期的东莞、深圳扩大期的东莞、深圳扩大至香港。客户类型逐渐增多，从资源客户推广至上升客至香港。客户类型逐渐增多，从资源客户推广至上升客户和名片客户。置业目的从投资转为自主。户和名片客户。置业目的从投资转为自主。客户区域客户区域东莞市客户和深圳东莞市客户和深圳客户各一半客户各一半客户分类客户分类资源

19、客户资源客户-看重松看重松山湖景观、产业园山湖景观、产业园区环境区环境置业目的置业目的投资为主投资为主原因原因1 1期园区配套还不完期园区配套还不完善，首推的别墅价善，首推的别墅价位不高，因此吸引位不高，因此吸引了大量的投资客。了大量的投资客。客户区域客户区域东莞市、深圳市和香港东莞市、深圳市和香港客户分类客户分类别墅：别墅：资源客户资源客户-看重松山湖景观、看重松山湖景观、产业园区环境、学位和万科产产业园区环境、学位和万科产品品名片客户名片客户洋房：洋房：资源客户资源客户上升客户上升客户置业目的置业目的自主自主原因原因2 2期资源最强势、园区期资源最强势、园区配套完善、东莞最好学配套完善、东

20、莞最好学校、万科打造顶级产品、校、万科打造顶级产品、1 1期的铺垫。期的铺垫。客户演变客户演变9 9锦绣山河是园区最早奠基的项目，占地锦绣山河是园区最早奠基的项目，占地5000多亩，首期面多亩，首期面对高端客户打造豪宅产品，二期最先推出洋房，是松山湖对高端客户打造豪宅产品，二期最先推出洋房，是松山湖产业园的代表项目。产业园的代表项目。大岛ABC区小岛一期别墅一期别墅二期洋房二期洋房项目背景项目背景锦绣山河于园区开发之初2002年举行动工仪式，是园区奠基最早的一个项目。锦绣山河的开发商光大地产是松山湖产业园区政府的合作企业，在园区开发之初协助政府进行园区配套工程。锦绣山河是园区最早推出洋房产品的

21、项目。占地面积占地面积189995.76189995.76平方米平方米建筑面积建筑面积261062.81261062.81平方米平方米产品形式产品形式独栋、双拼、台地、洋房独栋、双拼、台地、洋房规模分期规模分期20072007年年1212月月1 1期开盘，推售期开盘，推售5454套独栋、双拼和台地别墅；套独栋、双拼和台地别墅；20082008年年7 7月月2 2期推出新品洋房；期推出新品洋房；20092009年下半年推售年下半年推售7474套独栋套独栋和创新台地别墅和创新台地别墅总户数总户数一期一期154154套；二期套；二期792792套套开盘均价开盘均价一线临湖独栋一线临湖独栋5.8-7.

22、25.8-7.2万元万元/ /平平方米；非临湖别墅方米；非临湖别墅3.5-5.93.5-5.9万万元元/ /平方米平方米 。洋房洋房6000-100006000-10000元。元。主要卖点主要卖点松山湖产业园区；学位松山湖产业园区；学位锦绣山河锦绣山河1010区域区域套数套数面积面积面积比面积比B B区区1111760-764760-76414%14%4 4626-837626-8375%5%1 1783.69783.691%1%C C区区1414601-754601-75416%16%小岛区小岛区1111626-837626-83714%14%大岛区大岛区7 7686-758686-7589

23、%9%2 21031-1031-103610364%4%101085085015%15%111195395318%18%产品类型数量（套）一线临湖独栋别墅13二线临湖独栋别墅13三线双拼别墅16台地别墅12合计约54套大岛小岛户型户型户型面积户型面积套数套数比例比例五房两厅六卫261-26798套12.5%五房两厅五卫215-33292套11.7%五房两厅四卫220-228 120套15.3%四房两厅四卫186-218213套27.1%三房三厅两卫16048套6.1%三房两厅三卫163-197 145套18.4%三房两厅两卫143-15070套8.9%BC区开发策略开发策略锦绣山河分为四个组团

24、大岛、小岛、锦绣山河分为四个组团大岛、小岛、ABCABC区和边区和边缘区。项目首推缘区。项目首推ABCABC组团中的组团中的A A区，主推产品为区，主推产品为独栋和双拼独栋和双拼，开盘单价是全市的最高水平开盘单价是全市的最高水平，通过，通过别墅产品提升项目整体价值；紧接着在别墅产品提升项目整体价值；紧接着在1 1期提升期提升的别墅价格平台上推出的别墅价格平台上推出高层洋房高层洋房，提升了洋房整，提升了洋房整体的价格；体的价格；0909年主推大岛、小岛组团和年主推大岛、小岛组团和BCBC区，区，产品为产品为独栋和创新台地别墅独栋和创新台地别墅，单价是，单价是0707年开盘的年开盘的6.86.8折

