【商业地产DOC】贵阳商住楼项目商业计划书交银行

1、 商业计划书项 目 研 究 报 告 编制时间：2007年8月报告编制人员名单项目负责人：技术管理负责人：编制人：校核人： 审核人： 审定人名单：目 录一、公司简介二、总论4三、项目概况四、市场研究分析8五、项目综合定位22六、项目投资估算34七、财务分析42八、不确定性分析43九、风险分析与对策47十、附表49总 论1、研究报告编制依据（1）贵阳市城市规划局贵阳市土地使用变更通知书；（2）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（3）建设部房地产开发项目经济评价方法；（4）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）2、研究报告研究范围根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、

2、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。一、市场研究分析 说明：该项目所处贵阳市云岩区宅吉小区永安寺街。下面将对贵阳市、云岩区、宅吉小区、项目地块市场分别进行分析。（一）、贵阳房地产市场研究1、政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响随着国家一系列房地产新政出台并实施，已经对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大。贵阳地产市场在未来的五年内将继续保持平稳上升、有效需求不断增长的趋势。因为贵阳房地产市场有自己的特殊性： 1、贵阳城市地貌山多平地较少，人口密度，大市区建设用地极其有限，物以稀为

3、贵也就无可厚非。并且在2003年政府就已出台相关政策，停止限制开发贵阳市内住宅项目。2、长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的。3、随着贵阳旧城改造，大量急需改善住房条件的消费群体以及地州县到贵阳经商工作的消费群体。并且还有外省的客户群体。已逐渐形成一个庞大的潜在消费市场。新政给贵阳带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，银行信贷

4、紧缩政策。使贵阳各家地产发展商从过去独立开发运作项目到增强相互合作，充分整合各自资源，对外融资贷款开发。这一发展方向也是发展商为适应整体外部环境变化的所做的自我调整。否则将面临被日益加剧的市场竞争给淘汰出局。总之新政的实施对企业生存既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。2、贵阳房地产市场供求分析（信息来源市房管局05年上半年统计数据）1、供应方面：从土地购置与开发方面:全市土地开发投资0.91亿元,土地购置费6.97亿元,购置土地面积201.16万平方米。房地产开发投资方面: 房地产开发投资保持快速增长态势。全市累计完成投资39.44亿元,其中住宅投资17.75亿元,经济适用住房投资4.29

5、亿元,办公楼1.47亿元,商业营业房3.78亿元,其他16.43亿元。商品房施工(新开工)、竣工方面:商品房施工面积稳定增长。商品房累计施工面积1136.28万平方米,其中住宅847.55万平方米,办公楼67.81万平方米,商业营业房157.64万平方米,其他63.28万平方米。2、需求方面：从商品房预销售情况来看: 首先,商品房批准预售面积呈上升态势,商品房上市速度放缓,市场供给压力得到有效缓解。商品房预销售登记面积有所上升，同比去年市场需求不断增大。2005年1-6月，贵阳市商品房预销售登记面积144.23万平方米，同比上升12.74%，其中住宅面积134.01万平方米，同比上升13.49

6、% 。 图15：贵阳市2005年以来商品房预销售登记面积变化示意图图16：贵阳市2005年1-6月商品房预销售登记面积结构示意图在商品房预销售登记面积中，住宅144.23万平方米占92.91%，办公房5.51万平方米占3.82%，商业营业房4.15万平方米占2.88%。 从目前贵阳房地产政府部门相关信息来看，贵阳地产投资开发量、销售总体形式、市场供求关系综合因素来看，本项目开发所处的宏观外部总体环境较好。有利于企业稳健可持续经营。2、云岩区房地产市场研究1、去年，该区国内生产总值111.68亿元（区域），增长11.6%，其中第一产业增加值0.42亿元，增长0.2%，第二产业增加值57.55亿元

