2793.广州市产权式酒店的发展及对策

1、本科毕业设计（论文）广州市产权式酒店的发展及对策 学 院 经济管理学院 专 业 工商管理 年级班别 学 号 学生姓名 指导教师 2007 年 6 月 15 日摘要20世纪90年代，产权式酒店的概念随着分时度假的产品引入中国，一时在全国各地引发热潮；同时酒店业迅速发展及近年来经济效益逐渐滑入低谷，出现了全行业亏损的局面，此种局面引发酒店行业人士的深思：酒店业是否需要改革？本文首先在酒店行业的基础上引入分时度假的概念，解释了产权式酒店概念的来源及内涵；进而对酒店经营赖以生存的旅游业及酒店相关产业会展业进行分析；论述了产权式酒店在国内外的发展前缘、发展现状、发展趋势及国内早期产权式酒店发展过程中遇到

2、的各种问题及寻求解决的出路；并在分析了广州酒店行业的发展状况，如客源状况、经营情况和产权式酒店发展所具备的条件的基础上对广州酒店的发展趋势作出预测；最后对广州市发展产权式酒店的可行性进行了客观的分析，显示了广州市有发展产权式酒店的良好经济环境和文化环境，并符合社会的发展，对社会的进步具的推动作用，具有很好的发展前景，同时也批露了广州市发展产权式酒店遇到的问题的并努力寻求解决的对策。“分时度假”作为一种新颖的旅游休闲概念,目前在中国国内逐渐为越来越多的人所熟悉,而且产权式酒店的销售和承购在国内逐渐成为一种对休闲生活的投资。但这种新兴的消费和投资方式在广州当前的旅游发展中也存在很多问题。关键词：产

3、权，产权式酒店，酒店经营，分时度假abtractthe concept of property right hotel was brought into china with the products of timesharing spent holiday in the nineteen 90s, and was very popular across the country immediately; at the same time, with the speedy development of hotel industry and the shrinking of economy ben

4、efit in recent years, all of this industry are facing an situation of having a deficit, which brings the people in the industry to ponder over whether the industry need a innovation?this text firstly introduces the genesis of timesharing spent holiday basing on the industry of hotel and explains the

5、 connotation and origin of the concept of property right hotel, then analyzes the industry of travel on which the hotel-management relayed and the industry of convention and exhibition which is related to the industry of hotel. thirdly it discusses the history, actuality and direction of the develop

6、ment of property right hotel in and across the world, and equally analyzes the actuality of the hotel-industry in guangzhou such as situation of guest-source, management and feasibility of the development in property right hotel, and forecasts the trend of hotel-development in guangzhou. finally, it

7、 analyzes the feasibility of developing property right hotel in guangzhou objectively, to show that there is a fine envelopment in both economy and culture which is fit for developing property right hotel in guangzhou city and accords with the social-development, it will functions in forcing the adv

8、ancement of society and has a prosperous future. at the same time, this text also throws daylight on the problem faced in the development of property-right-hotel in guangzhou city and tries hardly to find a countermeasure.as a new concept of tour-leisure, “timesharing spent holiday” have been more a

9、nd more familiar with people in china, while the selling and purchase of property right hotel have become an investment of the leisure life in our country. bu this newly consuming and investing mode still have some problem in the tourism-development in guangzhou at this moment.key words：property rig

10、ht，feasibility analyzing，hotel operators，timeshare43目 录1 绪 论1 1.1 题目的背景及目的11.2 国内外研究情况21.3 题目研究方法31.4 论文构成及研究方法31.5 论文的创新点42 产权式酒店的内涵、背景、概念、分类及其相关产业的发展52.1 酒店业的概念与分类52.1.1 酒店的概念52.1.2 酒店的类型52.1.3现代酒店的基本性质62.2 产权式酒店发展背景、概念及分类72.2.1 产权式酒店的发展背景7 2.2.2 产权式酒店的定义82.2.3 产权式酒店的性质82.2.4 产权式酒店的分类92.3 产权式酒店的消费

