土地竞标方案与土地开发

1、土地竞标方案与土地开发一、 有关土地的几个概念二、 我国国有土地有偿使用及国土资源部第11号令三、 南京市国有土地有偿使用及实践四、 国有土地使用权市场价格的形成原因分析五、 正确认识土地市场上土地成交价格六、 正确认识地价与房价的关系七、 对土地市场及房地产市场的认识1、 土地市场的建立规范了房地产开发过程中土地的取得2、 能否以合理的价位取得合适的开发用地是房地产开发过程的关键所在3、 对南京市房地产市场的认识4、 对南京市商品房价格上涨的认识5、 商品房主要是满足中高收入阶层需求的八、 土地竞买注意事项一、有关土地的几个概念1、土地市场市场：我国对市场的传统理解为“商品交换的领域或场所”

2、。土地市场：土地权利交换的领域或场所。土地市场分土地有形市场与土地无形市场。土地有形市场是指在固定交易场所，按照一定规则所进行的土地交易行为。2000年1月国土资源部下发关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知，通知指出：建立有形市场，是要通过设立固定场所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。无形市场是相对于有形市场而言的，即游离在固定场所之外发生的交易行为，俗称“隐形市场”。2、土地市场分类 土地所有权市场、一级市场、二级市场所有权市场：土地所有权是土地所有制的核心，也是土地各项权利的基础；土地所有权买卖或交易应该讲是土地交易的最直接、最充分的形

3、式。中华人民共和国土地管理法第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。市场交易的主体是政府和集体土地所有者。土地一级市场：指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。政府供地的市场，土地所有者土地所有权与土地使用权分离让渡给土地使用者。土地一级市场是政府垄断的市场，政府根据市场的需要有计划地将土地投入市场供应。市场交易的主体是政府和土地使用者（单位或个人）。进入土地一级市场的国有土地使用权主要有两种，即政府征用农村集体所有土地为国有土地的土地使用权及依

4、法收回的国有土地使用权。土地二级市场：交易行为主要有转让、出租、抵押。市场交易的主体是土地使用者（单位或个人）之间。不完全竞争市场，土地使用权流动是多向的。3、土地权属土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内对土地享有占有、使用、收益和处分的权利；土地使用权部分处分的权利；他项权利。4、土地使用权出让与划拨土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让的方式：协议、招标、拍卖、挂牌等。土地使用权出让的法律特征：出让土地使用权必须服从国家主权，国家保留对出让土地的司法管辖权、行政管理权和

5、为公共利益征用出让土地的权力等主权范围内的全部权力；是一种较为完整的物权，仅次于土地所有权；主体是政府，客体是国有土地使用权。划拨土地使用权：中华人民共和国土地管理法第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。5、土地使用权招标、拍卖、挂牌 1）招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土

6、地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 招投标是一种商品交易行为，在国际上广泛采用。是指采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。条件：要有三个以上的竞投者；招标者必须将标的物情况如实公布；投标者必须将要约的文件以法律形式加以固定。特征：程序规范；过程开放，透明度高，公平客观；交易双方一次成交。2）拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式，又称“竞买”，是指以公开竞价的方式将特定的物品或财产

7、权利出售给最高应价者的一种买卖方式。条件：要有两个以上的购买者；买卖中要含有价格竞争因素；价格竞争在买主中开展。特征：拍卖是以公开竞价的形式买卖物品或财产权利；是特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖的分类：1）依提起人的不同：强制拍卖与任意拍卖；2）动产拍卖与不动产拍卖：物品的实际占有与财产的登记转移；3）有低价拍卖与无有低价拍卖等。国际通行的几种拍卖方式：增价拍卖与减价拍卖增价拍卖：亦称“苏格兰式拍卖”或“低估价拍卖”，是指在拍卖中，拍卖物的竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。单一物品 多件物品 限时式拍卖与非限时式拍卖限时式拍卖如：“烛光拍卖法”点燃一英寸长的蜡烛

8、开始进行记时拍卖，烛尽火灭，瞬间的出价者便为买受人。现代国际通用的增价拍卖方式多为非限时的。增价拍卖分有声拍卖（买方叫价拍卖）与无声拍卖（卖方叫价拍卖，举牌或举手方式）。减价拍卖：减价拍卖皆为卖方叫价拍卖即无声拍卖，分人工式样与电子式。3）挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。二、我国国有土地有偿使用及国土资源部第11号令改革开放以前，我国的土地使用制度保持为一种无偿、无限期、无流动的状态，基本上是由政府无偿划拨给用地单位使用，国家的土地