7、，增长10.6%，第三产业增加值53.72亿元，增长13%；财政总收入完成6.76亿元，增长32.39%，其中地方财政收入完成4.3亿元，增长39.50%，净增1.2亿，创历史最高水平。2、在1999年就被列为全省首批建设的20个经济强区之一的云岩区，为继续保持领先势头，该区决策者结合区情提出了“对内挖潜，对外扩张”、“空间有限，发展无限”的经济发展方针，并将质量做好、数量做多、规模做大、速度做快，甩掉追兵，拉开距离，大步前进作为今年经济工作的具体目标。3、宅吉小区区域市场分析1）、区域优势分析（s）1、宅吉办事处位于贵阳市城区东北角，地处城郊结合部，辖区面积为5.9平方公里，常住人口6万人，

8、有市级以上的行政、企事业单位25个，是贵阳市最早开发的居民住宅小区。2、借助商专、民商厂、宅吉大厦的沿线开发，贵州荣辉房开公司与贵阳民族商品厂合作开发的荣辉桂园，拥有4500m2营业面积，经多方协调，成功引进成都卞氏菜根香落户宅吉。同时，又相继引进赤水黑豆花、小丁酸汤鱼、成都光头蟹等具有各地方特色的餐饮落户宅吉，上述4家餐饮2003年纳税100余万元，完成增加值420万元。今年15月份共计纳税50余万元，占新增税收的33%；商专楼宇不仅入驻北京华联、华泰锦升、丽都酒楼等大型企业，而且还吸引了粗粮王、三桥氏炸鸡、满江红酒楼及品牌服装专卖店、药店、电玩等20余家企业。今年15月仅这幢楼宇就纳税20

9、0余万元，完成gdp550万元，并且成功引进营业面积达4000m2的吉奥康体休闲中心、贵阳好时娱乐有限公司、贵阳运安新技术开发有限公司和贵阳弘展房地产策划有限公司等多家企业。3、该区地产发展以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值。因宅吉居民住宅小区，周边不连旱码头、不临商业区，处在城郊结合地，土地的局限、商铺的匮乏，街道的狭小，土地资源可供应量相当紧张，地块规划均向高层或小高层发展，充分发挥板块立体经济。4、该区有多所名校（实验二小、实验二中、六中等），名校优势已成为吸引贵阳许多即将置业和二次置业的消费者的首选之地。 项目名称项目种类经济指标销售价格备注宅吉大厦高层复式结构占地1.3万平方米，总建

10、筑面积为3.2万。容积率2.4售价为2680 均价2980元项目开盘于1998年6售完为2000年宅吉碧苑高层占地1.2万平方米，总建筑面积为3.8万。容积率为3售价为2980均价3200元最高价3780元项目开盘于2003年6售完为2005年开磷宅吉花园小高层变维式占地 35975平方米，总建筑面积57828.5平方米，绿化率38，容积率仅1.61。售价为2560元均价为2780元。项目开盘于2003年售完为2004年天玺华庭九层带电梯房占地面积16000方、总建筑面积7万平方米，容积率4.4 绿化率35%。1888元/平方米。均价2200元/平方米。最高价2980元/平方米项目开盘于200

11、4年3月现销售已近90%。银通山庄多层占地面积5.8万，总建筑面积9.7万平方。容积率1.6售价为1780元，均价2180元。项目于2002年开盘，2004年销售完毕该区总体经济发展较贵阳其他区域较快，并且在该区几所名校的带动下，该区地产项目销售情况较好。从以下数据可看处。该项目周边楼盘情况。序号项目基本情况位置备注1学校实验二小、实验二中，贵阳六中、贵州商专、贵阳医学院等知名学校距项目1500米范围内大部分学校为贵阳市优秀示范学校2幼儿园实验幼儿园等多家公、私幼儿园及多家午拖班距离项目500米左右3康体吉奥康体中心、宅吉广场、多个室内游泳池、室外游泳池基本分布在项目南面康体娱乐设施齐全4老年

12、活动中心是贵阳市唯一一个老年活动基地距离项目5分钟路程集教育、娱乐于一体5医疗项目紧邻省级甲级医院贵阳医学院距离项目15分钟路程医疗软硬件条件为贵阳市优良医院。6商业不足500m长的盐务街云集餐饮企业42家，百货商店11家。盐务街沿街500米带动整个宅吉小区经济增长7菜市场2-3个，规模不大，零星分布贵阳医学院后街、该项目旁8银行商业银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行主要聚集在宅吉路十字路口中段距项目较近9公交车4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等贯穿整个宅吉小区内外4路、63路车终点站距离项目最近10便利店沿宅吉路前段左侧北京华联大型连锁超市