11、群体92.4 我国城市出现产权式酒店102.5 近年来我国旅游业发展概况112.6 近年来我国会展产业概况133 广州市酒店业的发展现状173.1 广州市酒店业发展概况173.1.1 酒店行业整体景气复苏17 3.1.2 广州市酒店的经营情况及趋势分析173.1.3 广州市酒店业走向世界的途径193.2 广州市酒店业面临的问题193.2.1 酒店业外资赚取利润大193.2.2 酒店每年有大量资产闲置203.2.3 酒店业经营模式有待创新203.3 广州产权式酒店发展现状203.4 广州市产权式酒店的发展动态203.5 产权式酒店租赁市场发展空间大214 广州市产权式酒店发展的问题及分析224.

12、1 价格偏高以及回报不稳定234.2 产权酒店的发展受限制234.3 市场秩序混乱234.4 缺乏规范化的规条24 4.5 产权式规模难以形成245 广州市产权式酒店发展的对策及发展出路265.1 广州市产权式酒店发展的对策275.2 产权式酒店购买者分析285.3 产权式酒店的发展出路295.4 选择广州产权式酒店经营的最优模式31结 论33参考文献36致谢371 绪 论1.1 题目的背景及目的近年来，我国酒店业的经济效益逐渐滑入低谷，出现了全行业亏损的局面。根据有关调查表明，全国目前有6000多家星级酒店，但近几年全国酒店的平均开房率不到47%，1996-1999年我国酒店开房率分别为58

13、.12%、55.27%、53.78%和51.67%，呈不断下降趋势。1999年全国客房数量为76.5万间，至少有30万间客房处于闲置状态。如果只按平均每间客房10万元投资计算，全国就有300亿元的旅游资产闲置。经过90年代前期房地产开发热潮，中国大地又出现了大量的闲置房地产和房地产的烂尾工程，有许多地区几经努力也无法盘活。而分时度假概念的出现给上述闲置的资产带来了无限的市场生机，是解决酒店客房和房地产闲置率过高的有力措施。2004年，全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次，比2003年增长9%；中国全年旅游业总收入达到6150亿元，比2002年增长10.5%。2005年，中国旅游业和全球旅游业

14、进入一个新的景气周期。预计旅游市场本轮景气周期可持续5-8年，即可持续到2013年，期间入境旅游人数年均增长率为8%-10%，国内旅游人数年均增长率为5%-7%。而旅游业的发展大大的促进了我国酒店业的发展，同时随着人们生活水平的提高，分时度假也在国内兴起，所以这一系列的因素掀起了投资产权式酒店的热潮。2006上半年入境旅游人数5973.20万人次，比2005年同期增长2.40%；入境过夜旅游者人数2356.81万人次，比2005年同期增长4.36%；全国旅游外汇收入146.83亿美元，比2005年同期增长4.10%。产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和

15、酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。此类产品一般依托于高档星级度假村和生态环境一流的名胜，同时在产品的设计上又结合自然生态环境，迥异于普通的别墅、公寓，符合现代人性居所的条件。在国外，依托于度假村或风景名胜的产权公寓已发展得很成熟，在美国，被称为“home from home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。此类住宅，实际是伴随着休闲产

16、业的快速发展，在生产科技高度发展的前提下，社会形成既“有钱”又“休闲”阶层后的必然产物产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前我国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。然而广州地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，是华南地区海陆空交通及通讯枢纽中心，素有中国“南大门”之称的广州市，是广东省的科技、教育、文化、医疗卫生中心。广州市作为适宜创业发展和居住生活的现代化大都市，作为重要的沿海开放城市，产权式酒店的概念在酒店业及房地产业，乃至城市经济的发展中都日益加深，发展前景一片光明。

17、1.2 国内外研究情况作为一种稳健的投资理财方式，产权式酒店在国际上受到越来越多的投资人士的青睐。目前，该类型酒店在中国大陆方兴未艾。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20

