2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业

1、2014年9月份考试房地产项目策划与风险管理第一次作业一、 单项选择题（本大题共40分，共20小题，每小题2分）1. 项目策划应随时关注市场的变化，及时动态调整，体现房地产项目策划的（）原则A.创新原则B.系统原则C.市场原则D.地域化原则2. 房地产开发经营中设计的主题众多，下面房地产项目开发的组织者的是（）A.政府部门B.开发商C.建筑商D.咨询商3. 房地产开发虽然投资成本高，但收益较大。其收益不包括（）A.经营效益B.增值效益C.资产折旧D.融资效益4. 原有产品被淘汰，其市场迅速衰退，新的产品进入市场，请问这是市场（）阶段A.市场形成期B.市场发展期C.市场饱和期D.市场更新器5.

2、确定各类建筑物的布局地点、排列形式、朝向及间距；确定建筑物与景观及交通之间的平面关系，以及建筑物、景观、交通的用地结构关系，这是产品控制内容中的（）A.地块平面规划B.景观规划C.交通规划D.配套设施规划6. 房地产品牌是以（）为支撑 A.产品和服务B.企业文化C.广告传媒为手段D.标准化的视觉识别系统7. 根据目标客户的购买能力、需求特点以及竞争对手的产品优势等市场因素进行构思与设计，这是产品构思的约束条件中的（） A.市场条件的约束B.规划管理的限制C.地块条件的限制 D.企业目标的约束8. 在项目销售受阻时，为了能回收少量资金，避免房屋闲置，我们可以采取（）A.先租后售B.以租代售C.试

3、住销售D.售后返租9. 广告诉求点的确立应以（）A. 产品卖点为基础B.以市场需求为目标C.以消费者教育为重点 D.以系列传播为导向10. 在对项目预期市场份额估算时，主要进行（） A.项目平均市场份额 B.项目预期市场份额与预期市场份额C.项目平均市场份额 D.项目以往市场份额11. 市场细分参数是指进行市场细分时所采用的依据或标准，一般不包括（）A.地理参数B.功能参数C.用户参数D.技术参数12. 按照风险性质可以将风险划分为（） A.政治风险B.可控制风险C.不可控制风险D.项目经营阶段发生风险13. 产品的功效只有通过这些有形载体才能表现形成，这是说产品形式中的（）A.核心产品B.形

4、式产品C.外延产品D.实体产品14. 项目适宜性评价指标不包括（）A.最适宜B. 一般适宜C.不适宜D.较适宜15. 产品策划应尽可能地用足规划指标、最大限度提升产品价值、以及尽可能地减少工程造价，这是指产品策划目标中的（）A.企业效益目标B.市场目标C.品牌目标D.战略目标16. 购房者对房价的判断总是站在不同的角度以各自的标准进行认识的，依据同类物业市场均价判断是（）A.理智型购房者B.投资性购房者C.节约型购房者D.经济型购房者17. 在工程项目的招投标采购中，采用（）便于工程统筹管理A.整体招标B.分段招标C.分项招标D.自行购买18. 企业实力雄厚、市场机会较好、区域发展较快的项目，

5、其优点是可以突岀企业实力，展现规模之势、给市场足够信心，这种情形下适宜（）模式 A. 一次性整体开发B.囤地暂不开发C.分期分区滚动开发D. 土地转让，继续买入土地19. 目标客户的确定应考虑其数量规模、购买能力和购买愿望等因素，所选择的目标客户应当是（）A.数量规模最大、购买能力最高以及够买愿望最强的客户群体B.数量规模不大，但是购买能力最高以及够买愿望最强的客户群体 C.数量规模最大、购买能力最高但是够买愿望一般的客户群体D.数量规模最大、购买能力一般但是够买愿望最强的客户群体20. 房地产开发周期长，影响因素复杂，各阶段的不确定性因素较多，其经营风险较大。下面影响因素中 属于房地产项目的

6、外部风险的是（） A.决策失误B.管理失控C.资源短缺D.市场疲软二、 多项选择题（本大题共30分，共10小题，每小题3分）1. 根据目标市场的深入研究，对项目产品提出预控方案，包括（）A.对产品户型及面积配比 B.产品单价及总价C.产品品质及成本D.开发商信誉与资金实力E.类似项目借鉴意见2. 广告策划应坚持以下原则（） A.定位准确，传播的信息与手段应与目标客户的需求一致B.内容真实，可以适当扩大产品 C.创意新颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目一新D.表现艺术，广告表现形式要具有艺术性和美观性E.效果突岀，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果3. 房地产项目策划价值最大化原

7、则体现在（） A.企业家价值与客户价值最大化B.各参与方利益最大化C.开发商利益最大化D.企业价值与社会价值最大化E.市场价值与品牌价值最大化4. 开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素（） A.代理商以往的代销业绩及其专长的项目类型B.代理商的实力背景、销售网点及其客源关系C.代理商派驻项目团队的执行能力及其从业经验D.代理商对本项目的理解及提岀的销售策略与计划建议E.代理商竞争对手的全面情况5. 写字楼选址时主要要求（）A.位置较好，位处商务中心、行政中心、交通中心、行业聚集地附近B.道路通达，交通完善，停车方便，易达可及C.商务配套完善，服务设施齐全D.景观资源优越，观景效果突岀E.位

