第四章 房地产信贷

1、第四章 房地产信贷 2021-7-25 本节课的主要内容 房地产信贷的基本原理 个人住房贷款 房地产信贷风险管理 房地产开发贷款 一、房地产金融中的资本流 随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复 杂，形成了有多种主体多种主体参与的交易体系和过程，特别是形成 了复杂的资本流复杂的资本流现金与信贷的转移过程现金与信贷的转移过程。（如图21） 在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与 者： A. 资本的使用者资本的使用者：开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织服务中介组织：银行、经纪、信托公司 房地产金融中的资本流 商业银

2、行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本债务 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 资本供应者资本供应者 服务机构服务机构资本使用者资本使用者 权益权益 资金资金 权益权益 资金资金 二、资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地 产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资 金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 保险公司保险公司 商业银行商业银行 储蓄贷款银行储蓄贷款银行 互助储蓄银行互助储蓄银行 抵押银行抵押银行 房地产投资信托公司房地产投资信托公司 三、房地产开发资金的来源和运作 资金来源资金来源 政府

3、拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹（资本金） 集体集资 预收款 国营公司 各类公司 证券证券 股票股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金住房公积金 住宅合作社住宅合作社 特定城市政府与居民 2021-7-25 本节课的主要内容 房地产信贷的基本原理 个人住房贷款 房地产信贷风险管理 房地产开发贷款 2021-7-25 房地产开发贷款 商业银行向房地产开发 企业发放的，用于开发、 建造向市场销售、出租 等用途的房地产项目的 贷款。 房地产开发贷款房地产开发贷款 土地开发贷款 其他开发贷款： 房地产开发企业流动资金贷款 建筑安装企业流动资金贷款 项目储备贷款 商品房开发贷款

4、 p 项目授信管理 p 贷款使用管理 p 销售回款管理 p 贷款回收管理 p 抵押物管理 房地产开发贷款的一般管理模式 p 贷前调查 p 项目评估 p 抵押物价值评估 p 授信审查 p 审批贷款 p 贷后管理 房地产开发贷款的一般操作流程 112021-7-25 银行信贷与房地产业资金 l银行信贷会影响房地 产市场的需求和供给两 方面 l银行信贷的紧缩既会 压缩房地产投资也会抑 制房地产需求 l由于供应弹性较小， 银行信贷增加对需求的 影响更加敏感 房地产信贷状况可以作为监测房地产市场的一个重要的指标 我国金融体制改革滞 后，本身所积累坏帐 比例已经较高，房地 产价格的波动必然会 对金融稳定产

5、生较大 的冲击。 银行信贷 对房地产市场的影响 房地产市场 对银行风险的影响 2021-7-25 监测上海房地产市场的金融指标 个贷与开发贷比率个贷与开发贷比率 1 个贷的增加会增加需求，开发贷的上升会使长期的供给增加 2 个贷与开发贷的比例变化也反映了由市场变化带来的开发商的资金压 力状况 3 个货与开发贷比率的上升会与房地产市场繁荣直接相关 图9 上海房地产信贷个贷与开发贷比率 2021-7-25 监测上海房地产市场的金融指标 个贷增长率个贷增长率 个贷的增长率较好 地反映了房地产市 场需求变化的特点 ，同时也反映了市 场整体的状况。 图8 上海个人住房信贷增长率与住房销售关系 2021-

6、7-25 本节课的主要内容 房地产信贷的基本原理 个人住房贷款 房地产信贷风险管理 房地产开发贷款 2021-7-25 房地产个人贷款 房地产个人贷款房地产个人贷款 个人住房贷款个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款 。个人住房贷款是一种担保贷款担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供 各种形式的担保，包括抵押、质押和保证抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地 产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。 房地产个人贷款特点 个人住房贷款是银行主要消费信贷品种个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 从性质上说，个人住房贷款是属于

7、消费贷款的一种个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而 由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了 消费贷款的最主要的品种。 个人住房贷款必须设立担保个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额 大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保 保证，特点是方便；也可以是物的担保质押或抵押， 特点是安全。 房地产个人贷款特点 个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权抵押权就是抵押权抵押权 人对抵押财产享有的优先受偿权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押抵押 权是担保物权的一种权是担保物权的

8、一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设 立并不一定需要完全物权用益物权如使用权等也可以设用益物权如使用权等也可以设 立抵押权立抵押权。 个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复 杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标抵押债权的标准化集成，然后分割成标 准化证券品种在资本市场上交易准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质 “住房抵押贷款债券住房抵押贷款债券”。 个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基 本保障等方面的公平性的体现

9、，也包括政府在一定地区、一 定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家 ，个人住房贷款的政策性特点更加明显。 个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款成本较高，但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比 较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当 稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争 相发展的服务品种。 房地产个人贷款特点 个人住房贷款的种类 1.1.政策性个人住房抵押贷款政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前 主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括 住房公积金贷款公积金贷款

10、和政府贴息贷款贴息贷款（如各种的安居工程或其他 专门对象的非市场价格房屋供给等）。 2.2.自营性个人住房抵押贷款自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件 ，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款住房按揭贷款。不同银行 的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个个人住房贷款、个人装修贷款、个 人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款 、个人自建住房贷款、个人自建住房贷款等。 3.3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款 个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是

11、在政策性贷款 不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的 自营性住房贷款的情形。 我国个人住房信贷业务现状 1.发展迅猛发展迅猛 我国个人住房贷款业务虽然起步晚起步晚，但发展极为迅猛发展极为迅猛， 至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大 、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主 体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛。 2.市场化程度较低市场化程度较低 表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善 ，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素 影响较大，参与仍然不够广泛。 3.潜力巨大潜力巨大 规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜 力巨大