18、年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店19861995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程

19、中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。以美国为例：产权式酒店20世纪70年代传入美国，当时美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅堆积。为了处理积压和空置，盘活闲置资产，美国从欧洲引进了时权酒店这一概念，得到了意想不到的成功。对美国经济复苏起到了积极的作用。仅仅30年时间，这种新生事物在欧美许多国家就趋于成熟，并且不断外扩。据资料显示当时全球有540万个家庭参与了分时度假网络，销售额达到67.2亿美元。近10年来产权式酒店平均每年以15%以上的速度增长。到2004年底，销售额已达300多亿美元。产权式酒店的最大特色和吸引力在于当

20、你某一年决定不在你所购买的时段的酒店或度假村时，你可以用你的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一时段。在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在海南，深圳等沿海地区。产权式酒店的异军突起，是建立在近年来休闲旅游与商务旅行快速发展的基础之上的。自1999年开始，国内每年都出现旅游黄金周，这使得人们的休闲、旅游需求激增。2001年11月，中国正式加入，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，境内外商务频繁，接触日多，外商入境人次与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展开辟了新的领域，注入了新的活力。产权式酒店是房地产业与酒店业相互交融的一种复合产品。房地产产品一般

21、都具有使用和投资两种功能，但不同品种的两种功能所占比重却大相径庭。譬如，纯住宅的使用功能要大于投资功能，而产权式酒店的投资功能就要远大于使用功能。如此看来，产权式酒店是一个以满足投资功能为主的房地产产品。1.3 题目研究方法资料收集法，通过网络，书籍等对广州产权式酒店的资料进行收集，然后利用文献分析法，搜集、鉴别、整理文献，并通过对文献的研究，形成对事实科学认识的方法。通过对文献的定量分析，统计描述来实现对事实的科学认识。1.4 论文构成及研究方法首先介绍了产权式酒店的相关概念和分类，接着分析了中国酒店业及其相关产业的发展概况以及酒店业的消费情况，然后分析了国内产权式酒店的发展，并分别对出现产

22、权式酒店在中国成消费热做了具体分析。随后，本论文对中国产权式酒店行业做了广州市产权式酒店发展分析、发展的问题、发展对策等进行分析，最后分析了广州产权式酒店的未来发展趋势及前景。 1.5 论文的创新点产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。在经济增长迅速的今天，产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，经营产权式酒店作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。2 产权式酒店的内涵、背景、概念、分类及其相关产业的发展2.1 酒店业的概念与分类2.1.1 酒店的概念生产力的发展促进了酒店行业的发展。首先是货币的产生，商品

23、交易及商人的商业活动，这种活动的产生是酒店开端的必备条件，后来随着商品活动使人类扩大活动的范围，从而产生居住等更多的需求，也就使酒店的基本功能日益增加。饭店、宾馆、酒店（hotel）一词原为法语，指的是法国贵族在乡下招待贵宾的别墅。后来欧美的酒店业沿用了这一名词。在我国，由于地域和习惯上的差异，有“饭店”、“酒店”、“宾馆”、“大厦”、“度假村”、“休闲山庄”等多种不同的叫法。酒店是以建筑物为凭借，主要通过客房、餐饮、娱乐等设施及与之有关的多种服务项目，向客人提供服务的一种专门场所。换言之，酒店就是利用空间设备、场所和一定消费物质资料，通过接待服务来满足宾客住宿、饮食、娱乐、购物、消遣等需要而