8、于新开发区，有政府支持的工业项目等6. 项目管理策划是（）进行谋划与安排A.项目的组织形式B.建设分区C.开发时序D.工程管理E.经营模式7. 商业市场供求态势分析包括（） A.商铺物业供给分析B.商铺物业交易分析C.商业经营分析D.未来商铺需求分析E.商铺年营业额分析8. 房地产项目策划的发展阶段经历了（）阶段 A.推销策划阶段B.产品策划阶段C.创意策划阶段D.前程策划阶段E.复合策划阶段9. 酒店经营管理状况分析主要应分析（） A.酒店经营管理方式B.房租水平C.开房率或空置率D.经营收入及构成E.客人来源等经营管理情况10. 商业项目的引力半径取决于以下因素（） A.项目所在商圈的规模

9、及其商业繁荣程度B.项目交通的可达性和顾客到项目所在地的交通成本C.项目后期商业经营管理效果及其品牌号召力D.项目区域竞争力水平E.项目区域内其他因素三、判断题（本大题共 30分，共10小题，每小题3分）1. 大多数项目销售周期一般划分为市场预热期、开盘强销期、持续销售期、收尾清盘期四个阶段。每个 阶段持续的时间视项目具体情况及市场发展形势而定。一般地，市场预热期与后面各期之间表现岀负相关关系。预热期越长，积累客户越多，项目的强销期与持续期就越短；反之就越长。（）2. 房地产定价应以目标客户对产品的认识及其需求为基础，既不宜太高，也不宜太低。既要全面考虑影响价格形成的各种因子，又要在企业成本补

10、偿及投资回报与消费者认可之间作岀合理的平衡。在竞争激 烈、人气不旺的情况下，房地产定价宜低开高走，以便聚集人气、市气，保持物业增值形象和日试后价格 调控。（）3. 活动营销是通过各种活动吸引市场关注，从而达到促销的目的。常见的营销活动包括产品新闻发布 会、产品说明会或产品研讨会、开工奠基仪式、结构封顶庆祝仪式、开盘庆典、客户恳谈联欢会、业主观 光考察、业主文体比赛、购房直通车、专业讲座或业界论坛、社会公益赞助、明星文艺汇演、外地巡回展 销、汽车电器家具装饰展销会等。（）4. 广告策划应坚持以下原则：一是定位准确，传播的信息与手段应与目标客户的需求一致。二是内容真 实，必须如实反映产品的客观真实

11、信息。三是创意新颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目 一新。四是表现艺术，广告表现形式要具有艺术性和美观性。五是效果突岀，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果。（）5. 项目的户型、面积、单价、总价、成本之间表现出相互影响、相互制约的辨证关系。一方面客户的 经济实力决定了能够承受的住房总价，另一方面客户追求的产品品质及企业的投入决定了产品的成本，而产品的成本及企业追求的利润决定了产品的销售单价，产品的总价和单价也就决定了客户能够购置的面 积。而面积大小最终决定了房间数及其功能完整程度，从而也就决定了居住的品质。在产品策划时必须充 分研究其制衡关系（）6. 项目股权融资是指将项目的股

12、权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他 投资单位，以减少项目业主的投资。项目股权融资的优点是减少了项目业主资金的投入，降低了项目业主投资风险；缺点是项目股东增多，管理难度增大，业主投资收益减少（）7. 目标是行动方向的指南，目标选择是整个策划过程的起点。项目策划所要达到的目标应包括效益目 标、市场目标、品牌目标、管理目标等。哪些为重点目标，哪些为次要目标，主要取决于业主策划意图及 策划所需解决的问题。（）8. 开发企业在选择代理商时应考虑以下一些因素：一是代理商以往的代销业绩及其专长的项目类型；二 是代理商的实力背景、销售网点及其客源关系；三是代理商派驻项目团队的执行能力

13、及其从业经验；四是代理商对本项目的理解及提岀的销售策略与计划建议；五是代理商提岀的合作条件。（）9. 当企业品牌效应突岀、产品优势明显、目标客户购买能力强劲时，项目可以采用高开低走策略，通过高价开盘塑造品牌形象，获取最大利润。这时应采用低开高走策略。（）10. 房屋租用市场中租金与新增存量供给的变化呈正相关关系，而置业市场中房屋价格与租金呈正相关关 系。当城市化进程加快，使得房屋租赁需求增长高于存量增加时，租赁市场将岀现供不应求，租金上涨， 推动房价上涨，带动房地产开发投资增长，开发量增加，导致存量物业增加，当存量物业的增长高于租赁 需求增长时，租赁市场将岀现供过于求，租金下跌，拉动房价下降，导致房地产开发投资减少，开发量萎缩，致使存量物业减少，租赁市场出现新的供不应求，产生新一轮的循环（）答案：一、单项选择题（40分，共20题，每小题2分）1. C 2. B 3. C 4. D 5. A 6. A 7. A 8. A 9. A 10. B 11. D 12. A 13. B 14. D 15. A 16. A 17. A18. A 19. A 20. D、多项选择