9、所有权在经济上得不到实现。十一届三中全会以后，我国开始了土地有偿使用制度的改革。深圳市于1987年11月25日、12月1日在全国率先两次公开招标、公开拍卖出让国有土地使用权，开创了我国国有土地使用权招标拍卖的先河。1988年4月，第七届全国人大根据我国改革开放的形势及深圳特区的实践，修改了宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月依照宪法修正案修改了中华人民共和国土地管理法，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。1990年5月，国务院发布第55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，明确规定土地使用权

10、出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式，并由土地部门代表政府组织实施，从而确立了招标拍卖出让国有土地使用权的法律地位。1995年1月1日起实施的中华人民共和国房地产管理法规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议的方式。”1999年1月，国土资源部下发了关于进一步推进招标拍卖出让国有土地使用权的通知，明确要求，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标拍卖出让国有土地使用权。2000年1月国土部下发关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知。2

11、002年国土资源部发布第11号部长令：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，自2002年7月1日起施行。其主要相关条款：1、第四条：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。2、第八条：出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。挂牌时间不得少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。3、第十条：市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土

12、地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。4、第十九条：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价

13、的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。5、成交确认书签订国有土地使用权出让合同付清全部国有土地使用权出让金依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。6、第二十四条：应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。三、南京市国有土地有偿使用及实践（一）南京市国有土地有偿使用经历了三个阶段起步阶段：以市政府1992年5月28日出台的“宁政办发（1992）45号：“关于开展国有土地有偿使用有关事项的通知”为标志，市政府成立了南京市土地使用制度改革领导小组及南京市国有土地出让办公室，启动了以国有土地有偿使

14、用为核心的土地使用制度改革。同年9月18日，我市首次以拍卖方式出让了白下区大行宫及正洪里两幅地块，经42轮及19轮的角逐，以12500元/平方米、9800元/平方米成交，比底价7000元/平方米高出178%、140%。调整发展阶段：自1994年8月起，土地出让工作归口管理，市国土局将土地有偿使用作为一项日常工作开展，土地多以协议方式出让，结合年租金、企业改制土地资产处置、土地租赁等开展了大量有益的工作，将土地有偿使用制度化、规范化。这一期间，基本上停止了国有土地招标拍卖出让，但进行了农村“四荒”土地的拍卖尝试。发展稳定阶段：自2000年3月1日起，以市政府宁政发（2000）56号文“南京市国有

15、土地使用权招标和拍卖管理办法”为标志。市政府成立“南京市国有土地使用权招标和拍卖领导小组”（现为：南京市国有土地出让与储备工作领导小组）；本市市区范围内的土地招标拍卖挂牌工作由南京市土地市场管理办公室（1999年11月市政府批准成立）具体实施；2002年年初，成立南京市土地储备中心。文件规定：自2000年3月1日起，本市行政区域内，商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等经营性用地必须以招标拍卖方式出让国有土地使用权；土地招标拍卖出让以净地为主；文件还明确规定：清理纳入拍卖范围的原“以地补路”项目用地、“退二进三”、“污染搬迁”及特困企业迁址后原企业用地、破产企业原生产经营性用地、旧城改造地块、单

16、位自有划拨土地、其他依法应当以招标、拍卖方式出让的土地等六类国有土地依法出让用于商业、旅游、娱乐、金融、房地产开发等经营性用途的，由政府先行收回土地使用权，统一以招标、拍卖方式供地。根据56号文，我市先后采取了以下措施：1） 对现有经营性项目用地进行清理 对2000年3月1日前市国土局已经接收的经营性用地案子，规定办结期限，逾期将纳入招标拍卖范围；3月1日以后新申报的经营性用地项目，其用地纳入招标拍卖范围；需要继续办理协议出让的，须经市政府同意。期间，共计清理来案194件，总面积约600公顷。2） 加强二级市场的管理 规范和加强土地二级市场的管理，对土地转让、出租、抵押等严格办理条件，依法办事

