某某养生宜居示范大庄园项目设计方案

1、某某养生宜居示范大庄园项目设计方案1、总论1.1 项目提出的背景庞大的人口数量一直是中国显著的国情之一。 椐国家统计局提供的数据，2005 年 1 月 6 日，中国人口总数达到 13 亿（不包括港、 澳、台），约占世界总人口的 21%。虽然严格的执行了计划生育的政策，人口生育率已经下降到 1.8%的增长率，但由于人口增长的惯性作用， 当前和今后的几十年，中国人口每年仍按800-1000 万的速度增长。按目前1.8%的增长速率预测，到 2010 年和 2020 年中国的人口将达到13.7 和 14.6 亿，人口总量高峰将在 2033 年出现，达到 15 亿。庞大的人口数量对中国经济社会的发展产生

2、多方面的影响，不仅为中国经济社会发展方面提供了丰富的劳动力资源，也给经济发展、社会进步、资源利用、环境保护、人口老龄化等诸多方面带来沉重压力。其中中国社会老龄化问题日见突出。据联合国统计，目前全球老年人口已达 6.29 亿，平均每十个人中即有一个 60 岁以上的老人。 到 2050 年老年人将达到 20 亿，占总人口的 21%，并将超过 14 岁以下儿童的总数。到 2050 年，欧洲老龄人口从 1.48 亿增加到 2.21 亿，美洲从 9600 万增加到 3 亿，非洲老龄人口从 4200 万上升到 2.05 亿，亚洲老龄人口从 3.38 亿增加到 12.27 亿。联合国规定，一个国家 60 岁

3、以上老龄人口超过 10%，或 65 岁以上老龄人超过7%，即进入老龄化社会， 被称为“老年型”国家。我国60 岁以上老龄人口2004 年达到了 1.43 亿，据预测，2010 年将达到 1.74 亿， 2014 年达到 2 亿， 2026 年达到 3 亿， 2037 年将达到 4 亿，到 2051 年将达到最大值，之后一直维持在 34 亿规模。到本世纪上半叶，我国老龄人口占世界老龄人口的五分之一，到本世纪下半叶我国老龄人口仅次于印度居世界第二位。我国在上世纪未开始进入老龄化社会阶段，2001-2020 年开始快速进入老龄化社会阶段，2021-2025 进入加速老龄化社会阶段，2051-2100

4、 年进入重度老龄化社会阶段。日益突出的老龄化社会问题引起了国际社会的关注，联合国和许多国家例如中国、瑞典、法国、日本、美国等国家成立了专门机构，对如何保障老年人的权益、 社会保障、养老等问题进行研究， 并在养老保险、医疗、养老方式、老年教育等提出了一系列应对措施。在养老模式方面，我国传统的养老方式是居家养老，随着独生子女的家庭增多，及“空巢老人”的出现，原来的居家养老功能萎缩，单纯依靠国家福利保障养老模式，由于如此庞大的老年群体，国家财力不堪重负，必须依靠社会力量提供保障，走居家养老、国家福利保障模式和多元支撑的社会化共建的保障模式。正是在这一大背景下，党中央、国务院提出大力发展老年产业的号召

5、。湖南融城三园一体投资有限公司在保护生态、保护园林、保护旅游资源的大前提下，将为一万户老年人，在湖南省长沙县跳马乡*村的 *营造一个老年人欢度晚年的示范生态园，并计划在全国推广。1.2 项目建设单位概况1. .1* 投资有限公司）企业法人： 88888）注册资本 1000 万元）经济性质：全民所有制）住所：1.3 可行性研究的依据和范围1.3.1研究依据1）中华人民共和国建设部、 中华人民共和国民政部建标JGJ122-99号文件“关于发布行业标准老年人建筑设计规范的通知”2）中国老龄事业发展“十一五”规划 ；3）中华人民共和国老年人权益保障法（1996 年发布实施）；4）国务院办公厅转发全国老

