江西晋江利丰项目前期市场可行性分析报告

1、利丰项目市场报告 利丰项目 前期市场报告 通过对晋江市场的市场调查，综合个案产品分析、现剩余产品及本项目自身条件三个方面，我们提出对本项目的户型规划建议，以此作为本项目建筑设计方案前期的指导思想。part 1 市场篇一、区域个案调查分析1、个案分析表案 名江滨花园位 置双沟销售时间2005.7.17占地面积40628 m建筑面积137305 m工程进度地上二层售价范围26804788元均 价3450元/ m销售进度签合同65%销售情况户 型面 积销售比市场去化1房2房套数少去化快；目前剩3房135m，4房160m以上60套左右单身公寓3858 m100%2房7085 m100%3房130145

2、 m80%4房160175 m75%项目规划建筑风格规模类型现代简约,规划10栋带电梯小高层12层、16层，一梯两户，一梯一户产品特色双阳台、凸窗、180度弧型阳台设计园林景观20000 m巴厘岛风情园林规划配套1、户外游泳池、亲子动感乐园2、下沉式会所：乒乓球馆、泰式私人健身房、老人活动中心3、封闭式物管，保安定时巡逻、门禁系统、电话对讲系统。备 注该项目主力户型以大面积3房为主，且产品设计较单一，以江滨景观塑造品质社区，加上大社区的配套优势，市场接受度较好，其中多层共190套为安置房。案 名凤凰城位 置泉安路销售时间2005.11占地面积30亩建筑面积60000m工程进度打桩售价范围复式1

3、房32003800元住宅27503600元均 价复式1房3500元/m住宅3000元/m销售进度认购率100%销售情况户 型面 积销售比市场去化1房2房3房4房单身公寓3845 m100%主力复式1房5674 m100%2房86.6 m100%3房119128 m100%4房152 m100%项目规划建筑风格规模类型现代简约风络，规划2栋单身公寓,2栋住宅,带电梯小高层产品特色错层复式1房(客厅挑高4.1米,下上下卧室2.5米),凸窗,双阳台设计园林景观5000 m空中花园,围合式设计规划配套1、规划地上一至四商场、内设商业步行街2、智能物管：紧急呼救系统、地下停车场管理系统、小区广播及背景音

4、乐系统、一卡通管理系统3、智能保全：闭路监控、访客可视对讲系统、周界报警、电子巡更系统备 注地段好，价格较低，产品定位准确，以复式1房为主，区域内无竞争个案，去化较快案 名锦绣广场位 置电力大厦销售时间2004.12.27占地面积37亩建筑面积/工程进度现房售价范围23003200元均 价2700元/ m销售进度签合同90%销售情况户 型面 积销售比市场去化剩3房150 m和4房170 m以上的数套复式2房89m100%主力错层3房149.9169m95%主力错层4房170m95%复式3房198220m100%复式4房230265m100%项目规划建筑风格规模类型现代简约风格，规划10栋带电梯

5、板式小高层12层、17层，1栋酒店式公寓产品特色三错层、错层34房，复式2房规划，带入户花园、凸窗、三阳台、双卫设计；客厅：大开间：4.65.4米 短进深：47米园林景观生态园林，叠式立体中庭规划配套1、儿童阳光游戏园、激浪日光泳池、网球场2、vip会所：咖啡厅、vip房、健身馆、桌球室、羽毛球馆、沙弧球馆、桑拿室、咖啡冷饮厅3、常规物业管理，智能保全：闭路监控、对讲系统、门禁管理、周界防盗、电子巡更、车库管理、电梯监控备 注社区规模完善配套，产品设计较多样，早期区域内竞争个案较少，整体市场接受度较好，但大户型比小户型仍有一定阻力。案 名锦绣明珠位 置世纪大道销售时间2005.4.24占地面积

6、7亩建筑面积/工程进度现房售价范围25882758元均 价2600元/ m销售进度签合同100%销售情况户 型面 积销售比市场去化1房2房3房1房2745 m100%2房7785m100%主力3房99m100%110125m100%项目规划建筑风格规模类型现代简约，规划4栋多层产品特色平层13房设计，板式结构，凸窗、双阳台、双卫设计园林景观简异园林规划配套/备 注1期规模社区开发带动，形成市场较好的口碑，该项目产品面积较为适中，去化较快案 名世纪花园1期位 置世纪公园旁销售时间2005.11.29占地面积26975 m建筑面积147112m工程进度地上二层售价范围29684218元均 价350