24、取得经济效益和社会效益的一个经济实体。2.1.2 酒店的类型酒店的类型从不同的角度有不同的划分方式，主要有以下几种（）按客人入住目的分商务性酒店度假性酒店长住性酒店会议性酒店观光性酒店（）按酒店建筑规模分类目前对酒店的规模旅游行政部门还没有一个统一的划分标准。较通行的分类方法是以客房和床位的数量多少，区分为大、中、小型三种小型酒店，客房在300间以下中型酒店，客房在300600间之间大型酒店，客房在600间以上（）酒店的等级划分世界上酒店等级的评定多采用星级制，我国是根据中华人民共和国旅游涉外酒店星级标准，按一星、二星、三星、四星、五星来划分酒店等级的。五星级为最高级，在五星级的基础上，再产生

25、白金五星。酒店的星级是按其建筑、装潢、设备、设施条件和维修保养状况，管理水平和服务质量的高低，服务项目的多少，进行全面考察，综合评价后确定的。（）按酒店的发展模式分主题式酒店产权式酒店绿色酒店品牌连锁式酒店异化酒店化酒店2.1.3 现代酒店的基本性质酒店是一类特殊的企业，它的存在和发展都和一定历史时期的社会形态、经济形态、文化形态相联系。酒店业经因数千年的变化，通过高速其服务形式及种类以满足不断变化的顾客需求，今天的酒店，是从我国的驿馆、欧洲的路边旅馆及美国的驿站马车客栈演变而来的。现代的酒店已成为全球旅游热不可缺少的一部分，是商业全球化发展的主力军。它已经不是单纯提供食宿的场所，现正向集团化

26、、综合化的道路发展，它能接待宾客并为他们提供住宿、饮食、购物、娱乐及其他服务的综合性服务性企业。现代酒店作为一个企业，一个独立的企业法人，是社会的功能组织。2.2 产权式酒店发展背景、概念及分类2.2.1 产权式酒店的发展背景20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。分时度假（time

27、 share）由一位名叫亚历山大奈特的德国人首创。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。分时度假指消费者每年都有一个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用权的期限可以是20年、30年甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一周的度假，与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假

28、权的酒店居住休闲时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权，这就是“时权酒店”。产权式酒店由时权酒店（time share）演变而来。消费者或投资者买断酒店的产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。将纯消费房产融入投资概念，这就是产权式酒店的理念。此类产品一般依托于高档

29、星级度假村和生态环境一流的名胜，同时在产品的设计上又结合自然生态环境，迥异于普通的别墅、公寓，符合现代人性居所的条件。在美国，被称为“home from home”，意为“家以外的另一个非常舒适、轻松的家”。此类住宅，实际是伴随着休闲产业的快速发展，在生产科技高度发展的前提下，社会形成既“有钱”又“休闲”阶层后的必然产物。2.2.2 产权式酒店的定义分时度假自20世纪70年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。产权式酒店概念的引入，也将引导酒店业的改革。然而在“产权式酒店”的概念上，很多旅游和房地产业人士对于它的了解也仅限于轮廓性的，再加上对其认识的角度的

30、差异和其产品本身的复杂性，造成了产权式酒店定义的多样性。尽管目前还没有统一的定义，但是一般认为：所谓的“产权式酒店”，是由“时权酒店”演变而来，由消费者或投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店的投资经营是多样性的，中国的产权式酒店是指发展商将酒店的一个客房划分成最小单位，将每一个单位实体的产权分别出售给投资

31、者，同时投资者委托酒店管理公司管理，获取一定投资回报，其实质是一种房地产金融投资。2.2.3 产权式酒店的性质产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小，回报更丰厚，同时还能获得一套真正属于自己的私家酒店。产权式酒店是集房地产业与酒店业、旅游业相互融合的一种新型的投资产品，现在形成了一个二元发展空间，第一个空间是休闲度假，第二个空间是投资回报，而且两个空间紧密结合。产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配

32、套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。2.2.4 产权式酒店的分类根据对产权酒店的不同经营，可将其分为以下几种类型：（1）退休住宅型 这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使

33、用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。（2）有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。海南南海传说即是这种类型。（3）公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。2.3产权式酒店的消费群体从时权酒店到产权酒店的发展过程，从投资消费角度分