6、龄委办公室和发展改革委等部门“关于加快发展养老服务业和意见”的通知国办发2006号；）湖南省老龄事业“十一五”发展规划；6）中国老龄事业发展基金会“关于同意筹建全国老年产业融城示范生态园的复函”；7）国家的有关规范、规程、法律、法规；8）建设方提供的其他相关资料。1.4 主要技术经济指标项目的各项主要技术经济指标详见表1-1 。表 1-1主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积m213333332建筑占地面积m22835003总建筑面积m2953000老人公寓m2400000联排别墅2320000m养老休闲园2213000独立别墅m管理中心m220000含员工宿舍4建筑密度%21

7、.25容积率0.716绿地率%507总投资万元399742.27其中：固定资产投资万元铺地流动资金万元8营业收入万元5677009平均总成本费用万元10税后利润总额万元10223111总投资收益率%12项目资本金净利润率%34.113财务内部收益率%16.87税前14投资回收期年4.39税后，含三年建设期1.5 结论及建议1.5.1 结论1）本项目符合中国老龄事业发展“十五“计划纲要，是对中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定的具体贯彻落实，其建设将大大加快湖南省老龄设施的建设，缓解湖南省养老市场的需求压力，对完善湖南省的老龄事业发展机制和社会保障制度、建设和谐社会具有积极的推动作用。 特别是

8、本项目突出了居家养老与社区服务相结合模式住宅的建设理念，对全国老年养老事业具有示范作用。2）本项目的建设将促进当地小城镇的建设，带动周边的经济发展，及增加就业人员。3）本项目技术经济分析可行，经济效益良好，并具有一定的抗风险能力。4）本项目是规划中的三园一体（*森林旅游公园、老人低碳宜居大庄园及低碳、高值、品牌、安全农业经济园）建设项目中的一个重要组成部分，总用地面积1333333 m2，建筑物占地283500 m2，总2建筑面积 953000m，包含老人公寓、养老休闲园、管理中心等的建设。5）本项目预计建设期3 年。投资回收期4.39 年。6）本项目对周边环境没有不利影响。1.5.2 建议1

9、）本工程资金来源为多渠道，应做好资金计划和资金落实工作，确保项目的正常运作。2） 本项目为公益福利项目，属于国家重点推动和发展的项目，建议有关政府部门给予大力支持。）本项目投资较多，为减少资金压力，建议分阶段滚动实施。2、项目建设的必要性2.1 “老年型”社会发展的需要如前所述，我国从上世纪未即开始进入“老年型”社会。由于独身子女政策的实施，出生率的下降和城市化， 原有的大家庭结构已经解体，代之而起的是家庭的小型化，即4-2-1 模式。 4-2-1 模式有多种含意，对于养老而言，我国人口专家指出，今后，一对夫妇养育一个孩子，还需要照顾四个年迈的老人。在现代社会中，生活节奏快，工作负担重，竞争激

10、烈，年轻一代已经是“心有余力不足”。依靠子女照顾的传统居家养老模式已经无法承担老年人养老的重任。解决老年人养老的途径是推进社会化养老共建保障模式。社会化养老共建保障模式就需要社会养老公共服务体系、社会养老机构、社会养老保险等措施。国务院老年工作委员会 2006 年发布的关于加强基层老年工作的意见中明确指出：鼓励企事业单位、集体、社团、个人和外资兴办养老服务设施。本项目符合该文件精神。2.2 异地养老的需要华侨华人旅居海外有悠久的历史，也形成了规模庞大的海外华人团体。据不完全统计，目前海外华侨华人达3938 多万人，分布在世界各地。其中，湖南旅居国（境）外的华侨华人和港澳台有20 多万人，分布在

