房地产业对地方财政收入和支出影响的实证分析

1、房地产业对地方财政收入和支出影响的实证分析自土地出让制度建立以来，地方政府对农村土地特别青睐，热衷于向有钱者出让土地，并从中获取大量财政收入。这些有钱者莫过于房地产开发商，为此，城市房地产开发快速升温，引发出接连不断的违法拆迁事件。那么，地方财政收入与房地产开发到底是种什么关系呢？相互间的依赖性到底有多强呢？从理论到实践研究两者之间的相互关系，并提出有针对性的建议，意义重大。一、房地产业与地方财政收入问题的提出土地有偿出让制度运用经济手段调节城市土地供应，适应了城市发展对土地的需求，提高了土地的利用效率（安体富、窦欣，2011）。但快速增长的房地产开发就像鸦片一样，不仅使地方政府尝到了甜头，而

2、且使地方政府产生了强大的依赖性。巨幅增长的土地使用权出让收入不仅成为重要的财政收入来源，还推动了地方经济的发展，导致地方政府的卖地冲动（朱丽娜、石晓平，2010）。房地产销售额和地方财政收入之间存在格兰杰双向因果关系。房价上涨增加了普通老百姓购房的负担，使广大人民群众叫苦不迭，引发对执政当局的极大不满。房地产行业日趋繁荣带动建筑建材以及冶金、家电等商业链的发展，商业链的繁荣所带来的税收使得地方财政收入连年增加。邵一江（2010）以19952007年间的上海房地产销售额和上海地方财政收入的年度数据为研究对象，进行计量经济学分析，证实地方政府的财政收入增加刺激了地方政府财政支出的冲动，从而形成了一

3、个相互促进、相互影响的格局，在整个地方财政收入中，土地出让收入占地方财政收入比重的不断提高，虽然增强了地方政府对廉租房、城市建设、农村基础设施建设等方面的支持力度，但也刺激了地方政府运用各种违法手段出售土地换取收入的短期行为（贾宜春等，2010）。每届政府负责人为了本届政府的政绩，不惜违反中央政府政策和国家法律，拼命扩大土地出让数量，以获得短期高额财政收入，甚至往往会突击加大基础设施建设力度，越权减免税收，以吸引外商或民间投资，这样就刺激了房地产业的进一步发展。二、实证分析（一）材料与数据描述笔者通过中国经济信息网数据库，收集了19972010年我国地方财政支出、地方财政收入、房地产商购置土地

4、费用、房地产经营税金及附加4组数据（见表1），分别分析房地产商购置土地的费用、房地产经营税金及附加费在地方财政收入中所占比例的变化，从而探索房地产业对地方财政收入和影响。为了分析方便，本文利用eviews软件对数据进行处理，得到地方财政收入、支出和房地产业对财政收入贡献这几项数据的基本描述（见表2）。（二）假设与直观分析假设地方财政收入充分依靠房地产业的发展，同时，房地产的发展刺激了地方政府出让土地的积极性。因而，导致了地方政府不顾中央政策和法律规定，不顾群众利益和意愿，违法实施强拆。表2数据显示四个变量的数据都是呈逐年递增的趋势，2010年地方财政支出是1997年的11倍多，年均增长18.7

5、%；2010年地方财政收入是1997年的9倍多，年均增长17.2%；房地产商购置土地费用2010年是1997年的40多倍，年均增长30%；房地产经营税金及附加2010年是1997年的33倍多，年均增长28.4%；房地产商购置土地费用占地方财政收入的比重自1997年的5.6%上升到2010年的24.6%，年均增长11.2%；房地产商经营税金及附加占地方财政收入的比重自1997年的2.4%上升到2010年的8.5%，年均增长9.6%。可以看出，房地产商购置土地费用和经营税金及附加两项总和占地方财政收入的比重从1997年的7.95%到2010年时已经达到33%，说明地方财政收入对房地产业的发展具有强

6、烈的依赖性，并呈现上升趋势。这是从全国平均水平来看，单从某一省市来看，这种依赖性表现得更加紧密。图1给出了房地产商购置土地费用、房地产经营税金及附加以及两项和占地方财政收入的比重的趋势图。由表2和图1可以看出，房地产对增加地方财政收入的重要性，同时地方财政支出大约是地方财政收入的2倍，虽然有中央转移支付，但地方政府存在较高的想方设法增加地方财政收入的积极性。（三）模型与计量分析根据绝对收入假说理论，收入的增加是支出增加的主要因素，在其他条件不变的情况下，增加收入来源可以增加支出，而房地产商购置土地费用和经营税金及附加正是地方增加财政收入的来源。做对数回归模型可以反映这两项地方财政收入来源对支出