34、析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力

35、、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。2.4 我国城市出现产权式酒店产权式酒店在20世纪90年代传入我国，在短短的几年里，我国产权式酒店的发展已从悄然无声到大张旗鼓，最初在广州珠江三角洲一带就出现了分时度假房的策划运作。孟晓苏博士和他率领的中房集团，瞄准了中

36、国部分城市居民二次置业的契机，开始尝试产权式酒店和分时度假相结合的旅游地产新模式。2001年秋，中房集团所有的背后策划开始一步一步走向前台。2002年4月18号，孟小苏在海南博鳖发起了“中国房地产分时度假联盟”，正式成立并发表联合宣言，这一盛举标志着中国地产业与旅游休闲度假消费的正式结缘。2002年6月25号，该联盟在上海举行“首届中国旅游房地产及分时度假大会”。其成员由原来的30家迅速扩大到67家。2003年5月，在上海举办了第二届“中国旅游房地产及分时度假大会”，国内分时度假同盟伙伴已达96家. 目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。如已成功运作并使

37、业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；10%投资回报房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大龙庆峡（假日）乡村俱乐部、龙脉温泉等。2.5 近年来我国旅游业发展概况1、我国旅游业迅速发展我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10以上的增长率，高于gdp的增长，占gdp的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占gdp的5.4。旅游的产业规模已经确立，并逐步发

38、展成为我国的新兴支柱产业。“九五”期间我国国内旅游情况见表所示46。(中华人民共和国国家旅游局，2003)表2.1“九五”期间我国国内旅游情况年份人次(亿人次)增长率(%)收入(亿元)增长率(%)人均消费(元)增长率(%)19966.41.60%163819.10%19976.440.60%211329.00%328.0619986.947.80%239113.20%344.55.00%19997.23.70%283118.40%39414.40%20007.443.50%3175.5412.10%426.68.30%20017.845.30%3522.3610.90%449.35.30%20

39、028.7812.01%387810.11%441.8-1.70%（数据来源:中国旅游统计年览、中国旅游业发展十五计划及远景目标纲要）2、20032005年我国旅游业概况2003年我国旅游业受非典疫情影响较大。全年入境人数9166万人次，比上年下降6.4%；国际旅游外汇收入174亿美元，下降14.6%；国内旅游人数达8.7亿人次，下降0.9%；国内旅游收入3442亿元，下降11.2%。据国家旅游局、国家统计局2003年10月公布的对全国31个省市自治区“十一”黄金周的接待规模和接待收益的统计的汇总以及其他相关资料：2003年“十一”黄金周期间，全国共接待旅游者8999万人次，比2002年“十一

40、”黄金周增长11.5%；实现旅游收入346亿元，比2002年同期增长13.1%；旅游者人均花费支出384元，比2002年同期增长1.3%。2004年全年，我国入境旅游全面恢复振兴并有新的突破性大发展，全年入境旅游人数达10904万人次，比2003年增长18.96%，比2002年增长11.37%，旅游外汇收入累计为257亿美元，旅游总收入达到6840亿元，相当于全国gdp的5.01%，比2003年增长47.87%；比2002年增长26.26%。2005年112月，我国入境旅游累计人数达12,029.23万人次，同比增长10.32%，比去年同期增长-8.64个百分点；入境过夜旅游累计人数达4,68

41、0.90万人次，同比增长12.09%，比去年同期增长-14.57个百分点；旅游（外汇）收入累计292.96亿美元，同比增长13.82%，比去年同期增长-34.05个百分点4。3 、中国国内旅游的总体走势向上2003年“十一”黄金周期间旅游业的如此空前火暴，的确出乎此前人们的意料，2003年下半年中国旅游业的恢复已经达到了或者已超过了2002年的同期水平。尽管2003年“非典”的冲击几乎使中国的旅游业一度落入谷底，但是仅仅一年之后便恢复发展到了新的高峰。2004年我国旅游业的发展，表现为对2003年理应有的正常增长后的再增长，即出现两年正常增长的叠加，而且比原来预测的增幅还更大一些。2005年的

