关于房屋装饰装修价值评估的探讨

1、关于房屋装饰装修价值评估关于房屋装饰装修价值评估的探讨的探讨 主讲人：王志超 2012年3月装饰装修价值评估随着生活水平的提高，人们越来越注重居随着生活水平的提高，人们越来越注重居住环境的质量及个性化，大量新型装修建住环境的质量及个性化，大量新型装修建材被广泛使用，设计风格日趋多元化，房材被广泛使用，设计风格日趋多元化，房屋装修评估已成为房地产评估中难度较大，屋装修评估已成为房地产评估中难度较大，技术性较强的一道工序。技术性较强的一道工序。装饰装修价值评估的现实需要 1.房地产转让计价的需要 2.征收房屋补偿的需要国有土地上房屋征收评估办法国有土地上房屋征收评估办法第十四条第十四条被征收房屋价

2、值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。房屋征收补偿“一房一价” 青岛评估办法出台 3.建筑装饰装修保险的需要 4.解决房屋租赁装饰装修纠纷的需要装饰装修价值评估的现实需要 5.建筑装饰装修损害赔偿的需要 因不当使用给他人建筑装饰装修造成损坏的 因违反相邻关系要求，给他人建筑装饰装修造成损坏的 全装修住宅交房标准不符合合同约定的 因工程质量缺

3、陷造成建筑装饰装修损坏的 其他建筑装饰装修损坏赔偿 6.解决建筑装饰装修工程计价纠纷的需要建筑装饰装修价值评估的原则 1.理性装饰装修原则 2.原状持续使用原则 3.重建价格基准原则建筑装饰装修价格构成房屋装修价格和一般商品一样，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者共同决定形成的。从房屋装璜各构成项目估算的角度来划分，房屋装璜价格通常由下列4大项构成：直接费、管理费、利润、税金。 1、直接费包括：材料、设备辅料、运费和人工费。 其中材料费材料费是指地面砖、地板、板材、油漆、五金件等装修原材料的市场购进价。市内运费市内运费一般为1.5%，人工费人工费各地算法不一样，有的地方按施工工期计算，而有的地

4、方则按单项工程计算。2、管理费、利润、税金等统称为综合系数管理费、利润、税金等统称为综合系数，一般为20%左右，其中税金约3.8%，管理费约710%左右。（以上取费标准各地不同，评估人员应参照各自当地市场行情计算 ）建筑装饰装修价值评估的方法 1.收益法 由于无法从房地产总体收益中剥离出仅属于房屋装饰装修部分的收益，故此方法不适用 2.成本法 成本法的基本公式为： 房屋装璜评估价格装璜重新购置价格折旧。 其中装璜重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购建价格的求取方法。具体有：分部分项法、工料测量法。 建筑装饰装修价值评估的方法 分部分项法分部分项法 分部分项法是指将房屋装璜各项工程的单项造

5、价逐一算出，然后相加得出装璜重新购置总造价的方法。家庭装璜中，一般包工包料的方法比较多，总造价中已包含人工费、运费、清除施工垃圾费及综合系数等，不要重复计算。 分部分项法是一种常用、简便迅速的方法，分部分项法是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略，计算结果不准确。但比较粗略，计算结果不准确。 建筑装饰装修价值评估的方法 各单项工程造价根据各地市场行情确定，简单举例如下： 分部分项法 建筑装饰装修价值评估的方法 工料测量法工料测量法 工料测量法是先计算装璜所属的各种原材料、人各种原材料、人工时数，然后计算出直接费用，乘以综合系数工时数，然后计算出直接费用，乘以综合系数后得出房屋装璜重新购置价格的

6、方法。 这里需要注意的是：通过实地测量得到各类材料数量（面积）后，一般还要计算材料损耗，一般是5%。即评估计算时所用的材料数量测量得出的数量1.05。简单举例如下：工料测量法 建筑装饰装修价值评估的方法建筑装饰装修价值评估的方法 工料测量法的优点是详实、准确，缺点是工料测量法的优点是详实、准确，缺点是费时费力，并需要其他装璜专业人员的参费时费力，并需要其他装璜专业人员的参与。与。建筑装饰装修价值评估的方法 比较法比较法 随着“菜单式”装修（小区开发商或住宅建设单位新建住宅时，委托设计单位推出每一种户型不同的室内装修方案，供住户选择）的推广，在今后的房屋装璜评估中可大量采用比较法。 即选取相同地