17、，使之程序化、规范化。3） 制定政策解决“退二进三”企业原址开发用地的遗留问题4） 制定政策加快存量土地消化，规范操作我市“以地补路”项目用地5） 2003年开始实行住宅供地计划管理6） 今年年初收回新三区土地管理权限等。（二）南京市土地市场管理制度的建立南京市土地市场着重于市场制度的健全、操作程序的规范、市场机制的完善、供地程序的公开。主要表现在：1、 建立了完善的资质审查制度 包括对土地市场的主体与客体的审查，即：进入市场的土地使用者与土地所有权、使用权的审核；2、 规范了土地市场交易的程序 用法律形式来规范土地市场交易程序是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。没有制度，就没有真正意义上的市

18、场；制度的不健全、程序的不规范、市场机制的不完善、土地供应总量和方向的失控等，必将给已经发展的地方经济带来巨大损失。3、 建立了产权登记制度 土地产权管理是土地市场管理的一项重要内容，只有通过产权登记来制止土地隐形市场交易，才能维护土地市场的健康运行。4、 实施了产权监督 目的是保护一切合法的土地利益，使之不受侵犯；对土地开发利用置于一定限制与约束下；并对侵权与违例行为加以制止和处罚，以防止对他人权利造成损害。在土地出中，特别要以出让合同来声明土地使用者所得的权限，依照合同监督土地使用者的行为。（三）南京市国有土地使用权公开出让要做的主要工作1、 地块选址 市国土局会同市规划局进行地块选址，经

19、领导小组开会后最终确定拟公开出让的具体地块。2、 确定规划控制要求 市规划局根据城市总体规划和分区规划，对拟公开出让地块提出规划设计要点和外部条件。规划设计要点和外部条件是制订土地招标拍卖挂牌出让底价及方案的重要依据，竞买人据此应能定位出出让地块的开发规模、条件、投资、收益等。3、 市国土局开展的各项前期准备工作 根据备选地块的规划红线及规划要求，主要开展以下各项工作：1） 现场踏勘，根据地籍图及现场实际状况，视情提出地块红线修改意见，反馈规划局；2） 出具勘测定界图（出让宗地界址图），准确界定出让地块实际出让面积及范围；3） 落实地块拆迁安置补偿事宜，确定土地交付方式及交付时间；4） 市场调

20、研，提出地块出让底价意见；5） 拟定土地公开出让方案，报市政府批准；6） 拟定土地公开出让文件，发布土地出让公告；7） 接受竞买报名、资格审查、接收竞买保证金；8） 组织土地出让现场会，实施土地招标拍卖挂牌出让，确定竞得人；9） 签发土地成交确认书，签定土地出让合同；10） 履行出让合同，实施出让地块后期管理，直止地块交付使用。（四）南京市国有土地有偿使用取得的成绩自2000年6月25日“土地日”我市以8188.0万元成功招标出让了一幅30731.3平方米土地使用权以来，截止2003年年底，已相继推出了41批115幅（包括8幅二次推出）地块，成交99幅，成交率达93%以上，未成交地块仅8幅。南

21、京市土地市场建设4年来出现重大突破，以市场公开供地收益论：2000年，3.7亿元；2001年，6.9亿元；2002年，32.4亿元，2003年，97.3亿元。今年上半年，推出土地八批22幅，成交22幅，成交土地总面积199.8公顷，实际出让面积145.3公顷，土地成交价款36.7亿元。尽管有6幅土地以底价成交，土地成交价款仍超过土地出让底价7.5亿元（大于25%）。南京市区2000年2004年上半年土地公开出让基本情况 单位：公顷、亿元年份批次推出幅数成交幅数成交地块规划总面积成交地块出让总面积总成交价款200039616.112.23.72001513930.627.16.920021238

22、31208.0165.432.42003215553749.0612.697.3200482222199.8145.336.7合计491371211203.5962.6177.0四、国有土地使用权市场价格的形成原因分析国有土地使用权市场价格的形成与土地市场的建立、城市建设、地方社会经济发展、国家政策的调整、开发商对房地产市场的预期等有着密切关系。1、土地市场因素从协议出让确定国有土地的出让价，发展到由市场决定出让价，出让方式的变化，直接导致土地价格的巨大差异。协议出让时期，由于取得土地的渠道和取得土地的类型不一，房地产开发企业在房地产开发的第一环节就产生了不平等的竞争。“毛地价”经营性用地的市