42、中国国内旅游在2004年大步前进的基础上继续稳步向前，出现一个具有新特色的良好态势，旅游热点延续与升温。看来，虽然我们不能指望今后国内旅游的增长有2004年的特殊增幅，但是中国国内旅游的发展，的确已经成为了一股一往无前的态势。即使出现一些风波，也可以比较顺利地恢复；如果没有特殊的外部环境的致命性打击，则这种一往无前的态势将是难以改变的。这个现实，也反映在近20年来中国国内旅游的总体走势向上。4、2005年我国入境旅游接待收汇状况2005年，我国入境旅游的外国人、香港同胞、澳门同胞和台湾同胞均有不同程度的增长，其中入境旅游的外国人、澳门同胞人数同比增长均超过了15%，增幅比较显著，台湾同胞人数同

43、比增长为11.5%，增幅较大，而入境旅游的香港同胞人数同比增长（5.49%）相对缓慢。全年累计入境过夜旅游者人数达4,680.90万人次，同比增长12.09%。其中，外国人为1,641.91万人次，同比增长20.20%；香港同胞为2,259.43万人次，同比增长5.94%；澳门同胞为421.37万人次，同比增长18.28%；台湾同胞为358.19万人次，同比增长11.50%。入境旅游（外汇）收入累计数为为292.96亿美元，同比增长13.82%。其中：过夜旅游者在华花费为265.82亿美元，占入境旅游（外汇）收入的90.74%；一日游游客在华花费为27.14亿美元，占9.26%5。作为国民经济

44、的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。5、旅游业复苏带动酒店业发展以酒店为代表的食宿业，是旅游业的重要组成部分之一，旅游业的兴旺带动酒店业的兴起，旅游业的复苏也必然带动酒店业的发展。酒店为洽谈业务、举行会议、开展文娱活动等旅游经济

45、活动和社会生活提供了方便；酒店是旅游创收的重要基地。随着旅游业的发展，酒店的数量也越来越多，有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997年至2002年一直保持着超过10的增长率，至2002年我国星级饭店数量已经达到7358家，客房数量达接近90万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4所示。我国19922002星级酒店数量变化情况324827241028118615561913234938566027735888800200040006000800010000199219931994199519961997199819992000200120020.00%10.00%20.00%3

46、0.00%40.00%50.00%60.00%酒店数（家）增长率（） 图2.1 我国1992-2002星级酒店数量变化情况资料来源：中国旅游统计年鉴20052.6 近年来我国会展产业概况近年来中国会展经济发展异常迅猛。会展经济具有强大的关联度，能直接抖动社会综合经济指数。作为一种新的经济现象和经济发展的新增长点，会展业已经被数国许多大城市列入重点发展的行业。会展经济是指世界一切涉及会议、展览的相关生产领域和流通领域的活动，具体指那些由于会议、展览而产生利益、效益、价值、利润的活动。而其中的“会展旅游”是指通过举办各种类型的大型国际展览会、博览会、交易会、运动会、招商会等，吸引大量游客前来洽商谈

47、贸易、旅游观光、进行技术合作、信息沟通、人员互访和文化交流，以此带动交通、旅游、商业、餐饮等多项想关产业的发展，它是一种综合性的旅游服务形式。由于会展产业的多样性和综合性，会展经济对广州市经济的影响是难以估计的。国际上有1和9的说法，即为会展的场馆收入如果是1的话，那么所带动的相关的社会收入就是它的9倍。时下，广州市的会展产业也在不断发展当中。(1) 广州是国内三大展览中心城市之一，展览的数量，展览使用面积，名展大展的规模和影响，都位居全国前茅。同时广州会展业历史悠久，影响深远，具有非常好的基础，以琶洲新会展中心的建成为开端，广州政府大力发展经济的决心和魄力已开始体现，相信不远的将来广州定将成