13、、多家超市便利店、糖烟酒杂货铺等零星分布距离项目10分钟路程北京华联带动整个宅吉小区居民消费及购买力该区域市政配套分析二、区域不利形式分析（w）1、该小区早期开发，缺乏总体规划。人口居住密度较大。特别以宅吉小区北面人口密度较大，居住人群多为原区域农民拆迁回迁的。并且许多村民已将自住房租赁。外来务工人员较多。周边安全问题尤为突出。并且该区域正处于项目地块的北面、西面。这将会给今后的销售带来的不利影响因素。2、从该区域的整体规划和在建项目规划与设计风格上，与市中心一些高档项目总体品质相比还有一定差距。这对于我公司针对本项目预期定位上构成一定的挑战。四、该地块项目分析1、本项目位于贵阳市云岩区宅吉小

14、区中心，占地68亩。是破产企业贵阳制药厂原址。地块呈长方形，三面临街，依据控制性祥规，为为商业用地，容积率2.5-3.0，正面为40米宽城市主干道，其余来年两侧为16米宽城市次干道。（目前，道路宽度为8米和6米，扩宽后的道路红线不占用地）。红线范围内拆迁量约为10000m2（该厂职工宿舍）。项目总建筑面积约为130000m2，其中:住宅124000m2，商铺6000m2。总投资3亿元，其中：购买贵阳制药厂破产资产（即该地块）7000万元，补交土地出让金（工业用地与商业用地差价）3000万元，拆迁、开发建设及营销费用等2亿元。预计销售收入46000万元。（住宅售价3100元/m2，商铺售价120

15、00元/m2）。预计税后利润为8979万元。投资回报率为29。9%该数据出自费用测算）2、由于宅吉小区可供修建土地资源较少，政府在该区域出让的仅有一块土地已被我公司购买。因此本块土地今后的利润空是很可观的。并且项目周边的竞争项目均已在本年内销售完毕。向市场可供房源并不多。对本项目今后销售冲击较小。并且今年在该小区报建项目仅我公司一家。已没有再批复任何其他项目。因此，以上综合分析，我公司对该项目很有信心，并且将本项目打造成宅吉小区综合品质最高住宅楼盘。且充分认为本项目预期销售市场前景较好，销售周期较短，盈利利润空间较大。三、本项目地块优劣分析（swot）1、优势（s）1.区位优势明显， 贵阳制药

16、厂地块位于宅吉小区中心区域北面，该区位作为宅吉小区今后的绝版高层建筑地块之一，该地块如能合理规划、定位准确。提高项目品质，增加一定量的绿化面积和社区配套设施。将会具有很高的潜在市场销售前景。2.地理位置较好 所处宅吉小区商业、市政配套较为成熟，且周边拥有一些知名名校。交通便利，地块区域由于商业铺面的纵深发展，道路今后将会成为小区规划改造为商业步行街道。3.地块方正，易于规划贵阳制药厂地块是一个相对成熟小区的地块之一，在规划整体性上易于统一。整个项目占地4万平方米，形状成矩形较为规则易于规划，充分利用地块地形规划打造一个精品高层住宅项目，营造一个成熟社区楼盘具有完备的地理条件。4.社区配套成熟，

17、且与繁华区域有一定距离 贵阳制药厂地块的区域位置距宅吉小区中心商业区域较近，又独立于繁华区域，其社区商业、教育、娱乐、休闲广场配套较成熟。在教育上，该地块距实验幼儿园、实验小学、实验中学较近。在医疗上，该地块与省医学院的直线距离也比较近。5.周边项目开发相对成熟 除开磷宅吉花园、银通山庄外，在项目周边还有中天宅吉碧苑等一些开发相对成熟的楼盘，这对该片区的居住档次、品位楼盘形象都会有很大的提升。2、劣势（w）1.项目周边人文环境较差。 项目正南面门口处为垃圾堆放处，并且周边区域的住房主要是宅吉小区早期开发修建的，规划较差，房子之间距离较近，较为拥挤。总体外围建筑形态较杂乱。2.进入项目的道路状况