23、场化运作是规范房地产业有序运作的一个重要措施，对深化房地产业市场运行机制有着十分深远的意义。土地市场的建立，招标拍卖挂牌方式的选择，改变了传统“一对一”的协议出让供地方式，土地市场的建设，实现了“以市场确定开发商，以市场确定土地价格”，变“要地找市长”为“要地找市场”。“市场价”2、城市建设城市建设对土地价值的提升作用是显而易见的。政府对某一地区城市建设的投入必然提高该地区土地的价值。3、社会对房地产的需求房地产业的发展源于人类生产、生活对房屋的大量需求。人类对房屋需求的持续增长必然激发房地产开发企业对土地的渴望，房地产开发企业对土地的需求来自社会对房地产的需求，并非开发企业对土地的渴望导致了

24、人类对房屋的大量需要。城市建设步伐的加快，大量的拆迁带动了大量的房屋需求。在购房群体中，拆迁户购房的比例逐年增加，这些客户进入市场后将使低价位住宅市场的客户比例上升很大程度，由此导致二手房市场的活跃。为改善居住条件，追求生活品位而将已购公房“以旧换新”，it行业的白领、要求结婚的年轻人、私营业主、二次置业者、走上工作岗位的大学生、研究生等纷纷进入房地产一、二级市场置业，南京楼市的升温不会到此结束。 4、区划调整区划调整对城市土地区位和地价的影响更为直接、迅速。区划调整导致土地价值的提升是必然的。主城区在扩大，新城区在崛起，房地产的价格也随之上扬。城市各辖区的经济条件、城市建设发展速度有很大差异

25、，特别是近郊区域与主城区之间，差异更大，不仅有经济实力的差异，更有政府对城市建设发展方向、城市居住条件等的政策差异。区划调整通常是将经济发展相对落后的地区划入经济发展较为发达的地区，这种调整直接改变了变动地块的城市建设发展态势，为其迅速发展并改变面貌带来新机。5、土地政策土地使用制度的改革使得房地产开发用地由无偿划拨转变为有偿使用，地价的概念在市场上得以确定，国家的土地所有权在经济上得以实现，地价在房价中占有一席之地，房价发生较大的上扬；供地计划的制定，严格控制建设用地供地总量，新土地管理法对农用地转用的规定，加强耕地保护，限制新增建设用地总量等，均对抬升房价有较大的影响。近期，国家新的土地政

26、策的出台特别是半年内暂停审批建设用地，将对依靠新增建设用地承载的项目产生重大影响，对今年土地市场没有多大影响。 6、土地的供地方式及程序以前：房地产开发企业先立项、后选址，再到土地部门办理协议出让用地手续，取得土地使用权后，还可以与规划部门讨价还价，通过改变规划用地条件，提高覆盖率及容积率等方式获取土地上巨额增值收益。现在：在供地方式上，引入了市场公开、公平、公正的招标拍卖挂牌出让竞争机制；在程序上，由规划、国土部门先制定有关供地用地条件，如：用地性质、用地面积、容积率、覆盖率、绿地率、建筑高度、交付土地时间、付款时间等要求，房地产开发企业竞得土地后必须严格执行且不能突破这些已规定的用地条件及

27、指标。价格成为取得土地的唯一可变因素，形成了目前市场上竞买土地的“价高者得”的局面。7、开发商对房地产市场的预期取得土地地价的高低取决于开发企业对商品房市场的预期。开发商对政府推出的土地经过市场调查和测算，对房地产市场商品房的最终成交价进行预期，只要达到一定回报率，都将自由竞价买进；开发商为了保持利润，必然希望以提高房价的方式消化付出的地价，将地价成本全部转移给最终的商品房消费者。五、正确认识土地市场上土地成交价格土地使用权市场价格的形成多数是开发企业理性竞价的结果。房地产开发企业投资竞买土地的目的就是为了通过房地产开发运作收回投资成本、最终获得开发利润。开发利润的高低与土地成本、资金回笼周期

28、及商品房销售价格等密切相关。购买土地时，竞买人所能支付的地价主要取决于商品房市场上所能接受的房价。房价与地价的密切关系使得房地产开发企业在土地市场上竞买土地并不是随意叫价的，房地产开发企业以招标拍卖挂牌方式竞买的土地是在保证企业所能获得的预期开发利润的基础上，根据市场需求及同类商品房的综合售价来最终确定土地的竞买价；超过土地市场上所能接受的土地价格获取土地最终牺牲的必然是开发商的利润。“人有多大胆，地有多大产”的时代已经过去；在市场经济条件下，地价有多高房价就能达到多高是不可能的。南京市自2000年3月1日起实行土地市场公开供地制度以来，每一批推出的土地依据“价高者得”的原则公开出让竞价成功的