11、 80 多个国家和地区。省内归侨、侨眷及港澳台胞眷属近20 万人，合计近 50 万人。随着全球老龄化时代的到来，海外老年华人也越来越多，他们中的许多都有落叶归根的思想情结，且国外养老院一般收费昂贵。因此，如何为他们提供良好的设施，创造国内养老条件是我国养老事业的一项重要内容。目前，全国范围内针对华人华侨的养老机构还非常少，且规模小，如上海归侨养怡院：仅设有床位60 张。本项目的建设，有利于完善归侨养老设施，并使之成为联系海外华人的亲情纽带，起到促进国内外交流和地方经济社会发展的作用。此外，近年来，国外开始盛行异地养老，老年人离开现有住宅，到外地或国外居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地

12、养老等。国外大多选择在第三世界及风景环境优美的地方，如泰国。我国也开始有一部份人进入了国外养老行列，争取这一部份人员的市场也是符合市场需要的。2.3 建设和谐社会的需要随着经济社会的发展，人口流动、迁移明显加快，家庭规模朝小型化加速发展。特别是在城市，以夫妻和一个孩子为基本形式的小户型家庭日益增多，并逐渐成为整个社会家庭结构的主流。今后的年青一代，上有老、下有小，生活节奏快、工作压力大、竞争激烈，他们自身已经不堪重负，亲人的照顾力不从心。如果不解决好他们的后顾之忧，对他们的工作、生活等诸多方面造成影响，必将对创建和谐社会带来不必要的负面效果，大力发展养老事业将对创建和谐社会添砖加瓦。2.4 是

13、国民经济发展的需要房地产不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约 1.5 2 个百分点。长沙房地产占 GDP的比重近几年虽在上升，但对一个高速发展的城市而言，长沙房地产在国民经济中所占份额偏低。随着政策利好，阻碍市场发育因素的消除，人们消费与置业观念的更新，产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占 GDP的比重还将快速上升，对 GDP的贡献还会逐步增大。同时房地产对相关产业的带动作用很大，据测算，房地产（住宅）的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与六、七十个产业的经济活动相关联， 投资带动系数为 1.95 ，所以

14、，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会看好的消费热点和经济增长点。近两年，长沙市房地产尤其是住宅的消费占社会家庭总消费比重快速上升，1997 年为 7.2%，1998 年为 12.09%，1999 年达 12.2%，2000 年 2003 年更是高达 16%之多。住宅消费已成为家庭消费的重要组成部分。而且，房地产对扩大就业的影响也较大。房地产每增加一个就业，就能带动两个相关产业就业。随着产业规模的扩张，产业本身的就业增加，相关产业的乘数效应就更加明显。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经

15、济发展的需要。2.5 对“两型社会” +城市群的发展建设有利在“两型社会”+城市群（以长、株、潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的城市群）内部配置大型老年产业示范生态园，有利于社会资源与自然资源共享，提高资源利用率；废弃物的规模化集中处理、有利于保护环境。2.6 小城镇建设带动周边经济发展的需要本项目地处长沙县跳马乡，由于本项目的建设将列入跳马乡的整体规划，因此本项目的建设将加速跳马乡的城镇建设速度。3、市场分析3.1 主要目标市场从项目性质、建设定位、服务项目、所处区域范围、市场发展趋势等因素综合考虑， 项目的主要目标市场是全球华人老龄（60 岁以上老人，

16、下同）、湖南省老龄群体，其中，湖南老龄群体又以长株潭老龄群体为重点，全国老年人口规模只作为市场分析的参考。3.2 主要目标市场供求现状3.2.1 主要目标市场需求现状1）我国老龄人口规模我国人口众多，国家统计局测算数据表明，2005年1 月6 日，中国人口总数达到13 亿（不包括香港、澳门特别行政区和台湾省），约占世界总人口的21。庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。按照目前总的生育率1.8 预测，到2010 年和 2020 年，中国人口总量将分别达到 13

17、.7 亿和 14.6 亿；人口总量高峰将出现在 2033 年前后，达 15 亿左右。中国已于 1999 年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，2004年中国老龄人口达到1.43 亿，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。2）全球华人老龄群体总体规模据近十年不完全统计，目前海外华人3900多万人，分布在世界各地（见下表）。其中，湖南旅居国（境）外的华侨华人和港澳台胞有20多万人，分布在80 多个国家和地区。省内归侨、侨眷及港澳台胞眷属有近 20 万

