济南金星新区项目二次启动策略

1、建筑之家济南金星新区项目二次启动策略2006-策略金星新区调整建议自本公司进驻金星新区以来，遇到以下4种问题影响了项目的销售进度：1、 项目案名无法突出项目品质，与周边项目相比，可识别性较差2、 项目距离站牌（19路终点站、经十路站牌）较远，交通不便3、 从站牌到本案售楼现场途经多家售楼处，损失大量客源4、 项目工程进度缓慢，价格高于同区域项目 为了保障销售进度，快速回笼资金，我司建议如下操作：一、 案名调整 本案位于金星路中段，周边以及济西路附近竞争项目密集。据统计，有15家之多，被称为“售楼一条街” 。而且很多案名相似，如鑫鹏小区、鑫城小区，以及与本案容易混淆的金星小区等。通过实地走访发现

2、许多当地人对本案位置等情况都很模糊，经常出现客户电话咨询后无法正确到达售楼处的现象。究其原因是由本案案名在周边项目中可识别性较差，无法占领市场独特视角，极易误导购房客户造成的。为了突出项目品质，使本案与周边项目明确区分，我司建议改案名为： 格林西苑 或 格林小镇西苑此案名支持理由：1、 突出开发商品牌优势2、 突出项目自身品质3、 与格林小镇遥相呼应，实现资源共享4、 使项目更具可识别性5、 借助格林小镇已有品牌形象，扩大本案影响力度二、 设置流动售楼部 据调查，购房客户若选购本项目的房源，有两条路可以到达：a、从济西路19路终点站到金星路本案售楼现场；步行约30分钟b、从经十路到金星路本案售

3、楼现场；步行约15分钟从售楼现场反映的情况来看，从上述两条路到达本项目的客户基本均等。但是，从a路过来的客户要途经至少10家售楼处，竞争项目售楼处门口都有业务代表在争夺客源，按照推算，客户在每个售楼处停留15分钟左右，最后能到达本项目的客源已寥寥无几。从b路过来的客户途经2个售楼处，客源基本稳定。为了最大程度提升销售业绩，快速回笼资金。客户被截流问题、交通问题必须尽快解决，我司建议在项目销售期间设置：“流动看房车” 暨社区巴士流动看房车社区巴士的优势：1、 方便社区居民出行，大大减少交通抗性；2、 防止客户截流，争取更多客源；3、 使“团购活动”更具有说服力度；4、在重大活动及节日到客源集中路

4、段做宣传；5、与格林小镇项目优势互补；6、优化项目品质，提高项目性价比； 7、突出开发商的人文关怀，彰显实力。流动看房车社区巴士 的设置 社区巴士设在19路终点站格林小镇门口； 巴士内部设项目鸟瞰图、户型图展板、宣传单页等销售道具； 配备司机一名、销售人员一名；可考虑销售人员兼职司机 根据客户数量随到随走。 巴士外部做车体喷绘（参加小团购，买楼价更优），广告语以宣传开发商品牌和项目形象为主导。 成本预算说明：购中巴车费用：可选择二手车 人员工资： 销售人员兼司机的费用 运营成本： 包括日常养护、燃油等费用 包装成本： 内部销售道具以及外部喷绘费用 此社区巴士的运营，在项目销售期间乘客可免费乘坐

5、；项目销售完毕，可有偿接送乘客，收取一定费用；也可取消运营。三、 施工现场调整策略 本案因各种原因，工程进度缓慢，在很大程度上打击了购房者的购买热情及信心。为促进销售，我司认为工地形象应该重新包装：1、加速工程进度，为购房客户增加信心；2、制作工地围档，与格林小镇的格调相统一，突出项目形象；3、活动营销与施工进度相结合，结合项目封顶、整体竣工等重大事件搞一些阶段性的营销活动，进一步提升项目知名度与美誉度，达到客户购买的目的。四、 项目推广方式1、 争取客源鉴于本项目的区域特殊性，本案在推广渠道上较为单一，目前仅靠业务员在外派单拉客户进售楼处，缺乏与客户的互动。我司认为下步推广应以下列方式为主： 格林小镇门口设流动看房车，随时接送客户 经十路与金星路交叉口设咨询网点，由销售人员轮流负责 业务员派单2、 暗降价格由于本项目初期进入市场时定价较高，导致目前期房价格高于个别同区域