29、消息都给房地产界带来了震动，都引起了大小媒体的呼吁。南京某报2003年7月刊文：“1992年至1998年南京地价一直比较平稳，基本维持在每亩14.94万元；1999年每亩地平均出让价格为15.41万元；2000年涨到17.31万元；到了2001年，地价开始“三级跳”，飞涨至每亩200万元至300万元，即使按最低平均价格200万元计算，比起1998年地价已涨了14倍多。去年和今年上半年，南京地价仍在高位运行”。 地价真的“三级跳”了吗?让我们首先分析一下2000年南京市土地市场建立前后土地价格的构成。土地的价格通常由土地拆迁安置补偿成本和政府土地收益组成。2000年以前南京市实行协议出让土地时期

30、，政府以“毛地”方式供地，土地拆迁安置补偿成本通常是由用地者直接支付给被安置拆迁补偿对象，这一成本通常不为外人所知道，用地者上缴政府的土地出让金就是政府土地收益，也就是上文中所指的每亩地不到20万元的价格。2000年以后南京市开始实行土地市场公开供地制度，政府要求以拆成自然平整的净地方式向社会供地，政府负责土地的拆迁工作，此时在土地市场上取得土地的成交价格已包含了土地拆迁安置补偿成本。六、正确认识地价与房价的关系近几年，人们普遍感到商品房的价格在步步高升，明显超过了收入增长速度，于是人们都把房价涨得快归咎于地价因素，归咎于土地供应总量的不足。其实，房地产开发企业根据自己对市场房价走势的预测、对

31、商品房价格的预期最终决定了取得土地的最高竞买价格，竞买土地时，市场房价的高低及可能达到的水平是竞买人在决策阶段最为关心的问题，房价的高低是由市场对商品房的需求决定的。地价是房价的重要组成，但地价的高低并不最终决定房价水平。开发商以高价竞得的土地当然会降低其合理的利润空间，开发商必然会努力提高商品房的附加价值来提高商品房价格；土地价格作为成本转移到商品房价格中，商品房价格只有被业主接受，才能最终得以实现。商品房的价格能否为老百姓所接受，权利掌握在老百姓手中。因此，正确认识地价与房价的辩证关系，对于我们购买土地是有意义的。首先、土地交易价格的上升，宏观上促进了商品房价格的上涨，地价是房价的重要组成

32、，房价越高，地价所占比重越大；其次、在公开的市场经济条件下，商品房价格的水平反映了社会经济发展和市场需求，决定了当地地价的高低，地价并不是决定商品房价格水平的唯一因素；第三、地价随房价的上涨而上涨，商品房价格与地价的稳步上升有利于房地产业的可持续发展和当地经济的持续稳定增长；第四、经济的发展、人民收入水平的提高又会带动房地产业的发展，从而促进房价和地价的上升。分析自2000年起从土地市场上取得的目前已有楼盘上市的商品房用地，我们可以初步认为：当时认为是“天价”取得的地块所建商品房，现在无一不是“抢手”的楼盘。以招标拍卖挂牌方式出让的土地，其地价一般占当时市场平均房价的40%左右，经开发，所建楼

33、盘销售时的价格一般均高于原预期房价，地价占平均销售房价的比例不到30%；七、对土地市场及房地产市场的认识 1、土地市场的建立规范了房地产开发过程中土地的取得 房地产开发企业在土地市场上通过公开竞价方式取得土地用于房地产开发已成为必然的选择。 2、能否以合理的价位取得合适的开发用地是房地产开发过程的关键所在 房地产开发离不开土地，对土地的获得及土地储备已关系到开发企业的可持续发展及可持续发展能力。3、对南京市房地产市场的认识市场现状：总体上房地产投资保持增长，市场商品房需求比较旺盛，商品房空置率持续下降，人们的购房热情依旧高涨。市场反映：现有房价不仅已被市场所接受，而且购销两旺，竣销基本平衡。同