18、人，合计近 50 万人。海外华人总量与分布基本情况：注：统计数据使用当地政府数据。百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同。洲别/国家对外华称呼海外华人人口占当地人口占全球人亚洲比例口比例泰国泰国华人8,500,000 (2006)14%11.7%印尼印尼华人7,300,000 (2003)3.1%11.7%马来西亚马来西亚华人、峇峇7,000,000 (2006)24.5%12.1%新加坡新加坡华人、华族2,700,000 (2005)75.6%4.3%越南越南华人2,300,000 (2006)3%2%-3%菲律宾菲律宾华人1,500,000 (2004)2%2.4%缅甸缅甸华人、果敢

19、族1,300,000 (2003)3%2.1%日本日籍华人606,889 (2007)0.5%1.5%印度加爾各答华人社区186,461 (2005)0.02%0.5%柬埔寨柬埔寨华人150,000 (2003)1.2%0.2%韩国韓国华人85,000 (2003)0.2%0.16%文莱文莱华人56,000 (2006)15%0.1%老挝老挝华人50,000 (2003)1%0.1%朝鲜朝鲜华人50,000 (2003)0.2%0.1%以色列以色列华人23,0000.3%0.1%蒙古蒙古华人11,3230.4%0.03%巴基斯坦巴基斯坦华人-美洲5,920,000 (2005)0.6%14.4

20、%美国华裔美國人3,000,000 (2005)1%6.8%加拿大加拿大籍华人1,300,000 (2004)3.69%3.4%巴西巴西华人360,000 (2006)0.10%0.4%秘鲁秘鲁华人250,0002.08%0.4%巴拿马巴拿马华人150,0005%0.4%阿根廷阿根廷华人60,0000.16%0.1%尼加拉瓜尼加拉瓜华人12,000 12-牙买加牙买加华人10,000 (2004)0.3%0.02古巴古巴华人500-波多黎各波多黎各华人-苏里南-智利-墨西哥-特立尼达-和多巴哥-哥斯达黎加-多米尼加共和国-圭亚那欧洲1,700,000 (2006)0.2%4.1%俄罗斯俄罗斯华

21、人、东干族680,0000.5%1.9%法国法国华人300,0000.5%0.9%英国英籍华人247,403 (2001)0.4%0.7%爱尔兰-16,533 (2006)0.39%意大利意大利华人111,7120.19%0.2%西班牙西班牙华人99,000 (2006)0.22%0.16%德国-71,639 (2004)0.1%0.1%荷兰-44,713 (2006)0.7%0.1%罗马尼亚罗马尼亚华人2,249-塞尔维亚-保加利亚-大洋洲1,000,000(2003)1.9%1.7%澳大利亚澳大利亚华人700,000(2006)2.5%1.3%新西兰华裔纽西兰人147,570 (2006)

22、2.8%0.3%斐济斐济华人6,000 (2000)0.5%0.01%东加-萨摩亚-非洲103,000 (2003)0.02%0.3%南非南非华人100,000 (2003)0.2%0.3%毛里求斯模里西斯华人36,830 （ 2007）2.9%未知赞比亚-安哥拉-佛得角-总共-39,379,7840.6%100%注：统计数据使用当地政府数据或可信度最佳的估计。百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同。前二十名海外華人人口:据 2005 年的统计结果。国家2005 人口排名印尼7， 566， 2001泰国7， 053， 2402马来西亚6， 187， 4003美国3， 376， 0314新

23、加坡2， 684， 9005加拿大1， 612， 1736秘鲁1， 300， 0007越南1， 263， 5708菲律宾1， 146， 2509缅甸1， 101， 31410俄罗斯998， 00011澳大利亚700， 00012日本519， 56113柬埔寨343， 85514英国296， 62315法国230， 51516印度189， 47017老挝185， 76518巴西151， 64919荷兰144， 92820据联合国最新统计，全球每十个人中就有一个60 岁以上的老人，因此国外华人60 岁以上老人所占总人口比例按 10%大致估计，则华人老龄群体的总体规模大致为390 万人。（3）湖南老