12、。 我国个人住房贷款业务前景 1.业务发展环境的基本判断业务发展环境的基本判断 住宅业是我国新的经济增长点 城市化加速有利于住宅业发展 住房制度改革有利于住房信贷发展 住房需求增长需要信贷支持 金融开放需要业务创新 2.发展趋势判断发展趋势判断 个人住房信贷市场竞争日趋激烈 个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 业务品种将更加多元化 个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 委托业务成为焦点 “强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 个人住房贷款将出现证券化 个人住房贷款市场将更加细分 个人住房贷款的申请、审查和审批 一、个人住房贷款的申请一、个人住房贷款的申请 虽然各银行的

13、具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致 的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。 1.1.借款人资格借款人资格 借款人资格的认定主要是要确认其确认其身份真实、合法身份真实、合法，确认其具有较好 的可信度和偿债能力可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。 2.2.申请人需提供的材料申请人需提供的材料 一般来讲，借款人需要提交的证件包括： 身份证件； 放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明； 符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件； 抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物 估价证明； 保证人同意提供担保的书面文件及其

14、资信证明； 以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证； 以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的 证明； 放款人要求提供的其他文件或资料 贷款审查 贷款贷款审查的内容审查的内容主要包括主要包括： 核验借款人申请表； 核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商 合谋骗取贷款； 审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审 查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力； 对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估 ； 审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证 明文件； 审查保证人的

15、保证资格和保证能力； 审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款期限不超过其中年长者 的退休年限； 审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资 金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。 借款人资信评估 1.个人素质个人素质 个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、受教育程度、 年龄、健康状况、行为表现、综合印象。 2.购房及还款能力购房及还款能力 主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。 3.贷款保护能力贷款保护能力 包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、双重担保、抵押 物的变现能力、借款人购买财产保险情况、其他附加条件。 贷款审批 经上述程序后，同意贷款的按照规定

16、的程序 上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相 关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还 。 各银行的具体要求 1.1.中国建设银行中国建设银行 2.2.中国工商银行中国工商银行 3.3.中国银行中国银行 4.4.中国农业银行中国农业银行 5.5.中信实业银行中信实业银行 6.6.中国光大银行中国光大银行 7.7.中国招商银行中国招商银行 8.8.交通银行交通银行 9.9.中国民生银行中国民生银行 10.10.上海浦东发展银行上海浦东发展银行 个人住房贷款的发放 一、签订借款合同一、签订借款合同 银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订若干合同， 包括借款合同、担保合同、保险合

17、同和公证合同等，具体程序如下程序如下： 1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜。 2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并按规定办理 有关公证和抵押登记、保险手续。 3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。 4.借款人将房屋买卖合同正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证） 、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办理相关手续并在规定的 时间内交还放款人保管。 5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本有银行保管。 6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。 贷款额度、期限和利率的确定 1.贷款额度贷款额度 贷款额度最高不超过购买房屋价

18、值的80%，一般为 70%。 2.贷款期限贷款期限 贷款期限最长不超过30年。 3.贷款利率贷款利率 贷款利率由中国人民银行专门公布贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时， 若剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；若剩余期限超 过一年，则在次年1月1日起执行新利率，因此必须分段计必须分段计 算还贷清单算还贷清单。 还款方式 目前，商业银行的个人住房抵押贷款的还款方式还款方式由中 国人民银行统一规定，贷款期限在一年内的采用到期一次到期一次 还本付息还本付息方式，贷款期限在一年以上的采用等额本息还等额本息还 款法（先息后本）款法（先息后本）或等额本金还款（利随本清）法等额本金还款（利随本清）法

19、，累累 进偿还法进偿还法正在研发之中。 等额本息还款法 M=P*r(1+r)n(1+r)n 等额本金还款法（递减还款法） 每月还款额每月还款额 =贷款本金贷款本金/ /贷款期月数贷款期月数+（本金已归还本金累计额）（本金已归还本金累计额）* *月利率月利率 请注意，与本息均还法不同！请注意，与本息均还法不同！ 抵押权登记 1.1.住房抵押登记住房抵押登记 借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机 关申请抵押登记。具体程序如下： 登记时限登记时限 抵押当事人必须在抵押合同签订的3030天内天内，向产权登记机关申请抵押 登记，登记机关对申请及提交的文件审核合格后，应在151

20、5个工作日内个工作日内作出 是否准予登记的书面答复，抵押合同在生效日为登记之日抵押合同在生效日为登记之日。 应提交的文件应提交的文件 抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登 记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、国有土地使用权证、 房屋所有权证或房地产权证（共有房屋还必须提交房屋共有权证 和其他共有人同意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必 要的其他文件。 房屋抵押权的设立与变更房屋抵押权的设立与变更 以房屋的所有权证抵押以房屋的所有权证抵押的，抵押的设立是通过产权登记机关在房屋 所有权证上作作他项权利记载他项权利记载，并同时向抵押权人颁发，并同时向抵押权人颁发房屋他项权证房屋他项权证 ；以预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押合同抵押合同上作记载上作记载。 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者 终止之日起15天内天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续办理变更或注销抵押登记手续。 以期房抵押的以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所 在地的房地产登记机关办理抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房防止开发商重复销售同一房 屋屋。在取得房屋所有权证后要及时办理正式的抵押登记手续。 抵押权登记 土地使用权抵押登记 以土地上