48、为华南乃至全国和世界最著名的会展中心名城之一。举办“中国第一展”的广州出口商品交易会的广州市，一直被视为南方会展业的代表城市，广州是华南政治、经济、文化的中心枢纽，也是国内会展业发展最早、会展经济最活跃的地区之一，展览的数量、展览面积、展览规模和影响，都位居全国前列。据不完全统计，在广州地区每年举办各种展览会上百个，其中国际性展览占三分之一，既有“中国第一展”的广交会，也有后起之秀的广州博览会、美容美发博览会，广州的会展经济业可以说初具规模。(2) 参展企业和结构进一步优化，提高了国产商品在国际市场的竞争力。以2003年秋交会为例，生产企业和外商投资企业的参展比例接近四成，由于这些企业产品的竞

49、争力强，出口成交了总成交额的二成七，比上届提高六个百分点，名优产品，高附加值产品，新产品成交势头旺盛，其中，家用电器成为第二大类商品，出口成交比重占总成交额的一成多，比上届增长两成七，信息及通讯产品成交非常活跃，增长两成二，扩大出口的潜力巨大。日用消费品中新款式、新面料的服装及工艺陶瓷等颇受客商欢迎。广交会的组织者表示，在亚洲金融危机的不利影响下，近几届广交会到会客商人数和成交量持续增长，并屡创历史最高记录，也说明了广交会具有很强的生机和活力，因而对外商产生了很大的吸引力。基本上每次交易会成交都创出新高，为下一步外贸出口持续增长奠定了基础。会展经济作为我国经济发展的朝阳产业之一，是能过举办大型

50、会议、展览活动，带来源源不断的商流、物流、人流、资金流、信息流等，直接推动商贸、旅游等产业的发展，不断分行商机，吸引投资，进而拉动其他产业的发展，并形成一个以会展活动为核心的经济群体。会展产业的发展加速我国城市化的进程，具有不可估量的作用。会展经济具有创造供给和需求的机能，以及调节供需平衡的机能，带动社会各经济实体的发展和调节其平衡，它所引发的社会效益和经济效益是很难计量的。会展业对城市经济告别是第三产业的发展具有强大的带动力，而其与酒店业更有很广泛的互动关系。(1) 会展与酒店间的良性互动关系。会展具有人流量大的特征，这为当地酒店业提供了丰富的客源，同时酒店也为会展人员提供优质的服务，为会展

51、提供相应的支持。会展业的崛起和会展旅游的潮起潮涌，给酒店带来了强大的助推之力，特别是会展旅游业的硬件设施建设大有超前发展的态势，已经成为带动经济发展的新的增长点。因此，会展旅游业目前正在引起旅游业界的高度重视，因为会展旅游不仅能够展示旅游资源与旅游形象，而且每一次的会展本身就是一次商务旅游活动，这其中的商机正被越来越多的旅游公司看好。会展经济带“热”旅游，旅游产业与酒店业可以优势互补，特色融合。国内会展业应抓住机遇打造出一批独具特色的会展旅游品牌。(2) 会展与酒店间的资源交流关系。首先是信息的交流。会展中大量信息流的集聚为酒店业带去了新的思想和理念，国际化信息的引入侃侃酒店业不断进步与发展，

52、并与世界先进水平与标准接轨。其次是文化的交流，酒店是一地与外界进行信息文化交流的场所，在展会过程中，大量外来人员的涌入刺激了当地文化与外界的碰撞，从而对会展发展理念有新的启示和借鉴作用。(3) 会展与酒店间的环境与造关系。酒店为会展营造较佳的外部环境。酒店良好的环境为会展相关人员提供完整的吃、住、行、游、购、娱一系列行为。他们的需求得到满足，就会更好地服务于会展，为会展顺利进行提供人员保障。此外，区域内各酒店为取得市场份额，必定形成良性竞争，提高酒店业水平，从而提升当地整体知名度和美誉度，为会展营造良好的外部环境。会展水平的进一步提升为酒店提出了更高要求，从而为酒店发展创造有利的竞争环境和协作