24、龄群体总体规模根据湖南省老龄事业 “十一五”发展规划， 2009 年我省人口总的规模为 6900.20 万人，其中 65 岁及以上的老年人口为 635.96 万人，占总人口的比重达 9.22%。“十一五”期间，全省老年人口将以每年 2.6% 的速度增长，至 2010 年将超过 1000 万人，占人口总数的 14%以上。两型社会 3城市群人口规模为：长沙市总人口为638.73 万人株洲市总人口为399.73 万人湘潭市 总人口为 293.62 万人岳阳市总人口为540.74人益阳市总人口为465.33 万人常德市总人口规模为607.24 万人衡阳市总人口规模为715.43 万人娄底市总人口规模为

25、414.7 万人城市群总人口为4075.52 万人，城市群60 岁及以上老年人总体规模为 509.51 万人。其中：长沙市 2006 年 60 岁及以上老年人近83.29 万占总人口的 13%；株洲市 2003 年 60 岁及以上老年人约 46.72 万，占总人口的 11.7 %；湘潭市 2006 年 60 岁及以上老年人近 36.56 万，占总人口的 12.5%；岳阳市 2006 年 60 岁及以上老年人近 67.59 万，占总人口的 12.5%；益阳市 2006 年 60 岁及以上老年人近 58.17 万，占总人口的 12.5%；常德市 2006 年 60 岁及以上老年人近 75.91 万

26、，占总人口的 12.5%；衡阳市 2006 年 60 岁及以上老年人近 89.43 万，占总人口的 12.5%；娄底市 2006 年 60 岁及以上老年人近 51.84 万，占总人口的 12.5%。（4）主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模受经济、文化、社会、设施等因素的影响，不同国度、不同地区的老人对养老机构有不同的需求。据统计，各国选择机构养老的老年人占老人总数的比例，英国为4.5%，美国为 3.7%，瑞典为 4.8%，菲律宾为7%，泰国为 13%，印度尼西亚为16%。我国目前不到2%（中国老年科研中心）。如果假设上述现实比例反映了各国老年（包括海外华侨华人）对养老机构的需求情况，则

27、可大致估算出总体需求量。其中，海外华人以菲律宾的 7%计，湖南省和长株潭市根据发展趋势均以4%计。海外华人需要养老机构的老龄群体总体规模=393.8 万 7%=27.58万人。湖南省需要养老机构的老龄群体总体规模=635.96 万 4%=25.44万人。其中：长、株、潭需要养老机构的老龄群体总体规模166.57 4% 6.66 万人3.2.2 我国养老机构供给现状全国：截至2005 年底，各地建有各级各类养老服务机构近39546家，床位 149.7 万张，收养老人 1102895 名。仅就床位数来讲，刚刚超过老年人总数的1%，较之于国际社会通行的5%7%的比率相差甚远。湖南：国办社会福利机构9

28、0 余所，其中老年公寓73 所，供养老人3288 人；城市集体、民办养老福利机构 15 家，供养老人 320 人；农村敬老院 1193 所，供养老人 16148 人。各类养老服务机构共计 1299 所，床位 31000 张。长株潭三市目前床位数仅为9249 张,能够满足的入住人数仅占三市 2006 年底老年人口总数 166.57 万人的 0.56%。若要达到全国 0.8%的平均入住水平,需要新增床位3600 多张 ;达到北京1.1%的水平,需要新增床位 8500多张 ;而要达到发达国家 7%的水平 ,则需新增加床位高达103920 张,增加数是目前现有床位数的11 倍多。由此可见机构养老服务床