18、不佳 项目纵深区域道路较窄，几乎为一条巷道与宅吉路相连，将来可能出现出入车辆不易停放、出入的情况发生。 并且位于四级路段交通次干道的本案，将来对外展示形象也不易。3.虽然为旧厂房、仓库、费旧设施设备，会给拆迁工作带来一定量上的压力旧厂房、仓库面积较大，并且内部存放一定量的设施设备，拆迁工作开展起来不易。 4厂区职工、离退休职工的安置难度较大制药厂的破产，按照赔偿先后秩序，职工安置为首先解决问题，其中难免会产生一定的纠纷，将会影响开发销售进度。 5.没有直达公交车辆。 距离公交车站有一定距离，周边环境整改未完成的条件下，会增加业主出行及生活的不方便性及不安全性。 3.机会点（o）1.未来的市场需

19、求宅吉小区地块越来越稀有，市场处于饥渴状态。随着整个小区的高层建筑的增长，带动整个宅吉小区的地产项目的品质和档次，使得越来越多高层次的消费者前来置业，提升板块人文素质。同时使得越来越多的中产阶级对高层精品住宅产生喜爱和追捧。2. 以向空间要效益全力挖掘楼宇经济潜值 楼宇经济即将成为云岩区政府倡导宅吉小区未来经济发展的方向和支柱。投资客户即将是项目的又一主要群体。3.可借助“教育”品牌效应打造本案 通过对宅吉碧苑客户群的分析，购买群绝大部分为教育者或公务员或投资型客户；利用名校效应吸引教育界客户或为子女入住名校投资购房的客户。4. 项目所在区域楼盘质素提升 在项目区域楼盘素质提升的市场环境下，利

20、用项目良好的自身优势，打造“精品住宅”提升企业知名度和树立品牌效应。4.障碍点（t）1. 市场供应量大两城区高层上市量增多，下半年可达到80万平方米，竞争激烈2各地产板块优良、大规模项目增多，营销方式多样如何在营销方式上创新，尽早缩短营销周期回笼资金，将存在一定难度。3项目地块权属未明晰，土地成本不确定，项目开发具有风险的不可控性。4、宏观政策因素 政府相继出台系列调控政策，形成了一定的影响，市场价格成为焦点，开发、投资地产门槛提高。消费观望姿态日趋累积，影响了一定的市场消化力度。项目综合定位一、 项目整体定位在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人

21、车分流，动静结合。在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。二、项目设计规划定位（一）、小区整体规划原则1、高绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全；3、户型设计适合“升级换代”居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格（二）、总平面布局总平面图略呈长方形布局，保证日照间距在0.8h之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置球场和休息厅，小区设南

22、北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。（三）、交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区南面面主出入口，紧接南面45米宽的区域规划路。三、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。（一）、建筑方案总体构思建设地块临近宅吉路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现

23、代化建筑和优美的精品住宅小区。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。（二）、平面设计1、住宅。根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间

24、；2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高12个等级；4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车

25、位；9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.81.0，体现节能、节地，保护生态原则；小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10住宅经济技术指标见表11。2、公用建筑地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（jgj100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。（三）、立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现

26、简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。（四）、设施标准住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合贵州省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。小区配套设施：小区设有院内花园、草地、休息厅、幼儿园、球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。四、价格定位1、市场比较法定价（二）、商铺部分目前贵阳市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。收益还原法定价过程目前贵阳市未来同类地段的市场租金在60元/月/80元

27、/月/左右，按70元/月/估算商铺的售价。ps=12nrs（总价等于n年的收益）rsps （月租大于月供）由、可推出n14.2857（年）；k=1/n=6.97%（年收益率）注：p为商铺价格；s为商铺面积；n为收益年限(按50年计算)；r为市场租金。ps=12rs1(1k)-n/kp=12r1(1k)-50/k=12701(16.97%)-506.97%=11984元/平方米故初步确定本项目商铺单价为：11984元/平方米（四）、建议销售价格综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：3100元/平方米商铺：12000元/平方米 项目投资开发评估一、项目投资开发成