25、，但是折，但是总价仍然是全市的最高水平总价仍然是全市的最高水平。A区1111三线双拼三线双拼330-370平平台地别墅台地别墅760-765平平601-750平平小岛独栋小岛独栋626-837平平二线独栋二线独栋468-644平平一线独栋一线独栋686-850平平大岛核心独栋大岛核心独栋953平平一线独栋一线独栋686-850平平最大最大1000平平一期别墅一期别墅锦绣山河一期最先推出的是锦绣山河一期最先推出的是ABC组团中的组团中的A团，产品明显分为团，产品明显分为三三个档次个档次：临湖一线最佳景观处的：临湖一线最佳景观处的686-850的大面积独栋、二线景的大面积独栋、二线景观观468-6

26、44的较大面积独栋和台的较大面积独栋和台地别墅和景观最弱处的地别墅和景观最弱处的330-370小面积双拼。小面积双拼。09年年推出大岛、小岛和推出大岛、小岛和BC组团，组团，产品较首批档次提升产品较首批档次提升：小岛独立：小岛独立成区，布置成区，布置628-837大面积临湖大面积临湖独栋；大岛资源是整个项目中最独栋；大岛资源是整个项目中最强势的，三面环水，内圈层景观强势的，三面环水，内圈层景观最优区布置了最优区布置了950大面积豪宅，大面积豪宅，外圈层与对岸一期产品相同，但外圈层与对岸一期产品相同，但是大面积比例明显提升，同时布是大面积比例明显提升，同时布置了置了1000平的两栋楼王产品。平的

27、两栋楼王产品。一期别墅首推产品丰富，面积区间相差较大，满足不同类型客户一期别墅首推产品丰富，面积区间相差较大，满足不同类型客户的需求；二批产品明显升级，主要面向高端客户推出大面积户型。的需求；二批产品明显升级，主要面向高端客户推出大面积户型。一期产品由于总价较高，整体销售状况一般。一期产品由于总价较高，整体销售状况一般。首批产品由于首批产品由于单价总价均处于全市最高水平单价总价均处于全市最高水平，同时区域配套还未完善，因此销售有限；二批产品单价在首批产品价格，同时区域配套还未完善，因此销售有限；二批产品单价在首批产品价格基础上打基础上打6.8折折，通过打折吸引客户，由于二批产品，通过打折吸引客

28、户，由于二批产品面积较大面积较大，因此，因此总价仍处于全市最高水平总价仍处于全市最高水平，销售状况较首批有明显，销售状况较首批有明显好转。好转。1212一期别墅首批购房客户主要来自一期别墅首批购房客户主要来自东莞市区东莞市区，客户年龄，客户年龄主要集中在主要集中在40-6040-60岁岁之间，多数为私营业主，主要购之间，多数为私营业主，主要购买为未来自主，属于有实力的资源客户。买为未来自主，属于有实力的资源客户。首批客户特征首批客户特征客户描述客户描述40岁左右，河南人，来东莞岁左右，河南人，来东莞10多年，一家三口一起来开多年，一家三口一起来开盘现场。王先生是做金融的，盘现场。王先生是做金融

29、的，很有品位，夫妻两素质都很很有品位，夫妻两素质都很高，对样板房接受度弱。高，对样板房接受度弱。客户语录客户语录客厅很大气，采光好。客厅很大气，采光好。样板房里面的家具过时，样板房里面的家具过时，音响都好普通。音响都好普通。花园很大，临湖的景观好，花园很大，临湖的景观好，做企业会所、开做企业会所、开PARTY都很不都很不错。错。客户职业性质以客户职业性质以私营企业私营企业为主，占来访为主，占来访人数的人数的83% ；由于当时园区配套还不够完善，而产品由于当时园区配套还不够完善，而产品的价位很高，因此客户主要为看重园区资的价位很高，因此客户主要为看重园区资源的有实力资源客户，用于未来自主。源的有

30、实力资源客户，用于未来自主。1313一期别墅的后期客户范围扩大，除了东莞本地客户还有部分的深一期别墅的后期客户范围扩大，除了东莞本地客户还有部分的深圳客户，由于后期配套的完善以及增加了学位的亮点，同时价格圳客户，由于后期配套的完善以及增加了学位的亮点，同时价格较首批下降，客户年龄年轻化。客户较首批下降，客户年龄年轻化。客户主要购买为主要购买为投资投资+ +自主，属于自主，属于资源客户和上升客户资源客户和上升客户。来访客户区域6%18%9%0% 0%12%3% 3%6% 6%0% 0% 0%3%0%6%24%0% 0% 0%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%莞

31、城东城南城万江松山湖虎门厚街石龙长安大岭山大朗寮步常平茶山黄江其它镇区深圳广州香港台湾其它客户来源主要为东城、虎门和深圳，分别占客户来源主要为东城、虎门和深圳，分别占18%、12%和和24%。深圳客户占。深圳客户占24%，可见，可见，项目有很大一部分客户群为项目有很大一部分客户群为深圳深圳客户。客户。本项目别墅来访客户年龄主要在本项目别墅来访客户年龄主要在30-3930-39岁岁，占，占58%58%，40-4940-49岁占岁占38%38%。由于后期由于后期配套配套的完善以及增加了的完善以及增加了学位学位的亮点，的亮点，同时同时价格较首批下降价格较首批下降，客户年龄年轻化，从，客户年龄年轻化，