29、位数供需缺口甚大。3.2.3湖南省养老机构供求缺口以床位计。湖南： 32.79-3.1=29.69万张其中：长株潭： 6.56-0.924=5.64万张单从湖南省内实际情况看，养老床位供应缺口很大，本项目具有良好的市场基础。3.3 市场需求预测3.3.1 2006年市场支持人口这里所称市场支持人口即主要目标市场需要养老机构的老龄群体总体规模。从上述分析和测算结果看，2006 年项目市场支持人口情况见下表：2006 年项目市场支持人口目标市场支持人口（万人）海外老年华人27.58湖南省老年人26.13其中长、株、潭三市老年人6.66合计60.373.3.2 未来十年市场支持人口为简单计，假设需要

30、养老床位的老人所占老人比例保持不变，则可根据未来老人增长情况进行估计。其中，海外华人老人增长率以55 年来世界老年人年均增率2.4%计，湖南省老人增长率以15 年来全国老年人年均增率 3%计，则估算结果如下表：未来 10 年市场支持人口（万人）年份海外老年华人湖南省老人长株潭老人200627.5826.136.66200728.2426.916.86200828.9227.727.07200929.6128.567.28201030.3229.417.50201131.0530.297.72201230.8031.207.95201332.5632.148.19201433.3433.108.

31、44201534.1434.098.69201634.9635.128.95注：为简化计表中长、株、潭以外的城市老人支持人口计入湖南省内3.3.3 未来十年项目市场规模估算项目市场规模既与市场总体规模（容量）有关，更与项目竞争力相关，而项目竞争力又与项目规模、区位 、设施状况、服务水平、价格等密切相关。因此，此处以各年市场支持人口为基数，综合考虑上述因素，假设本项目在长株潭三市能取得8%的市场份额，在湖南省长株潭以外的地区能取得2%的市场份额， 在华人市场中能取得0.2%的市场份额，则从项目建设开始（ 2010 年）仅湖南省及海外华人市场规模估值为：项目市场规模（ 2010 2018 年）年份

32、海外老年华人（人）湖南省老人（人）长株潭老人（人）2010606533160002011621543761802012636554663652013651565765562014667577067532015683588569562016699600371642017716612373792018733624676014、建设内容与建设规模根据湖南省的床位空缺数及未来10 年内省内养老人数的规模，决定本次建设规模。4.1 建设内容本项目总用地面积 1333333 m2，建筑物占地 283500 m2，总建筑面积 953000 m2，包括老人公寓、养老休闲园、管理中心等的建设。4.2 建设规模4

33、.2.1 养老休闲园养老休闲园包括联排别墅及独立别墅，总建筑面积 53.3 万平方米，别墅是老年产业融城示范园中按国际标准建设的，国内一流的老年人别墅，是全球华人及国内白领阶层休养、康复、养老之需。具备居住、疗养、健身、康复、休闲、娱乐、文化交流等多功能。养老休闲园选址于园区西南部，此处山清水秀，环境幽美，很适合老年人生活起居。整个别墅区设无障碍通道，每个单元内按无障设计。每个居住单元内厅、室、厨、厕等功能齐全，配备储物室，车位。室内采暖、防寒、通风、隔热设施通讯设备。 室内生活设施备全， 如冰箱、电视、宽带网、洗衣机、干衣机、洗碗机、微波炉、电烤炉等一应俱全。每栋别墅做到家庭化、生活化、亲情

34、化。如地面防滑、厕所、浴室防滑、装有扶手，室内有紧急呼叫设备等， 均周到考虑。使居住的老人出入感到舒适、方便、安全、有宾至如归、留恋忘归的感觉。整个养老休闲园内配备医务室和必要救护设备及药品，每个居住者配有保健医师、护士定期监护，并能做到随呼随到，随诊随治。4.2.2 老年公寓本项目是国内老年人养老，助老的场所，建设标准按“国家级福利院评定标准”民福发 1993号并高于此标准设计。老年公寓位于园区西南部，环境幽美，绿树成荫，各种建筑以居住小区形式排列，空间丰富，通过建筑物围合形成多个院落空间，以便于对收养老人的照料和管理，也方便老人们之间的活动和交流。老人公寓内，每房按无障碍设计和防滑设计。有