7、0元/ m销售进度认购书90%销售情况户 型面 积销售比市场去化2房去化快，3房135以下去化快单身公寓3550 m未推2房8090 m100%主力3房120150 m98%项目规划建筑风格规模类型简约建筑，独栋带电梯小高层9层产品特色错层、凸窗（外飘60厘米）、三阳台设计，入户花园，客厅大开间4.36.3米，园林景观与世纪公园相邻，作为该项目的最大景观卖点规划配套内设商业步行街备 注打造晋江公园地产，第一个环公园而建的大型绿色生活头等舱案 名瑞璟香榭花都位 置世纪大道销售时间2005.11.5占地面积66000 m建筑面积/工程进度打桩售价范围29005200均 价3900元/m销售进度认购

8、书80%销售情况户 型面 积销售比市场去化3房4房3房157186 m4房256 m项目规划建筑风格规模类型欧式简约风络，独栋带电梯14层产品特色规划单身公寓，平层34房，复式；凸窗、双阳台、双卫设计；带观景电梯，花园入户；客厅大开间4.85.2米；复式挑空5.6米园林景观近46亩的园林绿化，融合欧洲44个国家的园林艺术，集休闲、渡假、养生、娱乐为一体的欧洲乐园规划配套1、社区网球场、篮球场、儿童游戏区2、全龄化俱乐部会所，国际五星级饭店式俱乐部3、五大安全智能系统：安全防范、信息管理、信息网络、ro逆渗透直饮水、物业管理系统备 注该项目规划大型社区，塑造晋江高档住宅社区，配套较完善，但户型面

9、积较大，销售仍有一定阴力 2、调查小结分析 目前晋江房地产项目开发主要集中在世纪大道和旧城区泉安路。作为晋江城市新动脉，世纪大道两侧充足的土地存量具备开发大型住宅社区的较好条件。 区域个案开发水平，呈现出产品丰富、品质提升等新的景象，建筑类型主要以小高层、中高层为主，个案较为注重项目本身的环境及配套的建设； 个案开发规模，大盘社区仍占据一定的市场优势，其完善的功能配套，吸引市场眼球；而其中小盘量个案则多在产品的规划做足特色，以区隔市场竞争（如：凤凰城复式1房）； 从目前区域个案商品房户型面积范围分析，1房3050 m，2房7790m、3房110186 m、4房152256 m，可以看出本区域市

10、场提供的产品面积范围跨度较大。 从产品去化分析，我们可以看出，本区域3房130 m以下较为畅销 ，其次90 m左右的2房，销售率均较高，而150平方米以上的大户型去化较慢。可以看出经济型产品销售去化较快，其中凤凰城以复式1房的产品设计，赢得本区域较多购房者及投资者关注。 二、2006年晋江房地产市场供应情况内 容项 目位 置占地面积总建筑面积世纪豪庭世纪大道南区中学对面28亩约6.5万m兰峰城市花园a区sm商业城旁339亩约35万m百宏雅苑福埔转盘49亩约90000 m瑞璟香榭花都2期世纪大道100亩约80000m锦绣广场3期世纪大道电力大厦旁3.5亩约8000 m世纪花园2期世纪公园旁40.

11、8亩约30000 m6月推单身公寓合计62.3万 开发重点主要集中在世纪大道沿线一侧及福埔新城区，与本项目同区域； 个案盘量较大，较多采用分期开发，分期销售； 个案产品规划较多创新，更注重社区品质的提升； 推案时间主要在2006年；小结：晋江2006年市场供应量约62.3万平方米总建筑面积；本案的销售期在2006年, 与上述个案将形成较为激烈的市场竞争。三、市场总结 通过上述分析，我们可以看出晋江房地产市场已呈现快速发展的局面，产品力创新，注重社区环境配套等，大盘开发带动了晋江房地产发展的机遇，从调查中我也发现目前晋江市场存在大户型产品过剩。 未来晋江市场又将面临62.3万平方米市场供应量的竞争，如何超越市场，跳脱市场而取得有效占有率，应在产品规划上、园林景观、社区配套等突显特色，区隔现有市场竞争，力求创造项目的多个唯一性。part 2 产品篇 户型配比建议