28、本估算（一） 税费率本报告采用的各种税费率见下表。期望收益率25%营业税税率5.5%城建税税率3%教育附加税率3%所得税税率33%公积金3%公益金3%经营资金利率5%土地增值税税率1%土地契税税率3%中长期借(贷)款利率10%经营其它费用10%（二）项目成本估算根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，按住宅平均每平方米3100元；商铺每平方米12000元进行核算；成本构成及费用、比例等参照如下表格； 成本核算工程项目或费用名称工程量单价或费率造价（元）楼面造价（元/平方米）百分比计算说明一、征地、拆迁补偿费100000000768.06

29、30.32%征地费60000000460.8418.19%按实际发生征地费征地补偿(工业转开发)40000000307.2212.13%按实际发生二、斟察、设计和前期费7509007.3857.672.28%地形图测绘费466660.146533.240.050.01%按土地面积0.14元/平方米总体规划设计费466662933320.720.03%土地面积2元/平方米地质勘察费13999856999905.380.22%按钻深5元/米施工排污费13999811399981.080.05%建筑面积1元/平米建筑设计费13999820279996021.510.85%按20元/平米（建筑面积）三

30、通一平13999856999905.380.22%按5/平米（建筑面积）招标费1250182141125018.210.960.04%按建安费的1计算监理费1250182142250036.431.920.08%按建安费的2计算预结算审计费1250182143375054.642.880.12%按建安费的3计算消防配套费130198.143390594.4230.12%按3元/平方米计算施工合同鉴证费1250182141125018.210.960.04%按建安费的1计算建设项目环境影响评价收费1250182143375054.642.880.12%按建安费的3计算避雷安装检测费1399980

31、.32447.9900.01%费用权数0。32人防管理费13999810139998010.750.43%按建筑面积10元/平米计建筑方案评审费1399980.227999.60.220.01%0.2元/平方米计算三、建筑安装工程费125018214960.2237.9%土方13999812167997612.90.51%按概算造价房屋工程13999868696038628737.6329.12%按概算造价智能化及周界防范13999840559992043.011.7%按概算造价水电13999830419994032.261.28%公建13999850699990053.762.13%纯净水1

32、3999810139998010.750.43%绿化景观道路13999850699990053.762.13%道路围墙13999815209997016.130.64%按概算造价四、（小区）配套建设费22622252173.756.86%道路工程1000010010000007.680.31%按概算造价室外排污排水工程5004102050001.570.07%按概算造价室外供水工程100500500000.380.02%按概算造价围墙工程13999815209997016.130.64%按概算造价室外供电安装工程19000009000006.910.28%按概算造价绿化工程1399986083

33、9988064.522.55%按概算造价路灯安装工程50350175000.130.01%按概算造价供配电增容费3000750225000017.280.69%按概算造价公共配套设施费9799.86700685990252.692.24%按概算造价五、管理费8708876.6166.892.64%建设管理费（1.65%）255149473.381.654209966.3132.341.28%直接费的1.65%销售管理费44989103014498910.334.551.37%六、税费25696268.83197.367.79%营业税及附加（5.5%）4498910305.524744006.6

34、5190.057.51%按销售收入的5.5%建筑面积测量费1399981.7237996.61.830.08%房屋竣工总登记费4498910301449891.033.460.14%按评估价的1教育附加费264374551264374.552.030.09%按建安费的1%计算七、利息32575701.05250.29.88%利息（按年利率均衡投入）255149473.385.8532575701.05250.29.88%按直接费，年利率5.85%八、不可预见费7654484.258.792.33%不可预见费（按直接费计）255149473.3837654484.258.792.33%总成本32

35、9906054.072533.88100%二、销售计划及付款回收计划本项目计划在1年（12个月）左右内完成销售，销售及回款计划如下表：回款计划品种可售面积单价销售收入第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月住宅124998.5310038749535064582558.3364582558.3364582558.3364582558.3364582558.3364582558.3364582558.3364582558.33商铺5199.6412000623956800001247913612479136124791361247913612479136总计449891030645