7、区、相同户型、相同“菜单”的室内装修为比较实例，加以修正后得出房屋装璜价格。其基本公式为：房屋装璜评估价格可比实例价格房屋装璜评估价格可比实例价格装修日期修正装修日期修正个别个别因素修正。因素修正。 比较法由于其方便、快捷、准确的优点，今后会成为房屋比较法由于其方便、快捷、准确的优点，今后会成为房屋装璜评估的主流方法。装璜评估的主流方法。房屋装璜的折旧 和建筑物一样，房屋装璜折旧也包括时间折旧和建筑物一样，房屋装璜折旧也包括时间折旧（物质折旧）和功能折旧。（物质折旧）和功能折旧。 时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与装璜的使用性质、使用强度和使用

8、年数正相关。装璜的使用性质、使用强度和使用年数正相关。 功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、装璜材料更新导致装璜在功能方面的相对残缺、装璜材料更新导致装璜在功能方面的相对残缺、落后所造成的价值损失。落后所造成的价值损失。 现在我国有关房屋装璜的折旧估算方法尚未出台，现在我国有关房屋装璜的折旧估算方法尚未出台，如今市场上较多采用的是加速折旧方法，最后留如今市场上较多采用的是加速折旧方法，最后留有有20%的残值或者不计残值。的残值或者不计残值。建筑装饰装修价值评估的方法-同行观点观点1：装修存在周期短，款式受流行影响强等特点，一般商业使用装修存在

9、周期短，款式受流行影响强等特点，一般商业使用期不超五年，以三年居多。宜采用类似财务上加速折旧的方式确定其期不超五年，以三年居多。宜采用类似财务上加速折旧的方式确定其成新。住宅等房屋装修受主人个性影响大，多数在转让时难以体现价成新。住宅等房屋装修受主人个性影响大，多数在转让时难以体现价值。建议仅考虑其必须成本，如厨厕防水等必须（基本）投入，而装值。建议仅考虑其必须成本，如厨厕防水等必须（基本）投入，而装饰性投入少考虑或加速折旧。饰性投入少考虑或加速折旧。观点2：估算二手房的价格: 第一，判断装修材料价格和人工费必须依第一，判断装修材料价格和人工费必须依据当前市场的价格，而不是装修时的价格。据当前

10、市场的价格，而不是装修时的价格。很多二手房业主总是强调自己当初装修时花了多少钱，但是建材的价格波动性很大，有的材料短时间就可能跌价大半，甚至被淘汰了。因此，购房者应当以当前建材市场销售的价格为基准。 当然，要准确估算装修价格可能会有困难，购房者应当按照欲购房屋的装修风格和用材，找几家装修公司去咨询，让他们提供适当的报价，以此作为估价的参考。 第二，按照一般的装第二，按照一般的装修市场惯例，装修折旧按修市场惯例，装修折旧按5年制计算，折旧方法为第一年年制计算，折旧方法为第一年10、第二、第二年年20的递进折旧法计算。一般超过的递进折旧法计算。一般超过5年以上的装修，其价格可以忽年以上的装修，其价

11、格可以忽略不计。略不计。 通过上述方法，购房者可以大致估算出需购房的装修价格，将装修价从房屋总价中剔除，再与同类型的毛坯房进行比较，就很容易看出该套二手房房价的高低。建筑装饰装修价值评估的方法 家居装饰装修快速评估小方法（网上搜集家居装饰装修快速评估小方法（网上搜集2006年案例，年案例，仅供参考）仅供参考） 快速计算公式快速计算公式 （143.554x建筑面积建筑面积+1346.077建筑面积建筑面积+747.62+ 修正值）修正值）x1.16945x成新度成新度 中档装修中档装修修正值为修正值为0 其他上下浮动其他上下浮动 例例:建筑面积建筑面积75.43平方米（套内面积约为平方米（套内面积约为55平方米），二平方米），二室一厅，中档装修，成新室一厅，中档装修，成新8成成 评估评估值值=(143.55475.43+134607775.43+74762)1.169450.8=2176728元。元。 （详细思路方法（详细思路方法可见附件）可见附件）建筑装饰装修价值评估的方法 房屋装饰装修评估是一项技术性较强、繁房屋装饰装修评估是一项技术性较强、繁琐而复杂的工作，不仅要掌握一定的方法琐而复杂的工作，不仅要掌握一定的方法理论，更重要的是要深入市场，进行市场理论，更重要的是要深入市场，进行市场调查，掌握市场行情，并根据不同的评估调查