32、从40-6040-60年龄段下降为年龄段下降为30-4030-40年龄段。开始出现年龄段。开始出现上升客户。置业目的转为投资上升客户。置业目的转为投资+ +自主。自主。后期客户特征后期客户特征141425%2%9%9%10%0%0%1%3%5%5%1%0%3%5%21%0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%片区整体规划建筑风格小区规模园林设计私家湖外立面、用材档次通风、采光朝向户型设计花园设计发展实力地下室设计车库、车位设计升值潜力稀缺性周边生态环境其它在喜欢项目亮点中，片区整体规划排第一，其次是周边生态环境，再其次是私在喜欢项目亮点中，片区整体规划排第一，其次

33、是周边生态环境，再其次是私家湖、小区规划、园林设计。可见，客户比较认同的是项目的整体规划和周边的家湖、小区规划、园林设计。可见，客户比较认同的是项目的整体规划和周边的生态环境。生态环境。客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富周边教育配套齐全周边教育配套齐全花园面积较大花园面积较大小区规划小区规划户型结构户型结构客户偏好客户偏好1515双拼20%台地别墅52%二线独栋15%临湖一线13%临湖一线二线独栋台地别墅双拼客户产品需求类型中，客户需求最多的是台地别墅，其次是双拼。这主要是由于一线别墅和二线别墅在总价上都要高于台地别墅。客户意向面积主要集中300-50

34、0，共占55%，600-800的共占36%，目前的供应主要为600-800 。8 0 1 - 9 0 0 0 %7 0 1 - 8 0 0 1 8 %6 0 1 - 7 0 0 1 8 %5 0 1 - 6 0 0 9 %4 0 0 - 5 0 0 1 8 %3 0 0 - 4 0 0 3 7 %9 0 1 以 上0 %3 0 0 - 4 0 0 4 0 0 - 5 0 0 5 0 1 - 6 0 0 6 0 1 - 7 0 0 7 0 1 - 8 0 0 8 0 1 - 9 0 0 9 0 1 以 上来访客户意向单价集中在1-1.51-1.5万万，占35%，1.5-21.5-2万万占32%。

35、09年9月以来出货单价水平一线的价格在2.6-3.32.6-3.3万；万；二线在2.3-2.52.3-2.5万万 ；台地 0.7-1.30.7-1.3万万客户需求客户需求0909年来访客户需求最多的是台地别墅，主要是由于其总价较年来访客户需求最多的是台地别墅，主要是由于其总价较低；意向面积区间为低；意向面积区间为300-500300-500平方米，普遍认为目前的别墅平方米，普遍认为目前的别墅面积过大不实用；意向单价在面积过大不实用；意向单价在1.51.5万左右。万左右。1616客户认可项目区域、自然环境及小区园林、项目的大社区、高端配套、台地别墅低客户认可项目区域、自然环境及小区园林、项目的大

36、社区、高端配套、台地别墅低单价单价客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富 周边教育配套齐全周边教育配套齐全 花园面积较大花园面积较大 小区小区规划规划 户型结构户型结构对户型偏大、户型不实用、过高总价方面存在比较集中的抗性。对户型偏大、户型不实用、过高总价方面存在比较集中的抗性。客户总结客户总结客户评价客户评价客户演变客户演变一期别墅客户从首批的东莞本地客户扩大到后期的东莞、深圳为主。一期别墅客户从首批的东莞本地客户扩大到后期的东莞、深圳为主。一期首批别墅客户从自主演变为目前的投资加自住。一期首批别墅客户从自主演变为目前的投资加自住。由于后期配套的完善、项

37、目推广中增加了学位的亮点以及单价的下调，客户年龄层次由于后期配套的完善、项目推广中增加了学位的亮点以及单价的下调，客户年龄层次年轻化，从年轻化，从40-6040-60岁下降为岁下降为30-4030-40岁。岁。一期首批为资源客户，后期开始出现上升客户。一期首批为资源客户，后期开始出现上升客户。1717产品均为舒适型多套房，全两梯两户产品均为舒适型多套房，全两梯两户设计设计产品户型配比产品户型配比户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例五房两厅六卫5、9栋261-26798套12.5%五房两厅五卫1、9栋215-33292套11.7%五房两厅四卫1、2、9栋220-228 120套15.3%四房两厅四卫2、3、8、9栋186-218213套27.1%三房三厅两卫5栋16048套6.1%三房两厅三卫3、5、7栋163-197 145套18.4%三房两厅两卫4、6栋143-15070套8.9%总计总计786786套套100%100%5 5房：房：4 4房：房：3 3房房=4=4：2.72.7：3.33.325层4、5房17层3房18层3房25层4房25层5房25层4、5房25层4房27层5房25层3房25层3房27层5房11层3房18层3房1234