36、82558.3364582558.3364582558.3377061694.3377061694.3377061694.3377061694.3377061694.33由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按80%回收，其余的房款在下一年度全部收回。车位暂时不考虑销售，进行资本运营。三、项目投资计划表 根据本项目的成本核算，制定本项目的投资计划表如下；投资计划表项目名称成本（元）第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月一、征地、拆迁补偿费100000000500000003000000020000000000000000二、斟察、设

37、计和前期费7509007.38577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95三、建筑安装工程费1250182149616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.69四、配套建设费226222521740173.231740173.231740

38、173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.23五、管理费8708876.61669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59六、税费25696268.831976636.061976636.061976636.061976636.061976636.061976636.06197663

39、6.061976636.061976636.061976636.061976636.061976636.06七、利息32575701.052505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.16八、不可预见费7654484.2588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.4858880

40、6.48588806.48投资计划329918304.0767686023.3947686023.3937686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.39四、项目资金筹措计划表 本项目目前面临较大的资金压力，需制定有效的资金筹措计划，该表格规避了资金的时间成本，第5月可以开始销售，有较大的资金回款，可以解决资金问题。 资金筹措计划表项目名称成本（元）第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月投

41、资计划329918304.0767686023.3947686023.3937686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.39资金筹措计划67686023.3947686023.3937686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.39 自有资金141864870.

42、7529104990.0620504990.0616204990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.06 借款188053433.2938581033.3327181033.3321481033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.33 向银行贷款188053433.2938581033.3

43、327181033.3321481033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.33风险分析与对策一、政策风险风 险：随着宏观调控不断加码，房产新政频频出台，贵阳市房地产市场在调控的声浪中平稳走过了05年上半年。房地产市场各项指标运行情况表明，调控措施一定程度上达到了实质性的降温效果，房地产投资增幅减缓，商品房市场供需趋于平衡，商品房价格涨幅回落，投资性炒房得到遏制。对 策：虽然05年是房地产宏观政策调控年，但由于政策的时滞性，目前调控

44、政策的影响仍未完全显现出来。未来公司的运作一如既往的严格遵守国家的法令、法规和政策，并加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。二、行业风险风 险：贵阳房地产行业进入一个新的竞争时代，即楼盘品质、档次、环境、定价的综合性竞争，行业竞争激烈，房地产企业在资金势力、经济效益、规范管理、信息化建设等方面还存在明显的差距。市场行为不够规范，仍然存在违规开发和建设现象，少数企业过分追求利润最大，不严格执行城市规划，不按审批的规划方案进行开发建设；企业经营行为不规范，还存在虚假广告、广告不规范误导消费以及销售面积“短斤缺两”等欺诈行为。对 策：面对目前这样的

45、竞争环境，公司将依靠创新能力、管理水平、资金实力、市场运作能力、规模化经营能力。并且与其他房开商联合开发，充分整合资源，规避经营、开发、融资的风险已成为一种新型开发模式。在竞争中能达到长远可持续性发展。在经营中严格按照房地产相关规定进行运作。从根本上杜绝违规操作。三、市场风险分析风 险：从贵阳市目前住宅市场来看，虽然目前住房结构供不应求，但同质化竞争严重。 市场供应量大两城区高层上市量增多，下半年可达到80万平方米。各版块区域发展已成为带动该区域房价因素之一，各地产板块优良、大规模项目增多，营销水平有一定的提高。本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通等方面有较大的市场需求优势，拿地

46、成本较低，在销售价格方面有一定的上涨空间，但有拿地时间不确定的风险，有部分拆迁工程，周边环境不和谐。对 策：虽然目前贵阳市房地产市场总的趋势是供不应求，价格走高，但随着国家采取的政策，加大房地产管理，制约房价快速攀升，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。四、经营管理风险分析风 险：本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销

47、，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场风险。对 策：在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。做好物业管理和售后服务工作。五、金融财务风险分析本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：一次性付款方式；分期付款方式；八成银行按揭方式；建筑分期付款银行按揭；特惠免息付款方式；全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开