34、类相比：南京现有商品房价与北京、深圳、上海、杭州等相比还有差距。市场预测：房地产价格的稳定和逐步上升不仅增强了开发商的投资信心，也向消费者发出了入市信号，这无疑会从投资和消费两方面推动南京房地产市场的发展。近几年来，南京市商品房价格上涨速度较快，目前房价还有进一步上升的空间，南京市商品房价格在未来几年内还将持续走高。4、对南京市商品房价格上涨的认识商品房价格通常由土地成本、建安成本、专业费用、相关税费、开发商利润等构成。建安成本及各项规费、税等对同一个地区而言相对比较固定；利润与最终的商品房形成价格有关，利润取决于开发商对项目市场分析和财务分析的科学性，取决于房地产营销市场的最终结果。商品房最

35、终价格的形成和开发商取得利润的高低取决于国家相关政策、地方社会经济态势、市场需求、房地产开发企业对项目的运作等因素，从以下因素的分析，对认识南京市商品房价格的上涨很有意义。1）人们对房屋品质的不断追求，商品房附加值的增加房地产开发企业在取得土地后，为提高产品的知名度和市场的吸引力，必将在房屋及套型的设计、新型建材的使用、智能化设备的拥有、绿化与环境的建设、基础设施的投入、教育配套的跟进、公交线路的开通、品牌的追求等环节上下功夫。提高房地产产品的附加值，必将增加投入，导致房价上浮成为必然。2）城市基础设施的建设及南京都市圈的形成与对外辐射南京城市环境的改善、基础设施的健全、生活设施的便利和完善等

36、必将给本地商品房价格的上涨提供空间和条件。南京都市圈的形成及对周边城镇的辐射，对外交通的建设，不仅会带动本市居民购房，还会形成城市住房消费的区域市场，吸引周边居民购买本地房地产。3）国家相关政策的变化直接影响商品房价格的升降房屋拆迁政策的出台，减少了房屋价格下降的空间；如:铁管巷地块，拆迁补偿基价老法为：4096元，新法为：5800元，增加41.6%.房屋分配制度的改革，实现了房地产消费主体由集团向个人的平稳过渡，个人购房已逐步取代集团购房消费；政府将拉动内需作为经济工作的重点，房地产业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业发展，成为带动国民经济发展的一个新的经济增长点，其他行业的发

37、展，工业品价格的回升，建材价格的上涨及新型建材的使用，提高了房地产开发成本，推动了房地产价格上涨；金融政策与房市、房地产市场的激烈竞争与房地产产品质量的不断提高、发展商营销费用的增加及其它开支的过大，股市低迷、银行降息、投资楼市等又使得房价居高不下；在激烈的市场竞争下，在市场所能接受的房价水平线上，房地产开发企业对商品房开发深层次的思考、策划及实践，对区位、环境、规划、景观、质量、套型、设施、风格、概念、卖点等的追求及付出，更加减少了房价下降的空间。 5、商品房主要是满足中高收入阶层需求的建立健全多层次城镇住房供应体系，满足“居者有其屋”的基本要求；根据“居者有其屋”，不同收入阶层都能各得其所

38、的住房供应原则，国家制定了“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他高收入家庭购买、租赁市场价商品房”的政策。我认为符合中低收入家庭购买能力的中低档住宅项目不宜大量建设，随着人们生活水平的提高，中高档住宅的需求必将成为主流。八、土地竞买注意事项1、 了解当地土地市场的行情 如：经营性用地是否都已归到土地一级市场上供应?全年的供地计划及规模、当地人口数量及人均收入水平、现有住房水平及质量、经济发展水平、人口的机械增长速度、房价提高的空间及可能性等。2、 了解土地市场管理的基本政策了解国家有关土地及土地市场管理政策，了解当地对土地市场管理有哪些规定和政策等。如：国有工业企业协议出让、退二进三、“三联动”等。一般来讲，目前房地产开发企业主要通过土地一级市场或土地二级市场取得经营性用地土地使用权。房地产开发企业要想拿到一手地，就必须在土地一级市场上，在土地有形市场内通过公开的土地使用权招标、拍卖、挂牌方式取得土地往往手续简单、周期短、见效快，但由于土地一级市场多采取“价高者得”的原则，因此价位往往比较高。房地产开发企业也可在土地二级市场上，遵循土地交易规则，以转让等土地交易方式取得经营性用地土地使用权，但由于受土地一级市场价格的影响，这种方式取得土地的成本往往