7、的弹性。用x1表示房地产商购置土地费用，x2表示房地产经营税金及附加，y表示地方财政支出。对时间序列数据先做平稳性检验，表3给出了检验结果。从检验结果看，在1%、5%、10%三个显著性水平下，单位根检验的mackinnon临界值分别为-3.5121、-2.8972、-2.5855，三个变量对数的t检验统计量值分别为-3.298359、-3.782042、-3.410861，小于相应临界值，表明三变量的对数二阶差分序列不存在单位根，是平稳序列。即lnx1、lnx2、lny序列是二阶单整的。所以lnx1、lnx2、lny之间可能存在协整关系，考虑到房地产商购置土地费用（x1）与房地产商经营税金及附

8、加（x2）理论上存在高度相关性，而用本文数据计算两者简单相关系数高达0.9763，所以只能分别考察两个变量对财政支出的收入支出弹性。分别做lnx1和lnx2对lny的回归。广义最小二乘法（gls）回归结果如下（括号里为t统计量）：=4.1599+0.7560lnx1+0.6197ar（5.3224） （8.0920） （3.5285）r2=0.9577 dw=1.7364 （1）=5.6861+0.6716lnx2（40.48998）（30.65180）r2=0.9874 dw=2.5532 （2）回归方程（1）、（2）表明，模型的拟合程度都很高，不存在序列相关性，房地产商购置土地费用和经营税

9、金及附加都对财政支出存在显著的正的影响，弹性系数表明房地产商购置土地费用对财政支出的影响更大。对两个回归的残差序列进行平稳性检验，检验结果表明两个回归的残差序列其无截距项、无趋势项的adf检验，在5%的显著性水平下，t检验统计量值分别为-1.9901和-4.639789，小于相应临界值-1.9755，表明残差序列不存在单位根，是平稳序列，说明房地产商购置土地费用（x1）和经营税金及附加（x2）和地方财政支出（y）的对数之间存在协整关系。所以两变量和地方财政支出（y）对数之间的存在长期均衡关系。从数据直观分析可以看出，房地产业对地方财政收入的贡献从1997年的7.95%发展到2010年已经达到3

10、3%，而通过计量模型分析，房地产购置土地费用每增加1%，地方财政支出则增加0.76%；房地产税及附加费每增加1%，地方财政支出则增加0.67%。这说明房地产业的发展与地方财政收入和支出形成了长期相互依赖、相互促进的关系。三、结论与建议通过以上分析，可以得出了以下基本结论。房地产商购置土地费用和经营税金及附加与地方财政支出的对数之间存在协整关系和长期均衡关系。地方财政收入对房地产商土地出让的依赖程度逐年增加，从1997年的7.95%增加到2010年的33%，而且这种依赖性仍然呈上升趋势。地方财政支出对房地产业存在显著相关性，房地产商购置土地费用每增加1%，地方财政支出则增加0.76%；房地产税及

11、附加费每增加1%，地方财政支出则增加0.67%。总之，地方财政收入和支出与房地产业的发展形成了显著的相关性关系，地方政府与房地产商形成了利益共同体。一旦房地产业在国家宏观调控政策的影响下发展不畅，地方财政收入就会大幅下降。这种现象表明，我国地方财政存在着依赖性单一的特点，在短期内地方财政收入虽然依赖房地产业的发展获得了很大的增长，但财政收入结构也出现了很大的扭曲和变异，使财政收入的增加变的很不稳定，潜藏着巨大的风险（贾宜春，2010）。而且地方政府收取的土地出让金，实际上是预支了未来40到70年的收入，是一种对土地收益的“透支”（彭青，2011）。针对地方财政收入和支出与房地产业发展的相互依赖

12、性，而导致地方财政潜藏着的巨大风险，特提出如下政策建议：（一）促进地方财政收入来源的多样化，减少地方财政收入的潜在风险中央政府应当严格控制地方政府土地征收出让数量，促进地方政府积极培植新的财政收入增长点，推动产业结构调整，逐步扩大、寻找和培育新的税源，提高工业企业、商业企业营业税和第三产业营业税在财政收入中的比重，积极加大对第二、三产业的扶持力度，减少地方财政收入对房地产业的依赖程度，逐步减少土地出让金在地方财政收入中的比重，从而减少地方财政收入的潜在风险，建立地方财政收入健康稳定发展的长效机制。（二）严格控制土地向房地产业的出让，杜绝政府强征强拆行为的发生国家土地资源管理部门要实行更加严格的

13、土地出让管理政策，严格控制土地向房地产业的出让，降低地方财政收入与房地产业联系的密切程度，杜绝政府强征强拆行为的发生，改善地方政府和人民群众的关系，提升地方政府形象。（三）改革对地方政府官员的考核办法，抑制地方政府的短期功利行为改革对地方政府官员的考核办法，摒弃现行重经济发展数量，轻经济发展质量和效益的“唯gdp论”考核机制，建立起以地方政府提高人民群众幸福指数，改善生态环境，维护社会治安，做好公共服务，着力保障民生，促进地方经济健康可持续发展为主要内容的考核机制，以此来抑制地方政府出让土地获取财政收入等短期行为，实现地方经济健康、和谐、可持续发展。c29c91afe4ced1b6c8795a

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