53、环境。广州市会展业与酒店业的发展日渐成熟，向着专业化、标准化、国际化、一体化的方向发展8。图2.2 会展与酒店一体化发展模式这表示，会展活动主体如对展商、观展人员、管理人员、媒体相关人员等都可能成为酒店主要客源。他们因为会展这一目的而聚集在某地，并在酒店运用广告、新闻、互联网等媒介沟通的营销推广下成为酒店主要客源，进而在酒店完成住宿、餐饮、娱乐等消费单元，为酒店带来经济效益。甚至在酒店协助下完成购物、浏览等相关旅游行为，从而失去酒店与会展客人关系向前发展。而另一方面，酒店提供优质服务必然在客人心目中留下深刻印象，有利于回头客的增加。同时，众多酒店良好服务所形成的规模优势也会极大地提高会展承办地

54、的知名度和美誉度，促进会展的持续化进行。实际上，一体化的发展还离不开政府、行业协会等中介组织的支持,他们所发挥的巨大作用必将推进会展与酒店的新型化进程。3 广州市酒店业的发展现状3.1 广州市酒店业发展概况3.1.1 酒店行业整体景气复苏从20年前首家中外合资的五星级酒店白天鹅宾馆开始，广州的酒店业在很长时间内一直处于国内领先地位。但不可否认的是，广州的酒店业目前正处于低谷。虽然广州的gdp位列国内前三，利用外资总额仅次于上海而居第二，世界500强企业有100多家进驻广州，并在此设立华南区总部。但在广州的五星级酒店中，除了中国大酒店是由万豪集团管理外，便再难看到跨国酒店集团的身影。自从广州亚洲

55、国际大酒店挂牌五星之后，广州酒店业开始升温。据统计，在2010年亚运会之前，五星级酒店将增加10到15家，而4星级以上数量将从目前24家增加到60家，广州星级酒店总数会从现在205家增加到300家。广州酒店业在沉寂了11年之久后突然发力，并且大多新建的酒店集中于会展中心和商务中心的周边地区，它的动力有：（1）广州经济持续增长，十五计划期间gdp增长率保持在12%以上。随着城市中轴线的东移，珠江新城、白云新城等地区的发展步伐加快，天河商务区和珠江新城的酒店客房供应量会出现不足。（2）会展已经成为广州经济发展的一大推动力。广州的会展规模与数量均居于国内城市的前列，一年两度的广交会更让广州成为了与北

56、京、上海比肩的全国三大会展中心之一。随着琶洲国际会展中心的建成和使用，广州已经形成了以广交会流花路展馆和琶洲新展馆为中心的会展市场。（3）2010年亚运会、“92”泛珠三角经济合作的推进10。3.1.2 广州市酒店的经营情况及趋势分析2004年，广州主要酒店客房平均出租率为62.9%,增长7.91个百分点；平均房价为349.45元，增加58.53元。而从全年各月对比,以4月和10月两届中国出口商品交易会的开房率和房价为最高。其中，五星级酒店开房率为69.04%，比去年增加了11.5%，平均房价为688.06元，增加136.25元。2002年前三季度，主要酒店平均开房率为61.14%，平均房价289.24元，而五星级酒店的开房率和房价为64.71%和490.72元。由于2003年受到sars的影响，开房率和房价都比2002年有所下降。见表表3.1 20022004年酒店开房率和平均房价年份统计类别开房率（%）平均房价（元）2002年（前三季）所有星级酒店61.14289.24五星级酒店64.71490.722003年所有星级酒店57.89288.11五星级酒店57.54551.812004年所有星级酒店62.6339.12五星级酒店69.04688.06在2010年亚运会之前，广州地区五星级酒店将增加10到15家，而4星级以上数量将从目前24家增加到60家。大多数的新建和待建五星酒