35、阳台、卫生间、电视机。有防寒、采暖、通风、通讯设备，有急救呼叫机。并设计有客厅、小厨房，备有冰箱、洗衣机等，尽量做到家庭化。有亲情化生活护理医疗护理和心理护理，为老人们周到的服务。老人公寓总建筑面积40 万平方米。园区内按比例配备娱乐、休闲场所，以丰富老人的日常生活；园内配备医务室和必要救护设备及药品，每个居住者配有保健医师、护士定期监护，并能做到随呼随到，随诊随治。4.2.3 管理中心管理中心办公楼， 包括学术报告厅， 办公室，会议室等， 4240 平米，建筑层数为 5 层建筑，建筑总面积为20000 平米，建筑高度为18.5 米。5、建设地点与建设条件5.1 建设地点本项目建设地点位于湖南

36、省长沙县跳马乡*村 *生态公园内占地约2000 亩。园内以山体、水面为主，植被丰富，山清水秀空气清新宜人， 无环境污染。园内现在主要有金龟岛， 岛上有石燕塔、送子观音庙、通天响鼓梯、五子登科树、听涛轩等自然景观，以及*山庄、游乐场、园中园儿童乐园等表演休闲地。空气清新宜人，是老人颐养天年、疗养康复、旅游、休闲、度假的最佳场所。5.2 建设条件5.2.1 自然条件1）场地地形地貌园内地形以山体、 水面为主。西面山势较高， 最高处海拔 240 多米，山脊线此起彼伏。东面地势较平缓 * 水面呈带状包含于山体之间。2）气象条件（ 1）气温年平均气温：17.2 最冷月平均气温：4.7 最热月平均气温：2

37、9.4 极端最低温度：11.3 极端最高温度：43（2）降水量年平均总降水量：1393mm一日最大降水量 :192.5mm（3）湿度最冷月平均相对湿度：81最热月平均相对湿度：75（4）风冬季平均风速2.7m/s30 年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月SW20%一月NW31%（5）其他最大积雪深度0.45KN最大冻土深度5cm年雷暴日数49.5 天全年日照时数1677.1 小时3）地震按照中国地震动参数区划图 （ GB18306-2001）查得长沙地区地震峰值加速度分区 (g) 为 0.05 ，与地震基本烈度对照相当于 V1 度。4）地质条件暂缺6、建设项目设计方案6.1 总平面布

38、置6.1.1 根据场地地形，地貌及外部道路情况，本着合理利用土地，尊重老年人的生活习惯，方便老年人生活，不占用耕地及节约投资的原则进行总平面布置。本次设计将三园（ *森林旅游公园、老人低碳适居大庄园及低碳、高值、品牌、安全农业经济园）统一规划，根据老年人居住生活实际情况，将三园主入口布置在 *北面临 X049，入口处布置有夕阳红商业街，医院及夕阳红宾馆，满足老年人及外来游客的购物要求和医疗要求，宾馆主要对外向游客提供住宿。沿园内道路一路向南，临山一面，在尽量减少植被破坏，保护生态的原则下布置建筑。沿主要道路布置有少量高级老人公寓（别墅）和老年人大学，老人体育中心等配套设施。其余老人居住建筑主要

39、布置在 * 西南边，湘潭韶山用地内。根据地形特点将老年公寓及别墅依山势布置， 既可以充分利用地形减少土石方工程量，又可以保证一定的私密性及良好的居住环境。居住人数较多人口密度相对较大的老年公寓布置在靠近公共建筑区的小山丘上，方便老年人的活动和休闲。由于所有建筑均未占耕地，既符合国家的用地政策，也使住所与田园农舍相映，老人在良好的服务与田园风光中老有所养。6.1.2 道路系统及交通组织）道路系统设计：道路分主次车行道路及步行道，三级设计。主要道路宽 8 米，次要道路宽4 米，全部采用砼路面。人行道宽1.5 米，路面采用卵石铺砌。主次道路交织成环形网络，满足消防、交通等功能需求。主要道路上车流人流