48、发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第十二部分 结论本项目具有良好的宏观经济背景，并且具有广阔的市场空间，公司将以一流的规划设计、精干的管理团队、国内专业的策划顾问运作该项目，项目建成后将成为贵阳市宅吉小区及周边地区小高层住宅的精品项目，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。 阜阳市房地产市场简报一、市情概况阜阳市位于安徽省西北部，辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市，人口932万，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的市，也是全国比较大的地级市之一。交通：阜阳区位交通便捷.京九铁路纵贯境内，与漯阜、睢阜、淮阜、商阜铁路一起，使阜阳成为五路

49、交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一，阜阳编组站是京九线上最大的编组站，连接东西南北，形成了阜阳这个中国铁路新枢纽，阜阳被誉为大京九枢纽城市，年客流量达300多万人次，经阜阳枢纽发运的货物，可直接通过天津港、连云港、上海港出海，也可直抵香港与国际市场接轨。阜阳机场按4d级建设拥有国际先进的导航通信设施，可全天候使用，能起降波音757，麦道90等类型飞机。公路以阜阳为中心，105国道和省道为骨架，辐射全市城乡、通往毗邻省市的公路交通网络已逐步形成。界首-阜阳-蚌埠高速公路一期顺利通车，与即将竣工的合肥-阜阳高速公路形成“十”字型布局。水运十分便捷，淮河、颍河等十多条航道可下长江、入海，是中

50、原通往华东的水运要塞。阜阳已经基本形成了“铁路、公路、航空、水运”相互衔接、相互补充、纵横交错的立体交通网络。资源：阜阳资源十分丰富，是国家重要的农副产品基地。这里地处黄淮海平原，在我国南北气候分界线秦岭、淮河一线的交界处，地势平坦，四季分明，雨量适中，光照充足，适宜各类农作物和动植物的生长繁育，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，是国家重要的农副产品基地，全国秸杆养牛示范基地和山羊板皮重点产地。农业科技含量逐年提高，现已初步形成食品、中药材、蔬菜、传统工艺品、水产品、林产品、水果、名特优新稀农副产品系列的产供销一条龙体系。太和县薄荷产量占全国三分之一以上，贡椿

51、远销海内外。颍上县水产养殖、立体种植等生态农业蓬勃发展。阜南县会龙镇的辣椒行销全国。阜阳作为全国名列前茅的秸杆养牛大市，正逐步形成良种繁育、黄牛养殖、饲草饲料、疫病防治、肉类加工、皮制品加工等下多个链条组成的黄牛系列开发体系。境内煤炭、石油等矿产资源蕴藏也十分丰富。阜阳农剩余劳动力200万人，还是全国重要的劳务输出基地之一。产业：阜阳工业门类齐全，开发区企业呈现勃勃生机。经过多年发展，阜阳已形成食品、纺织、机械、化工、医药、能源等门类齐全的支柱产业，孕育了金种子集团、安徽昊源化工有限责任公司、文王酿酒有限公司、华源纺织有限公司等一批骨干企业。阜阳高贸市场繁荣，是中原商品集散地。目前，阜阳商贸市

52、场呈南出经营主体多元化、经营方式多样化的新局面，消费市场繁荣活跃，商业网点星罗棋布，拥有阜阳商厦、国贸商城、百货大楼、千百意购物中心等多家大型零售商场，以及皖西北商贸城、瑶海大市场、元丰大市场、顺昌商城等一批综合性市场各类专业市场80多家，集贸市场500多个。临泉县庙岔皮毛市场、太和县皮条孙绳网市场、颍上县南照阜阳成为辐射面积十万平方公里、人口约五千万，对豫、鲁、苏、皖边缘地带有较强影响力的中原地区商品集散地。历史文化：阜阳历史文化悠久，生态旅游环境独特。阜阳古称汝阴、颍州、顺昌。是春秋时期政治家管仲的故里，诗人嵇康的桑梓，还诞生了鲍叔牙、甘罗、吕蒙、刘福通等历史名人。中国文学史上“唐宋八大家”中欧阳修、苏轼曾在这里为官多年。颍州西湖为唐、宋、明、清历代名胜。经过重新修建，如今的颍州西湖绿柳盈岸、芒菲夹道、花木扶疏