40、复杂，设置 1.5 米宽人行道，并在人行道上设置盲道等无障碍设施。）交通组织设计：（ 1）车流交通：机动车道在小区内呈环状布置，分支呈放射状进入各个居住组团，方便出行，又对住户干扰少，基本实现人车分流。（ 2）人流交通：主入口是人流车流的主要通道，主要道路上，步行道人流与车行道车流分开，互不干扰。（ 3）停车位设置：考虑每一个功能分区中设置停车场，在大型公共建筑附近，人流车流集散地设置适合建筑规模的停车场。6.2 建筑设计方案6.2.1 老人公寓（普通公寓，高档公寓）该建筑群由多栋 6 层的公寓楼组成， 其建筑内部功能采用内廊式的空间布局。由于层数过高超过了 3 层，按照规范在其内部设置电梯以

41、供老年人上下方便使用。该公寓楼建筑总面积为 400000 平米，该公寓区中，各栋建筑以居住小区组团式的空间布局进行建筑排列， 通过建筑的围合形成了多个院落空间。6.2.2 老年人别墅根据地形特点可以分别建成各种风格各异， 具有不同地域风格的别墅群，包括联排别墅及独立别墅，建筑面积共 533000 平方米。6.2.3 管理中心管理中心办公楼其内部包括学术报告厅，办公室，会议室等，其建筑占地面积为4240 平米，建筑层数为5 层建筑，建筑总面积为20000平米，建筑高度为18.5 米，其建筑的结构形式为钢筋混凝土框架结构形式，其建筑的外立面为中国古建筑风格。6.3 结构设计6.3.1 设计依据本工

42、程主要采用以下现行设计规划：）混凝土结构设计规范GB50010-2002）建筑结构荷载规范GB5009-2001(2006版)）建筑地基基础设计规范 GB5007-2002）建筑抗震设计规范GB50011-2001(2008版)1）气温年平均气温：17.2 最冷月平均气温：4.7 最热月平均气温：29.4 极端最低温度：11.3 极端最高温度：432）降水量年平均总降水量：1393mm一日最大降水量 :192.5mm3）湿度最冷月平均相对湿度：81最热月平均相对湿度：754）风冬季平均风速2.7m/s30 年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月SW20%一月NW31%5）其他 1375

43、5184688最大积雪深度0.45KN最大冻土深度5cm年雷暴日数49.5 天全年日照时数1677.1 小时（3）地震地震设防：工程设计按七度抗震设防，抗震等级为三级。6.3.3 结构设计因地质情况不明，结合基地为山体平整而来，采用钢筋混凝土框架等结构的公共建筑，采用独立柱基。别墅及采用砖混结构的公共建筑采用墙下条形基础。老人公寓、管理中心等多层建筑基础的具体形式应待工程地质勘探后确定。6.4 给排水6.4.1 编制依据1) 室外给水设计规范 GB500132006;2) 室外排水设计规范 GB500142006；3) 建筑给水排水设计规范 GB500152003；4) 建筑灭火器配置设计规范

44、 GB50140-2005; 6.4.2 编制范围可行性研究的编制范围为室外 、室内给排水、消防设计及污水处理。6.4.3 给水1）水源本项目的生活消防用水均考虑城市自来水供给，目前考虑分别从不同的方向引进两根DN200的给水管与室外生活、消防环网连接，形成双进口。供水压力 0.30MPa。在可满足生活用水及消防用水要求的条件下，实施时，也可考虑利用园区原有管网系统供水。2）用水量项目每天总用水量约10000 立方米，全部为新水，己考虑浇洒道路、绿化及空调补水。6.4.4 给水系统新建室外生活、消防给水管网布置成环状，生活给水系统采用园区管网直接供给。1）冷水给水系统本项目所有建筑高度除宾馆外，均不超过24 米，室外给水管网的压力无需加压即可满足室内生活供水要求，因此室内生活用水可直接从室外环管上接管供给。宾馆另外设加压设备。2）热水供应本